【正文】 地70年，工業(yè)、教育、衛(wèi)生、科研、文化、體育及其他綜合用地50年，商貿(mào)、旅游、娛樂(lè)用地40年。已取得土地使用權(quán)的土地閑置滿2年，政府可以依法無(wú)償收回土地使用權(quán)；土地閑置滿1年、不滿2年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)?！　∩唐贩拷ㄔO(shè)已投入開(kāi)發(fā)資金25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工日期，可以預(yù)售。3) 土地招拍掛流程三、 土地市場(chǎng)分析1) 2013年西安市土地市場(chǎng)總體情況分析表21： 西安市2013年土地市場(chǎng)概況（截止到10月）　土地出讓面積(萬(wàn)M2）土地成交面積(萬(wàn)M2）地價(jià)（萬(wàn)/畝）建筑面積（M2）成交金額（萬(wàn)）平局樓面地價(jià)（元/M2） 10,267, 1,305, 1, 數(shù)據(jù)來(lái)源：西安市國(guó)土資源局交易網(wǎng) （項(xiàng)目部整理）數(shù)據(jù)來(lái)源：西安市國(guó)土資源局交易網(wǎng) （項(xiàng)目部整理）截止到2013年10月，西安土地供應(yīng)量穩(wěn)步上漲，但是成交量和成交金額與供應(yīng)量走勢(shì)相反，趨于下滑。從供應(yīng)面來(lái)看，在2013年1月到5月間土地供應(yīng)量持續(xù)加大，主要以商業(yè)、工業(yè)地塊為主，市場(chǎng)供應(yīng)在年度供地計(jì)劃及財(cái)政需求的雙重影響之下出現(xiàn)續(xù)漲。西安土地供應(yīng)量、成交量保持了穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，整體來(lái)看原因有三：1. 全國(guó)重點(diǎn)城市2季度土地市場(chǎng)表現(xiàn)活躍加固了行業(yè)向好預(yù)期，大環(huán)境樂(lè)觀氛圍對(duì)于西安市場(chǎng)的傳導(dǎo)作用是本季度西安土地市場(chǎng)供銷兩端穩(wěn)步增長(zhǎng)的重要影響因素。3. 西安樓市金三銀四銷量回暖明顯，部分房企資金運(yùn)轉(zhuǎn)狀況也較為順暢，這使其使得拿地補(bǔ)倉(cāng)意愿開(kāi)始顯現(xiàn)，是土地成交量穩(wěn)步增長(zhǎng)重要?jiǎng)恿Α?013年第三季度的土地供求情況與上半年的情況相反。而國(guó)五條的細(xì)則出臺(tái)及銀根收緊使得房企對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)判斷不明朗是導(dǎo)致土地成交量下跌的主要因素。隨后土地供應(yīng)和成交量開(kāi)始小幅度反彈。地價(jià)在4月到達(dá)頂點(diǎn)后，隨即下滑，在6月份土地成交量開(kāi)始下滑的時(shí)候，地價(jià)也同時(shí)開(kāi)始小幅度反彈并在之后保持在一個(gè)平穩(wěn)的區(qū)間運(yùn)行。但是與之成為相反的是，土地的成交量和地價(jià)成相反走勢(shì)。數(shù)據(jù)來(lái)源：西安市國(guó)土資源局交易網(wǎng) （項(xiàng)目部整理） 截止到2013年10月。在2013年3月到4月間，由于傳統(tǒng)的金三銀四的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)銷兩旺加固了各大房企對(duì)西安房地產(chǎn)市場(chǎng)向好的預(yù)期，拿地欲望強(qiáng)烈，帶動(dòng)了土地市場(chǎng)的價(jià)格上漲。而本來(lái)被開(kāi)發(fā)商予厚望的“金九銀十”卻一再呈現(xiàn)出日薄西山的態(tài)勢(shì)，也導(dǎo)致平均樓面地價(jià)在三季度尾表現(xiàn)波瀾不驚。2) 2013年西安市土地市場(chǎng)分區(qū)情況分析表22：西安市2013年土地市場(chǎng)分區(qū)概況（截止到10月）　土地出讓面積(萬(wàn)M2）土地成交面積(萬(wàn)M2）土地成交面積（畝）地價(jià)（萬(wàn)/畝）建筑面積（M2）成交金額（萬(wàn)）樓面地價(jià)（元/M2）城東 1, 3,657, 357, 城南 1, 3,229, 446, 1, 城西 1,951, 208, 1, 城北 945, 194, 1, 高新 482, 65, 1, 城內(nèi) 33, 2, 數(shù)據(jù)來(lái)源：西安市國(guó)土資源局交易網(wǎng) （項(xiàng)目部整理）數(shù)據(jù)來(lái)源：西安市國(guó)土資源局交易網(wǎng) （項(xiàng)目部整理）從土地成交城區(qū)分布來(lái)看：城東區(qū)土地銷售面積占比最大，為36%。城東區(qū)區(qū)域內(nèi)環(huán)境優(yōu)美，教育資源強(qiáng)勢(shì)，區(qū)域內(nèi)配套完善并且商業(yè)氛圍濃厚，以上眾多因素使西安城東土地銷售暢旺。其次為城南區(qū)，占比為34%。西安城南集結(jié)了西安一大半的高等教育資源，從幼兒園、小學(xué)、中學(xué)，乃至到大學(xué)。曲江新區(qū)憑借獨(dú)有的歷史淵源和人文環(huán)境，造就西安樓市中的寸土寸金之地，成為高端物業(yè)的核心區(qū)域，也是各大地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)展現(xiàn)實(shí)力的競(jìng)賽區(qū)域。城西區(qū)的土地銷售面積排第三位，占比為16%。城西區(qū)是一個(gè)工業(yè)區(qū)，高端樓盤少，商業(yè)配套比較落后，城西二環(huán)之外城鄉(xiāng)結(jié)合部村莊較多。