【正文】 新區(qū)的住宅價(jià)格一直保持在比較高的位置運(yùn)行。但是近幾年高新區(qū)的住宅成交量一直處于比較低的水平，究其原因是因?yàn)楦咝聟^(qū)經(jīng)過十幾年的開發(fā)后，原來的建設(shè)用地已基本開發(fā)殆盡，缺少土地資源進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，導(dǎo)致了高新區(qū)新增住宅供應(yīng)量不足。未來高新區(qū)將在已開發(fā)的35平方公里基礎(chǔ)上增加45平方公里，預(yù)計(jì)未來510年里住宅供應(yīng)量不足的問題將會得到解決。城內(nèi)區(qū)城內(nèi)區(qū)商業(yè)房銷售面積（萬M2）商業(yè)房銷售均價(jià)（元/M2)住宅銷售面積（萬M2）住宅銷售均價(jià)（元/M2) 27, 8, 48, 17, 39, 8, 30, 8, 25, 8, 25, 7, 城內(nèi)區(qū)的住宅均價(jià)位居全市首位。近三年間房價(jià)波動較小，均價(jià)保持在8000元左右。而住宅成交量則逐年走低，供應(yīng)嚴(yán)重不足。這是因?yàn)閰^(qū)內(nèi)是古城保護(hù)重點(diǎn)區(qū)域，可供開發(fā)土地稀缺，主要以局部舊城改造為主，住宅日趨減少，呈現(xiàn)居民外遷的趨勢，開發(fā)主要以商業(yè)為主，商業(yè)價(jià)值較高。5) 西安市購房者行為分析1. 購買者年齡：2635歲為市場主力數(shù)據(jù)來源：西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心%的購房者年齡在26歲35歲之間，是房地產(chǎn)市場的主力購買者。而36歲45歲偏中年的置業(yè)人群占比略有下滑?！皠傂枳濉笔菍Ψ孔佑袕?qiáng)烈需要的人群，特別是80末“剛需族”，他們認(rèn)為想要實(shí)現(xiàn)自身的城市化，就一定要在城市擁有屬于自己的房產(chǎn)。2. 居住結(jié)構(gòu)：三口之家置業(yè)需求增長7個(gè)百分點(diǎn)由上圖可以看出，兩口之家比重最大，%，其次是單身人群，%。與去年相比，今年三口之家占比上漲顯著，較去年增漲了7個(gè)百分點(diǎn)。這說明了大部分80后一代已經(jīng)進(jìn)入結(jié)婚生子這樣一個(gè)人生階段，隨著家庭人口的增長，這部分人群勢必對改善型住宅需求更大。3. 購房家庭年收入：家庭年收入以5萬8萬為主由上圖可以看出，西安市房地產(chǎn)市場主力消費(fèi)人群的年收入是5萬8萬，占比約42%。按現(xiàn)在西安市市區(qū)平均房價(jià)約在60008000元/平方米的區(qū)間、每戶房屋80平方米來算，58萬人群中的房價(jià)收入比約為613倍，略低于北、上、廣、深等一線城市平均水平16倍。而值得注意的是此計(jì)算的房價(jià)收入比并未考慮貸款購房，如計(jì)算利息成本，房價(jià)收入比則會大幅度提高。而就現(xiàn)有水平來說，對于年收入在58萬的中等收入階層而言，房價(jià)壓力不小。4. 購房目的：%2013年西安樓市依然是剛需主導(dǎo)，%的購房者是為了滿足基本的居住，%的購房者用于婚房。與去年相比，改善型比重上漲顯著，同比上漲了5個(gè)百分點(diǎn)。隨著西安房價(jià)穩(wěn)中微漲態(tài)勢顯現(xiàn)，%。西安改善型需求也呈現(xiàn)出進(jìn)一步結(jié)構(gòu)性放量特征。但相較于2010年限購以前改善型人群占據(jù)市場主體60%以上的比例而言，仍顯偏低，因此作為改善型需求為主體的高端物業(yè)市場交易仍將難有所突破，對市場整體住宅成交價(jià)格難以形成明顯的結(jié)構(gòu)性拉升。5. 意向城區(qū)：城南、高新、城西受關(guān)注度較高有上圖可以看出，想在城南區(qū)置業(yè)的人數(shù)最多，%。其次，%的人群想在城西區(qū)置業(yè)。%的置業(yè)占比緊隨其后，位居第三。根據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心的調(diào)查報(bào)告發(fā)現(xiàn)，城南區(qū)的看房人數(shù)一直是最多的。