【文章內(nèi)容簡介】 場機會，濟南市超大規(guī)模的中高檔樓盤集中在該區(qū)域，如陽光舜城及即將上市的偉東新都。樓盤特點：本地區(qū)的住宅集中了高、中、低，各類檔次的項目，大型經(jīng)濟實用房玉函小區(qū)、中檔超大規(guī)模社區(qū)陽光舜城及高檔社區(qū)圣華山莊為各檔次住宅項目的代表。相對而言，高檔住宅項目的代表較多，但規(guī)模都不大，如舜華園、圣華山莊等。該區(qū)域近期開發(fā)的項目大多為高檔項目，但整體規(guī)小，中檔項目數(shù)量較少，但整體開發(fā)規(guī)模大。銷售情況：已經(jīng)非常成熟的大型經(jīng)濟適用房區(qū)玉函小區(qū)，是大眾化消費品，市場目標廣闊，尤其是其60平方米以下的小戶型受到了青年消費市場的熱烈歡迎，銷售均價在2000元/平方米左右，銷售異常的好。陽光舜城的交通狀況較以前得到了明顯的改觀，前幾期開發(fā)的集體銷售組團已頗具規(guī)模，社區(qū)氛圍已見雛形，為其后期開發(fā)及市場形象的樹立奠定了基礎(chǔ)。由于配套設(shè)施的投入跟不上，加上項目規(guī)模較大，消費群來自于濟南的各個地區(qū)，在集團認購減少，真正面向市場銷售的情況，其市場反映不是很好，尤其是在請來著名影星成龍重新作了開盤儀式的情況下，清淡的成交額，及開發(fā)進程的放緩，多少說明濟南市的中高檔大中型項目市場狀況不是非常樂觀。陽光舜城目前小高層的售價在3900元/平方米左右。而開發(fā)接近尾聲，在售的高檔小區(qū)圣華山莊售價在6000元/平方米以上。三、西北部概況區(qū)域范圍：經(jīng)一路以北，濟濼路以西的區(qū)域。發(fā)展背景：北部由于工廠較多，該地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施較為一般，但交通較為方便，而居民消費能力低，使得開發(fā)條件和市場條件受到限制。樓盤特點：本地區(qū)基本以經(jīng)濟適用房開發(fā)為主，目前占據(jù)市場主導(dǎo)地位的是配套齊，售價低的大型樓盤，如金閣花園和西苑小區(qū)。金閣花園是本地區(qū)近年來開發(fā)的規(guī)模最大的社區(qū)之一，開發(fā)商將庭院綠化與休閑設(shè)施有機結(jié)合，并興建大型公建配套設(shè)施，引入公交線路，形成自成一體的獨立社區(qū)，為其在當?shù)氐母偁幹性鎏砹嘶I碼，是本地區(qū)也是濟南市經(jīng)濟適用房的代表。其他新建小區(qū)均重視了庭院綠化及景觀設(shè)計，煤氣等生活設(shè)施上也基本齊全。但總體來看，這一地區(qū)的樓市發(fā)展速度較為緩慢，生活設(shè)施方面的變化不是很大，如在寬帶網(wǎng)接入、三表遠傳、電子設(shè)備、純凈水入戶等方面的建設(shè)還沒有形成大面積推廣的局面。銷售情況：目前該區(qū)域在售項目的售價在1500~2000元/平方米，附近眾多的企事業(yè)單位集團購買和大量工薪階層成為最主要的買家，售價低廉是其最大的優(yōu)勢，隨著生活、環(huán)境配套的逐步完善，該區(qū)域已經(jīng)成為中低收入家庭理想的居家之地。四、西南部概況區(qū)域范圍：經(jīng)一路以南，英雄山路以西的區(qū)域。發(fā)展背景：該地區(qū)鐵路分布較多，加上機床廠、軸承廠、機車廠等大型重工業(yè)企業(yè)占地面積較大，基礎(chǔ)設(shè)施條件差，缺乏新興產(chǎn)業(yè)的帶動，因此西部地區(qū)經(jīng)濟較為落后。但隨著大量經(jīng)濟適用住宅的開發(fā)及大量的“騰籠換業(yè)”舊城改造項目進行，該地區(qū)環(huán)境在逐步改觀。進入2001年以來，香港新世界和北京銀信光華公司的進入改變了市場格局，兩個大型工廠用地被征用開發(fā)，他們所開發(fā)的大型中檔精品住宅小區(qū)開始占據(jù)市場主導(dǎo)地位，并形成全市性的影響。樓盤特點：該地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)在早期以經(jīng)濟適用房為主流，一直是本地區(qū)開發(fā)的重點，王官莊小區(qū)是該區(qū)域經(jīng)濟實用房的代表，戶型以緊湊型兩房和三房為主，套面積在60~100平方米之間。