【正文】 的家庭是主要的客戶群，集團(tuán)購買和中等收入家庭的需求仍有潛力可挖。選擇在歷下區(qū)購房的潛在消費(fèi)者中，以年齡為2535歲和4555歲的較多，文化程度相對較高，家庭月收入也相對較高。綠景嘉園目前除嘉業(yè)區(qū)外均為現(xiàn)房且銷售已接近尾聲： 綠景嘉東區(qū)（A區(qū)）備有多種戶型綠景嘉興區(qū)（B區(qū)）戶型為錯層 綠景嘉置區(qū)（C區(qū)）為電梯小高層（12層）綠景嘉業(yè)區(qū)（D區(qū)）為住宅及商業(yè)綜合小高層綠景嘉園處處體現(xiàn)以業(yè)主至上的理念，特別規(guī)劃了多項(xiàng)休閑和運(yùn)動設(shè)施，小區(qū)內(nèi)備有網(wǎng)球場、籃球場、便利店、兒童樂園等，另專辟室內(nèi)康樂中心，并在D區(qū)設(shè)有幼兒園、醫(yī)務(wù)中心、商務(wù)中心等，讓業(yè)主風(fēng)雨無阻，隨時隨地享受健康豐盛人生。項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)閭鹘y(tǒng)的老城區(qū)，周圍配套齊全，居家生活方便。數(shù)碼港作為電信數(shù)字化樣板工程，將建設(shè)成為濟(jì)南首家“電信數(shù)字化示范社區(qū)”，而其公寓采用國際先進(jìn)的“家庭智能控制中心“系統(tǒng)，為實(shí)現(xiàn)家庭信息化使家庭具備辦公的條件。項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場特征在前面對濟(jì)南城區(qū)分板塊商品住宅市場進(jìn)行概況分析中，已經(jīng)簡單將本項(xiàng)目所屬東部區(qū)域的情況進(jìn)行介紹，為進(jìn)一步了解項(xiàng)目所處市場環(huán)境，本節(jié)將通過對中部目前在售代表性商品住宅項(xiàng)目的產(chǎn)品特征和銷售特點(diǎn)進(jìn)行分析，為本項(xiàng)目的發(fā)展提供依據(jù)。但隨著大量經(jīng)濟(jì)適用住宅的開發(fā)及大量的“騰籠換業(yè)”舊城改造項(xiàng)目進(jìn)行，該地區(qū)環(huán)境在逐步改觀。相對而言，高檔住宅項(xiàng)目的代表較多，但規(guī)模都不大，如舜華園、圣華山莊等。面對外地發(fā)展商的大舉進(jìn)攻，無疑對本地發(fā)展商形成很大壓力。匯統(tǒng)等19個商品房住宅小區(qū)(組團(tuán))被評選為2001年度“放心房”，這些活動的進(jìn)行對房地產(chǎn)市場消費(fèi)和規(guī)范化發(fā)展起到了促進(jìn)作用。同時，外地實(shí)力發(fā)展商進(jìn)入濟(jì)南開發(fā)的大規(guī)模樓盤不但打破了樓市原有的競爭格局，提高了樓市競爭的門檻，改變著濟(jì)南房地產(chǎn)的開發(fā)理念，引領(lǐng)著樓市創(chuàng)新發(fā)展的潮流。商品住宅的代表作有：東部的百花小區(qū)；西部的實(shí)力花苑和北部的柳云小區(qū)。根據(jù)城市總體布局，將聯(lián)系緊密、布局集中的居住用地組合成片，形成29個居住生活片區(qū)，而本項(xiàng)目位于明湖居住片區(qū)。道路網(wǎng)布局由3條環(huán)路、9條放射路、9條南北向和9條東西向主干路（簡稱“三環(huán)九射，九縱九橫”）構(gòu)成總體框架。2001年，受行政事業(yè)單位人員增資因素的影響，在崗職工收入顯著增加，平均工資11980元，%。轄歷下、市中、天橋、槐蔭、歷城五區(qū)，章丘市和長清、平陰、濟(jì)陽、商河四縣。濟(jì)南不但是全省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教和旅游中心，同時也是副省級城市，是我國東部沿海開放向內(nèi)陸延伸的樞紐城市，是具有跨省區(qū)作用的經(jīng)濟(jì)中心和重要的交通樞紐。