【正文】 號線，地鐵四號線從大雁塔到火車站的實驗段，以及地鐵六號線。西安地鐵的修建將壓縮城市距離，極大幅度提升城市價值。3) 產(chǎn)業(yè)支撐4) 城市建設(shè)規(guī)劃1. 2009年6月國務(wù)院宣布批準《關(guān)中天水經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃》；大經(jīng)濟區(qū)格局的確定，極大提升了西安的城市價值。%。%。西安下轄新城區(qū)、碑林區(qū)、蓮湖區(qū)、灞橋區(qū)、未央?yún)^(qū)、雁塔區(qū)、閻良區(qū)、臨潼區(qū)、長安區(qū)、藍田縣、周至縣、戶縣、高陵縣等9區(qū)4縣，到2010年陜西省第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示， 萬人。西安市房地產(chǎn)市場研究報告一、 城市發(fā)展研究1) 城市概況西安市是中華人民共和國陜西省省會，中國七大區(qū)域中心城市之一，陜西省政治、經(jīng)濟、文化、科教和信息的中心，是新亞歐大陸橋中國段——隴海蘭新鐵路沿線經(jīng)濟帶上最大的中心城市，具有承東啟西、連接南北的重要戰(zhàn)略地位。2) 城市經(jīng)濟2012年全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值(GDP)，%。%。%。規(guī)劃對西安的新定位是打造“國際化大都市”。于2011年9月16日首先建成通車的二號線是西安地鐵第一條建成線路，北起西安北客站南到韋曲，縱貫西安市中軸線。3. 未來5年，西安城市基礎(chǔ)設(shè)施投資總規(guī)模將達1500億元，到2015年人均居住面積達33平方米。預(yù)計2015突破5000公里。西安高速公路建立的快速成長，主題市區(qū)的輻射驅(qū)策作用越來越嶄露出來，在很大水準上增進了西安市的臨潼、閻良、藍田、戶縣、洛川、商洛等地的區(qū)域經(jīng)濟快速成長。[50] 西安市區(qū)與全部所轄區(qū)縣以及省內(nèi)所有地級市通有高速公路。其規(guī)模為號稱全亞洲第一的客運站。2012年12月底，西安已開通至北京、廣州、長沙、深圳、武漢、鄭州、石家莊的直達高鐵線路。二、 政策法規(guī)1) 近年西安市房地產(chǎn)政策一覽時間政策名稱內(nèi)容2013/11/30《關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的意見》《意見》明確樓市須嚴格執(zhí)行限購政策，報價過高項目，暫不予核發(fā)預(yù)售證。建立保障房土地儲備制度，優(yōu)先向保障房項目供地。內(nèi)容：《商品房預(yù)售許可證》，直接或采取發(fā)放VIP卡、內(nèi)部認購、交納誠意金等形式變相預(yù)售商品房；、代理銷售不符合銷售條件商品房；，擅自發(fā)布商品房預(yù)售廣告；。一旦對接成功，即可形成“房地合一”的個人不動產(chǎn)登記查詢系統(tǒng)。2013/4/18西安國五條細則正式落地 二手房嚴格執(zhí)行20%稅費4月8日，市政府辦公廳下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，《通知》提出了十三條房地產(chǎn)調(diào)控措施和要求，對個人轉(zhuǎn)讓住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，能核實房屋原值的，嚴格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征。2012年10月限利潤陜西商品房利潤率不得超過10% 調(diào)控新政引爭議。2011年2月陜西要求房價漲幅低于收入增幅各地漲幅過快將問責明確規(guī)定本市居民限購兩套房，禁購3套以上住房，兩套房貸首付最低60%?！　∫淹瓿砷_發(fā)投資25%以上的土地，可以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。　　