當(dāng)詢問購房者為什么選擇在城南置業(yè)時(shí)，一位阿姨表示：“城南的發(fā)展比較成熟，地鐵二號線也很方便，而且最近不是發(fā)生一些五證不全的樓盤曝光事件嗎?我在你們800家的網(wǎng)站上看到城南區(qū)五證齊全的房子是最多的，而且都是大開發(fā)商，質(zhì)量和服務(wù)都會得到很好的保證“。如此一來，不難判斷，置業(yè)者選擇哪個(gè)區(qū)域，和該區(qū)域的發(fā)展及樓盤品質(zhì)有很大的關(guān)系，同時(shí)也反映一部分購房者已經(jīng)受到了近期樓市整改的影響，更注重“五證”和品牌。6. 購房計(jì)劃%，比例最高。其次是計(jì)劃在半年內(nèi)購房人群，%。%。與2012年相比，整體購房時(shí)間均有所延后。7. 心理價(jià)位：50007000元/平方米是購房者主力承受區(qū)間%的購房者意向價(jià)格區(qū)間為55006000元/平米，而60006500元/%。此外，根據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心的研究報(bào)告發(fā)現(xiàn)，購房者大多都想花最低的價(jià)格在最好的地段、最好的區(qū)位買到最合心意的房子，但目前要達(dá)成這樣的置業(yè)愿望并沒有想的那樣簡單。如今大多數(shù)置業(yè)者的狀態(tài)是工作時(shí)間短積蓄不多，面臨結(jié)婚生子，將來孩子的教育等多個(gè)問題，能夠承受的房屋總價(jià)也就是40萬元左右，但要符合交通、配套、社區(qū)環(huán)境、教育等多個(gè)條件的房子，價(jià)格都要高出能承受的價(jià)格范圍許多，因此只能再選擇觀望。8. 置業(yè)關(guān)注要素：對房屋綜合性價(jià)比性價(jià)比導(dǎo)購的追逐成為趨勢由上圖可以看出，對價(jià)格的關(guān)注度處于第一位，%，其次第二位的是交通便利，%，而作為其他相關(guān)影響因素的比例相對較為平均化，基本上均處于10%以內(nèi)數(shù)據(jù)相差度較小，可以看出對于購房者而言價(jià)格作為重要的置業(yè)影響因素外，樓盤的綜合居住價(jià)值的關(guān)注逐步上升，即購房者置業(yè)時(shí)對樓盤綜合性價(jià)比的追逐更成為趨勢。9. 各面積區(qū)間成交占比由上圖可以看出， 90125平方米的面積區(qū)間是市場需求的主力，占比達(dá)到37%，其次則是7090平方米，占比27%。西安市場仍然是以剛需型用戶和改善型用戶為主。而寬適型房源需求比例略有上升，125145平方米面積段同比上漲4%。由上圖可以看出， 在近四年間7090平方米和125145平方米兩個(gè)面積段在持續(xù)上漲。剛需型需求持續(xù)釋放。而根據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心的研究報(bào)告發(fā)現(xiàn)，有部分受訪者認(rèn)為：“以前計(jì)劃是先擁有一套自己的房子，面積不用太大，將來有合適的機(jī)會再換房。但現(xiàn)在想法已經(jīng)改變了，必須要一步到位，想買一套各方面都滿意的房子，除了交通方便、配套齊全、距城區(qū)不遠(yuǎn)、社區(qū)環(huán)境優(yōu)美這些基本條件以外，還得考慮以后孩子上學(xué)的問題，有了孩子，家里的老人要來照顧，所以一定要買適合三代人一起居住的綜合性價(jià)比高的房子?！八?25145平方米的戶型需求增加。6) 西安市各大房企動態(tài)2013年上半年，新“國五條”并未阻礙房地產(chǎn)市場的回暖，品牌房地產(chǎn)企業(yè)順勢在一季度加大推盤力度，率先搶占市場先機(jī)，并憑借廣泛的市場布局、豐富的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與強(qiáng)大的品牌優(yōu)勢實(shí)現(xiàn)了銷售業(yè)績的高速增長，較早奠定了全年的業(yè)績基礎(chǔ)。數(shù)據(jù)顯示：銷售業(yè)績行業(yè)領(lǐng)先的50多家品牌房企中已有26家在上半年銷售額突破百億。