【正文】 為六成。2009年12月西安購(gòu)房補(bǔ)貼終止西安購(gòu)房補(bǔ)貼終止 “個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅免征期限從2年恢復(fù)至5年”政策出臺(tái) 國(guó)務(wù)院出臺(tái)“國(guó)四條”以“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”2) 西安市招商引資政策（房地產(chǎn)方向）1. 土地使用權(quán)取得、轉(zhuǎn)讓　　商業(yè)、旅游、娛樂(lè)、商品住宅、工業(yè)等經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地，政府必須采取招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌出讓等競(jìng)爭(zhēng)性方式出讓土地使用權(quán)；同時(shí)，國(guó)家規(guī)定了工業(yè)項(xiàng)目用地的最低出讓價(jià)。市場(chǎng)表現(xiàn)為供大于求，地價(jià)平穩(wěn)發(fā)展。在67月間，土地供應(yīng)量和成交量出現(xiàn)了一個(gè)明顯的下滑，土地供應(yīng)量的下滑是因?yàn)樯习肽晖恋毓?yīng)增長(zhǎng)過(guò)快，在67月間政府調(diào)整了土地的供給量。這放映了各大房企對(duì)四季度到明年初西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展持審慎態(tài)度。城東區(qū)由西安國(guó)際商務(wù)港區(qū)板塊，浐灞生態(tài)區(qū)板塊和紡織城綜合發(fā)展區(qū)板塊組成。長(zhǎng)安則因大學(xué)城的入駐，擁有豐厚的教育資源。城北區(qū)是規(guī)劃為未來(lái)西安新的市政中心、行政中心和經(jīng)濟(jì)區(qū)，這預(yù)示著城北中央商務(wù)區(qū)未來(lái)潛在的居住價(jià)值。區(qū)內(nèi)酒店、娛樂(lè)、餐飲、購(gòu)物配套齊全，并有多個(gè)休閑娛樂(lè)公園。土地供應(yīng)面積是土地銷(xiāo)售面積的近2倍。其中多層面積在2013年上半年沒(méi)有納入統(tǒng)計(jì)，是因?yàn)槲靼彩?013年多層建筑開(kāi)工量較少。%和34%。數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC截止到2013年10月，西安市商業(yè)房成交量呈階段性發(fā)展。而均價(jià)則保持穩(wěn)定的走勢(shì)。而高新區(qū)的成交量不大，占比僅為11%，排在各區(qū)第5的位置。市政府北遷、北客站建成、地鐵二號(hào)線通車(chē)，帶給北城區(qū)域的變化顯而易見(jiàn)，一個(gè)宜居、宜商的城市區(qū)正逐漸呈現(xiàn)在購(gòu)房者眼中。隨著西咸西區(qū)五大新城規(guī)則細(xì)則出臺(tái)，以及市政配套建設(shè)的進(jìn)一步完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)在將來(lái)勢(shì)必會(huì)加速發(fā)展。商品房的竣工面積增長(zhǎng)率和增速都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了新開(kāi)工面積和商品房的施工面積，由于房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)周期大概為23年，這說(shuō)明了在2013年和2014年期間將有大批新房集中推售，所以在2014年西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)供過(guò)于求的局面或?qū)?huì)延續(xù)下去。所以2012年下半年的成交量直線飆升至兩年來(lái)的最高峰；其二，2013年4月份在國(guó)五條政策效應(yīng)下和“金三銀四”的助推下市場(chǎng)曾出現(xiàn)成交畸高現(xiàn)象。城西區(qū)城西區(qū)商業(yè)房銷(xiāo)售面積（萬(wàn)M2）商業(yè)房銷(xiāo)售均價(jià)（元/M2)住宅銷(xiāo)售面積（萬(wàn)M2）住宅銷(xiāo)售均價(jià)（元/M2) 10, 5, 8, 5, 14, 5, 14, 5, 18, 5, 12, 5, 在西安市眾多區(qū)中，城西區(qū)的住宅均價(jià)是最低的，2013年均價(jià)為5851元/平方米，而城西的均價(jià)上升緩慢，與2011年的均價(jià)相比，2013年10月的住宅均價(jià)不升反跌，跌幅雖不足1%，但是如計(jì)算通脹水平，年均跌幅約6%。由住宅成交量來(lái)看，城西區(qū)的成交量在三年間快速發(fā)展，%。