【文章內容簡介】 場機會，濟南市超大規(guī)模的中高檔樓盤集中在該區(qū)域，如陽光舜城及即將上市的偉東新都。樓盤特點：本地區(qū)的住宅集中了高、中、低，各類檔次的項目，大型經濟實用房玉函小區(qū)、中檔超大規(guī)模社區(qū)陽光舜城及高檔社區(qū)圣華山莊為各檔次住宅項目的代表。相對而言，高檔住宅項目的代表較多，但規(guī)模都不大，如舜華園、圣華山莊等。該區(qū)域近期開發(fā)的項目大多為高檔項目，但整體規(guī)小，中檔項目數量較少，但整體開發(fā)規(guī)模大。銷售情況：已經非常成熟的大型經濟適用房區(qū)玉函小區(qū)，是大眾化消費品，市場目標廣闊，尤其是其60平方米以下的小戶型受到了青年消費市場的熱烈歡迎，銷售均價在2000元/平方米左右，銷售異常的好。陽光舜城的交通狀況較以前得到了明顯的改觀，前幾期開發(fā)的集體銷售組團已頗具規(guī)模，社區(qū)氛圍已見雛形，為其后期開發(fā)及市場形象的樹立奠定了基礎。由于配套設施的投入跟不上，加上項目規(guī)模較大，消費群來自于濟南的各個地區(qū)，在集團認購減少，真正面向市場銷售的情況，其市場反映不是很好，尤其是在請來著名影星成龍重新作了開盤儀式的情況下，清淡的成交額，及開發(fā)進程的放緩，多少說明濟南市的中高檔大中型項目市場狀況不是非常樂觀。陽光舜城目前小高層的售價在3900元/平方米左右。而開發(fā)接近尾聲，在售的高檔小區(qū)圣華山莊售價在6000元/平方米以上。三、西北部概況區(qū)域范圍：經一路以北，濟濼路以西的區(qū)域。發(fā)展背景：北部由于工廠較多，該地區(qū)基礎設施和配套設施較為一般，但交通較為方便，而居民消費能力低，使得開發(fā)條件和市場條件受到限制。樓盤特點：本地區(qū)基本以經濟適用房開發(fā)為主，目前占據市場主導地位的是配套齊，售價低的大型樓盤，如金閣花園和西苑小區(qū)。金閣花園是本地區(qū)近年來開發(fā)的規(guī)模最大的社區(qū)之一，開發(fā)商將庭院綠化與休閑設施有機結合，并興建大型公建配套設施，引入公交線路，形成自成一體的獨立社區(qū)，為其在當地的競爭中增添了籌碼，是本地區(qū)也是濟南市經濟適用房的代表。其他新建小區(qū)均重視了庭院綠化及景觀設計，煤氣等生活設施上也基本齊全。但總體來看，這一地區(qū)的樓市發(fā)展速度較為緩慢，生活設施方面的變化不是很大，如在寬帶網接入、三表遠傳、電子設備、純凈水入戶等方面的建設還沒有形成大面積推廣的局面。銷售情況：目前該區(qū)域在售項目的售價在1500~2000元/平方米，附近眾多的企事業(yè)單位集團購買和大量工薪階層成為最主要的買家，售價低廉是其最大的優(yōu)勢，隨著生活、環(huán)境配套的逐步完善，該區(qū)域已經成為中低收入家庭理想的居家之地。四、西南部概況區(qū)域范圍：經一路以南，英雄山路以西的區(qū)域。發(fā)展背景：該地區(qū)鐵路分布較多，加上機床廠、軸承廠、機車廠等大型重工業(yè)企業(yè)占地面積較大，基礎設施條件差，缺乏新興產業(yè)的帶動，因此西部地區(qū)經濟較為落后。但隨著大量經濟適用住宅的開發(fā)及大量的“騰籠換業(yè)”舊城改造項目進行，該地區(qū)環(huán)境在逐步改觀。進入2001年以來，香港新世界和北京銀信光華公司的進入改變了市場格局，兩個大型工廠用地被征用開發(fā)，他們所開發(fā)的大型中檔精品住宅小區(qū)開始占據市場主導地位，并形成全市性的影響。