【正文】 ，眾多有關(guān)房地產(chǎn)市場的報道中，最吸引讀者眼球的是2004年房價有可能走向平穩(wěn)甚至回落的種種預(yù)測。目 錄目錄 ………………………………………………………………………………………………..1綜 述 4一、 前言 4二、研究方法簡介 51. 研究背景說明 52. 抉策地產(chǎn)研究指標(biāo)體系說明 6三、延伸服務(wù) 7四、報告 8摘要 8房地產(chǎn)需求上升勢頭強勁 8第一節(jié) 市場容量分析 10一、2003年南京市房地產(chǎn)市場容量分析 10（一）2003年的商品房市場容量 101. 拆遷購房仍然處于南京房地產(chǎn)需求的主導(dǎo)地位 102. 投資者比例波動較大較快 113. 結(jié)婚購房比例比較穩(wěn)定 114. 改善居住環(huán)境群體需求比例變化較小 115. 城市化進(jìn)程等購房需求 11（二）存量商品房市場容量 12二、2003年南京房地產(chǎn)市場交易狀況分析 121. 2003年商品房已實現(xiàn)需求狀況 122. 商品房交易量的歷年增長情況 133. 2003年未實現(xiàn)需求狀況分析 13三、2003年需求結(jié)構(gòu)分析 141. 各片區(qū)的結(jié)構(gòu)比例及季度變化情況 142. 樓型層次及季度比例變化分析 153. 商品房價格檔次及季度變化情況 16第二節(jié) 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析 17一、2003年市場供給總量 171. 商品房開發(fā)持續(xù)增長 172. 土地資源的供給狀況 183. 2003年存量房供應(yīng)狀況 194. 經(jīng)濟適用房和中低價商品房開發(fā)建設(shè)情況 19二、2003年房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)以及供需分析 201. 2003年南京市房地產(chǎn)市場總體供需分析 202. 各區(qū)域供需結(jié)構(gòu)分析 203. 價格層次供需結(jié)構(gòu)分析 224. 樓型供需結(jié)構(gòu)分析 235. 商品房總價與區(qū)域供需交叉分析 23三、2004年南京市商品房供給總量分析 241. 商品房 242. 經(jīng)濟適用房 243. 片區(qū)狀況分析 25第三節(jié) 價格研究 26一、供應(yīng)價格水平分析 261. 抉策南京市70典型樓盤價格指數(shù) 262. 商品房價格水平分析 284. 分物業(yè)商品房價格水平分析 315. 存量房（即二手房）價格水平分析 326. 經(jīng)濟適用房、中低價商品房價格水平分析 337. 土地價格水平分析 348. 房地產(chǎn)三級市場——租賃市場價格水平分析 35二、2003年度南京市商品房價格因素及相關(guān)分析 35 352. 經(jīng)濟增長及消費者信心——價格支撐面之一 373. 投資拉動——價格支撐面之二 374. 商品房直接成本的上升帶動房價上漲 385. 城市化戰(zhàn)略與房價水平——地區(qū)中心效應(yīng)顯現(xiàn) 386. 開發(fā)商保利因素——樓盤品質(zhì)化傾向 397. 拆遷新法等政策影響 39三、南京市房價展望 391. 2003年房價總體特征 392. 2004年市場環(huán)境及房價趨勢 39第四節(jié) 消費者調(diào)查研究 41一、背景資料 411. 樣本特征 412. 研究方法 413. 研究指標(biāo) 41二、購房者基本情況分析 421. 年齡結(jié)構(gòu)分析 422. 學(xué)歷分析 423. 收入結(jié)構(gòu)分析 43三、購房需求分析 431. 面積需求分析 432. 收入與可承受價位交叉分析 443. 套型選擇 454. 消費者可承受商品房總價分析 45四、購房者行為分析 451. 付款方式分析 452. 收入與媒體影響度交叉分析 463. 年齡與購房區(qū)域交叉分析 474. 購房者對2004年房價變化的心理預(yù)期和接受能力分析 47第五節(jié) 生活指數(shù)評價 49一、 生活指數(shù)評價 491. 區(qū)域生活指數(shù)模型 492. 應(yīng)用與測評結(jié)果 50二、典型樓盤生活指數(shù)評價 501. 典型樓盤生活指數(shù)模型 502. 應(yīng)用與測評結(jié)果 51三、典型樓盤性價比分析 52四、抉策地產(chǎn)研究中心生活指數(shù)專項研究 521. 