南京浦口房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告-資料下載頁(yè)
2024-11-23 19:33本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】浦口區(qū)總面積902平方公里，人口47萬(wàn)，區(qū)人民政府駐珠江鎮(zhèn)。新浦口區(qū)的成立，實(shí)現(xiàn)了南京由隔江發(fā)展向跨江發(fā)展的歷史跨越。浦口區(qū)位優(yōu)越，交通便捷，基礎(chǔ)設(shè)施配套完善。津浦鐵路、104國(guó)道、312國(guó)。道、寧合、寧連、寧通高速公路穿境而過(guò)。著名的南京長(zhǎng)江大橋、長(zhǎng)江二橋和正。時(shí)可到達(dá)南京祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)或安徽合肥機(jī)場(chǎng)。區(qū)內(nèi)水、電、路通訊等基礎(chǔ)設(shè)施完。珠泉旅游度假區(qū)、獅子嶺兜率寺、龍王山等，令人心馳神往，流連忘返。面臨長(zhǎng)江黃金水道，背靠百里老山森林公園，長(zhǎng)江大橋、二橋、明年通車的三橋以及即將開工的過(guò)江隧道、穿城而過(guò)4條國(guó)道、5. 年內(nèi)將竣工80萬(wàn)平方米。9月19日，近200位中外客商會(huì)聚浦口，洽談和簽訂投資協(xié)議，共引進(jìn)。炬中心為國(guó)家火炬計(jì)劃南京市浦口生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地正式授牌，并為區(qū)內(nèi)5家國(guó)家火炬計(jì)劃產(chǎn)業(yè)基地骨干企業(yè)授牌。在政府大力發(fā)展沿江區(qū)域的大背景下，不置可否浦口區(qū)域?qū)⒊蔀槟暇┙?jīng)濟(jì)發(fā)展新的高速持續(xù)增長(zhǎng)點(diǎn)，前來(lái)投資開發(fā)的境內(nèi)外企業(yè)
【正文】 止到 2020 年四季度南京市各大片區(qū)的市場(chǎng)容量比例變化如下圖所示： 2020 年一至四季度南京市各片區(qū)需求比例變化圖 根據(jù)我們 四季度調(diào)研結(jié)果顯示，潛在消費(fèi)者對(duì)購(gòu)買住房的區(qū)域偏好上主要集中在河西、城中和城東，其中河西和城中的偏好比例基本持平，分別為 %和 %，實(shí)際上城中作為南京市商業(yè) 配套及生活配套最成熟的城市中心地帶，對(duì)城中的偏好程度是很高的，但由于其可望不可及的房?jī)r(jià)，使得很大一部分希望在該片區(qū)置業(yè)的人群退而求其次，把選擇的重點(diǎn)放在了新城區(qū) —— 河西；城東作為老城市中心的地位在消費(fèi)者心中的地位依然牢固，處于該區(qū)域的紫金山風(fēng)景區(qū)提升了該片區(qū)的人氣，其偏好比例為 %，位居第三；另外，江北、江寧的偏好比例也表現(xiàn)不俗，總比例有所提升達(dá)到 %。 與今年前三季度相比，把理想的購(gòu)房區(qū)域放在河西、城東和城中的總體比例變化不大，三者依然是前三位，只是在內(nèi)部有些許變化，其中對(duì)河西的偏好比例雖然 一直處于前三甲之首但比例有所下降；而對(duì)城中偏好比例則始終處于上升態(tài)勢(shì)，對(duì)城東的偏好比例雖然有波動(dòng)，但總體趨勢(shì)是上升的。另外，城南和城北的需求比例比較穩(wěn)定，其中城南一直在 11% 到 13% 之間，城北的需求比例則一直在 8% 到 10% 之間變動(dòng)，上下浮動(dòng)均不到 2 個(gè)百分點(diǎn)；值得注意的是，對(duì)江寧、江北的需求比例在經(jīng)歷了二、三季度的持續(xù)下滑后在四季度有小幅反彈。 