幾年來，歷下區(qū)大力實(shí)施“科技興區(qū)”戰(zhàn)略，把依靠科技進(jìn)步作為發(fā)展區(qū)街鎮(zhèn)村經(jīng)濟(jì)的突破口，促進(jìn)了全區(qū)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康快速發(fā)展。地塊南臨菜市南街，往西400米有明湖北路和黑虎泉北路（通3384等四路公交車）及歷黃路－南北歷山路（通4813等公交車），往西500米市東關(guān)大街（通K937等公交車）、800米是歷山路，往北1000米是北園大街。其二是項(xiàng)目東面沿黑虎泉北路的護(hù)城河整治工程，改善河水質(zhì)量和河堤風(fēng)貌，重現(xiàn)楊柳垂岸的泉城特色。這一時期所開發(fā)的產(chǎn)品被深深烙上宿舍樓的痕跡，戶型設(shè)計(jì)以方正實(shí)用為主要指導(dǎo)思想，注重通風(fēng)采光和南北朝向，但其外立面、室內(nèi)布局等與同期的單位宿舍相差無幾，小區(qū)規(guī)劃基本為多層行列式布局，區(qū)內(nèi)配套簡單、綠化粗糙；住戶以各企事業(yè)單位職工為主，需求層次低，以滿足基本居住條件為主。而產(chǎn)品開發(fā)沒有特色，理念沒有創(chuàng)新的開發(fā)商將面臨被淘汰的命運(yùn)，從市場的發(fā)展來看，這些影響已經(jīng)或正在凸現(xiàn)。在一手市場平穩(wěn)發(fā)展的同時，全市二手房交易市場進(jìn)一步繁榮。濟(jì)南城區(qū)商品住宅市場格局為便于針對性地了解項(xiàng)目所處市場環(huán)境特點(diǎn)，我們按照近年來濟(jì)南城區(qū)商品住宅市場發(fā)育形成的板塊特點(diǎn)，分成中部（項(xiàng)目所在區(qū)域）、東部、南部、西北部和西南部五個板塊，從區(qū)域背景、市場特點(diǎn)幾個方面進(jìn)行概述。陽光舜城的交通狀況較以前得到了明顯的改觀，前幾期開發(fā)的集體銷售組團(tuán)已頗具規(guī)模，社區(qū)氛圍已見雛形，為其后期開發(fā)及市場形象的樹立奠定了基礎(chǔ)。已經(jīng)全部開發(fā)完成的匯統(tǒng)花園由本地匯統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)，小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和建造按照國家康居示范小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，是西南部從中低檔的市場形象向中檔精品住宅轉(zhuǎn)型的過渡產(chǎn)品，開發(fā)商在營銷推廣活動上大膽創(chuàng)新，屢創(chuàng)新意，成功樹立起產(chǎn)品品牌和企業(yè)品牌。劣勢：歐式庭院不夠精細(xì)、小高層一梯四戶的朝北單位朝向不好綠景嘉園小區(qū)概況位置歷山路東側(cè)、山大南路北側(cè)發(fā)展商山東東興置業(yè)集團(tuán)占地面積7萬平方米總建面積物業(yè)類型組合多層與小高層組合共17棟分期開發(fā)進(jìn)程最后一期小高層封頂規(guī)劃布局特點(diǎn)多層行列式與小高層點(diǎn)式、集中中心庭院建筑風(fēng)格特色新古典風(fēng)格園林環(huán)境營造廣場、噴泉、水池、草坡等較精細(xì)，中央主題園景宜人項(xiàng)目開工時間1999年裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)毛坯房、戶式中央空調(diào)樓盤公建配套游泳池、兒童活動場地、商場、網(wǎng)球場、幼兒園、小學(xué)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