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正文內(nèi)容

房地產(chǎn)項目市場研究報告-wenkub

2023-05-13 05:22:51 本頁面
 

【正文】 整體均價元/㎡買家特征層次區(qū)域分布營銷推廣主題內(nèi)容推廣策略后續(xù)供應(yīng)后續(xù)開發(fā)面積項目評價優(yōu)勢: 劣勢:2. 項目所在區(qū)域的產(chǎn)品特點分析(1) 開發(fā)規(guī)模及配套情況項目所在區(qū)域代表性項目占地面積規(guī)模比較占地面積小于1萬平方米1~5萬平方米大于5萬平方米項目名稱 數(shù)量(2) 規(guī)劃設(shè)計及戶型特點(本區(qū)域以什么建筑為主:多層、小高層、高層;建筑風(fēng)格以什么為主:歐式、現(xiàn)代;社區(qū)文化;環(huán)境;項目主力戶型情況、分析以何種戶型為主)(3) 裝修標(biāo)準(zhǔn)及智能化系統(tǒng)3. 項目所在區(qū)域的銷售特點(1) 營銷推廣特點(通過對濟南目前在售樓盤在報紙、電視、路牌、雜志、工地現(xiàn)場等不同媒介上所做宣傳畫面、訴求內(nèi)容、表達形式等方面的分析,以及對樓盤銷售人員、銷售場所的包裝調(diào)查)(2) 從營銷策略層面看:宣傳主題、主訴內(nèi)容、銷售控制(3) 從營銷執(zhí)行操作層面來看:銷售場所、樣板房、銷售服務(wù)、人員素質(zhì)(4) 售價情況:集中銷售均價、最低價格、最高價格、銷售率(5) 客戶特點:主要區(qū)域客戶來源、檔次、目的、原因4. 項目所在區(qū)域市場發(fā)展預(yù)測:項目區(qū)域規(guī)劃與項目聯(lián)系,項目所在區(qū)域的市場供求及消化預(yù)測三、 典型個案(詳細介紹區(qū)域內(nèi)主要項目的特點或區(qū)域內(nèi)最成功的案例四、 區(qū)域市場需求調(diào)查分析1. 調(diào)查問卷內(nèi)容(附表)2. 問卷調(diào)查說明及統(tǒng)計分析內(nèi)容:3. 問卷統(tǒng)計分析結(jié)論第三部分 項目條件分析一、 項目地塊自身條件分析1. 地理位置(現(xiàn)場)2. 地質(zhì)狀況(發(fā)展商提供勘察報告、風(fēng)水情況)3. 土地面積及其東線圖(發(fā)展商提供)4. 七通一平現(xiàn)狀(現(xiàn)場、與發(fā)展商交流)二、 項目周邊環(huán)境分析1. 地塊各方面的環(huán)境(建筑物、污染狀況、近景、遠景及視野遮蓋情況)2. 地塊適當(dāng)半徑內(nèi)歷史人文景觀列示(標(biāo)明距離項目地塊車距)3. 項目用地居住情況:周邊小區(qū)居住情況4. 項目周邊居民狀況5. 項目外圍情況三、 地塊交通狀況1. 周達市政路網(wǎng)縱橫圖2. 周邊公交系統(tǒng)起始狀況、頻次及遠景規(guī)劃3. 直入地塊的道路交通狀況四、 項目附近公建配套設(shè)施分析1. 購物中心(商場、超市、菜市場)2. 文化教育(幼托、小學(xué)、中學(xué)、大學(xué)圖書館及質(zhì)量)3. 醫(yī)療(各級醫(yī)院、藥店及質(zhì)量)4. 金融(各種銀行)5. 郵政局、所6. 娛樂餐飲(體育健身、歌舞餐飲)五、 周邊已成社區(qū)狀況1. 附近小區(qū)列圖2. 各樓盤及小區(qū)的居民階層3. 小區(qū)規(guī)劃、價格等六、 項目條件分析結(jié)論第四部分 市場研究結(jié)論一、 從區(qū)域市場的發(fā)展來看1. 房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢2. 供需關(guān)系3. 區(qū)域開發(fā)實力4. 市場產(chǎn)品主要競爭點及產(chǎn)品趨勢二、 從項目所在區(qū)域的市場分析來看1. 從項目開發(fā)的規(guī)模來看2. 區(qū)域項目類型、主力戶型3. 從項目所在區(qū)域的銷售情況來看:期房銷售率、現(xiàn)房銷售率、售價4. 從客戶情況來看,主要客戶群體5. 從項目的營銷推廣來看,綜合評估三、 從對區(qū)域市場的調(diào)查分析來看1. 