【正文】 口，洽談和簽訂投資協(xié)議，共引進(jìn)500 萬(wàn)美元以上的外資企業(yè) 52 家、總投資 4． 3 億美元， 1000 萬(wàn)元以上的內(nèi)聯(lián)項(xiàng)目 72 家、總投資 46． 7 億元； 9 月 21 日，國(guó)家火炬中心為國(guó)家火炬計(jì)劃南京市浦口生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地正式授牌，并為區(qū)內(nèi) 5 家國(guó)家火炬計(jì)劃產(chǎn)業(yè)基地骨干企業(yè)授牌。江北濱江大道西側(cè)，蘇寧等 10 家房地產(chǎn)公司組建 “航母級(jí) ”房地產(chǎn)公司，投入 50 億元巨資，在 3000 畝地上建設(shè) “威尼斯水城 ”。這樣，浦口區(qū)域內(nèi)平行的濱江大道、浦珠路及沿山大道，構(gòu)筑起 “川 ”字形骨架路網(wǎng)，區(qū)內(nèi)外交通將 “無(wú)縫對(duì)接 ”，筑起暢通無(wú)阻的快捷通道。已經(jīng)竣工的文德路、中圣街、二條巷、文昌路等街巷拓寬、浦珠路北延、浦東路東延；年內(nèi)開(kāi)工的上河街、浦珠路 —沿山大道、浦園路整治、同心路拓寬、柳洲路東延等，拉開(kāi)了城市道路建設(shè)的框架。 基本設(shè)施及產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況 2020 年，投資 50 億元建設(shè) 105 項(xiàng)重點(diǎn)工程，投資強(qiáng)度是過(guò)去的 5 倍； 2020 年，再投資 100 億元建設(shè) 100 項(xiàng)重點(diǎn)工程 —— 南京實(shí)施跨江發(fā)展戰(zhàn)略，將江北攬入懷中，浦口，正經(jīng)歷一場(chǎng)脫胎換骨的嬗變，展現(xiàn)出浦口現(xiàn)代化濱 江新市區(qū)的雄姿：站在長(zhǎng)江大橋北眺，昔日漫漫江灘上， 60 米寬的江北濱江大道東西延伸，將挽起大橋和二橋，十幾幢高樓在道路邊已拔地而起；投資 1000 萬(wàn)元、面積達(dá)13 萬(wàn)平方米的北堡公園塔吊林立，正熱火朝天地加快建設(shè)，明年十運(yùn)會(huì)前落成，將與南堡公園隔江輝映。著名的南京長(zhǎng)江大橋、長(zhǎng)江二橋和正在興建的長(zhǎng)江三橋溝通了南北交通，城區(qū)距南京新生圩港僅十多公里，乘車(chē) 1 小時(shí)可到達(dá)南京祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)或安徽合肥機(jī)場(chǎng)。浦口區(qū)總面積 902 平方公里，人口 47 萬(wàn)，區(qū)人民政府駐珠江鎮(zhèn)。新浦口區(qū)的成立，實(shí)現(xiàn)了南京由隔江發(fā)展向跨江發(fā)展的歷史跨越。區(qū)內(nèi)水、電、路通 訊等基礎(chǔ)設(shè)施完善。 ? 道路建設(shè) —— “川 ”字形骨架路網(wǎng)讓內(nèi)外交通 “無(wú)縫對(duì)接 ” 面臨長(zhǎng)江黃金水道，背靠百里老山森林公園，長(zhǎng)江大橋、二橋、明年通車(chē)的三橋以及即將開(kāi)工的過(guò)江隧道、穿城而過(guò) 4 條國(guó)道、 5條鐵路，構(gòu)筑起浦口 “零距離 ”承接主城輻射的外部交通網(wǎng)絡(luò)。 沿浦口 53 公里江岸線、耗資 35 億元、總長(zhǎng) 50 公里左右的江北濱江大道，是道路建設(shè)中投資最大的一項(xiàng)工程，把新浦口從東到西 “串 ”了起來(lái)。 