價(jià)格層次需求結(jié)構(gòu)分析及季度變化情況 2020 年潛在消費(fèi)者對(duì)可承受最高單價(jià)的統(tǒng)計(jì) 根據(jù)我們 四季度潛在 消費(fèi)者調(diào)研結(jié)果顯示，潛在消費(fèi) 者的可承受的最高 單價(jià)多在 40016000 元 /㎡的區(qū)間內(nèi)，其中對(duì)單價(jià) 在 40015000元 /㎡之間的比例最高為 36%；其次是單價(jià)在 50016000 元 /㎡的比例，為 %；處于第三位的是單價(jià)在 30014000 元 /㎡之間的比例；為 %；單價(jià) 3000 元 /㎡以下和 6000 元 /㎡以上的比例均比較低，分別為 %和 %，這和單價(jià)在 3000 元 /㎡以下的供給量及供給區(qū)域有很大關(guān)系，該價(jià)位段的房源基本上位于江北，主城區(qū)基本沒(méi)有這樣的商品房供應(yīng)，所以該心理價(jià)位的需求比例被動(dòng)壓縮，而對(duì)于單價(jià)在 6000元 /㎡ 以上的，則也是因?yàn)檫x擇地理位置較好的城中區(qū)域的準(zhǔn)購(gòu)房者受到 6000 元 /㎡的實(shí)際房?jī)r(jià)影響的結(jié)果。 與 2020 年前三季度相比，隨著南京市居民收入的增加和整體房?jī)r(jià)的不斷攀升，潛在消費(fèi)者的心理可承受房?jī)r(jià)的峰值水平有了一定的提高，從三季度的集中在 30005000 元 /㎡上升到四季度的集中在 40016000 元 /㎡，而且在可承受單價(jià)在 50016000 元 /㎡的人群比例有了較大幅度的上升。注： 房?jī)r(jià)的攀升會(huì)迫使購(gòu)房者接受較高的房?jī)r(jià)。 樓型層次需求結(jié)構(gòu)分析及季度變化情況 2020 年四季度潛在消費(fèi)者對(duì)樓型的偏好 統(tǒng)計(jì) 根據(jù)我們 四季度統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，潛在消費(fèi)者對(duì)樓型的偏好集中在多層和小高層，偏好比例分別為 %和 %，并且對(duì)小高層的偏好比例首次超過(guò)了多層；對(duì)高層的偏好比例也比較高，為 %；對(duì)別墅的偏好比例很低，僅為 %。（本項(xiàng)指標(biāo)與收入水平有關(guān)。） 通過(guò)對(duì)四個(gè)季度的樓型偏好的對(duì)比可以發(fā)現(xiàn)，雖然多層依然在樓型偏好中唱主角，但是小高層已經(jīng)漸為人們接受，其地位日漸穩(wěn)固，況且隨著土地資源日見(jiàn)稀缺，小高層的需求很容易在市場(chǎng)供給中得到相應(yīng)的實(shí)現(xiàn)，而對(duì)多層的需求則會(huì)因?yàn)槠涔┙o量的匱乏向小高層和 高層轉(zhuǎn)移，使對(duì)小高層的需求呈現(xiàn)成長(zhǎng)勢(shì)頭。 戶型層次需求結(jié)構(gòu)分析 圖 15 2020 年潛在消費(fèi)者對(duì)戶 型的偏好對(duì)比統(tǒng)計(jì) 根據(jù)我們 2020 年四季度戶型偏好比例統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，三室兩廳的偏好比例最高，達(dá)到 %；二室二廳、三室一廳的戶型需求在調(diào)查結(jié)果中所占的比例相差無(wú)幾，分別為 %和 %；另外，對(duì)二室一廳的需求比例比較低，為 %；而對(duì)單室套的比例僅為 %，這個(gè)數(shù)據(jù)不能完全反映消費(fèi)者對(duì)該戶型的需求情況，因?yàn)槟壳皩?duì)該戶型的供給比例太小，消費(fèi)者沒(méi)有選擇；對(duì)三室以上的大戶型的 需求情況與對(duì)大面積的需求基本對(duì)應(yīng)，較真實(shí)的反映了對(duì)該類戶型的需求情況。 通過(guò)對(duì) 2020 年一至四季度的戶型偏好對(duì)比發(fā)現(xiàn)，對(duì)二室的需求比例基本上集中在 30%35%之間，呈現(xiàn)微弱波動(dòng)，其中對(duì)二室一廳的需求比例始終比較平穩(wěn)，在 10%12%之間，上下浮動(dòng)不到 2%；對(duì)二室二廳的需求比例總體上升但在四季度有回落；對(duì)三室的需求比例基本上呈現(xiàn)小幅上升的趨勢(shì)，從一季度的 %上升到四季度的 %，其中對(duì)對(duì)三室一廳的需求比例從一季度的 %上升到四季度的 %，增幅為 %，對(duì)三室二廳的需求比例從一季度 的 上升到四季度的 %，增幅為 %；對(duì)二室二廳的需求比例較上季度下降了 %，對(duì)二室一廳的需求比例較上季度上升了 %。 