：㎡（多層） ㎡（小高層）封閉式管理本次開發(fā)銷售期情況（5棟小高層及南區(qū)7棟多層）銷售情況推售總套數(shù)小高層：228余73套多層：226余6套銷售率83%戶型主力戶型3房2廳2衛(wèi)2房2廳1衛(wèi)——主要面積范圍154164104110主要結(jié)構(gòu)類型平層平層價格多層均價3700元/㎡小高層均價4200元/㎡整體均價3900元/㎡買家特征層次中高收入家庭、二次置業(yè)者區(qū)域分布東部山大一帶營銷推廣主題內(nèi)容大型園景成熟社區(qū)推廣策略“零首付”后續(xù)供應(yīng)后續(xù)開發(fā)面積無項(xiàng)目評價城市中心園林式成熟住宅社區(qū)；規(guī)模適中、小區(qū)環(huán)境營造精細(xì)、戶型設(shè)計(jì)對應(yīng)市場需求。售價情況項(xiàng)目所在區(qū)域各樓盤的銷售均價集中分布3000~4000元/ m2之間，規(guī)模較小、綜合素質(zhì)不高的樓盤銷售均價在2500~3000元/ m2之間，而大明翠庭觀湖單位的售價可以達(dá)到50006000元/ m2的水平。南臨山大南路，西依綠樹成蔭的歷山路，該項(xiàng)目地理位置座落在市區(qū)黃金地段，周邊環(huán)境優(yōu)美，購物方便。大容量電力供應(yīng)，用電智能卡的配送。在戶型面積的選擇上，以二室二廳和三室二廳為主，面積以80120 m2為主，從市場需求的角度出發(fā)，主力戶型是：7090 m2，適宜做緊湊型二室二廳；90100 m2，適宜做舒適型二室二廳；90110 m2，適宜做緊湊型三室二廳；110130 m2，適宜做舒適型三室二廳。三、 從對濟(jì)南市商品住宅市場需求調(diào)查分析來看1） 選擇在歷下區(qū)購房的潛在消費(fèi)者，以年齡為2535歲和4555歲的較多，文化程度相對較高，家庭月收入也相對較高，以山東大學(xué)、山大路一帶從事文教、科技事業(yè)為主的文化程度較高的年輕人、中年人及對老城區(qū)忠誠度較高、有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的中老年人為主。市場：距地塊500米以內(nèi)，沿菜市南街和霞侶布街有許多臨街店鋪和沿街叫賣的小攤檔，檔次低。市中區(qū) 天橋區(qū) 歷下區(qū) 槐蔭區(qū)歷城區(qū) 其他 希望購房所在區(qū)域是： 。2000 以下 20002500 25003000 3000350035004000 40004500 45005000 5000550055006000 6000以上按目前市場情況，您能接受大明湖東側(cè)區(qū)域的房價總價范圍在： 萬元。歐陸風(fēng)格 現(xiàn)代時尚中國傳統(tǒng)建筑形式 其他 您選擇哪一種戶內(nèi)采暖方式： 。5． 地塊用地現(xiàn)狀比較簡單，以廠房建筑為主，加上一棟六層的宿舍樓，拆遷難度不大。地塊外圍情況菜市南街和霞侶布街沿線基本都是露天攤檔和小規(guī)模的自由市場，給人臟、亂、差的低檔形象，加上目前在尚未拓寬的菜市南街路旁還在不斷搶建違章建筑，路面塵土泥濘，缺乏綠化，這對本項(xiàng)目的形象定位有直接的負(fù)面影響。售價在3000—4000元/ m2之間。濟(jì)南市商品住宅市場需求調(diào)查分析調(diào)查問卷內(nèi)容詳見附件七：濟(jì)南市商品住宅市場需求調(diào)查表調(diào)查問卷調(diào)查說明及統(tǒng)計(jì)分析內(nèi)容詳見附件八：濟(jì)南市商品住宅市場需求調(diào)查分析報(bào)告 調(diào)查問卷統(tǒng)計(jì)分析結(jié)論潛在消費(fèi)者家庭月收入主要分布在30004000元之間，家庭月收入在4000元以上的，以機(jī)關(guān)/事業(yè)干部為主。推拉式落地窗、弧面陽臺，令人仿佛置身于異國浪漫之鄉(xiāng)，是成功人士理想的家園。