外商投資房地產(chǎn)企業(yè)注冊資本金未全部繳付的，未取得《國有土地使用證》的，或開發(fā)項目資本金未達到項目投資總額35%的，不得辦理境內(nèi)、境外貸款。從成交面來看，在經(jīng)歷了2月的一個成交低迷以后，土地成交面積開始穩(wěn)步上升，全國重點城市土地市場全線飄紅是影響西安土地市場成交逐漸活躍的重要因素，此外本年度前兩個季度樓市表現(xiàn)不俗，部分房企資金運轉(zhuǎn)順暢使其更加重視一級市場，也是土地市場成交量上升的重要原因。由上圖可以看出，地價在2013年上半年總體也是保持了跟土地供應(yīng)與成交面積相似的走勢，但是土地價格的敏感度要高于成交量和供應(yīng)量，所以我們可以看出，地價在三月的時候就開始了上漲。所以在2013年7月的時候，土地供應(yīng)和成交量均到達了最低點。在2013年統(tǒng)計區(qū)間的后半段，土地供應(yīng)量開始上漲，（約合870萬平方米），而前三季度住宅用地供應(yīng)量與既定目標有一定差距，因此四季度成為土地集中推售期或再所難免。西安市平均樓面地價走勢平穩(wěn)。樓面價環(huán)比小幅下跌，下跌幅度在1個百分點以內(nèi)，郊縣地塊低價成交是影響樓面價變動的主要因素，整體來看西安地價處于理性運行區(qū)間。為統(tǒng)計的各區(qū)中最低。豐富的人文教育資源是城南的一大特色。城東區(qū)主要由灃東板塊（灃渭新區(qū)）和大興新區(qū)板塊組成。城北區(qū)的土地銷售面積占比9%，居統(tǒng)計各區(qū)的第四位。但是由于城內(nèi)區(qū)是古城保護重點區(qū)域，可供開發(fā)土地稀缺，供應(yīng)量和銷售量都十分小。作為西安的CBD核心區(qū)，高新區(qū)一直是西安寫字樓的密集區(qū)域。最后是城內(nèi)區(qū)，城內(nèi)區(qū)的土地銷售面積占比僅有1%，是各區(qū)中銷售面積量最小的一個區(qū)。3) 近三年西安市土地市場總體情況分析表23：西安市近三年土地市場概況（截止到2013年10月）　土地出讓面積（萬M2)土地成交面積（萬M2)平均樓面地價土地成交面積（畝）地價（萬/畝）建筑面積（萬M2)成交金額(億元） 1, 3, 1, 6, 1, 1, 5, 1, 2, 1, 2, 數(shù)據(jù)來源：CRIC 由上圖可以看出，近三年西安市土地供應(yīng)量大部分時間處于供大于求的情況。平均樓面地價在經(jīng)歷了2011年下半年到2012年上半年的上漲以及隨后在2012年下半年的大幅度調(diào)整以后，在2013年西安市平均樓面地價呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢，這說明土地市場在經(jīng)歷了由于2011年2012年以來對房地產(chǎn)市場樂觀的預(yù)期形成的價格大漲，以及消化了2012年下半年由于“國五條”等調(diào)控措施出臺和銀根縮緊的影響后，西安市的地價開始重回一個理性的運行空間。其中多層住宅的建安成本變化很小。五、 西安市房地產(chǎn)市場分析1) 2013年西安市房地產(chǎn)市場總體情況表31：西安市房地產(chǎn)開發(fā)情況　房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）商品房施工面積（萬平方米）住宅施工面積（萬平方米）商品房竣工面積（萬平方米）住宅竣工面積（萬平方米）1, 9, 8, 9, 7, 同比30% 9% 7% 45%46% 數(shù)據(jù)來源:西安市統(tǒng)計網(wǎng)截止到2013年10月，同比上升30%?？⒐っ娣e的減少，有可能導(dǎo)致將來一段時間商品房供應(yīng)量不足，供求關(guān)系將會趨緊，對西安市房價造成一定的上漲壓力。與住宅成交量相比，住宅均價總體呈震蕩下滑的一個趨勢?？傮w來說，今年2013年市場明顯好于2012年，但從7月份起，市場熱度較上半年有了一定下降。%，%。但同期均價保持平穩(wěn)發(fā)展。在西安，人們時?？