已經(jīng)全部開發(fā)完成的匯統(tǒng)花園由本地匯統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)，小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計和建造按照國家康居示范小區(qū)的標準進行，是西南部從中低檔的市場形象向中檔精品住宅轉(zhuǎn)型的過渡產(chǎn)品，開發(fā)商在營銷推廣活動上大膽創(chuàng)新，屢創(chuàng)新意，成功樹立起產(chǎn)品品牌和企業(yè)品牌。而近期推出市場的新世界陽光花園和陽光100國際新城是正在開發(fā)之中的中檔精品住宅，占地面積分別為600畝和1500畝，規(guī)劃設(shè)計和園林公建配套起點高，銷售包裝體現(xiàn)出中檔精品住宅社區(qū)的形象。銷售情況：目前正在開發(fā)銷售中的經(jīng)濟實用房項目價位在2000元/平方米左右，戶型也普遍在100平方米以下，總價控制在20萬元以下，適合普通工薪階層消費，銷售理想。新世界陽光花園售價較高，多層售價3400元/平方米，已基本售磬，目前推出的小高層處于小區(qū)中心位置，擁有寧靜的空間和高水準的園林環(huán)境規(guī)劃支撐，售價在4000元/平方米左右，取得約7成的銷售率。陽光100國際新城今年推出市場不久，首期推出的板式住宅大部分被集團內(nèi)部認購，剩下的點式一梯四戶小高層南向銷售較為理想，但北向單位銷售遇到很大阻力，目前該盤整體售價在2800元/平方米左右。隨著西南部幾個大盤開發(fā)進入高潮期，市場供給激增而市場需求增長速度有限，在消化掉該地區(qū)的消費者后和集團購買后，將主要依賴其他各個地區(qū)，而這里的客戶又有部分客戶向東和向南流出，今后幾年大盤的銷售預(yù)計將遇到更大的壓力。五、中部概況區(qū)域范圍：北至北園大街，二環(huán)東路以西，經(jīng)十路以北，緯六路以東區(qū)域。發(fā)展背景：中部處于濟南市的城區(qū)中心，是包含了大明湖、泉城廣場等濟南傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合發(fā)展的城市核心，發(fā)展非常成熟，房地產(chǎn)開發(fā)基本上只能通過舊城改造來實現(xiàn)。舊城改造拆遷成本高企，是該區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)項目分散、項目開發(fā)規(guī)模小、售價高的主要原因。樓盤特點：住宅項目較多，但本地區(qū)地塊一般較為狹小，占地小于5萬平方米，項目規(guī)模小，容積率偏高，但開發(fā)總量有限，建筑類型上大多為小高層、高層住宅。少數(shù)規(guī)模相對較大的項目利用占地規(guī)模優(yōu)勢營造出宜人的園林環(huán)境。銷售情況：該區(qū)域是濟南市發(fā)展最成熟的區(qū)域，土地成本和建造成本高，開發(fā)商惟有提高售價才能有利可圖。目前在售樓盤大部分樓盤屬中等檔次，售價在3000~4000元/平方米之間，少數(shù)項目因靠近大明湖或是具備商住兩用功能，售價可以達到5000~6000元/平方米。項目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場特征在前面對濟南城區(qū)分板塊商品住宅市場進行概況分析中，已經(jīng)簡單將本項目所屬東部區(qū)域的情況進行介紹，為進一步了解項目所處市場環(huán)境，本節(jié)將通過對中部目前在售代表性商品住宅項目的產(chǎn)品特征和銷售特點進行分析，為本項目的發(fā)展提供依據(jù)。