典型樓盤生活指數(shù)及性價比綜合分析報告 522. 樓盤項目前期定位研究 52第六節(jié) 廣告監(jiān)測與研究 53一、第三季度南京市房地產(chǎn)平面廣告投放監(jiān)測 53二、2003年112月南京市樓盤報紙平面廣告投放統(tǒng)計分析 531. 投放量排名 532. 投放頻率排名 533. 分區(qū)域投放量統(tǒng)計 544. 物業(yè)類廣告投放量統(tǒng)計 545. 開發(fā)商樓盤平面廣告投放量統(tǒng)計 55三、南京地區(qū)各平面媒體影響度分析 55平均日發(fā)布廣告量統(tǒng)計 55四、樓盤形象宣傳主題跟蹤分析 561. 2003年112月樓盤平面廣告投放主題類型分析 562. 2003年112月樓盤平面廣告投放主題宣傳用語一覽 56五、從購房者相關(guān)特征分析媒體影響度 571. 購房者媒體偏好分析 572. 媒體廣告對購房者決策的影響分析 58結(jié) 束 語 59報告附件： 2003年房地產(chǎn)業(yè)政策影響面分析 60綜 述一、 前言2003年是南京市房地產(chǎn)業(yè)波瀾起伏、眾說紛紜的一年，隨著長三角都市圈的形成、南京市沿江大開發(fā)方案的全面啟動、眾多重大市政建設(shè)項目的完工與建設(shè)，南京市作為地區(qū)性政治、文化、經(jīng)濟中心城市的地位日趨顯現(xiàn)、各方面已駛上高速發(fā)展的快車道。抉策地產(chǎn)研究中心本著四年房地產(chǎn)市場研究、經(jīng)紀(jì)服務(wù)的經(jīng)驗，縱觀2003年房地產(chǎn)市場發(fā)展軌跡，重申自己的觀點：市場經(jīng)濟是過剩經(jīng)濟，商品的短缺永遠(yuǎn)只是暫時的，商品過剩是市場經(jīng)濟的常態(tài)。了解市場供求關(guān)系及其變化趨勢，深入研究微觀經(jīng)濟走勢、消費者需求特征、消費行為特征、消費心理的變化是極具意義的，市場調(diào)查的意義在于揭示市場真實表現(xiàn)，分析市場發(fā)展變化的原因，通過科學(xué)的研究模型研究市場的歷史和現(xiàn)在，對影響未來市場發(fā)展的相關(guān)因素進(jìn)行分析，提出促進(jìn)市場及企業(yè)健康發(fā)展的意見與建議。對于這樣一個高成長中的初級市場，政府應(yīng)該在逐漸規(guī)范的同時關(guān)懷和扶持，創(chuàng)造公平、公正的市場環(huán)境，使它能夠健康的成長，18號文正是體現(xiàn)了國家的這種精神。所有的會員資料都經(jīng)過我中心數(shù)據(jù)采集人員回訪校驗確保其真實性，并提供一系列的服務(wù)吸引會員及時更新會員資料。每家數(shù)據(jù)收集項目近100項。研究報告的指標(biāo)體系包括市場容量、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、價格指數(shù)、消費者調(diào)查、生活指數(shù)、媒體監(jiān)測六大部分。以抉策購房俱樂部會員數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，從整體的角度，根據(jù)購房動機等因素，獲得南京房地產(chǎn)市場的市場容量，在該基礎(chǔ)上，分析南京房地產(chǎn)市場總?cè)萘考胺旨径热萘俊⒏鲄^(qū)域市場容量、價格層次市場容量、樓型市場容量，及各分量的變化及發(fā)展趨勢。生活指數(shù)——抉策地產(chǎn)研究中心區(qū)域及典型樓盤生活指數(shù)評價系統(tǒng)，就影響商品房生活便利程度的因素進(jìn)行指標(biāo)量化分析，分析片區(qū)及典型樓盤的生活便利程度，并結(jié)合商品房價格研究樓盤的性價比。我中心可為開發(fā)企業(yè)、相關(guān)決策部門提供各類型、層面的房地產(chǎn)市場調(diào)查研究延伸服務(wù)。深度市場調(diào)研：項目可行性方案包括產(chǎn)品定位、市場細(xì)分方案，定價策略、營銷戰(zhàn)略建議，投資效益財務(wù)分析、融資策劃，項目全程營銷解決方案。在需求構(gòu)成中，%，居民拆遷購房需求具有剛性，始終是需求上升的基礎(chǔ)；投資需求增加快，是需求上升的主要動力，至2003年底投資需求比例達(dá)到24%，全年的比例為17%，這部分人的需求極不為穩(wěn)定，是影響供求關(guān)系波動以及整個房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的因素。