五、本案市場(chǎng)價(jià)值定位建議 根據(jù)上述分析、論證我們認(rèn)為本案合理的市場(chǎng)價(jià)格應(yīng)在 2750— 2800 元 /平方米之間 。但對(duì)于整個(gè)樓盤推案得價(jià)格因結(jié)合市場(chǎng)的走向，以及推出房源的面積、房型等產(chǎn)品因素來(lái)定。出于對(duì)樓盤的順利去化考慮，我們建議 將總價(jià)控制在 30 萬(wàn)以內(nèi) ，以保證中低端客戶的有效吸納，充分聚集客源人氣，長(zhǎng)時(shí)間的保證客戶累計(jì)數(shù)量。 從目前來(lái)看，本案的市場(chǎng)實(shí)際價(jià)格受周邊行情左右較 大，經(jīng)過(guò)上述分析論證我們認(rèn)為支撐本案市場(chǎng)價(jià)值的因素為： ? 總價(jià)必須控制在 25— 30 萬(wàn)之間，理由：客戶針對(duì)性強(qiáng)，投資增值潛力大，市場(chǎng)空間大 ? 市場(chǎng)均價(jià)達(dá)到 2900 元 /平方米（蘇寧天潤(rùn)城不計(jì)算在內(nèi)），理由：本案作為新推樓盤，入市后應(yīng)該造成一定的市場(chǎng)熱度，再加上作為首期房源，如果市場(chǎng)去化不利，造成滯銷的局面，將會(huì)在很大程度上影響到本案今后的樓盤去化，因此我們認(rèn)為目前狀態(tài)情況下以比市場(chǎng)平均價(jià)低 100— 150 元 /平方米的價(jià)值定位較為合理。 ? 蘇寧天潤(rùn)城的價(jià)格達(dá)到 2650 元 /平方米以上，理由：作為本案最大的競(jìng)爭(zhēng)樓盤，雖然 大家都走低價(jià)商品房的路線，針對(duì)同一層次的客源，但是我們認(rèn)為本案在產(chǎn)品類型的各方面以及行銷、宣傳推廣方面都有自身的特點(diǎn)，因此產(chǎn)品定位就理當(dāng)在蘇寧天潤(rùn)城之上，造成對(duì)其同一層次內(nèi)的客源分流。 ? 前期充分的客戶累計(jì)，理由：沒(méi)有充分的人氣做支持，推案將達(dá)不到預(yù)期的效果，并且對(duì)后期的價(jià)格拉升會(huì)造成根本上的影響。 ? 聯(lián)動(dòng)效應(yīng) —— 局部區(qū)域以內(nèi)互相帶動(dòng)、拉升的效應(yīng)，這是一種可以預(yù)見(jiàn)但不可預(yù)測(cè)的效應(yīng)，他在很大程度上可以左右單個(gè)物體的價(jià)值在市場(chǎng)上增值或貶值。結(jié)合本案自身情況我們認(rèn)為與本案相距不足 400 米的蘇寧天潤(rùn)城可以說(shuō)將會(huì)是本 案今后最主要的聯(lián)動(dòng)因素，繼該案第一波 2500 元 /平方米的開案價(jià)格之后，其后續(xù)量的價(jià)格走勢(shì)會(huì)是本案今后面臨最大的不穩(wěn)定因素，我們認(rèn)為蘇寧天潤(rùn)城繼續(xù)以低價(jià)位市場(chǎng)運(yùn)作的方式操控樓盤，那將很有可能造成市場(chǎng)價(jià)格提升過(guò)慢的現(xiàn)象，但根據(jù)目前浦口區(qū)域的市場(chǎng)走向來(lái)看，隨著今年眾多利好消息的發(fā)布，該種可能性較小 。因此本案的市場(chǎng)價(jià)值可以說(shuō)是與目前同等區(qū)位在售樓盤的價(jià)格所掛鉤的（所指蘇寧天潤(rùn)城），因此其價(jià)格走勢(shì)將會(huì)在很大程度上對(duì)本案的市場(chǎng)價(jià)值造成聯(lián)動(dòng)。
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