四通八達(dá)的交通給了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商十足的 “底氣 ”。上?？蜕虅t看中浦口老城，投資 80 億元在 4 平方公里土地上拆舊城建新城。授牌儀式上，中國(guó)藥科大學(xué)制藥有限公司新建項(xiàng)目等 3 個(gè)投資項(xiàng)目簽約。目前，南京中脈集團(tuán)投資 5000 萬(wàn)元建設(shè)的納米微膠囊系列、中脈遠(yuǎn)紅紡織品系列等已經(jīng)投產(chǎn)，預(yù)計(jì) 5 年內(nèi)可成為全國(guó)相關(guān)領(lǐng)域的龍頭企業(yè)。 ? 社會(huì)事業(yè)發(fā)展 —— 讓百姓成為城市化的受益者 把重點(diǎn)工程建設(shè)作為造福浦口區(qū) 54 萬(wàn)百姓的民心工程，是重點(diǎn)工程建設(shè)的 “支點(diǎn) ”。北堡公園的定位則是生 態(tài)型開(kāi)放式公園，其中橋墩以東為休閑功能區(qū)，專門(mén)開(kāi)辟一處由土、沙、石組成的區(qū)域，種植各種具有觀賞價(jià)值的原生灌木植物；橋墩以西將開(kāi)設(shè)茶吧、酒吧和體育運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地等。 良好完善的規(guī)劃拉進(jìn)了浦口與城中心的空間距離，相差較大的房?jī)r(jià)更是吸引了極多數(shù)百姓前往浦口定居。 區(qū)域內(nèi)同類產(chǎn)品的過(guò)多，一般情況下將會(huì)造成供方市場(chǎng)的產(chǎn)品過(guò)盛，直接對(duì)價(jià)格的提升速率和去化時(shí)間都會(huì)造成很大程度上的影響 浦口房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展簡(jiǎn)介 目前浦口房地產(chǎn)發(fā)展主要集中在大橋北路以及浦珠路兩側(cè)，這兩大交通主干道的房地產(chǎn)沿 線發(fā)展已經(jīng)在不知不覺(jué)中成為了南京市民購(gòu)房的新趨向。 目前市場(chǎng)發(fā)展情況簡(jiǎn)介 從二月份的實(shí)地市場(chǎng)調(diào)研來(lái)看，目前浦口區(qū)域的幾個(gè)大盤(pán)第一批的供應(yīng)量已基本被市場(chǎng)去化， 05 年初始市場(chǎng)熱度高，投資比列明顯下降，自住客戶需求量明顯放大 。天潤(rùn)城以低于市價(jià)將近 300400 元的 /平方米價(jià)格入市。 南京過(guò)江隧道 —— 總投資約 30 億元的南京過(guò)江隧道工程即將實(shí)施，預(yù)計(jì)將于 2020 年底建成， 2020 年上半年通車(chē)。 新年伊始像蘇寧天潤(rùn)城 大橋北路 77號(hào) 多層、小高層 多層 小高層 360萬(wàn) 2500 80— 90 2023萬(wàn) 06年 5月 192 184 【分析】 從上表中我們可以看出，經(jīng)過(guò)一、二月份的購(gòu)房熱潮后，浦口區(qū)域各大樓盤(pán)第一輪銷(xiāo)售已經(jīng)接近尾聲，由于較大的供應(yīng)量在較短的時(shí)期內(nèi)被一下子吸納，我們認(rèn)為 3 月中上旬很有可能進(jìn)入一個(gè)調(diào)整的階段，但到 3 月中下旬在受到區(qū)域內(nèi)幾大樓盤(pán)新一輪推案，市場(chǎng)又會(huì)呈現(xiàn)一個(gè)購(gòu)房的熱潮，樓價(jià)也將肯定會(huì)隨之升高。 