但是城西區(qū)也有一些其他優(yōu)勢(shì)，如：城西區(qū)緊靠高新區(qū)，政府對(duì)城西區(qū)基建的投入等。城北區(qū)主要由經(jīng)開(kāi)區(qū)板塊、未央?yún)^(qū)板塊和大明宮板塊組成。排在城內(nèi)區(qū)。所以城北區(qū)基本上是西安市可統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)樓面地價(jià)最高的一個(gè)區(qū)域。高新區(qū)位于西安市南郊文化、科技研究院所集中區(qū)，規(guī)劃總面積30平方公里，其連片開(kāi)發(fā)的集中新建區(qū)20平方公里。區(qū)內(nèi)有多個(gè)國(guó)家康居示范小區(qū)和物業(yè)管理示范小區(qū)，居住環(huán)境居西安市前列。由于以上原因，高新區(qū)地價(jià)在各區(qū)中處于較高的位置。城內(nèi)區(qū)主要指的是鐘樓為中心附近的四條大街，是西安的老城區(qū)，政治，文化和商業(yè)的中心。由于區(qū)域內(nèi)土地供應(yīng)稀缺，平均樓面地價(jià)也是最貴的，到達(dá)2391元/平方米。2011年到2012年期間，土地供應(yīng)量穩(wěn)步上升。在2013年期間，土地供應(yīng)量和成交量保持平穩(wěn)，但是總體成交量比2012年同期有一個(gè)比較大的降幅。4) 近三年西安市土地市場(chǎng)分區(qū)情況分析城東區(qū)城東區(qū)土地出讓面積（萬(wàn)M2)土地成交面積（萬(wàn)M2)平均樓面地價(jià)土地成交面積（畝）地價(jià)（萬(wàn)/畝）建筑面積（萬(wàn)M2)成交金額(億元） 1, 1, 2, 2, 數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC城西區(qū)城西區(qū)土地出讓面積（萬(wàn)M2)土地成交面積（萬(wàn)M2)平均樓面地價(jià)土地成交面積（畝）地價(jià)（萬(wàn)/畝）建筑面積（萬(wàn)M2)成交金額(億元） 2, 數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC城南區(qū)城南區(qū)土地出讓面積（萬(wàn)M2)土地成交面積（萬(wàn)M2)平均樓面地價(jià)土地成交面積（畝）地價(jià)（萬(wàn)/畝）建筑面積（萬(wàn)M2)成交金額(億元） 1, 1, 1, 1, 1, 1, 數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC城北區(qū)城北區(qū)土地出讓面積（萬(wàn)M2)土地成交面積（萬(wàn)M2)平均樓面地價(jià)土地成交面積（畝）地價(jià)（萬(wàn)/畝）建筑面積（萬(wàn)M2)成交金額(億元） 1, 5, 1, 1, 2, 2, 數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC高新區(qū)高新區(qū)土地出讓面積（萬(wàn)M2)土地成交面積（萬(wàn)M2)平均樓面地價(jià)土地成交面積（畝）地價(jià)（萬(wàn)/畝）建筑面積（萬(wàn)M2)成交金額(億元） 1, 數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC城內(nèi)區(qū)城內(nèi)區(qū)土地出讓面積（萬(wàn)M2)土地成交面積（萬(wàn)M2)平均樓面地價(jià)土地成交面積（畝）地價(jià)（萬(wàn)/畝）建筑面積（萬(wàn)M2)成交金額(億元） 4, 1, 5, 1, 1, 1, 2, 3, 數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC四、 建設(shè)安裝成本和稅費(fèi)1) 建筑安裝成本由上圖可以看出，截止于2013年上半年，西安市住宅建安工程成本為：小高層1847元/平方米、高層2058元/平方米。有上圖可以看出，近幾年里，各類型的樓房建安成本平穩(wěn)發(fā)展。而小高層的建安成本平穩(wěn)上漲，由2010年的1561元/平方米上漲到2013年上半年的1847元/平方米，%，年增速約5%；而高層的建安成本則增幅較少，由2010年的1821元/平方米上漲到2013年上半年的2058元/平方米，%，%。2) 西安市主要稅費(fèi)及稅率列表稅費(fèi)種類稅率說(shuō)明納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間營(yíng)業(yè)稅預(yù)售收入*5%取得預(yù)售收入時(shí)土地增值稅預(yù)售收入*1%%（市為1%，%）取得預(yù)售收入時(shí)城建稅及教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅額*7%繳納營(yíng)業(yè)稅時(shí)堤圍防護(hù)費(fèi)預(yù)售收入*（1‰‰）繳納營(yíng)業(yè)稅時(shí)印花稅銷售合同金額*1‰銷售合同簽訂時(shí)企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額*25%取得預(yù)售收入時(shí)綜上所述，除去企業(yè)所得稅外，%。同比增長(zhǎng)9%；，同比增長(zhǎng)7%。同比大幅下滑45%；，同比減少46%。表32：西安市2013年商品房銷售情況（截至到10月）　商業(yè)房銷售面積（萬(wàn)M2）商業(yè)房銷售均價(jià)（元/M2)住宅銷售面積（萬(wàn)M2）住宅銷售均價(jià)（元/M2)2013年10月 7, 15, 數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC截止到2013年1