【正文】 要求，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，能核實(shí)房屋原值的，嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。內(nèi)容：《商品房預(yù)售許可證》，直接或采取發(fā)放VIP卡、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、交納誠(chéng)意金等形式變相預(yù)售商品房；、代理銷(xiāo)售不符合銷(xiāo)售條件商品房；，擅自發(fā)布商品房預(yù)售廣告；。二、 政策法規(guī)1) 近年西安市房地產(chǎn)政策一覽時(shí)間政策名稱內(nèi)容2013/11/30《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的意見(jiàn)》《意見(jiàn)》明確樓市須嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)政策，報(bào)價(jià)過(guò)高項(xiàng)目，暫不予核發(fā)預(yù)售證。其規(guī)模為號(hào)稱全亞洲第一的客運(yùn)站。西安高速公路建立的快速成長(zhǎng)，主題市區(qū)的輻射驅(qū)策作用越來(lái)越嶄露出來(lái)，在很大水準(zhǔn)上增進(jìn)了西安市的臨潼、閻良、藍(lán)田、戶縣、洛川、商洛等地的區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速成長(zhǎng)。3. 未來(lái)5年，西安城市基礎(chǔ)設(shè)施投資總規(guī)模將達(dá)1500億元，到2015年人均居住面積達(dá)33平方米。規(guī)劃對(duì)西安的新定位是打造“國(guó)際化大都市”。%。西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告一、 城市發(fā)展研究1) 城市概況西安市是中華人民共和國(guó)陜西省省會(huì)，中國(guó)七大區(qū)域中心城市之一，陜西省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教和信息的中心，是新亞歐大陸橋中國(guó)段——隴海蘭新鐵路沿線經(jīng)濟(jì)帶上最大的中心城市，具有承東啟西、連接南北的重要戰(zhàn)略地位。%。3) 產(chǎn)業(yè)支撐4) 城市建設(shè)規(guī)劃1. 2009年6月國(guó)務(wù)院宣布批準(zhǔn)《關(guān)中天水經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》；大經(jīng)濟(jì)區(qū)格局的確定，極大提升了西安的城市價(jià)值。目前西安地鐵已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)的還有地鐵三號(hào)線，地鐵四號(hào)線從大雁塔到火車(chē)站的實(shí)驗(yàn)段，以及地鐵六號(hào)線。同時(shí)西部開(kāi)拓十年，西安已成為全國(guó)高速公路網(wǎng)中最大的節(jié)點(diǎn)城市之一，穿境而過(guò)的國(guó)道主干線ＧＺ40（二連浩特河口）、ＧＺ45（連云港霍爾果斯）和西部大通道（阿榮旗北海、銀川武漢、西安上海，西安昆明，西安茂名）。[來(lái)源請(qǐng)求]目前西安火車(chē)站開(kāi)行列車(chē)約350列，其中包括時(shí)速250kM/h的和諧號(hào)動(dòng)車(chē)組以及350KM的高鐵，也成為西部地區(qū)少數(shù)幾個(gè)開(kāi)行動(dòng)車(chē)組的城市。以西安咸陽(yáng)國(guó)際機(jī)場(chǎng)為始發(fā)圓點(diǎn)，1小時(shí)航程可覆蓋成都、重慶、武漢、鄭州、蘭州、西寧、銀川等中西部主要城市，2小時(shí)航程可覆蓋全國(guó)70%的領(lǐng)土和85%的經(jīng)濟(jì)資源，3小時(shí)航程能夠覆蓋國(guó)內(nèi)所有省會(huì)城市和重要的旅游城市，形成了優(yōu)越的地理位置在全國(guó)航線網(wǎng)絡(luò)中具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。 2013/10/21房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治活動(dòng)西安市房管局從21日起在全市開(kāi)展為期3個(gè)月的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治活動(dòng)，對(duì)全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行拉網(wǎng)式檢查，對(duì)存在違法違規(guī)行為的開(kāi)發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)將予以嚴(yán)肅處理。2013/4/19西安落實(shí)新國(guó)五條 騙購(gòu)者3年不得在西安買(mǎi)房西安市政府辦公廳下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》(市政辦發(fā)號(hào))，從切實(shí)落實(shí)穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任、堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房、增加普通商品住房及用地供應(yīng)、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管五個(gè)方面推進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控政策。