項目所在區(qū)域代表性商品住宅項目概況 數(shù)碼港小區(qū)概況位置山大路發(fā)展商舜華園建設(shè)發(fā)展有限公司占地面積總建面積物業(yè)類型組合住宅、商住公寓、寫字樓、分期開發(fā)進程分兩期；第一期住宅施工中規(guī)劃布局特點板式小高層住宅行列式加點式組合建筑風(fēng)格特色現(xiàn)代風(fēng)格園林環(huán)境營造不詳項目開工時間；200207開盤裝修設(shè)備標準精裝修與簡單裝修兩種；集中熱水供暖室內(nèi)明裝鑄鐵暖氣片；家庭智能控制中心、綜合布線、閉路電視電子紅外安防；樓盤公建配套地下車庫、幼兒園、會所、商鋪物業(yè)管理收費標準：㎡封閉式管理本次開發(fā)銷售期情況（1347）銷售情況推售總套數(shù)198套銷售率70%戶型主力戶型1房1廳1衛(wèi)2房2廳1衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)主要面積范圍77100122127140平面結(jié)構(gòu)類型平層價格多層均價——小高層均價4000元/㎡整體均價4000元/㎡（簡單裝修減約200元/㎡）買家特征層次IT人士、高級白領(lǐng)、山大教師、銀行電訊等職員區(qū)域分布山大路附近營銷推廣主題內(nèi)容數(shù)碼家園；企業(yè)品牌、文化教育推廣策略現(xiàn)場展示、讀書文化節(jié)、電影晚會、發(fā)展論壇、客戶聯(lián)誼會后續(xù)供應(yīng)后續(xù)開發(fā)面積第二期數(shù)碼時代廣場（寫字樓）項目評價優(yōu)勢：企業(yè)品牌、營銷推廣操作能力強劣勢：施工進度滯后中偉新居小區(qū)概況位置霞侶市街發(fā)展商中偉實業(yè)有限公司占地面積不詳總建面積近1萬平方米物業(yè)類型組合6棟多層分期開發(fā)進程即將交樓規(guī)劃布局特點板式聯(lián)體樓建筑風(fēng)格特色無特色園林環(huán)境營造簡單項目開工時間2001年裝修設(shè)備標準室內(nèi)初裝修；意大利產(chǎn)戶式燃氣爐、室內(nèi)鑄鐵管明裝樓盤公建配套無物業(yè)管理收費標準：㎡普通管理本次開發(fā)銷售期情況銷售情況推售總套數(shù)72銷售率75%戶型主力戶型2房2廳1衛(wèi)3房2廳1衛(wèi)——主要面積范圍90100110120主要結(jié)構(gòu)類型平層價格多層均價2650元/㎡買家特征層次報社集團購買42套，其余為附近企業(yè)、學(xué)校職工及個體老板區(qū)域分布菜市南街、歷山路附近 營銷推廣主題內(nèi)容價格推廣策略現(xiàn)場掛幅后續(xù)供應(yīng)后續(xù)開發(fā)面積無項目評價優(yōu)勢：鄰近路段無商品房開發(fā)、低價劣勢：規(guī)模小、配套缺乏、檔次低鴻苑雅士園小區(qū)概況位置山大路歷山路之間發(fā)展商山東鴻苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積——總建面積㎡物業(yè)類型組合5棟板式多層分期開發(fā)進程一次開發(fā)，基礎(chǔ)工程規(guī)劃布局特點三排行列式建筑風(fēng)格特色歐陸式園林環(huán)境營造不詳項目開工時間裝修設(shè)備標準毛坯房、市政集中供熱樓盤公建配套半地下車庫物業(yè)管理收費標準：㎡普通管理本次開發(fā)銷售期情況銷售情況推售總套數(shù)238銷售率10%戶型主力戶型2房2廳1衛(wèi)3房2廳1衛(wèi)——主要面積范圍98105127156主要結(jié)構(gòu)類型平層價格整體均價3450元/㎡買家特征層次白領(lǐng)、教師、行政人員、少部分老板區(qū)域分布附近區(qū)域營銷推廣主題內(nèi)容無推廣策略網(wǎng)頁、路牌后續(xù)供應(yīng)后續(xù)開發(fā)面積無項目評價優(yōu)勢：鄰近高校區(qū)、周邊發(fā)展成熟劣勢：小區(qū)門前市政路道路級別低金冠花園小區(qū)概況位置大明湖西側(cè)、銅元局前路發(fā)展商建銀房地產(chǎn)公司占地面積約2萬平方米總建面積5萬平方米物業(yè)類型組合首期5棟小高層分期開發(fā)進程首期5棟已全部建成交付，二期尚未動工規(guī)劃布局特點點式小高層（一梯45戶）建筑風(fēng)格特色歐陸式園林環(huán)境營造較好、有假山水池卵石徑項目開工時間裝修設(shè)備標準廚衛(wèi)精裝修，其它簡裝；YORK戶式空調(diào)；塑鋼