【正文】 了南京市民購房的新趨向。目前，南京中脈集團(tuán)投資 5000 萬元建設(shè)的納米微膠囊系列、中脈遠(yuǎn)紅紡織品系列等已經(jīng)投產(chǎn)，預(yù)計(jì) 5 年內(nèi)可成為全國相關(guān)領(lǐng)域的龍頭企業(yè)。 沿浦口 53 公里江岸線、耗資 35 億元、總長 50 公里左右的江北濱江大道，是道路建設(shè)中投資最大的一項(xiàng)工程，把新浦口從東到西 “串 ”了起來。浦口區(qū)總面積 902 平方公里，人口 47 萬，區(qū)人民政府駐珠江鎮(zhèn)。這樣，浦口區(qū)域內(nèi)平行的濱江大道、浦珠路及沿山大道，構(gòu)筑起 “川 ”字形骨架路網(wǎng)，區(qū)內(nèi)外交通將 “無縫對(duì)接 ”，筑起暢通無阻的快捷通道。從這個(gè)意義上講，浦口就是高新區(qū)，高新區(qū)就是浦口 ,互惠互補(bǔ)用好 用足資源，放大高新區(qū)效應(yīng)，將帶動(dòng)整個(gè)浦口板塊的提升，實(shí)現(xiàn) 1＋ 1＞ 2 的雙贏效益。 由于該區(qū)域市場在南京的房地產(chǎn)開發(fā)中起步較晚，因此具有極大大發(fā)展空間，與南京城區(qū)中心的樓市相比，浦口樓市的性價(jià)比優(yōu)勢明顯，南京日益龐大的住宅消費(fèi)市 場更是給了浦口樓市的發(fā)展帶來了極大的推動(dòng)力。泰來苑 泰西路 28號(hào) 多層 39萬 2900 100120 2934萬 05年 7月 320多 270多 蘇寧 該案自 1 月 19 日蘇寧天潤城的話，要在 15 年之后其所居住的大規(guī)模社區(qū)才將全部完工，在這期間可以肯定得說將 會(huì)有很多不確定得因素左右其樓盤的整體開發(fā)。通過對(duì)各個(gè)片區(qū)土地成交情況比較后發(fā)現(xiàn)，江寧區(qū)出讓土地面積最多，達(dá)到 公頃 ，但其總成交金額卻排名第四，樓面單價(jià)最低，僅為 元 /㎡；河西片區(qū)成交地塊數(shù)量最多，總金額也處首位，但成交總面積排名第二；城中片區(qū)的出讓面積最少，僅 公頃 ，但其成交總金額卻比江寧片區(qū)還多 220 萬元，樓面單價(jià)最高，達(dá)到 元 /㎡，需要指出的是，由于城中出讓土地多為商業(yè)用地，其容積率普遍較高，我中心的統(tǒng)計(jì)口徑均以容積率 計(jì)算，出讓方式統(tǒng)一按照凈地計(jì)算，所以該樓面單價(jià)應(yīng)適當(dāng)降低，但不會(huì)改變其樓面單價(jià)處于首位的位置。注： 房價(jià)的攀升會(huì)迫使購房者接受較高的房價(jià)。結(jié)合本案自身情況我們認(rèn)為與本案相距不足 400 米的蘇寧天潤城的價(jià)格達(dá)到 2650 元 /平方米以上，理由：作為本案最大的競爭樓盤，雖然 大家都走低價(jià)商品房的路線，針對(duì)同一層次的客源，但是我們認(rèn)為本案在產(chǎn)品類型的各方面以及行銷、宣傳推廣方面都有自身的特點(diǎn)，因此產(chǎn)品定位就理當(dāng)在蘇寧 與今年前三季度相比，把理想的購房區(qū)域放在河西、城東和城中的總體比例變化不大，三者依然是前三位，只是在內(nèi)部有些許變化，其中對(duì)河西的偏好比例雖然 一直處于前三甲之首但比例有所下降；而對(duì)城中偏好比例則始終處于上升態(tài)勢，對(duì)城東的偏好比例雖然有波動(dòng)，但總體趨勢是上升的。這也是近幾年南京房地產(chǎn)業(yè)火熱發(fā)展的原動(dòng)力之一，也是推動(dòng)市場發(fā)展最關(guān)鍵的因素。天潤城在短期內(nèi)將不會(huì)有很大的價(jià)格拉升動(dòng)作出現(xiàn)。 明發(fā)濱江新城 開 發(fā) 商：明發(fā)集團(tuán)南京房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 地理位置：浦口濱江大道 1 號(hào) 產(chǎn)品形態(tài)：公寓 建筑面積： 160 萬 m2 占地面積： 106 萬 m2 容 積 率： 綠 化 率： 40% 物業(yè)管理 ： 元 / m2/月 開盤日期： 04 年 9 月 交房日期： 06 年 5 月 面 積： 81— 225 m2 主力面積： 90— 110 m2 價(jià)格范圍： 26003600 元 / m2 目前推案量： 3700 多套 去 化 量： 3400 多套（以交款 2700 多套，首付 600 多套） 剩余案量： 200300 套 項(xiàng)目分析 ：該案總建筑面積為 160 萬平方米 其中住宅建筑面積 140 余萬平方米，商業(yè)建筑面積 20 萬平方米 .