城南區(qū)規(guī)劃歷來(lái)是教育強(qiáng)區(qū)，區(qū)內(nèi)高校林立，占有西安市80%的教育資源。隨著西安市政府的北遷，地鐵2號(hào)線的建成，區(qū)域發(fā)展?jié)摿﹂_(kāi)始逐漸釋放，圍繞西安行政中心、地鐵二號(hào)線、鐵路新客站、機(jī)場(chǎng)高速二號(hào)線、北三環(huán)等重大建設(shè)項(xiàng)目，北郊的區(qū)域總體規(guī)劃及時(shí)得到調(diào)整，同時(shí)投資力度也在逐漸加大，城市重要設(shè)施的合理布點(diǎn)和有序建設(shè)也在著重解決，建設(shè)城市新中心的必要元素都在此匯聚。區(qū)內(nèi)商業(yè)氣氛濃厚，高新區(qū)一直是西安寫(xiě)字樓的密集區(qū)域，而且擁有多個(gè)大型購(gòu)物中心和超市，由于以上眾多因素，高新區(qū)的住宅價(jià)格一直保持在比較高的位置運(yùn)行。而36歲45歲偏中年的置業(yè)人群占比略有下滑。而就現(xiàn)有水平來(lái)說(shuō)，對(duì)于年收入在58萬(wàn)的中等收入階層而言，房?jī)r(jià)壓力不小。%的置業(yè)占比緊隨其后，位居第三。7. 心理價(jià)位：50007000元/平方米是購(gòu)房者主力承受區(qū)間%的購(gòu)房者意向價(jià)格區(qū)間為55006000元/平米，而60006500元/%。剛需型需求持續(xù)釋放。面積榜第一位的恒大地產(chǎn)，上半年半年銷(xiāo)售面積達(dá)到729萬(wàn)平方米，同比增幅達(dá)到16%，而金額方面也剛好達(dá)到482億元，基本完成年度千億目標(biāo)的一半。其他房企均呈現(xiàn)了不同程度的漲價(jià)現(xiàn)象，其中萬(wàn)達(dá)集團(tuán)漲幅最為顯著，達(dá)77%。六、 小結(jié)37 / 37。以全國(guó)銷(xiāo)售金額十強(qiáng)房企典型，根據(jù)房企銷(xiāo)售金額及面積計(jì)算單位面積的成交價(jià)格變動(dòng)情況：房企銷(xiāo)售金額及面積計(jì)算單位面積的成交價(jià)格變動(dòng)情況：排名公司名稱(chēng)均價(jià)變動(dòng)情況1萬(wàn)科地產(chǎn)0%2綠地集團(tuán)29%3中海地產(chǎn)12%4保利地產(chǎn)39%5恒大地產(chǎn)9%6萬(wàn)達(dá)集團(tuán)77%7碧桂園45%8華潤(rùn)置地8%9世茂房地產(chǎn)5%上表可見(jiàn)，2013年2季度來(lái)，萬(wàn)科地產(chǎn)、綠城中國(guó)在價(jià)格方面未出現(xiàn)明顯變化。2013年上半年房企銷(xiāo)售金額、成交面積TOP10排名公司名稱(chēng)銷(xiāo)售金額(億元)公司名稱(chēng)成交面積(萬(wàn)㎡)1萬(wàn)科地產(chǎn)830恒大地產(chǎn)7292綠地集團(tuán)653綠地集團(tuán)7143中海地產(chǎn)645萬(wàn)科地產(chǎn)7124保利地產(chǎn)635保利地產(chǎn)5705恒大地產(chǎn)482中海地產(chǎn)5276萬(wàn)達(dá)集團(tuán)351碧桂園5107碧桂園340萬(wàn)達(dá)集團(tuán)2868華潤(rùn)置地330華潤(rùn)置地2719世茂房地產(chǎn)325世茂房地產(chǎn)26410綠城中國(guó)283宏立城243數(shù)據(jù)來(lái)源：西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心2013年上半年萬(wàn)科、恒大、綠地、中海、保利銷(xiāo)售業(yè)績(jī)企業(yè)2013年上半年銷(xiāo)售金額2012年上半年銷(xiāo)售金額同比2013年上半年銷(xiāo)售面積2012年上半年銷(xiāo)售面積同比萬(wàn)科集團(tuán)83061036%71261516%綠地集團(tuán)65345045%71448547%中海地產(chǎn)64554314%52739733%保利地產(chǎn)63549322%57044329%恒大地產(chǎn)48238027%72963016數(shù)據(jù)來(lái)源：西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心領(lǐng)軍企業(yè)延續(xù)一季度強(qiáng)勁勢(shì)頭，業(yè)績(jī)成倍增長(zhǎng)。而寬適型房源需求比例略有上升，125145平方米面積段同比上漲4%。%。5. 意向城區(qū)：城南、高新、城西受關(guān)注度較高有上圖可以看出，想在城南區(qū)置業(yè)的人數(shù)最多，%。