2011年3月限價(jià)陜西要求房?jī)r(jià)漲幅低于收入增幅各地漲幅過(guò)快將問(wèn)責(zé)?！　∩唐贩拷ㄔO(shè)已投入開(kāi)發(fā)資金25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工日期，可以預(yù)售。3. 西安樓市金三銀四銷(xiāo)量回暖明顯，部分房企資金運(yùn)轉(zhuǎn)狀況也較為順暢，這使其使得拿地補(bǔ)倉(cāng)意愿開(kāi)始顯現(xiàn)，是土地成交量穩(wěn)步增長(zhǎng)重要?jiǎng)恿Α５貎r(jià)在4月到達(dá)頂點(diǎn)后，隨即下滑，在6月份土地成交量開(kāi)始下滑的時(shí)候，地價(jià)也同時(shí)開(kāi)始小幅度反彈并在之后保持在一個(gè)平穩(wěn)的區(qū)間運(yùn)行。而本來(lái)被開(kāi)發(fā)商予厚望的“金九銀十”卻一再呈現(xiàn)出日薄西山的態(tài)勢(shì)，也導(dǎo)致平均樓面地價(jià)在三季度尾表現(xiàn)波瀾不驚。西安城南集結(jié)了西安一大半的高等教育資源，從幼兒園、小學(xué)、中學(xué)，乃至到大學(xué)。但是城西區(qū)也有一些其他優(yōu)勢(shì)，如：城西區(qū)緊靠高新區(qū)，政府對(duì)城西區(qū)基建的投入等。高新區(qū)位于西安市南郊文化、科技研究院所集中區(qū)，規(guī)劃總面積30平方公里，其連片開(kāi)發(fā)的集中新建區(qū)20平方公里。由于區(qū)域內(nèi)土地供應(yīng)稀缺，平均樓面地價(jià)也是最貴的，到達(dá)2391元/平方米。有上圖可以看出，近幾年里，各類型的樓房建安成本平穩(wěn)發(fā)展。同比大幅下滑45%；，同比減少46%。但是本應(yīng)是另一個(gè)產(chǎn)銷(xiāo)旺季的“金九銀十”，市場(chǎng)表現(xiàn)令人失望，成交量和均價(jià)都在平均線以下。但在隨后的4月份時(shí)，下跌幅度達(dá)66%。而即將貫通的地鐵2號(hào)線，為城南發(fā)展?fàn)I造了更新的發(fā)展機(jī)遇。城東區(qū)和城北區(qū)的銷(xiāo)售均價(jià)和成交量都較為接近。城西的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要集中在環(huán)城西路與西二環(huán)之間，西二環(huán)以西幾乎沒(méi)有，之所以集中在這里，一是因?yàn)檫@里距市中心近，交通購(gòu)物方便，二是因?yàn)槲鞫h(huán)外主要是工業(yè)區(qū)，不便于做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。%，%；%，%。值得注意的是，在2012年下半年到2013年上半年這近一年的時(shí)間里，西安市住宅成交量大增，平均成交量近600萬(wàn)平方米，%。成交量在2012年下半年開(kāi)始上升，再2012年下半年到2013年上半年這個(gè)區(qū)間，%。如今已發(fā)展成為灃東新城、秦漢新城、灃西新城、空港新城、涇河新城五大板塊，構(gòu)建出“一河、兩帶、四軸、五組團(tuán)”的田園城市總體格局，引領(lǐng)未來(lái)城市建設(shè)新模式，將新區(qū)打造成為一片時(shí)尚、現(xiàn)代的商業(yè)宜居區(qū)域。城南區(qū)城南區(qū)商業(yè)房銷(xiāo)售面積（萬(wàn)M2）商業(yè)房銷(xiāo)售均價(jià)（元/M2)住宅銷(xiāo)售面積（萬(wàn)M2）住宅銷(xiāo)售均價(jià)（元/M2) 12, 7, 16, 8, 20, 8, 17, 8, 18, 8, 18, 8, 城南區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展平穩(wěn)，住宅均價(jià)呈逐步走高的趨勢(shì)，%。而成交量則保持平穩(wěn)發(fā)展，截止到2013年10月，%。而成交量在三年間則經(jīng)歷了由高到低再重回高點(diǎn)的這樣一個(gè)過(guò)程。而住宅成交量則逐年走低，供應(yīng)嚴(yán)重不足。3. 購(gòu)房家庭年收入：家庭年收入以5萬(wàn)8萬(wàn)為主由上圖可以看出，西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)主力消費(fèi)人群的年收入是5萬(wàn)8萬(wàn)，占比約42%。但相較于2010年限購(gòu)以前改善型人群占據(jù)市場(chǎng)主體60%以上的比例而言，仍顯偏低，因此作為改善型需求為主體的高端物業(yè)市場(chǎng)交易仍將難有所突破，對(duì)市場(chǎng)整體住宅成交價(jià)格難以形成明顯的結(jié)構(gòu)性拉升。其次是計(jì)劃在半年內(nèi)購(gòu)房人群，%。西安市場(chǎng)仍然是以剛需型用戶和改善型用戶為主。數(shù)據(jù)顯示：銷(xiāo)售業(yè)績(jī)行業(yè)領(lǐng)先的50多家品牌房企中已有26家在上半年銷(xiāo)售額突破百億?？梢?jiàn)，大型房企成為市場(chǎng)吸金能力最強(qiáng)的公司。而目前的購(gòu)房者較為理性，對(duì)房源的選擇也非常謹(jǐn)慎，而高性價(jià)比房源勢(shì)必是最佳的選擇?？梢钥闯觯愿咝詢r(jià)比著稱的萬(wàn)科地產(chǎn)在市場(chǎng)變化下并未予以價(jià)格的調(diào)整，因此贏得市場(chǎng)的主要份額。綠地集團(tuán)以653億元位居榜單第二位，但其同比增幅達(dá)到45%，趕超中海和保利，成功在港借殼上市使企業(yè)業(yè)績(jī)和規(guī)模有更大的拓展空間。