該樓盤于 11 月 27 日推出第一期第二組房源，共推出小高層住宅 3800 多戶，該小區(qū)是江北第一盤，交通條件優(yōu)越，去化速度較快其中，銷售已達(dá)到70%。 目前浦口區(qū)域主要在售樓盤列表 從現(xiàn)有的在售樓盤分布來看，江北區(qū)域主要在售樓盤還是集中在大橋北路沿線，該區(qū)域無論在市政規(guī)劃配套、還是過江 交通的工程進(jìn)度情況，今年可以說是具有實(shí)質(zhì)性發(fā)展的第一年，板塊競爭力在南京的樓市上極強(qiáng)，市場關(guān)注極大。 但是不容我們忽視的也是這區(qū)域大規(guī)模開發(fā)所帶來機(jī)遇的同時(shí)也將帶來競爭 —— 激烈的競爭。經(jīng)過 3 年努力，浦口生物醫(yī)藥及相關(guān)產(chǎn)業(yè)將力爭銷售超過 100 億元。已經(jīng)竣工的文德路、中圣街、二條巷、文昌路等街巷拓寬、浦珠路北延、浦東路東延；年內(nèi)開工的上河街、浦珠路 —沿山大道、浦園路整治、同心路拓寬、柳洲路東延等，拉開了城市道路建設(shè)的框架。新浦口區(qū)的成立，實(shí)現(xiàn)了南京由隔江發(fā)展向跨江發(fā)展的歷史跨越。 四通八達(dá)的交通給了房地產(chǎn)開發(fā)商十足的 “底氣 ”。 ? 社會(huì)事業(yè)發(fā)展 —— 讓百姓成為城市化的受益者 把重點(diǎn)工程建設(shè)作為造福浦口區(qū) 54 萬百姓的民心工程，是重點(diǎn)工程建設(shè)的 “支點(diǎn) ”。 目前市場發(fā)展情況簡介 從二月份的實(shí)地市場調(diào)研來看，目前浦口區(qū)域的幾個(gè)大盤第一批的供應(yīng)量已基本被市場去化， 05 年初始市場熱度高，投資比列明顯下降，自住客戶需求量明顯放大 。天潤城 大橋北路 77號(hào) 多層、小高層 多層 小高層 360萬 2500 80— 90 2023萬 06年 5月 192 184 【分析】 從上表中我們可以看出，經(jīng)過一、二月份的購房熱潮后，浦口區(qū)域各大樓盤第一輪銷售已經(jīng)接近尾聲，由于較大的供應(yīng)量在較短的時(shí)期內(nèi)被一下子吸納，我們認(rèn)為 3 月中上旬很有可能進(jìn)入一個(gè)調(diào)整的階段，但到 3 月中下旬在受到區(qū)域內(nèi)幾大樓盤新一輪推案，市場又會(huì)呈現(xiàn)一個(gè)購房的熱潮，樓價(jià)也將肯定會(huì)隨之升高。天潤城推案以來，受其價(jià)格影響銷售速率明顯放緩，直至最近兩天成交量才逐漸放大。我們認(rèn)為目前來說蘇寧而南京市 2020 年成交土地 51 幅，總面積達(dá)到 602. 5 萬平方米 ，成交價(jià)高達(dá) 億元，與去年相比，今年的土地成交面積僅為去年的二分之一，成交金額也縮水一半。 樓型層次需求結(jié)構(gòu)分析及季度變化情況 2020 年四季度潛在消費(fèi)者對(duì)樓型的偏好 統(tǒng)計(jì) 根據(jù)我們 四季度統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，潛在消費(fèi)者對(duì)樓型的偏好集中在多層和小高層，偏好比例分別為 %和 %，并且對(duì)小高層的偏好比例首次超過了多層；對(duì)高層的偏好比例也比較高，為 %；對(duì)別墅的偏好比例很低，僅為 %。天潤城可以說將會(huì)是本 案今后最主要的聯(lián)動(dòng)因素，繼該案第一波 2500 元 /平方米的開案價(jià)格之后，其后續(xù)量的價(jià)格走勢會(huì)是本案今后面臨最大的不穩(wěn)定因素，我們認(rèn)為蘇寧 ? 蘇寧 四、 2020 年四季度需求結(jié)構(gòu)分析 各片區(qū)的需求結(jié)構(gòu)分析及季度變化情況 根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心的監(jiān)測數(shù)據(jù)，截止到 2020 年四季度南京市各大片區(qū)的市場容量比例變化如下圖所示： 2020 年一至四季度南京市各片區(qū)需求比例變化圖 根據(jù)我們 四季度調(diào)研結(jié)果顯示，潛在