存量房市場供需均飛速增長，%,交易面積為430萬平方米，均超過商品房。片區(qū)結(jié)構(gòu)中，河西地區(qū)的供需差距較大，而江寧、江北片區(qū)卻供過于求。成本的上升不僅影響了開發(fā)商的利潤，也促使商品房價格的上漲。對市場容量統(tǒng)計的方法主要從準(zhǔn)購房者角度得出有實際購買意愿的需求量。購房者購買住房的需求動因主要包括拆遷安置購房、結(jié)婚購房、改善居住購房、投資購房以及城市化進(jìn)程等方面所帶來的購房需求。據(jù)抉策地產(chǎn)中心2003年的會員數(shù)據(jù)庫資料顯示，接近83%的拆遷居民意向購買商品房。而購房者的心理是很難預(yù)測和估計的，心理因素非常復(fù)雜并且波動較大，因此投資購房的比例季度間變動比較大，第四季度投資的比例達(dá)到24%，2003年全年投資購房需求所占比例在17%左右。這部分人群全年商品房需求面積在155萬平方米左右。 5. 城市化進(jìn)程等購房需求目前，南京的城市化水平約為45%，按照規(guī)劃，南京每年城市化水平要增長2%，每年城市人口將增加11萬多人，該群體將帶來巨大的購房需求。（二）存量商品房市場容量抉策地產(chǎn)研究中心對會員數(shù)據(jù)庫三年的購房者需求數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，購房者對商品房和存量房的需求比例如下圖所示：圖12 商品房類型需求比例構(gòu)成圖 存量房的面積、總價與商品房相比有明顯的優(yōu)勢。二、2003年南京房地產(chǎn)市場交易狀況分析1. 2003年商品房已實現(xiàn)需求狀況市場容量可分為已經(jīng)被實現(xiàn)的需求和其它由于房價、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)等原因還沒有實現(xiàn)的需求。存量房交易件數(shù)和面積超過商品房，%%，創(chuàng)歷史最高紀(jì)錄，交易面積也超過商品房交易面積30萬平方米，達(dá)到430萬平方米。2003年商鋪成為南京樓市的一匹黑馬，比2002年增長25.%。甚至有的地段辦公樓的價格反而低于住宅的價格。商品房交易數(shù)量在1999年增速相當(dāng)平穩(wěn)，每年增長率維持在10%以上，2003年更是達(dá)到了17%。普通老百姓急需的小套型、中低價商品房供不應(yīng)求，而大套、高價房供應(yīng)較多以致這類項目銷售周期相對較長。一系列市政基礎(chǔ)設(shè)施的陸續(xù)開工建設(shè)，河西地區(qū)奧體中心等十大標(biāo)志性建筑的開工建設(shè)，為河西板塊市場注入了新鮮的活力，推動樓盤的銷售持續(xù)火爆。江寧地區(qū)仍然是全年商品房上市量最大的一個區(qū)域，憑借其價格優(yōu)勢仍然是南京銷售量較大的區(qū)域，但是江寧個別樓盤住宅銷售價格已經(jīng)突破3000元/平方米，逐漸失去高性價比的優(yōu)勢，配套設(shè)施建設(shè)進(jìn)展相對過慢與房價的上漲太快，使需求量出現(xiàn)下滑跡象。根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心的會員數(shù)據(jù)庫資料統(tǒng)計分析樓型需求的比例如下圖：圖15 2003年南京市樓型需求比例對比圖可見，2003年南京商品房市場中各樓型的需求以多層為主，小高層次之。相對而言，多層的供給不足，導(dǎo)致對多層的需求比例下降，尤其是意向需求量較大的城中和河西地區(qū)。第二節(jié) 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析產(chǎn)品（商品房）從供給角度來看，主要包括新開發(fā)商品房、政府扶持與鼓勵建設(shè)的中低價商品房和經(jīng)濟適用房、存量商品房幾部分。2003年的全年房地產(chǎn)開發(fā)投資額創(chuàng)出歷年的最高紀(jì)錄，%。表2—1 1995—2003年房地產(chǎn)開發(fā)投資、面積等指標(biāo)一覽表年份 房地產(chǎn)業(yè)直接指標(biāo) 固定資產(chǎn)投資(億元) 房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元） 住宅開發(fā)投資（億元） 房地產(chǎn)施工面積（萬㎡） 住宅施工面積(萬㎡) 房地產(chǎn)竣工面積（萬㎡） 住宅竣工面積（萬㎡） 住宅交易面積（萬㎡） 1995 /1996 1781997 2151998 2531999 2000 2001 111 1053 2002 2003 從表中可以看出：2000年以來，南京市房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)的比例保持在24%左右，和全國的平均水平基本一致，并且房地產(chǎn)開發(fā)投資基本上和固定資產(chǎn)投資同步增長。