中空玻璃轉(zhuǎn)角凸窗；智能安防及管理系統(tǒng)；樓盤公建配套兒童游憩場地、露天及地下車場物業(yè)管理前3年免收封閉式管理本次開發(fā)銷售期情況銷售情況推售總套數(shù)240套銷售率88%戶型主力戶型2房2廳1衛(wèi)3房2廳1衛(wèi)4房2廳2衛(wèi)主要面積范圍93123121124178主要結(jié)構(gòu)類型平層平層躍復(fù)式價格整體均價3800元/㎡買家特征層次團體認購多，私人老板等中產(chǎn)階層人士區(qū)域分布城區(qū)單位及北園路一帶營銷推廣主題內(nèi)容位置、戶型、建材設(shè)備推廣策略報紙廣告后續(xù)供應(yīng)后續(xù)開發(fā)面積二期用地規(guī)模不詳項目評價外觀設(shè)計及內(nèi)部建材裝修設(shè)備體現(xiàn)出高檔樓盤的要素，雖處大明湖畔，但受益單位不多；一梯45戶的設(shè)計令住戶私密性降低，導(dǎo)致部分戶型朝向和采光不佳。大明翠庭小區(qū)概況位置明湖北路1號發(fā)展商山東白鶴（集團）有限公司占地面積㎡總建面積㎡物業(yè)類型組合5棟12層；板式（一梯兩戶）為主和1棟高層點式分期開發(fā)進程全部建成規(guī)劃設(shè)計特點行列式布局、人車分流建筑風(fēng)格特色歐陸式園林環(huán)境營造歐式門樓、綠化粗糙項目開工時間2001年裝修設(shè)備標準彩色塑鋼窗體配優(yōu)質(zhì)中空玻璃；智能化管理和安防系統(tǒng)；綜合布線；集中供熱地面采暖；初裝修樓盤公建配套地下車庫、中心花園、兒童游憩場所物業(yè)管理收費標準：㎡封閉式管理本次開發(fā)銷售期情況銷售情況推售總套數(shù)5座小高層約180戶銷售率其中一座被團購，共余20多套戶型主力戶型2房2廳1衛(wèi)2房2廳2衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)主要面積范圍111135143169主要結(jié)構(gòu)類型平層平層平層價格小高層均價（觀湖單位）6000元/㎡小高層均價（不看湖單位）4100元/㎡買家特征層次集團購買（其中1棟高層）、北園路業(yè)戶、本地成功人士等區(qū)域分布較為分散營銷推廣主題內(nèi)容與大明湖深情對話推廣策略有獎?wù)魑幕顒雍罄m(xù)供應(yīng)后續(xù)開發(fā)面積無項目評價優(yōu)勢：面對大明湖，獨一的湖景是其售價較高的唯一支撐點；不看湖樓座基本為板式設(shè)計，通風(fēng)采光好，二衛(wèi)設(shè)計適當超前。劣勢：歐式庭院不夠精細、小高層一梯四戶的朝北單位朝向不好綠景嘉園小區(qū)概況位置歷山路東側(cè)、山大南路北側(cè)發(fā)展商山東東興置業(yè)集團占地面積7萬平方米總建面積物業(yè)類型組合多層與小高層組合共17棟分期開發(fā)進程最后一期小高層封頂規(guī)劃布局特點多層行列式與小高層點式、集中中心庭院建筑風(fēng)格特色新古典風(fēng)格園林環(huán)境營造廣場、噴泉、水池、草坡等較精細，中央主題園景宜人項目開工時間1999年裝修設(shè)備標準毛坯房、戶式中央空調(diào)樓盤公建配套游泳池、兒童活動場地、商場、網(wǎng)球場、幼兒園、小學(xué)物業(yè)管理收費標準：㎡（多層） ㎡（小高層）封閉式管理本次開發(fā)銷售期情況（5棟小高層及南區(qū)7棟多層）銷售情況推售總套數(shù)小高層：228余73套多層：226余6套銷售率83%戶型主力戶型3房2廳2衛(wèi)2房2廳1衛(wèi)——主要面積范圍154164104110主要結(jié)構(gòu)類型平層平層價格多層均價3700元/㎡小高層均價4200元/㎡整體均價3900元/㎡買家特征層次中高收入家庭、二次置業(yè)者區(qū)域分布東部山大一帶營銷推廣主題內(nèi)容大型園景成熟社區(qū)推廣策略“零首付”后續(xù)供應(yīng)后續(xù)開發(fā)面積無項目評價城市中心園林式成熟住宅社區(qū)；規(guī)模適中、小區(qū)環(huán)境營造精細、戶型設(shè)計對應(yīng)市場需求。芙蓉花園小區(qū)概況位置北園大街七一路口