【正文】 毛坯房 只裝修廚衛(wèi) 全精裝修一次到位多種裝修檔次供選擇，裝修費(fèi)另付如果您計(jì)劃通過銀行貸款購房，每月可承擔(dān)的還款金額范圍在：_________。50 以下 5060 6070 70808090 90100 100110 110120120130 130140 1140160 1160以上您喜歡的內(nèi)部設(shè)計(jì)有（多選）______ 。首次置業(yè) 再次置業(yè)以改善居住條件 用于出租 投資升值贈予親友 度假用 其他 您購房最關(guān)注的因素是（五項(xiàng)）： 、 、 、 、 。這是本項(xiàng)目不可忽視的潛在消費(fèi)群體。銀行：地段西邊約400米有中國銀行、交通銀行、招商銀行、華夏銀行和建設(shè)銀行等，種類齊全。地塊以北是菜市新村，20棟居民樓，居住人口三千人左右，主要是多層磚混結(jié)構(gòu)，基本是五年以前的建筑，規(guī)劃檔次低，綠化率低，而且沒有供暖及天然氣管道，設(shè)施簡陋；地塊往南是長盛小區(qū)，76棟居民樓，居住人口七千人左右，社區(qū)規(guī)模較大，但屬簡單的開放式居住區(qū)，建筑以多層為主，燃?xì)?、供暖等公共服?wù)設(shè)施較完備。3） 從對潛在消費(fèi)者對戶型面積選擇來看上，二室二廳面積在7090 m2及90100 m2兩個(gè)區(qū)間，三室二廳面積分布在90110 m2及110130 m2兩個(gè)區(qū)間。2） 項(xiàng)目所在區(qū)域的樓盤住宅類型主要為小高層和高層，主力戶型為三房兩廳兩衛(wèi)（120—150m2）、兩房兩廳一衛(wèi)（100—120 m2），以初裝修形式為主。潛在消費(fèi)者對選擇房屋考慮的因素很多，但最重要的不僅是房價(jià)、交通便利度、戶型設(shè)計(jì)，還包括了周邊環(huán)境和小區(qū)內(nèi)部環(huán)境。當(dāng)然“零首付”也體現(xiàn)了開發(fā)商的實(shí)力。有線電視、程控電話的預(yù)留，給入住業(yè)主提供豐富多采的業(yè)余生活。圖案五彩紛呈的地磚甬道，曲徑通幽、形狀新穎，五光十色的草坪燈、路燈、泛光燈，把社區(qū)照耀的如入畫境。濟(jì)南東興置業(yè)有限責(zé)任公司于1998年征用老橡膠廠的場地，經(jīng)濟(jì)南市計(jì)劃委員會批準(zhǔn)開發(fā)建設(shè)。通常一個(gè)城市的空間發(fā)展，從二個(gè)方面入手，一是向外圍拓展，另外一個(gè)是舊城改造。不少樓盤頂層閣樓普遍受到市場歡迎，銷售理想。數(shù)碼港在商住公寓部分采用全精裝修。大部分為占地1~5萬平方米的中小型開發(fā)項(xiàng)目，只能配置基本的公建配套設(shè)施，而運(yùn)動及休閑類的設(shè)施很少考慮；綠景嘉園占地面積較大，擁有規(guī)模優(yōu)勢，為其營造較好的園林環(huán)境及配置較為完善的公建設(shè)施創(chuàng)造了條件，小區(qū)設(shè)有游泳池、大型中心花園廣場、網(wǎng)球場等設(shè)施，客觀上增強(qiáng)了項(xiàng)目的競爭力。少數(shù)規(guī)模相對較大的項(xiàng)目利用占地規(guī)模優(yōu)勢營造出宜人的園林環(huán)境。銷售情況：目前正在開發(fā)銷售中的經(jīng)濟(jì)實(shí)用房項(xiàng)目價(jià)位在2000元/平方米左右，戶型也普遍在100平方米以下，總價(jià)控制在20萬元以下，適合普通工薪階層消費(fèi)，銷售理想。銷售情況：目前該區(qū)域在售項(xiàng)目的售價(jià)在1500~2000元/平方米，附近眾多的企事業(yè)單位集團(tuán)購買和大量工薪階層成為最主要的買家，售價(jià)低廉是其最大的優(yōu)勢，隨著生活、環(huán)境配套的逐步完善，該區(qū)域已經(jīng)成為中低收入家庭理想的居家之地。陽光舜城目前小高層的售價(jià)在3900元/平方米左右。發(fā)展背景：本地區(qū)由北向南分別有英雄山，馬鞍山、五里山、云里小區(qū)、七里山、金雞嶺橫貫?zāi)媳薄０l(fā)展背景：該區(qū)域處于繁榮的城區(qū)中心和高新技術(shù)開發(fā)區(qū)之間，是一個(gè)學(xué)術(shù)、文化、高科產(chǎn)業(yè)區(qū)，受城區(qū)中心輻射的影響，近二環(huán)地區(qū)發(fā)展較快，越往東發(fā)展越不成熟。