2013年上半年房企銷售金額、成交面積TOP10排名公司名稱銷售金額(億元)公司名稱成交面積(萬㎡)1萬科地產(chǎn)830恒大地產(chǎn)7292綠地集團(tuán)653綠地集團(tuán)7143中海地產(chǎn)645萬科地產(chǎn)7124保利地產(chǎn)635保利地產(chǎn)5705恒大地產(chǎn)482中海地產(chǎn)5276萬達(dá)集團(tuán)351碧桂園5107碧桂園340萬達(dá)集團(tuán)2868華潤置地330華潤置地2719世茂房地產(chǎn)325世茂房地產(chǎn)26410綠城中國283宏立城243數(shù)據(jù)來源：西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心2013年上半年萬科、恒大、綠地、中海、保利銷售業(yè)績企業(yè)2013年上半年銷售金額2012年上半年銷售金額同比2013年上半年銷售面積2012年上半年銷售面積同比萬科集團(tuán)83061036%71261516%綠地集團(tuán)65345045%71448547%中海地產(chǎn)64554314%52739733%保利地產(chǎn)63549322%57044329%恒大地產(chǎn)48238027%72963016數(shù)據(jù)來源：西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心領(lǐng)軍企業(yè)延續(xù)一季度強(qiáng)勁勢頭，業(yè)績成倍增長。具體來看，2013年上半年，萬科持續(xù)加大推案和營銷力度，以830億元的銷售額再度領(lǐng)銜榜首，相較2012年上半年610億元同比增長36%。面積榜第一位的恒大地產(chǎn)，上半年半年銷售面積達(dá)到729萬平方米，同比增幅達(dá)到16%，而金額方面也剛好達(dá)到482億元，基本完成年度千億目標(biāo)的一半。綠地集團(tuán)以653億元位居榜單第二位，但其同比增幅達(dá)到45%，趕超中海和保利，成功在港借殼上市使企業(yè)業(yè)績和規(guī)模有更大的拓展空間。中海地產(chǎn)上半年銷售業(yè)績達(dá)到645億元，上半年已經(jīng)完成全年目標(biāo)的81%。保利地產(chǎn)依舊依靠高周轉(zhuǎn)策略在業(yè)績表現(xiàn)上一路高歌猛進(jìn)，上半年銷售業(yè)績達(dá)到635億元，同比增長22%。從今年上半年大型房企銷售額的集中度來看，%，與2012年同期相比，%?？梢姡笮头科蟪蔀槭袌鑫鹉芰ψ顝?qiáng)的公司。以全國銷售金額十強(qiáng)房企典型，根據(jù)房企銷售金額及面積計(jì)算單位面積的成交價(jià)格變動情況：房企銷售金額及面積計(jì)算單位面積的成交價(jià)格變動情況：排名公司名稱均價(jià)變動情況1萬科地產(chǎn)0%2綠地集團(tuán)29%3中海地產(chǎn)12%4保利地產(chǎn)39%5恒大地產(chǎn)9%6萬達(dá)集團(tuán)77%7碧桂園45%8華潤置地8%9世茂房地產(chǎn)5%上表可見，2013年2季度來，萬科地產(chǎn)、綠城中國在價(jià)格方面未出現(xiàn)明顯變化。綠地集團(tuán)、碧桂園采用“以價(jià)換量”手段，房價(jià)降幅在25成。其他房企均呈現(xiàn)了不同程度的漲價(jià)現(xiàn)象，其中萬達(dá)集團(tuán)漲幅最為顯著，達(dá)77%?？梢钥闯?，以高性價(jià)比著稱的萬科地產(chǎn)在市場變化下并未予以價(jià)格的調(diào)整，因此贏得市場的主要份額。而綠地集團(tuán)在1季度市場銷售不佳的情況下采用降價(jià)策略提升項(xiàng)目的性價(jià)比，使之交易重回市場前三甲。雖然中海、保利、恒大等眾多房企依舊漲價(jià)，但是房企自身從產(chǎn)品的定位及品質(zhì)也不斷提升，力爭打造購房者滿意的高性價(jià)比產(chǎn)品。綜合來看，在史上最嚴(yán)厲的新國五條出臺的背景下，開發(fā)商銷售額之所以能大幅增長，與購房需求在短期內(nèi)集中釋放有直接關(guān)系。而目前的購房者較為理性，對房源的選擇也非常謹(jǐn)慎，而高性價(jià)比房源勢必是最佳的選擇。六、 小結(jié)37 / 37