本案隔街對(duì)望老浦口商業(yè)中心，周邊配套，項(xiàng)目自身內(nèi)部設(shè)施都較為齊全。 3 月開(kāi)盤(pán)， 7 月中旬一期已經(jīng)全部售罄，二期在售房源也只有三十余套，主要為 110－ 120 平方米的三房戶型。內(nèi)部配有三個(gè)商業(yè)配套中心、三個(gè)會(huì)所、五所幼兒園、兩所小學(xué)、一個(gè)中學(xué)、綜合商場(chǎng)、醫(yī)院、郵局、銀行、菜市場(chǎng)。天潤(rùn)城推案以來(lái)，受其價(jià)格影響銷(xiāo)售速率明顯放緩，直至最近兩天成交量才逐漸放大。月，小高層 元 /㎡天潤(rùn)城的銷(xiāo)售主題。該案價(jià)格的定位可以說(shuō)是其目前占領(lǐng)市場(chǎng)最主要的武器，限于他現(xiàn)已形成的樓盤(pán)形象以及銷(xiāo)售理念、主題，短期內(nèi)如果其價(jià)格拉升幅度超出 150元 /平方米的話，其客源將肯定會(huì)有很大部分被分流。我們認(rèn)為目前來(lái)說(shuō)蘇寧濱江新城為首的多個(gè)具有自身產(chǎn)品鮮明特點(diǎn)的樓盤(pán)在營(yíng)銷(xiāo)方式上采用打壓蘇寧泰來(lái)苑 320 270 蘇寧現(xiàn)在浦口區(qū)域的樓盤(pán) 70%以上都是從 年開(kāi)始啟動(dòng)發(fā)展的，也就是說(shuō)經(jīng)過(guò) 第一輪的市場(chǎng)消化后，南京城市人口的居住問(wèn)題還沒(méi)有完全地得到解決，下一輪的供應(yīng)高峰即將來(lái)臨，從今年的伊始浦口區(qū)域的市場(chǎng)發(fā)展推測(cè)，隨著眾多利好消息的面市，我們預(yù)計(jì)今年下半年到明年上半年將會(huì)有新一波得供應(yīng)、去化熱潮，屆時(shí)無(wú)論在成交面積還是成交套數(shù)將肯定超過(guò) 04 年。而南京市 2020 年成交土地 51 幅，總面積達(dá)到 602. 5 萬(wàn)平方米 ，成交價(jià)高達(dá) 億元，與去年相比，今年的土地成交面積僅為去年的二分之一，成交金額也縮水一半。 從現(xiàn) 有的市場(chǎng)數(shù) 據(jù)資料統(tǒng) 計(jì)、整理后我 們認(rèn)為 3— 5 月浦口區(qū)域 將拉開(kāi)新一 輪供應(yīng)放量的序幕，屆時(shí)市面上將會(huì) 聚集至少大約 5000— 6000 套左右的房源 。天潤(rùn)城 1100套 總計(jì) 5600套左右 備注 區(qū)域內(nèi)還有大華景秀華城、紅太陽(yáng)集團(tuán)開(kāi)發(fā)的兩個(gè)項(xiàng)目資料不明，預(yù)計(jì) 其供應(yīng)量也將會(huì)比較大。另外，城南和城北的需求比例比較穩(wěn)定，其中城南一直在 11% 到 13% 之間，城北的需求比例則一直在 8% 到 10% 之間變動(dòng)，上下浮動(dòng)均不到 2 個(gè)百分點(diǎn)；值得注意的是，對(duì)江寧、江北的需求比例在經(jīng)歷了二、三季度的持續(xù)下滑后在四季度有小幅反彈。 樓型層次需求結(jié)構(gòu)分析及季度變化情況 2020 年四季度潛在消費(fèi)者對(duì)樓型的偏好 統(tǒng)計(jì) 根據(jù)我們 四季度統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，潛在消費(fèi)者對(duì)樓型的偏好集中在多層和小高層，偏好比例分別為 %和 %，并且對(duì)小高層的偏好比例首次超過(guò)了多層；對(duì)高層的偏好比例也