許多的老開發(fā)商因?yàn)橛^念陳舊，實(shí)力不強(qiáng)，面對激烈的競爭，只能吃老本，也有部分開發(fā)商一個(gè)項(xiàng)目要做5至6年，動作太慢。二手房交易的增長說明濟(jì)南房地產(chǎn)市場形態(tài)的不斷完善，滿足了市場不同層次的需求，促使市民形成逐步改善、梯級消費(fèi)的住宅消費(fèi)觀念。濟(jì)南商品住宅市場發(fā)展特點(diǎn)一、政府對市場的管理調(diào)控加強(qiáng)2000年9月，濟(jì)南開始執(zhí)行統(tǒng)一的房產(chǎn)測量規(guī)范，出臺了《濟(jì)南市房產(chǎn)平面圖及房產(chǎn)面積測量計(jì)算實(shí)施細(xì)則》。隨著市政基礎(chǔ)設(shè)施投資的大規(guī)模推進(jìn)和新一輪舊城改造項(xiàng)目的進(jìn)行，濟(jì)南市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)市場開發(fā)規(guī)模總量迅速擴(kuò)大。如此多的大規(guī)模樓盤和外地實(shí)力發(fā)展商集中出現(xiàn)，不僅規(guī)模大，而且實(shí)力強(qiáng)，市場影響深遠(yuǎn)。二、平穩(wěn)發(fā)展期——九十年代中后期產(chǎn)品更新?lián)Q代政府取消福利分房的政策開始實(shí)施，客觀上產(chǎn)生了大量的集團(tuán)購買現(xiàn)象，同時(shí)二次置業(yè)者開始出現(xiàn)，市場需求膨脹。3． 項(xiàng)目外圍的交通十分便利，公交線路齊全，與城市中心的各大重要功能點(diǎn)均有快捷的聯(lián)系，增強(qiáng)了項(xiàng)目對周邊區(qū)域的輻射能力。按照“十五”計(jì)劃舊城改造工作重點(diǎn)，大明湖公園是濟(jì)南是重點(diǎn)的擴(kuò)建項(xiàng)目。其次沿濼源大街沿線發(fā)展比較成熟，事業(yè)單位分布比較密集；洪家樓附近集中了相當(dāng)數(shù)量的科教事業(yè)單位和大學(xué)校區(qū)；大明湖路和泉城路之間聚集了省政府等重要的政府機(jī)關(guān)單位，區(qū)內(nèi)就業(yè)人口普遍素質(zhì)高，購買能力較強(qiáng)。主要的商業(yè)區(qū)、就業(yè)區(qū)的分布及與項(xiàng)目的關(guān)系沿“經(jīng)四路——泉城路——解放路“這條東西向軸線，以“一線連三珠”的形式將規(guī)劃的CBD、CRD、CID連于一體，形成商業(yè)、商務(wù)、高科技三大功能區(qū)域同一軸線分布的格局。泉城廣場是全市規(guī)模最大、設(shè)施最先進(jìn)的公眾廣場。 項(xiàng)目地塊位置圖區(qū)域位置項(xiàng)目位于歷下區(qū)菜市南街以北，西臨濟(jì)南名勝大明湖400米。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值18843元，%。城區(qū)地人口增長，城市建設(shè)用地的擴(kuò)充，將對地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)有一定的刺激作用。體系與方法：市場調(diào)研報(bào)告將從宏觀和微觀兩個(gè)層面展開，宏觀方面包括：宏觀經(jīng)濟(jì)形勢，產(chǎn)業(yè)政策向?qū)?，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、銷售情況，產(chǎn)品自身與市場營銷的所處階段與具體特征；微觀方面包括：項(xiàng)目所在區(qū)域的自然、經(jīng)濟(jì)及人文狀況，區(qū)域市場的供應(yīng)及需求分析。