選擇在本區(qū)域購房的客戶,其年齡、文化程度、家庭結(jié)構(gòu)、家庭收入、區(qū)域、從業(yè)2. 潛在客戶對區(qū)域房價的接受能力3. 從潛在客戶對戶型面積的選擇上看例:1 區(qū)域分析 濟南市社會經(jīng)濟發(fā)展概況 濟南市概況地理位置濟南位于山東省中西部,泰山穹隆北麓、東鄰淄博、濱州、南連泰安、萊蕪,西、北與聊城、德州接壤。前者通過詳盡的市場調(diào)查,采集相關(guān)市場數(shù)據(jù),并運用科學(xué)的方法加以分析,從而準(zhǔn)確把握宏觀市場及區(qū)域市場的供需狀況,深入了解國家政治經(jīng)濟政策對房地產(chǎn)市場的影響,科學(xué)的預(yù)測市場走向、競爭對手及競爭形式,最終確定準(zhǔn)確合理的市場定位;而后者則根據(jù)前者的研究成果——市場定位——解決市場推廣中的具體措施,如價格策略,銷售策略,廣告宣傳策略,促銷手段的組合策略等。簡言之,前者是基礎(chǔ),后者為前者邏輯結(jié)論。轄歷下、市中、天橋、槐蔭、歷城五區(qū),章丘市和長清、平陰、濟陽、商河四縣。城市規(guī)模到2005年,濟南中心城區(qū)的城市人口從1995年的160萬人增至198萬人,城市建設(shè)用地控制在186平方公里以內(nèi);2010年城市人口增至220萬人,城市建設(shè)用地控制在205平方公里以內(nèi)。加快主城區(qū)調(diào)整改造,控制外延,重點調(diào)整用地結(jié)構(gòu)和布局,強化省會城市的中心功能,積極發(fā)展第三產(chǎn)業(yè),完善城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施,改善城市環(huán)境,突出泉城特色,保護歷史文化名城。::。2001年,受行政事業(yè)單位人員增資因素的影響,在崗職工收入顯著增加,平均工資11980元,%。全區(qū)主要經(jīng)濟指標(biāo)連續(xù)五年增幅保持在20%,財政收入增幅名列市區(qū)之首,社會各項事業(yè)均走在全市前列,獲得了“全國科技工作先進城區(qū)”等榮譽稱號。同時,沿“經(jīng)四路——泉城路——解放路“這條東西向軸線,將CBD(中央商務(wù)區(qū))、CRD(中心商業(yè)區(qū))、CID(科技商務(wù)中心區(qū))連于一體,而本項目位于CBD 、CRD和CID這條軸線上。環(huán)城公園象一條翠帶環(huán)繞古城,把四大泉群和大明湖連成一體,形成以湖山泉水為特征的園林綠化中心。道路網(wǎng)布局由3條環(huán)路、9條放射路、9條南北向和9條東西向主干路(簡稱“三環(huán)九射,九縱九橫”)構(gòu)成總體框架。通過這幾條快速路和城市干道,項目與中心城區(qū)各就業(yè)區(qū)和商業(yè)網(wǎng)點的連接十分便利,乘公交車道省政府和泉城廣場也只需15分鐘。集購物、游覽、悠閑、餐飲、娛樂和服務(wù)于一體,集中了為數(shù)眾多、功能齊全的大型商貿(mào)場所,充分體現(xiàn)了繁榮都市風(fēng)貌。本項目與這三大新興就業(yè)和商業(yè)區(qū)域的關(guān)系相當(dāng)密切,交通十分便捷,通過黑虎泉路和歷山路便能快速的與泉城路和解放路相連接。根據(jù)城市總體布局,將聯(lián)系緊密、布局集中的居住用地組合成片,形成29個居住生活片區(qū),而本項目位于明湖居住片區(qū)。隨著這兩項工程的規(guī)劃實施,本項目的區(qū)域形象將得到有力提升。因此也必將要求以大明湖為中心的周邊區(qū)域能同時尊重并從分體現(xiàn)明湖特色、體現(xiàn)濟南泉城文化。項目在具備一定的泉城傳統(tǒng)文化底蘊的同時,還將受益于商務(wù)區(qū)的成熟所帶來的中高檔次購房群體。商品住宅的代表作有:東部的百花小區(qū);西部的實力花苑和北部的柳云小區(qū)。由于市場發(fā)展水平相對較低,市民對商品住宅的認(rèn)識有限,最關(guān)心的還是價格和地段。少數(shù)本地發(fā)展商開始注重產(chǎn)品的內(nèi)部素質(zhì)和前期的包裝,產(chǎn)品設(shè)計從建筑外立面到功能布局等方面都出現(xiàn)了更新?lián)Q代。