樓盤特點：該地區(qū)的房地產開發(fā)在早期以經濟適用房為主流，一直是本地區(qū)開發(fā)的重點，王官莊小區(qū)是該區(qū)域經濟實用房的代表，戶型以緊湊型兩房和三房為主，套面積在60~100平方米之間。已經全部開發(fā)完成的匯統(tǒng)花園由本地匯統(tǒng)地產開發(fā)，小區(qū)的規(guī)劃設計和建造按照國家康居示范小區(qū)的標準進行，是西南部從中低檔的市場形象向中檔精品住宅轉型的過渡產品，開發(fā)商在營銷推廣活動上大膽創(chuàng)新，屢創(chuàng)新意，成功樹立起產品品牌和企業(yè)品牌。而近期推出市場的新世界陽光花園和陽光100國際新城是正在開發(fā)之中的中檔精品住宅，占地面積分別為600畝和1500畝，規(guī)劃設計和園林公建配套起點高，銷售包裝體現出中檔精品住宅社區(qū)的形象。銷售情況：目前正在開發(fā)銷售中的經濟實用房項目價位在2000元/平方米左右，戶型也普遍在100平方米以下，總價控制在20萬元以下，適合普通工薪階層消費，銷售理想。新世界陽光花園售價較高，多層售價3400元/平方米，已基本售磬，目前推出的小高層處于小區(qū)中心位置，擁有寧靜的空間和高水準的園林環(huán)境規(guī)劃支撐，售價在4000元/平方米左右，取得約7成的銷售率。陽光100國際新城今年推出市場不久，首期推出的板式住宅大部分被集團內部認購，剩下的點式一梯四戶小高層南向銷售較為理想，但北向單位銷售遇到很大阻力，目前該盤整體售價在2800元/平方米左右。隨著西南部幾個大盤開發(fā)進入高潮期，市場供給激增而市場需求增長速度有限，在消化掉該地區(qū)的消費者后和集團購買后，將主要依賴其他各個地區(qū)，而這里的客戶又有部分客戶向東和向南流出，今后幾年大盤的銷售預計將遇到更大的壓力。五、中部概況區(qū)域范圍：北至北園大街，二環(huán)東路以西，經十路以北，緯六路以東區(qū)域。發(fā)展背景：中部處于濟南市的城區(qū)中心，是包含了大明湖、泉城廣場等濟南傳統(tǒng)與現代相結合發(fā)展的城市核心，發(fā)展非常成熟，房地產開發(fā)基本上只能通過舊城改造來實現。舊城改造拆遷成本高企，是該區(qū)域房地產開發(fā)項目分散、項目開發(fā)規(guī)模小、售價高的主要原因。樓盤特點：住宅項目較多，但本地區(qū)地塊一般較為狹小，占地小于5萬平方米，項目規(guī)模小，容積率偏高，但開發(fā)總量有限，建筑類型上大多為小高層、高層住宅。少數規(guī)模相對較大的項目利用占地規(guī)模優(yōu)勢營造出宜人的園林環(huán)境。銷售情況：該區(qū)域是濟南市發(fā)展最成熟的區(qū)域，土地成本和建造成本高，開發(fā)商惟有提高售價才能有利可圖。目前在售樓盤大部分樓盤屬中等檔次，售價在3000~4000元/平方米之間，少數項目因靠近大明湖或是具備商住兩用功能，售價可以達到5000~6000元/平方米。項目所在區(qū)域房地產市場特征在前面對濟南城區(qū)分板塊商品住宅市場進行概況分析中，已經簡單將本項目所屬東部區(qū)域的情況進行介紹，為進一步了解項目所處市場環(huán)境，本節(jié)將通過對中部目前在售代表性商品住宅項目的產品特征和銷售特點進行分析，為本項目的發(fā)展提供依據。