第一部分 宏觀區(qū)域分析一、 區(qū)域社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 區(qū)域概況（網(wǎng)上資料或統(tǒng)計(jì)局）（1） 地理位置（位置、所轄區(qū)域、面積、市區(qū)面積）（2） 城市性質(zhì)及地位（城市的歷史、文化、所占的重要地位）（3） 城市規(guī)模（城市用地規(guī)模、人口規(guī)模）（4） 城市總體布局（城市格局、所含區(qū)、規(guī)劃方向、突出特色） 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況（數(shù)據(jù)來源 統(tǒng)計(jì)局）（1） 區(qū)域國內(nèi)生產(chǎn)總值及增長比例、人均國內(nèi)生產(chǎn)總值及增長比例全省增長率當(dāng)?shù)卦鲩L率A國民經(jīng)濟(jì)總產(chǎn)值第三產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)B固定資產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資C社會消費(fèi)品零售總額D商品零售價(jià)格指數(shù)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)商品住宅價(jià)格指數(shù)列柱狀圖（2） 人均可支配收入及增長，消費(fèi)性支出及增長、平均工資二、 區(qū)位分析 項(xiàng)目區(qū)域位置與自然概況（1） 項(xiàng)目所在區(qū)域概況（項(xiàng)目所在區(qū)域是大區(qū)域的什么地帶、占有什么地位、起到什么作用） 附：項(xiàng)目地塊位置圖（2） 區(qū)域位置（項(xiàng)目具體位置、占地及位置優(yōu)勢）（3） 區(qū)域景觀條件（項(xiàng)目所在區(qū)域景觀） 項(xiàng)目與城市主要商業(yè)區(qū)及就業(yè)區(qū)的聯(lián)系分析（1） 項(xiàng)目所在區(qū)域的交通情況（項(xiàng)目周邊的快速路、主干路、次干路、支路；項(xiàng)目周邊的公交線路；項(xiàng)目到達(dá)市中心的乘車路線及時(shí)間）（2） 主要商業(yè)區(qū)、就業(yè)區(qū)的分布及與項(xiàng)目的關(guān)系A(chǔ)、 CBD（中央商務(wù)區(qū)）（所處位置與項(xiàng)目距離、時(shí)間）B、 CRD（中心商業(yè)區(qū)）（所處位置與項(xiàng)目距離、時(shí)間）C、 CID（科技商務(wù)中心區(qū)）（所處位置與項(xiàng)目距離、時(shí)間）D、 分析項(xiàng)目與上述區(qū)域的關(guān)系 城市規(guī)劃對項(xiàng)目開發(fā)的影響（1） 區(qū)域整體規(guī)劃概況（2） 項(xiàng)目周圍規(guī)劃概況（3） 規(guī)劃對項(xiàng)目的影響三、 區(qū)域分析結(jié)論 經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人均收入及支出消費(fèi) 項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)劣勢 項(xiàng)目的交通優(yōu)劣勢 大規(guī)劃與項(xiàng)目周邊的小規(guī)劃對項(xiàng)目的影響分析第二部分 區(qū)域房地產(chǎn)的市場分析一、 區(qū)域住宅（商業(yè)）市場的發(fā)展?fàn)顩r1. 區(qū)域住宅（商業(yè)）市場的發(fā)展回顧及概況（1） 起步興起期（時(shí)間、首批代表作、產(chǎn)品特征）（2） 平穩(wěn)發(fā)展期（時(shí)間、代表作、產(chǎn)品特征、需求狀況）（3） 整合提升期（時(shí)間、代表大盤、產(chǎn)品及戰(zhàn)略理念、需求狀況）2. 近年來區(qū)域住宅（商業(yè)）市場供求分析（1） 市場供應(yīng)方面（近幾年來的施工面積及增長）（數(shù)據(jù)來源：房地產(chǎn)開發(fā)辦）（2） 市場需求方面（近幾年來的銷售面積及增長，銷售總額）（數(shù)據(jù)來源：房地產(chǎn)開發(fā)辦）（3） 價(jià)格變化（各類房產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格及漲幅：經(jīng)濟(jì)適用房、多層住宅、高層住宅、別墅、高檔公寓、寫字樓、商業(yè)用房）（數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)局）3. 