2001年外地實力開發(fā)商爭相進入濟南,大盤涌現(xiàn)(陽光舜城、新世界陽光花園、陽光100國際新城),相繼成為市場熱點。同時,外地實力發(fā)展商進入濟南開發(fā)的大規(guī)模樓盤不但打破了樓市原有的競爭格局,提高了樓市競爭的門檻,改變著濟南房地產(chǎn)的開發(fā)理念,引領(lǐng)著樓市創(chuàng)新發(fā)展的潮流。近年來濟南商品住宅市場供求分析一、市場供應(yīng)方面從1994年到1999年,濟南市區(qū)房地產(chǎn)一直處于平穩(wěn)發(fā)展?fàn)顟B(tài)。從外來發(fā)展商計劃的大規(guī)模開發(fā)項目情況估計,2002年全年新建商品房面積將是2001年兩倍,商品房上市供應(yīng)量將達到400多萬平方米,大盤供應(yīng)的急劇增加對市場形成嚴(yán)峻的壓力,如果市場需求不能同時保持同步增加,2002年將是從供不應(yīng)求向供過于求的轉(zhuǎn)折點,形成真正意義上的買方市場。資料來源:濟南市房地產(chǎn)開發(fā)辦資料來源:濟南市房地產(chǎn)開發(fā)辦 三、價格變化2002年第一季度房屋銷售價格指數(shù)項目以上年同季價格為100以上季價格為100總指數(shù)(一)住宅經(jīng)濟適用房普通住宅(1)多層住宅100(2)高層住宅豪華住宅(1)別墅100 (2)高檔公寓(二)非住宅寫字樓 商業(yè)用房 其他100資料來源:濟南市統(tǒng)計局從上表可以看出,在2002年第一季度,濟南市各類住宅及商用物業(yè)的銷售價格繼續(xù)保持著平穩(wěn)上升的勢頭。匯統(tǒng)等19個商品房住宅小區(qū)(組團)被評選為2001年度“放心房”,這些活動的進行對房地產(chǎn)市場消費和規(guī)范化發(fā)展起到了促進作用。2001年二手交易量約占總交易量的40%,而在2000年,二手房交易量僅占到總交易量的5%。大盤開發(fā)帶來的規(guī)模效應(yīng),在景觀營造、生活配套到社區(qū)氛圍、及開發(fā)成本多方面都占有優(yōu)勢,在一定程度上可以提高居住品質(zhì)。近年濟南商品住宅個人購房面積比例面積199619971998199920002001預(yù)(銷)售面積(萬平方米)個人購房面積(萬平方米)個人購房面積比例9%15%23%32%51%66%資料來源:濟南市統(tǒng)計局五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)汰弱留強進程加快目前濟南市近300家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中,平均注冊資金不足1000萬元,年銷售額過億的公司不超十家,最大的房地產(chǎn)開發(fā)公司年銷售也只有2億多元,手中握有項目的只占總數(shù)的1/3。面對外地發(fā)展商的大舉進攻,無疑對本地發(fā)展商形成很大壓力。一、東部概況區(qū)域范圍:二環(huán)東路以東區(qū)域。樓盤特點:該區(qū)域項目地塊占地較為適中,為內(nèi)部環(huán)境的營造和提升創(chuàng)造了條件,適宜發(fā)展成為中等規(guī)模的中檔實用性住宅小區(qū),建筑類型大多為多層、小高層住宅。二、南部概況區(qū)域范圍:經(jīng)十路以南、英雄山路以東的區(qū)域。相對而言,高檔住宅項目的代表較多,但規(guī)模都不大,如舜華園、圣華山莊等。由于配套設(shè)施的投入跟不上,加上項目規(guī)模較大,消費群來自于濟南的各個地區(qū),在集團認(rèn)購減少,真正面向市場銷售的情況,其市場反映不是很好,尤其是在請來著名影星成龍重新作了開盤儀式的情況下,清淡的成交額,及開發(fā)進程的放緩,多少說明濟南市的中高檔大中型項目市場狀況不是非常樂觀。發(fā)展背景:北部由于工廠較多,該地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施較為一般,但交通較為方便,而居民消費能力低,使得開發(fā)條件和市場條件受到限制。但總體來看,這一地區(qū)的樓市發(fā)展速度較為緩慢,生活設(shè)施方面的變化不是很大,如在寬帶網(wǎng)接入、三表遠傳、電子設(shè)備、純凈水入戶等方面的建設(shè)還沒有形成大面積推廣的局面。