目前南京房價增長太快的呼聲不絕于耳，從銷售面積增長速度和竣工面積增長速度對比可以看出，雖然南京的竣工增長率與銷售面積增長率與2001年之前差不多，竣工面積增長率在1999年以后表現(xiàn)得相當(dāng)平穩(wěn)，維持在10%以下，不過由于老城改造等因素的強勁拉動，銷售面積增長率自99年以來增長的勢頭非常強勁，表明需求非常旺盛，相對而言，竣工面積增長緩慢，在2003年甚至出現(xiàn)負(fù)增長的現(xiàn)象，這就不難解釋2003年供需矛盾十分突出的現(xiàn)象。土地作為不可再生資源日益稀缺，尤其是市中心的黃金地段更是奇貨可居，不僅南京本地開發(fā)商，而且不少實力非凡的外地房地產(chǎn)巨子也紛紛搶灘南京，不惜在市中心繁華地段重金圈地。面對老百姓對不斷增長房價的不滿和要加快城市化進(jìn)程的緣故，政府部門加大了土地的供應(yīng)量。房地產(chǎn)中介公司如雨后春筍般地出現(xiàn)，大有賽過超市、銀行之勢。到了2003年底，存量房供需形勢發(fā)生逆轉(zhuǎn)，整個存量房市場供大于求。4. 經(jīng)濟適用房和中低價商品房開發(fā)建設(shè)情況面對不斷上漲的房價，普通老百姓的購房壓力逐漸加大，對中低收入和拆遷無處安身的居民尤為如此。希望房價下跌來滿足中低收入居民的需求在短時間內(nèi)不太可能，因為房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)大幅波動是各方面都不愿意看到的情景。盡管2003年經(jīng)濟適用房建設(shè)力度在加大，但仍然無法滿足市場的需要，預(yù)計2004年拆遷量將達(dá)到4萬戶。盡管2003年全年南京房地產(chǎn)市場總量上供不應(yīng)求，但是仍然存在著結(jié)構(gòu)性矛盾。片區(qū)容量供需比：該片區(qū)內(nèi)總供給面積與在該片區(qū)內(nèi)總需求面積之比。圖22 2003年各片區(qū)供需結(jié)構(gòu)比例圖抉策地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2003年各片區(qū)房地產(chǎn)市場中，產(chǎn)品供需基本平衡的片區(qū)為城中區(qū)。隨著供應(yīng)的增加，河西片區(qū)的供需矛盾突出狀況在2003年發(fā)生了一些變化，如圖。根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫及購房會員數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)統(tǒng)計如下：圖24 價格層次供需結(jié)構(gòu)圖（單位：元/平米）抉策地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示,中低檔價位區(qū)間商品房供不應(yīng)求，3500元以下/平米價位段區(qū)間商品房供給僅能滿足需求的58%；5000元以上/平米價位段區(qū)間為供給過剩區(qū)，供給份額大大超過需求份額。下面以3500—5000元價位區(qū)間為例：圖2—5 3500—5000元/平米價位區(qū)間區(qū)域供需比例圖 盡管總體3500—5000元/平米價位段區(qū)間供稍小于求，但如果分區(qū)域考察就會發(fā)現(xiàn)在這個價位區(qū)間上城南和城北片區(qū)供應(yīng)大于需求的比例較大，出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩的不平衡現(xiàn)象。根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫及購房會員數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)統(tǒng)計如下：圖2—6 樓型供需結(jié)構(gòu)圖可以看出，多層的樓型需求非常旺盛，供給僅能滿足需求的62%，預(yù)示多層樓型的價格將要繼續(xù)堅挺；在高層區(qū)域