區(qū)域住宅（商業(yè)）市場的發(fā)展特點(diǎn)（1） 政府對市場的管理調(diào)控力強(qiáng)（相關(guān)房地產(chǎn)政策及區(qū)域房產(chǎn)政策的出臺及作用）（2） 市場體系逐步完善（主要包括出現(xiàn)多層次的供應(yīng)房及二手房的發(fā)展）（3） 市場熱點(diǎn)向規(guī)?；霓D(zhuǎn)移（大盤的出現(xiàn)、配套的完善，社區(qū)的規(guī)劃及設(shè)計(jì)）（4） 房地產(chǎn)企業(yè)的汰弱留強(qiáng)進(jìn)程加快（外地開發(fā)商的進(jìn)入和現(xiàn)有開發(fā)商的狀況及分析）（5） 其他4. 區(qū)域住宅（商業(yè)）市場格局（根據(jù)市場狀況將城市劃分為幾個(gè)區(qū)域版快，再根據(jù)版快進(jìn)行分析）例：東部版快（發(fā)展背景：區(qū)域狀況、交通、配套、規(guī)劃；樓盤特點(diǎn)：該板塊內(nèi)的樓盤共性；銷售情況：價(jià)格、交房、檔次、銷售率）二、 項(xiàng)目所在區(qū)域的房地產(chǎn)特性前面板塊分析中應(yīng)涉及到該部分內(nèi)容，再將該區(qū)域目前銷售的具體代表項(xiàng)目進(jìn)行分析，為本項(xiàng)目提供依據(jù)。城市總體布局濟(jì)南中心城區(qū)為“東西帶狀組團(tuán)式”布局，由主城區(qū)和王舍人、賢文、大金、黨家四個(gè)外圍組團(tuán)組成，主城區(qū)與組團(tuán)之間以綠色空間相隔離。資料來源：濟(jì)南市統(tǒng)計(jì)年鑒居民收入增加，生活水平繼續(xù)改善。東、南方向分別靠近歷山路和東關(guān)大街。沿黑虎泉——泉城廣場——趵突泉——五龍?zhí)丁竺骱M成的泉池園林景觀區(qū)，以三大泉群、大明湖和泉城廣場為主題，以西、南環(huán)城公園為紐帶，充分體現(xiàn)了濟(jì)南文化和園林藝術(shù)特色。CBD（中央商務(wù)區(qū)）:以經(jīng)四路為軸心，在城市總體規(guī)劃劃定的順河街、經(jīng)七路、緯六路、經(jīng)一路圍合地區(qū)規(guī)劃建設(shè)，由此逐步建成高樓林立、環(huán)境良好、功能齊全、商貿(mào)云集、現(xiàn)代氣息濃郁、時(shí)代鮮明的城市形象標(biāo)志區(qū)。以上地域與本項(xiàng)目距離僅有3公里左右。同時(shí)，大明湖至趵突泉至千佛山一線為重點(diǎn)改造的風(fēng)景線。4． 城市居住片區(qū)的規(guī)劃發(fā)展將為項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)提供有利的支持，菜市南街的拓寬和護(hù)城河的整治將在項(xiàng)目所在區(qū)域形成良好的外部環(huán)境，有效提升本項(xiàng)目的檔次形象。在這一時(shí)期，濟(jì)南市的房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)出遍地開花、欣欣向榮的局面，各種檔次住宅涌現(xiàn)市場。2001年中陽光舜城和新世界陽光花園獲中國住交會“中國名盤”稱號，標(biāo)志著濟(jì)南房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營水平得到快速提升。從左表可以看出，2000年開始，連續(xù)兩年房地產(chǎn)投資及開發(fā)施工規(guī)模增幅明顯。2001年6月1日起正式實(shí)施的《商品房銷售管理辦法》對商品房的銷售條件、廣告發(fā)布、合同簽訂、銷售代理和交付使用等均作了具體規(guī)定，這無疑為規(guī)范房地產(chǎn)市場奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，為消費(fèi)者撐起了保護(hù)傘，給解決房產(chǎn)買賣糾紛提供了法律依據(jù)。