而根據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心的研究報(bào)告發(fā)現(xiàn)，有部分受訪者認(rèn)為：“以前計(jì)劃是先擁有一套自己的房子，面積不用太大，將來(lái)有合適的機(jī)會(huì)再換房。此外，根據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心的研究報(bào)告發(fā)現(xiàn)，購(gòu)房者大多都想花最低的價(jià)格在最好的地段、最好的區(qū)位買(mǎi)到最合心意的房子，但目前要達(dá)成這樣的置業(yè)愿望并沒(méi)有想的那樣簡(jiǎn)單。根據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心的調(diào)查報(bào)告發(fā)現(xiàn)，城南區(qū)的看房人數(shù)一直是最多的。4. 購(gòu)房目的：%2013年西安樓市依然是剛需主導(dǎo)，%的購(gòu)房者是為了滿足基本的居住，%的購(gòu)房者用于婚房?！皠傂枳濉笔菍?duì)房子有強(qiáng)烈需要的人群，特別是80末“剛需族”，他們認(rèn)為想要實(shí)現(xiàn)自身的城市化，就一定要在城市擁有屬于自己的房產(chǎn)。但是近幾年高新區(qū)的住宅成交量一直處于比較低的水平，究其原因是因?yàn)楦咝聟^(qū)經(jīng)過(guò)十幾年的開(kāi)發(fā)后，原來(lái)的建設(shè)用地已基本開(kāi)發(fā)殆盡，缺少土地資源進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致了高新區(qū)新增住宅供應(yīng)量不足。而其中值得我們注意的是城北區(qū)內(nèi)的經(jīng)開(kāi)板塊。而且城南的公園綠化及醫(yī)療配套非常完善，這里醫(yī)院眾多，有大小醫(yī)療機(jī)構(gòu)約700家，其中二級(jí)以上醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)就有50家左右。尤其是2013年期間，截止到2013年10月，比2012年全年高56%。城西區(qū)的房?jī)r(jià)低迷時(shí)由于歷史原因造成的。 由住宅市場(chǎng)的整體表現(xiàn)來(lái)看，截止到2013年10月，已經(jīng)超出了2012年全年的住宅成交面積。但由近幾年的新開(kāi)工面積和商品房的施工面積來(lái)看，發(fā)展商開(kāi)始理性看待西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在2014年后的房屋竣工增長(zhǎng)率或會(huì)降低，供應(yīng)或?qū)p少，供求關(guān)系預(yù)計(jì)在2014年后漸趨平衡。而且準(zhǔn)備在明年開(kāi)工的地鐵5號(hào)線會(huì)將西咸新區(qū)、高新區(qū)、曲江新區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)等城市近期重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域與主城區(qū)連接起來(lái)。而過(guò)去不值一提的城東區(qū)，近年來(lái)也是迅速發(fā)展，尤其是浐灞生態(tài)區(qū)良好的生態(tài)環(huán)境和2013年規(guī)劃的浐灞金融服務(wù)區(qū)，吸引著眾多投資者的目光。高新區(qū)已發(fā)展成為西安市經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的地區(qū)，并作為西安的CBD核心區(qū)存在。2) 2013年西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)分區(qū)情況表33：2013年西安市分區(qū)商品房銷(xiāo)售情況　區(qū)域住宅銷(xiāo)售面積（萬(wàn)M2）住宅銷(xiāo)售均價(jià)（元/M2)商業(yè)房銷(xiāo)售面積（萬(wàn)M2）商業(yè)房銷(xiāo)售均價(jià)（元/M2)城東區(qū) 6, 10, 城西區(qū) 5, 12, 城南區(qū) 8, 20, 城北區(qū) 6, 15, 高新區(qū) 8, 14, 城內(nèi)區(qū) 6, 20, 數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC由上圖和表32可以看出，而成交量占比為27%，占比最大。%%。%%。2) 西安市主要稅費(fèi)及稅率列表稅費(fèi)種類稅率說(shuō)明納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間營(yíng)業(yè)稅預(yù)售收入*5%取得預(yù)售收入時(shí)土地增值稅預(yù)售收入*1%%（市為1%，%）取得預(yù)售收入時(shí)城建稅及教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅額*7%繳納營(yíng)業(yè)稅時(shí)堤圍防護(hù)費(fèi)預(yù)售收入*（1‰‰）繳納營(yíng)業(yè)稅時(shí)印花稅銷(xiāo)售合同金額*1‰銷(xiāo)售合同簽訂時(shí)企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額*25%取得預(yù)售收入時(shí)綜上所述，除去企業(yè)所得稅外，%。在2013年期間，土地供應(yīng)量和成交量保持平穩(wěn)，但是總體成交量比2012年同期有一個(gè)比較大的降幅。由于以上原因，高新區(qū)地價(jià)在各區(qū)中處于較高的位置。排在城內(nèi)區(qū)。城西區(qū)的土地銷(xiāo)