項目所在區(qū)域代表性商品住宅項目概況 數碼港小區(qū)概況位置山大路發(fā)展商舜華園建設發(fā)展有限公司占地面積總建面積物業(yè)類型組合住宅、商住公寓、寫字樓、分期開發(fā)進程分兩期；第一期住宅施工中規(guī)劃布局特點板式小高層住宅行列式加點式組合建筑風格特色現代風格園林環(huán)境營造不詳項目開工時間；200207開盤裝修設備標準精裝修與簡單裝修兩種；集中熱水供暖室內明裝鑄鐵暖氣片；家庭智能控制中心、綜合布線、閉路電視電子紅外安防；樓盤公建配套地下車庫、幼兒園、會所、商鋪物業(yè)管理收費標準：㎡封閉式管理本次開發(fā)銷售期情況（1347）銷售情況推售總套數198套銷售率70%戶型主力戶型1房1廳1衛(wèi)2房2廳1衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)主要面積范圍77100122127140平面結構類型平層價格多層均價——小高層均價4000元/㎡整體均價4000元/㎡（簡單裝修減約200元/㎡）買家特征層次IT人士、高級白領、山大教師、銀行電訊等職員區(qū)域分布山大路附近營銷推廣主題內容數碼家園；企業(yè)品牌、文化教育推廣策略現場展示、讀書文化節(jié)、電影晚會、發(fā)展論壇、客戶聯誼會后續(xù)供應后續(xù)開發(fā)面積第二期數碼時代廣場（寫字樓）項目評價優(yōu)勢：企業(yè)品牌、營銷推廣操作能力強劣勢：施工進度滯后中偉新居小區(qū)概況位置霞侶市街發(fā)展商中偉實業(yè)有限公司占地面積不詳總建面積近1萬平方米物業(yè)類型組合6棟多層分期開發(fā)進程即將交樓規(guī)劃布局特點板式聯體樓建筑風格特色無特色園林環(huán)境營造簡單項目開工時間2001年裝修設備標準室內初裝修；意大利產戶式燃氣爐、室內鑄鐵管明裝樓盤公建配套無物業(yè)管理收費標準：㎡普通管理本次開發(fā)銷售期情況銷售情況推售總套數72銷售率75%戶型主力戶型2房2廳1衛(wèi)3房2廳1衛(wèi)——主要面積范圍90100110120主要結構類型平層價格多層均價2650元/㎡買家特征層次報社集團購買42套，其余為附近企業(yè)、學校職工及個體老板區(qū)域分布菜市南街、歷山路附近 營銷推廣主題內容價格推廣策略現場掛幅后續(xù)供應后續(xù)開發(fā)面積無項目評價優(yōu)勢：鄰近路段無商品房開發(fā)、低價劣勢：規(guī)模小、配套缺乏、檔次低鴻苑雅士園小區(qū)概況位置山大路歷山路之間發(fā)展商山東鴻苑房地產開發(fā)有限公司占地面積——總建面積㎡物業(yè)類型組合5棟板式多層分期開發(fā)進程一次開發(fā)，基礎工程規(guī)劃布局特點三排行列式建筑風格特色歐陸式園林環(huán)境營造不詳項目開工時間裝修設備標準毛坯房、市政集中供熱樓盤公建配套半地下車庫物業(yè)管理收費標準：㎡普通管理本次開發(fā)銷售期情況銷售情況推售總套數238銷售率10%戶型主力戶型2房2廳1衛(wèi)3房2廳1衛(wèi)——主要面積范圍98105127156主要結構類型平層價格整體均價3450元/㎡買家特征層次白領、教師、行政人員、少部分老板區(qū)域分布附近區(qū)域營銷推廣主題內容無推廣策略網頁、路牌后續(xù)供應后續(xù)開發(fā)面積無項目評價優(yōu)勢：鄰近高校區(qū)、周邊發(fā)展成熟劣勢：小區(qū)門前市政路道路級別低金冠花園小區(qū)概況位置大明湖西側、銅元局前路發(fā)展商建銀房地產公司占地面積約2萬平方米總建面積5萬平方米物業(yè)類型組合首期5棟小高層分期開發(fā)進程首期5棟已全部建成交付，二期尚未動工規(guī)劃布局特點點式小高層（一梯45戶）建筑風格特色歐陸式園林環(huán)境營造較好、有假山水池卵石徑項目開工時間裝修設備標準廚衛(wèi)精裝修，其它簡裝；YORK戶式空調；塑鋼中空玻璃轉角凸窗；智能安防及管理系統(tǒng)；樓盤公建配套兒童游憩場地、露