三、市場熱點(diǎn)向規(guī)模化開發(fā)的小區(qū)型樓盤轉(zhuǎn)移目前在廣州、北京及深圳等城市住宅項(xiàng)目開發(fā)的規(guī)?；厔菰絹碓矫黠@，廣州近幾年最暢銷樓盤，多數(shù)都是占地面積都在千畝以上的項(xiàng)目，在房地產(chǎn)發(fā)展成熟的城市中大盤已經(jīng)占據(jù)主導(dǎo)地位。開發(fā)商大都各自為戰(zhàn)，自立為王；開發(fā)企業(yè)良莠不齊，空殼公司不少，項(xiàng)目公司很多，單位開發(fā)面積低，沒有形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)。總的來講，本區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境較為落后，基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施也不夠齊全，人們在交通、醫(yī)療、衛(wèi)生、就學(xué)、購物、休閑等各方面還不是很方便。南部天然獨(dú)到的山地自然條件優(yōu)勢，為高檔樓盤的開發(fā)提供了強(qiáng)大的市場機(jī)會，濟(jì)南市超大規(guī)模的中高檔樓盤集中在該區(qū)域，如陽光舜城及即將上市的偉東新都。而開發(fā)接近尾聲，在售的高檔小區(qū)圣華山莊售價(jià)在6000元/平方米以上。四、西南部概況區(qū)域范圍：經(jīng)一路以南，英雄山路以西的區(qū)域。新世界陽光花園售價(jià)較高，多層售價(jià)3400元/平方米，已基本售磬，目前推出的小高層處于小區(qū)中心位置，擁有寧靜的空間和高水準(zhǔn)的園林環(huán)境規(guī)劃支撐，售價(jià)在4000元/平方米左右，取得約7成的銷售率。銷售情況：該區(qū)域是濟(jì)南市發(fā)展最成熟的區(qū)域，土地成本和建造成本高，開發(fā)商惟有提高售價(jià)才能有利可圖。項(xiàng)目所在區(qū)域代表性項(xiàng)目占地面積規(guī)模比較占地面積小于1萬平方米1~5萬平方米大于5萬平方米項(xiàng)目名稱中偉新居花園新居 數(shù)碼港 鴻苑雅士園 金冠花園 大明翠庭 芙蓉花園 三慶匯文軒綠景嘉園數(shù)量2個(gè)6個(gè)1個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)及戶型特點(diǎn)項(xiàng)目所在區(qū)域商品住宅開發(fā)均屬于舊城改造項(xiàng)目，容積率較高，住宅類型以小高層甚至高層為主，以少量多層板式為輔，在規(guī)劃布局上充分考慮到本地居民的喜好，多采用行列式加點(diǎn)式小高層的布局；建筑風(fēng)格以仿歐式為主，但近年來以數(shù)碼港為代表的現(xiàn)代建筑風(fēng)格開始引導(dǎo)潮流。大明翠庭采用集中供熱室內(nèi)地板低溫輻射采暖，金冠花園采用成本稍高的戶式中央空調(diào)，其他樓盤多采用集中供熱室內(nèi)暖氣片方式。買家特點(diǎn)大明湖附近兩個(gè)樓盤定位較高，買家除集團(tuán)購買的單位職員外，還包括企業(yè)主、企業(yè)高層管理人員（包括外資）及少量市區(qū)高收入人士和外來投資人士。濟(jì)南作為歷史名城，城市空間發(fā)展在東西兩翼拓展的同時(shí)，對老城區(qū)進(jìn)行改造也是“經(jīng)營城市”的重大課題。綠景嘉園為舊城改造項(xiàng)目，小區(qū)規(guī)劃為“一中心、二綠帶、三廣場、四組團(tuán)”的布局結(jié)構(gòu)，規(guī)劃充分利用城市有限土地資源，努力創(chuàng)造高水平、高效能、高質(zhì)量的社區(qū)環(huán)境。羅馬廊柱、歐陸山花、蘑菇石、鐵花欄桿把整個(gè)社區(qū)圍合、形成一種與人親和的氛圍。綠景嘉園擁有一支訓(xùn)練有素的專業(yè)服務(wù)隊(duì)伍，東興物業(yè)連續(xù)三年被評為“優(yōu)秀物業(yè)管理先進(jìn)單位”，為小區(qū)提供封閉式小區(qū)管理服務(wù)，對業(yè)主生活的