隨著濟(jì)南市房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)政策的進(jìn)一步改善、規(guī)范和到位，有實(shí)力的開發(fā)商將會不斷加入進(jìn)行舊城開發(fā)，舊城面貌將會進(jìn)一步改觀。各樓盤智能化管理、安防系統(tǒng)和寬帶網(wǎng)的應(yīng)用普遍，但多數(shù)達(dá)不到星級標(biāo)準(zhǔn)。目前在售樓盤大部分樓盤屬中等檔次，售價在3000~4000元/平方米之間，少數(shù)項(xiàng)目因靠近大明湖或是具備商住兩用功能，售價可以達(dá)到5000~6000元/平方米。發(fā)展背景：該地區(qū)鐵路分布較多，加上機(jī)床廠、軸承廠、機(jī)車廠等大型重工業(yè)企業(yè)占地面積較大，基礎(chǔ)設(shè)施條件差，缺乏新興產(chǎn)業(yè)的帶動，因此西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)較為落后。樓盤特點(diǎn)：本地區(qū)的住宅集中了高、中、低，各類檔次的項(xiàng)目，大型經(jīng)濟(jì)實(shí)用房玉函小區(qū)、中檔超大規(guī)模社區(qū)陽光舜城及高檔社區(qū)圣華山莊為各檔次住宅項(xiàng)目的代表。今后一段時間濟(jì)南市場將陷入“戰(zhàn)國時代”，隨著各開發(fā)企業(yè)的激烈爭奪，強(qiáng)者愈強(qiáng)、弱者愈弱的“馬太效應(yīng)”將更加明顯，市場的淘汰速度將不斷提升，剩下的只是一批有實(shí)力、講信譽(yù)、重品牌的發(fā)展商。2001年中，濟(jì)南市開發(fā)辦開展了濟(jì)南市2001年度“放心房”評選活動。樓市中大盤的增多一方面表明濟(jì)南房地產(chǎn)開發(fā)正在從零星開發(fā)向成片開發(fā)模式轉(zhuǎn)變，另一方面大型樓盤的配套優(yōu)勢、環(huán)境優(yōu)勢、成本優(yōu)勢又能為購房者帶來更多的實(shí)惠。50 / 50濟(jì)南房地產(chǎn)市場分析濟(jì)南市整體住宅市場的發(fā)展?fàn)顩r濟(jì)南城區(qū)商品住宅市場發(fā)展回顧及簡況一、起步興起期——九十年代中前期的興起到百花齊放濟(jì)南市商品住宅的開發(fā)始于八十年代初期，開始時真正商品住宅項(xiàng)目極少，進(jìn)入到九十年代中前期，逐漸形成商品住宅與經(jīng)濟(jì)適用房既相互較量又互為補(bǔ)充的局面。 城市規(guī)劃對項(xiàng)目開發(fā)的影響今后濟(jì)南城區(qū)住宅建設(shè)按照舊區(qū)改造與新區(qū)開發(fā)相結(jié)合的原則，綜合開發(fā)，配套建設(shè)，改善居住環(huán)境，提高居住水平，滿足人民群眾日益增長的居住需要。 項(xiàng)目與城市主要商業(yè)區(qū)及就業(yè)區(qū)的聯(lián)系分析項(xiàng)目所在區(qū)域的交通情況中心城區(qū)的道路劃分為快速路、主干路、次干路和支路四類。2001年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為8607元，%，城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出7110元，%。1. 