南京浦口房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告(存儲(chǔ)版)
【正文】 500 畝 項(xiàng)目總建筑面積： 60 萬(wàn)㎡ 一街區(qū)占地面積： 100 畝 一街區(qū)建筑面積：約 14 萬(wàn)㎡ 一街區(qū)銷面積： 131113 ㎡ 一街區(qū)銷戶數(shù)： 1318 套 一街區(qū) 18 幢，其中 11 幢多層， 7 幢小高層 取得預(yù)售許可證的是 15 幢共 192 套 1 月 29 日 15\幢開盤，共 144 套； 2 月 7 日 8 幢開盤，共 48 套 目前去化狀況： 已 銷售套數(shù)： 174 套 剩余可售套數(shù)： 1144 套 目前取得預(yù)收許可證房源剩余 18 套 剩余可售套數(shù)中，已預(yù)定約 850 套 剩余房源今年 4 月左右可以取得預(yù)售許可證；至今年 5 月預(yù)計(jì)二街區(qū)將上市，供應(yīng)量在 25 幢多層，預(yù)計(jì)推盤數(shù)量為 2020 套（包括預(yù)定積累） 折扣情況： 按揭 99 折，一次性付款 96 折，團(tuán)購(gòu)（ 10 套以上） 94 折 價(jià)格分析： 2380～ 2800 元 /㎡，其中主力單價(jià)集中在 2500～ 2600 元 /㎡；樓層價(jià)差 20~30 元 /㎡ 預(yù)計(jì)價(jià)格走勢(shì)：據(jù)現(xiàn)場(chǎng)銷售人員告知， 5 月份第二次開盤價(jià)格將會(huì)有較大幅度調(diào)整，預(yù)計(jì)在 150 元 /㎡左右 客源分析：一街區(qū)開盤階段主要為投資客居多，目前客源主要是自用客戶；自用客戶主要是老城區(qū)動(dòng)遷客戶，以及中低收入家庭。 ? 價(jià)格走勢(shì) —— 從現(xiàn)有的市場(chǎng)分析 ，我們認(rèn)為蘇寧 ? 區(qū)域影響力 —— 我們從網(wǎng)上交易統(tǒng)計(jì)中可以明顯的看到，自 該案開盤以來(lái)，大橋北路沿線的客源被其急劇吸納，華僑城等樓盤的銷售速率受其壓力，明顯放緩。 【 分析 】目前南京的人均居住面積為 平方米，低于江蘇省以及全國(guó)平均水平，從這一點(diǎn)也可看出，該區(qū)域市場(chǎng)的發(fā)展空間還是相當(dāng)大的，人民住房需求量也是相當(dāng)大的。 從上表中我們可以看出，江北區(qū)域 2020 年土地出讓地塊為 8 幅，實(shí)際出讓面積為 104 萬(wàn)方，成交金額為 72370 萬(wàn)元，樓面單價(jià)為 元 /平方米。 四、 2020 年四季度需求結(jié)構(gòu)分析 各片區(qū)的需求結(jié)構(gòu)分析及季度變化情況 根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，截止到 2020 年四季度南京市各大片區(qū)的市場(chǎng)容量比例變化如下圖所示： 2020 年一至四季度南京市各片區(qū)需求比例變化圖 根據(jù)我們 四季度調(diào)研結(jié)果顯示，潛在消費(fèi)者對(duì)購(gòu)買住房的區(qū)域偏好上主要集中在河西、城中和城東，其中河西和城中的偏好比例基本持平，分別為 %和 %，實(shí)際上城中作為南京市商業(yè) 配套及生活配套最成熟的城市中心地帶，對(duì)城中的偏好程度是很高的，但由于其可望不可及的房?jī)r(jià)，使得很大一部分希望在該片區(qū)置業(yè)的人群退而求其次，把選擇的重點(diǎn)放在了新城區(qū) —— 河西；城東作為老城市中心的地位在消費(fèi)者心中的地位依然牢固，處于該區(qū)域的紫金山風(fēng)景區(qū)提升了該片區(qū)的人氣，其偏好比例為 %，位居第三；另外，江北、江寧的偏好比例也表現(xiàn)不俗，總比例有所提升達(dá)到 %。） 通過對(duì)四個(gè)季度的樓型偏好的對(duì)比可以發(fā)現(xiàn)，雖然多層依然在樓型偏好中唱主角，但是小高層已經(jīng)漸為人們接受，其地位日漸穩(wěn)固，況且隨著土地資源日見稀缺，小高層的需求很容易在市場(chǎng)供給中得到相應(yīng)的實(shí)現(xiàn)，而對(duì)多層的需求則會(huì)因?yàn)槠涔┙o量的匱乏向小高層和 高層轉(zhuǎn)移，使對(duì)小高層的需求呈現(xiàn)成長(zhǎng)勢(shì)頭。 ? 蘇寧因此本案的市場(chǎng)價(jià)值可以說是與目前同等區(qū)位在售樓盤的價(jià)格所掛鉤的（所指蘇寧天潤(rùn)城可以說將會(huì)是本 案今后最主要的聯(lián)動(dòng)因素，繼該案第一波 2500 元 /平方米的開案價(jià)格之后，其后續(xù)量的價(jià)格走勢(shì)會(huì)是本案今后面臨最大的不穩(wěn)定因素，我們認(rèn)為蘇寧 從目前來(lái)看，本案的市場(chǎng)實(shí)際價(jià)格受周邊行情左右較 大，經(jīng)過上述分析論證我們認(rèn)為支撐本案市場(chǎng)價(jià)值的因素為： ? 