但隨著大量經(jīng)濟適用住宅的開發(fā)及大量的“騰籠換業(yè)”舊城改造項目進行,該地區(qū)環(huán)境在逐步改觀。而近期推出市場的新世界陽光花園和陽光100國際新城是正在開發(fā)之中的中檔精品住宅,占地面積分別為600畝和1500畝,規(guī)劃設(shè)計和園林公建配套起點高,銷售包裝體現(xiàn)出中檔精品住宅社區(qū)的形象。隨著西南部幾個大盤開發(fā)進入高潮期,市場供給激增而市場需求增長速度有限,在消化掉該地區(qū)的消費者后和集團購買后,將主要依賴其他各個地區(qū),而這里的客戶又有部分客戶向東和向南流出,今后幾年大盤的銷售預(yù)計將遇到更大的壓力。樓盤特點:住宅項目較多,但本地區(qū)地塊一般較為狹小,占地小于5萬平方米,項目規(guī)模小,容積率偏高,但開發(fā)總量有限,建筑類型上大多為小高層、高層住宅。項目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場特征在前面對濟南城區(qū)分板塊商品住宅市場進行概況分析中,已經(jīng)簡單將本項目所屬東部區(qū)域的情況進行介紹,為進一步了解項目所處市場環(huán)境,本節(jié)將通過對中部目前在售代表性商品住宅項目的產(chǎn)品特征和銷售特點進行分析,為本項目的發(fā)展提供依據(jù)。芙蓉花園小區(qū)概況位置北園大街七一路口發(fā)展商濟南園城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積首期4萬平方米總建面積——物業(yè)類型組合多層分期開發(fā)進程首期三棟多層規(guī)劃布局特點板式聯(lián)體行列式布局建筑風(fēng)格特色無特色園林環(huán)境營造粗糙項目開工時間2001裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修;國產(chǎn)戶式燃氣爐、三聯(lián)塑鋼窗樓盤公建配套尚未建成物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn):㎡封閉式管理本次開發(fā)銷售期情況銷售情況推售總套數(shù)70銷售率20%戶型主力戶型2房2廳1衛(wèi)4房2廳2衛(wèi)——主要面積范圍98104㎡146㎡主要結(jié)構(gòu)類型平層平層價格多層整體均價2400元/㎡(閣樓1888元/㎡)買家特征層次本地及外地生意人居多,部分上班一族區(qū)域分布外地及本地營銷推廣主題內(nèi)容無推廣策略現(xiàn)場展示后續(xù)供應(yīng)后續(xù)開發(fā)面積尚有大部分用地未開發(fā)項目評價優(yōu)勢:緊鄰北園大街,針對北園大街生意人劣勢:周邊環(huán)境雜亂不堪花園新居小區(qū)概況位置花園大街發(fā)展商濟南市拆遷服務(wù)公司占地面積——總建面積——物業(yè)類型組合2棟多層分期開發(fā)進程封頂規(guī)劃布局特點板式建筑風(fēng)格特色仿歐式園林環(huán)境營造粗糙項目開工時間2001年裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修;市政供熱室內(nèi)暖氣片明裝樓盤公建配套無物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn):㎡普通管理本次開發(fā)銷售期情況銷售情況推售總套數(shù)78(含12套閣樓)銷售率31%(閣樓僅余2套)戶型主力戶型3房2廳1衛(wèi)2房2廳1衛(wèi)2房2廳2衛(wèi)主要面積范圍125118102主要結(jié)構(gòu)類型平層平層平層價格多層均價3000元/㎡買家特征層次山航職員、醫(yī)院職員、附近生意人區(qū)域分布附近區(qū)域居住就業(yè)人員營銷推廣主題內(nèi)容無推廣策略無后續(xù)供應(yīng)后續(xù)開發(fā)面積無項目評價優(yōu)勢:地段成熟劣勢:規(guī)模小三慶匯文軒小區(qū)概況位置經(jīng)十路東段發(fā)展商三慶房產(chǎn)占地面積——總建面積物業(yè)類型組
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