項(xiàng)目所在區(qū)域住宅（商業(yè)）項(xiàng)目概況例：小區(qū)概況位置山大路發(fā)展商占地面積總建面積物業(yè)類型組合分期開發(fā)進(jìn)程規(guī)劃布局特點(diǎn)建筑風(fēng)格特色園林環(huán)境營造項(xiàng)目開工時間開盤裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)樓盤公建配套物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 元/㎡式管理本次開發(fā)銷售期情況（1347）銷售情況推售總套數(shù)套銷售率%戶型主力戶型房 廳 衛(wèi) 房 廳 衛(wèi) 房 廳 衛(wèi)主要面積范圍 平面結(jié)構(gòu)類型 價格多層均價小高層均價整體均價元/㎡買家特征層次區(qū)域分布營銷推廣主題內(nèi)容推廣策略后續(xù)供應(yīng)后續(xù)開發(fā)面積項(xiàng)目評價優(yōu)勢： 劣勢：2. 項(xiàng)目所在區(qū)域的產(chǎn)品特點(diǎn)分析（1） 開發(fā)規(guī)模及配套情況項(xiàng)目所在區(qū)域代表性項(xiàng)目占地面積規(guī)模比較占地面積小于1萬平方米1~5萬平方米大于5萬平方米項(xiàng)目名稱 數(shù)量（2） 規(guī)劃設(shè)計(jì)及戶型特點(diǎn)（本區(qū)域以什么建筑為主：多層、小高層、高層；建筑風(fēng)格以什么為主：歐式、現(xiàn)代；社區(qū)文化；環(huán)境；項(xiàng)目主力戶型情況、分析以何種戶型為主）（3） 裝修標(biāo)準(zhǔn)及智能化系統(tǒng)3. 項(xiàng)目所在區(qū)域的銷售特點(diǎn)（1） 營銷推廣特點(diǎn)（通過對濟(jì)南目前在售樓盤在報(bào)紙、電視、路牌、雜志、工地現(xiàn)場等不同媒介上所做宣傳畫面、訴求內(nèi)容、表達(dá)形式等方面的分析，以及對樓盤銷售人員、銷售場所的包裝調(diào)查）（2） 從營銷策略層面看：宣傳主題、主訴內(nèi)容、銷售控制（3） 從營銷執(zhí)行操作層面來看：銷售場所、樣板房、銷售服務(wù)、人員素質(zhì)（4） 售價情況：集中銷售均價、最低價格、最高價格、銷售率（5） 客戶特點(diǎn)：主要區(qū)域客戶來源、檔次、目的、原因4. 項(xiàng)目所在區(qū)域市場發(fā)展預(yù)測：項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃與項(xiàng)目聯(lián)系，項(xiàng)目所在區(qū)域的市場供求及消化預(yù)測三、 典型個案（詳細(xì)介紹區(qū)域內(nèi)主要項(xiàng)目的特點(diǎn)或區(qū)域內(nèi)最成功的案例四、 區(qū)域市場需求調(diào)查分析1. 調(diào)查問卷內(nèi)容（附表）2. 問卷調(diào)查說明及統(tǒng)計(jì)分析內(nèi)容：3. 問卷統(tǒng)計(jì)分析結(jié)論第三部分 項(xiàng)目條件分析一、 項(xiàng)目地塊自身?xiàng)l件分析1. 地理位置（現(xiàn)場）2. 地質(zhì)狀況（發(fā)展商提供勘察報(bào)告、風(fēng)水情況）3. 土地面積及其東線圖（發(fā)展商提供）4. 七通一平現(xiàn)狀（現(xiàn)場、與發(fā)展商交流）二、 項(xiàng)目周邊環(huán)境分析1. 地塊各方面的環(huán)境（建筑物、污染狀況、近景、遠(yuǎn)景及視野遮蓋情況）2. 地塊適當(dāng)半徑內(nèi)歷史人文景觀列示（標(biāo)明距離項(xiàng)目地塊車距）3. 項(xiàng)目用地居住情況：周邊小區(qū)居住情況4. 項(xiàng)目周邊居民狀況5. 項(xiàng)目外圍情況三、 地塊交通狀況1. 周達(dá)市政路網(wǎng)縱橫圖2. 周邊公交系統(tǒng)起始狀況、頻次及遠(yuǎn)景規(guī)劃3. 直入地塊的道路交通狀況四、 項(xiàng)目附近公建配套設(shè)施分析1. 購物中心（商場、超市、菜市場）2. 文化教育（幼托、小學(xué)、中學(xué)、大學(xué)圖書館及質(zhì)量）3. 醫(yī)療（各級醫(yī)院、藥