梢月牭竭@樣的俚語“寧要城南一張床，不要別處一間房”，許多喜歡住在城南的居民心中都有著一份揮之不去的城南情結(jié)，這也使得城南在西安樓市區(qū)域競爭中，顯示出了尤為卓著的宜居表現(xiàn)。三環(huán)區(qū)域及三環(huán)外的城市交通路網(wǎng)的建設(shè)將更大程度地激活城南片區(qū)周邊業(yè)態(tài)的發(fā)展。房地產(chǎn)市場亦因此受惠，高新區(qū)是近幾年被外來大的房地產(chǎn)企業(yè)和西安本土發(fā)展商作為主戰(zhàn)場。而兩個城區(qū)的住宅銷售量都占去了西安市總成交量的23%以上。隨著西安市城中村改造工作的深入推進、紡織城綜合發(fā)展區(qū)的逐漸成熟、部分優(yōu)質(zhì)教育資源的東移，將促使西安城東的發(fā)展進一步提速，東城將逐漸成為西安未來的高尚居住區(qū)。此外，在三橋片區(qū)和六村堡片區(qū)基本都是原來的福利房和集資房，商品房開發(fā)基本處于停滯狀態(tài)。現(xiàn)在的西咸樓市，開發(fā)體量非常有限，但是部分龍頭企業(yè)從傳統(tǒng)的曲江、大明宮等熱點區(qū)域逐步進入到城西區(qū)域，看重城西區(qū)域城市未來規(guī)劃價值。%的增長，%；%，%。2. 20112013年西安總體房地產(chǎn)市場成交量和成交均價分析　住宅銷售面積（萬M2）住宅銷售均價（元/M2)商業(yè)房銷售面積（萬M2）商業(yè)房銷售均價（元/M2) 6, 14, 8, 16, 6, 19, 7, 18, 7, 16, 7, 16, 數(shù)據(jù)來源：CRIC數(shù)據(jù)來源：CRIC近三年來，西安市住宅市場銷售均價保持平穩(wěn)發(fā)展，最高價出現(xiàn)在2011年下半年，達到8379元/平方米；最低價出現(xiàn)在2012年上半年，三年統(tǒng)計平均浮動幅度為1%，表明西安市整體房價比較穩(wěn)定，房價升速低于全國平均水平，未來房價上升空間比較大，政府實行限價的措施可能性較小。原因有兩點：其一，由于2012年下半年的“金九銀十”的市場成交蕭條，刺激了年末的房地產(chǎn)市場，在2012年11月和12月，慘淡的市場成交量得到逆反。%。這個趨勢預(yù)示東區(qū)住宅金融概念和生態(tài)宜居概念的繼續(xù)發(fā)酵。城西區(qū)是西安市的老工業(yè)區(qū)，基本配套比較差；工業(yè)廠房地塊多，可用于房地產(chǎn)開發(fā)的地塊少；商業(yè)氛圍淡薄等諸多因素制約著城西區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展。而城西的大興新區(qū)距離城市中心最近，是目前西安市二環(huán)以內(nèi)唯一可以成片改造開發(fā)的宜居新區(qū)，同時也因為房價較低，成為西安房地產(chǎn)板塊的后起之秀。整體來看，城西區(qū)仍然處于一個價值洼地。%。而曲江新區(qū)以旅游度假區(qū)聞名，聞名中外的大雁塔和曲江皇家園林遺址就在此區(qū)內(nèi)。三年間，均在6區(qū)統(tǒng)計中位居首位。經(jīng)開板塊就是依托西安市行政中心、文化體育中心、北客站交通中心等三大功能建設(shè)成為的集辦公、居住、文化、體育、商業(yè)為一體的城市新區(qū)。截止到2013年10月，%。未來高新區(qū)將在已開發(fā)的35平方公里基礎(chǔ)上增加45平方公里，預(yù)計未來510年里住宅供應(yīng)量不足的問題將會得到解決。這是因為區(qū)內(nèi)是古城保護重點區(qū)域，可供開發(fā)土地稀缺，主要以局部舊城改造為主，住宅日趨減少，呈現(xiàn)居民外遷的趨勢，開發(fā)主要以商業(yè)為主，商業(yè)價值較高。2. 居住結(jié)構(gòu)：三口之家置業(yè)需求增長7個百分點由上圖可以看出，兩口之家比重最大，%，其次是單身人群，%。按現(xiàn)在西安市市區(qū)平均房價約在60008000元/平方米的區(qū)間、每戶房屋80平方米來算，58萬人群中的房價收入比約為613倍，略低于北、上、廣、深等一線城市平均水平16倍。與去年相比，改善型比重上漲顯著，同比上漲