按現(xiàn)在西安市市區(qū)平均房?jī)r(jià)約在60008000元/平方米的區(qū)間、每戶房屋80平方米來(lái)算，58萬(wàn)人群中的房?jī)r(jià)收入比約為613倍，略低于北、上、廣、深等一線城市平均水平16倍。這是因?yàn)閰^(qū)內(nèi)是古城保護(hù)重點(diǎn)區(qū)域，可供開(kāi)發(fā)土地稀缺，主要以局部舊城改造為主，住宅日趨減少，呈現(xiàn)居民外遷的趨勢(shì)，開(kāi)發(fā)主要以商業(yè)為主，商業(yè)價(jià)值較高。截止到2013年10月，%。三年間，均在6區(qū)統(tǒng)計(jì)中位居首位。%。而城西的大興新區(qū)距離城市中心最近，是目前西安市二環(huán)以?xún)?nèi)唯一可以成片改造開(kāi)發(fā)的宜居新區(qū)，同時(shí)也因?yàn)榉績(jī)r(jià)較低，成為西安房地產(chǎn)板塊的后起之秀。這個(gè)趨勢(shì)預(yù)示東區(qū)住宅金融概念和生態(tài)宜居概念的繼續(xù)發(fā)酵。原因有兩點(diǎn)：其一，由于2012年下半年的“金九銀十”的市場(chǎng)成交蕭條，刺激了年末的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在2012年11月和12月，慘淡的市場(chǎng)成交量得到逆反。%的增長(zhǎng)，%；%，%。此外，在三橋片區(qū)和六村堡片區(qū)基本都是原來(lái)的福利房和集資房，商品房開(kāi)發(fā)基本處于停滯狀態(tài)。而兩個(gè)城區(qū)的住宅銷(xiāo)售量都占去了西安市總成交量的23%以上。三環(huán)區(qū)域及三環(huán)外的城市交通路網(wǎng)的建設(shè)將更大程度地激活城南片區(qū)周邊業(yè)態(tài)的發(fā)展。但同期均價(jià)保持平穩(wěn)發(fā)展。總體來(lái)說(shuō)，今年2013年市場(chǎng)明顯好于2012年，但從7月份起，市場(chǎng)熱度較上半年有了一定下降。竣工面積的減少，有可能導(dǎo)致將來(lái)一段時(shí)間商品房供應(yīng)量不足，供求關(guān)系將會(huì)趨緊，對(duì)西安市房?jī)r(jià)造成一定的上漲壓力。其中多層住宅的建安成本變化很小。3) 近三年西安市土地市場(chǎng)總體情況分析表23：西安市近三年土地市場(chǎng)概況（截止到2013年10月）　土地出讓面積（萬(wàn)M2)土地成交面積（萬(wàn)M2)平均樓面地價(jià)土地成交面積（畝）地價(jià)（萬(wàn)/畝）建筑面積（萬(wàn)M2)成交金額(億元） 1, 3, 1, 6, 1, 1, 5, 1, 2, 1, 2, 數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC 由上圖可以看出，近三年西安市土地供應(yīng)量大部分時(shí)間處于供大于求的情況。作為西安的CBD核心區(qū)，高新區(qū)一直是西安寫(xiě)字樓的密集區(qū)域。城北區(qū)的土地銷(xiāo)售面積占比9%，居統(tǒng)計(jì)各區(qū)的第四位。豐富的人文教育資源是城南的一大特色。樓面價(jià)環(huán)比小幅下跌，下跌幅度在1個(gè)百分點(diǎn)以?xún)?nèi)，郊縣地塊低價(jià)成交是影響樓面價(jià)變動(dòng)的主要因素，整體來(lái)看西安地價(jià)處于理性運(yùn)行區(qū)間。在2013年統(tǒng)計(jì)區(qū)間的后半段，土地供應(yīng)量開(kāi)始上漲，（約合870萬(wàn)平方米），而前三季度住宅用地供應(yīng)量與既定目標(biāo)有一定差距，因此四季度成為土地集中推售期或再所難免。由上圖可以看出，地價(jià)在2013年上半年總體也是保持了跟土地供應(yīng)與成交面積相似的走勢(shì)，但是土地價(jià)格的敏感度要高于成交量和供應(yīng)量，所以我們可以看出，地價(jià)在三月的時(shí)候就開(kāi)始了上漲?！　⊥馍掏顿Y房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)資本金未全部繳付的，未取得《國(guó)有土地使用證》的，或開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金未達(dá)到項(xiàng)目投資總額35%的，不得辦理境內(nèi)、境外貸款。2011年2月陜西要求房?jī)r(jià)漲幅低于收入增幅各地漲幅過(guò)快將問(wèn)責(zé)明確規(guī)定本市居民限購(gòu)兩套房，禁購(gòu)3套以上住房，兩套房貸首付最低60%。2013/4/18西安國(guó)五條細(xì)則正式落地 二手房嚴(yán)格執(zhí)行20%稅費(fèi)4月8日，市政府辦公廳下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，《通知》提出了十三條房地產(chǎn)調(diào)控措施和