天及地下車場物業(yè)管理前3年免收封閉式管理本次開發(fā)銷售期情況銷售情況推售總套數240套銷售率88%戶型主力戶型2房2廳1衛(wèi)3房2廳1衛(wèi)4房2廳2衛(wèi)主要面積范圍93123121124178主要結構類型平層平層躍復式價格整體均價3800元/㎡買家特征層次團體認購多，私人老板等中產階層人士區(qū)域分布城區(qū)單位及北園路一帶營銷推廣主題內容位置、戶型、建材設備推廣策略報紙廣告后續(xù)供應后續(xù)開發(fā)面積二期用地規(guī)模不詳項目評價外觀設計及內部建材裝修設備體現出高檔樓盤的要素，雖處大明湖畔，但受益單位不多；一梯45戶的設計令住戶私密性降低，導致部分戶型朝向和采光不佳。大明翠庭小區(qū)概況位置明湖北路1號發(fā)展商山東白鶴（集團）有限公司占地面積㎡總建面積㎡物業(yè)類型組合5棟12層；板式（一梯兩戶）為主和1棟高層點式分期開發(fā)進程全部建成規(guī)劃設計特點行列式布局、人車分流建筑風格特色歐陸式園林環(huán)境營造歐式門樓、綠化粗糙項目開工時間2001年裝修設備標準彩色塑鋼窗體配優(yōu)質中空玻璃；智能化管理和安防系統(tǒng)；綜合布線；集中供熱地面采暖；初裝修樓盤公建配套地下車庫、中心花園、兒童游憩場所物業(yè)管理收費標準：㎡封閉式管理本次開發(fā)銷售期情況銷售情況推售總套數5座小高層約180戶銷售率其中一座被團購，共余20多套戶型主力戶型2房2廳1衛(wèi)2房2廳2衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)主要面積范圍111135143169主要結構類型平層平層平層價格小高層均價（觀湖單位）6000元/㎡小高層均價（不看湖單位）4100元/㎡買家特征層次集團購買（其中1棟高層）、北園路業(yè)戶、本地成功人士等區(qū)域分布較為分散營銷推廣主題內容與大明湖深情對話推廣策略有獎征文活動后續(xù)供應后續(xù)開發(fā)面積無項目評價優(yōu)勢：面對大明湖，獨一的湖景是其售價較高的唯一支撐點；不看湖樓座基本為板式設計，通風采光好，二衛(wèi)設計適當超前。劣勢：歐式庭院不夠精細、小高層一梯四戶的朝北單位朝向不好綠景嘉園小區(qū)概況位置歷山路東側、山大南路北側發(fā)展商山東東興置業(yè)集團占地面積7萬平方米總建面積物業(yè)類型組合多層與小高層組合共17棟分期開發(fā)進程最后一期小高層封頂規(guī)劃布局特點多層行列式與小高層點式、集中中心庭院建筑風格特色新古典風格園林環(huán)境營造廣場、噴泉、水池、草坡等較精細，中央主題園景宜人項目開工時間1999年裝修設備標準毛坯房、戶式中央空調樓盤公建配套游泳池、兒童活動場地、商場、網球場、幼兒園、小學物業(yè)管理收費標準：㎡（多層） ㎡（小高層）封閉式管理本次開發(fā)銷售期情況（5棟小高層及南區(qū)7棟多層）銷售情況推售總套數小高層：228余73套多層：226余6套銷售率83%戶型主力戶型3房2廳2衛(wèi)2房2廳1衛(wèi)——主要面積范圍154164104110主要結構類型平層平層價格多層均價3700元/㎡小高層均價4200元/㎡整體均價3900元/㎡買家特征層次中高收入家庭、二次置業(yè)者區(qū)域分布東部山大一帶營銷推廣主題內容大型園景成熟社區(qū)推廣策略“零首付”后續(xù)供應后續(xù)開發(fā)面積無項目評價城市中心園林式成熟住宅社區(qū)；規(guī)模適中、小區(qū)環(huán)境營造精細、戶型設計對應市場需求。芙蓉花園小區(qū)概況位置北園大街七一路口