總價(jià)必須控制在 25— 30 萬(wàn)之間，理由：客戶針對(duì)性強(qiáng)，投資增值潛力大，市場(chǎng)空間大 ? 市場(chǎng)均價(jià)達(dá)到 2900 元 /平方米（蘇寧 樓型層次需求結(jié)構(gòu)分析及季度變化情況 2020 年四季度潛在消費(fèi)者對(duì)樓型的偏好 統(tǒng)計(jì) 根據(jù)我們 四季度統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，潛在消費(fèi)者對(duì)樓型的偏好集中在多層和小高層，偏好比例分別為 %和 %，并且對(duì)小高層的偏好比例首次超過了多層；對(duì)高層的偏好比例也比較高，為 %；對(duì)別墅的偏好比例很低，僅為 %。天潤(rùn)城 1100套 總計(jì) 5600套左右 備注 區(qū)域內(nèi)還有大華景秀華城、紅太陽(yáng)集團(tuán)開發(fā)的兩個(gè)項(xiàng)目資料不明，預(yù)計(jì) 其供應(yīng)量也將會(huì)比較大。而南京市 2020 年成交土地 51 幅，總面積達(dá)到 602. 5 萬(wàn)平方米 ，成交價(jià)高達(dá) 億元，與去年相比，今年的土地成交面積僅為去年的二分之一，成交金額也縮水一半。泰來(lái)苑 320 270 蘇寧我們認(rèn)為目前來(lái)說蘇寧天潤(rùn)城的銷售主題。天潤(rùn)城推案以來(lái)，受其價(jià)格影響銷售速率明顯放緩，直至最近兩天成交量才逐漸放大。 3 月開盤， 7 月中旬一期已經(jīng)全部售罄，二期在售房源也只有三十余套，主要為 110－ 120 平方米的三房戶型。天潤(rùn)城 大橋北路 77號(hào) 多層、小高層 多層 小高層 360萬(wàn) 2500 80— 90 2023萬(wàn) 06年 5月 192 184 【分析】 從上表中我們可以看出，經(jīng)過一、二月份的購(gòu)房熱潮后，浦口區(qū)域各大樓盤第一輪銷售已經(jīng)接近尾聲，由于較大的供應(yīng)量在較短的時(shí)期內(nèi)被一下子吸納，我們認(rèn)為 3 月中上旬很有可能進(jìn)入一個(gè)調(diào)整的階段，但到 3 月中下旬在受到區(qū)域內(nèi)幾大樓盤新一輪推案，市場(chǎng)又會(huì)呈現(xiàn)一個(gè)購(gòu)房的熱潮，樓價(jià)也將肯定會(huì)隨之升高。 南京過江隧道 —— 總投資約 30 億元的南京過江隧道工程即將實(shí)施，預(yù)計(jì)將于 2020 年底建成， 2020 年上半年通車。 目前市場(chǎng)發(fā)展情況簡(jiǎn)介 從二月份的實(shí)地市場(chǎng)調(diào)研來(lái)看，目前浦口區(qū)域的幾個(gè)大盤第一批的供應(yīng)量已基本被市場(chǎng)去化， 05 年初始市場(chǎng)熱度高，投資比列明顯下降，自住客戶需求量明顯放大 。 良好完善的規(guī)劃拉進(jìn)了浦口與城中心的空間距離，相差較大的房?jī)r(jià)更是吸引了極多數(shù)百姓前往浦口定居。 ? 社會(huì)事業(yè)發(fā)展 —— 讓百姓成為城市化的受益者 把重點(diǎn)工程建設(shè)作為造福浦口區(qū) 54 萬(wàn)百姓的民心工程，是重點(diǎn)工程建設(shè)的 “支點(diǎn) ”。授牌儀式上，中國(guó)藥科大學(xué)制藥有限公司新建項(xiàng)目等 3 個(gè)投資項(xiàng)目簽約。 四通八達(dá)的交通給了房地產(chǎn)開發(fā)商十足的 “底氣 ”。 ? 道路建設(shè) —— “川 ”字形骨架路網(wǎng)讓內(nèi)外交通 “無(wú)縫對(duì)接 ” 面臨長(zhǎng)江黃金水道，背靠百里老山森林公園，長(zhǎng)江大橋、二橋、明年通車的三橋以及即將開工的過江隧道、穿城而過 4 條國(guó)道、 5條鐵路，構(gòu)筑起浦口 “零距離 ”承接主城輻射的外部交通網(wǎng)絡(luò)。新浦口區(qū)的成立，實(shí)現(xiàn)了南京由隔江發(fā)展向跨江發(fā)展的歷史跨越。著名的南京長(zhǎng)江大橋、長(zhǎng)江二橋和正在興建的長(zhǎng)江三橋溝通了南北交通，城區(qū)距南京新生圩港僅十多公里，乘車 1 小時(shí)可到達(dá)南京祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)或安徽合肥機(jī)場(chǎng)。已經(jīng)竣工的文德路、中圣街、二條巷、文昌路等街巷拓寬、浦珠路北延、浦東路東延；年內(nèi)開工的上河街、浦珠路 —沿山大道、浦園路整治、同心路拓寬、柳洲路東延等，拉開了城市道路建設(shè)的框架。江北濱江
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