【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 場(chǎng)機(jī)會(huì)，濟(jì)南市超大規(guī)模的中高檔樓盤(pán)集中在該區(qū)域，如陽(yáng)光舜城及即將上市的偉東新都。樓盤(pán)特點(diǎn)：本地區(qū)的住宅集中了高、中、低，各類(lèi)檔次的項(xiàng)目，大型經(jīng)濟(jì)實(shí)用房玉函小區(qū)、中檔超大規(guī)模社區(qū)陽(yáng)光舜城及高檔社區(qū)圣華山莊為各檔次住宅項(xiàng)目的代表。相對(duì)而言，高檔住宅項(xiàng)目的代表較多，但規(guī)模都不大，如舜華園、圣華山莊等。該區(qū)域近期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目大多為高檔項(xiàng)目，但整體規(guī)小，中檔項(xiàng)目數(shù)量較少，但整體開(kāi)發(fā)規(guī)模大。銷(xiāo)售情況：已經(jīng)非常成熟的大型經(jīng)濟(jì)適用房區(qū)玉函小區(qū)，是大眾化消費(fèi)品，市場(chǎng)目標(biāo)廣闊，尤其是其60平方米以下的小戶(hù)型受到了青年消費(fèi)市場(chǎng)的熱烈歡迎，銷(xiāo)售均價(jià)在2000元/平方米左右，銷(xiāo)售異常的好。陽(yáng)光舜城的交通狀況較以前得到了明顯的改觀，前幾期開(kāi)發(fā)的集體銷(xiāo)售組團(tuán)已頗具規(guī)模，社區(qū)氛圍已見(jiàn)雛形，為其后期開(kāi)發(fā)及市場(chǎng)形象的樹(shù)立奠定了基礎(chǔ)。由于配套設(shè)施的投入跟不上，加上項(xiàng)目規(guī)模較大，消費(fèi)群來(lái)自于濟(jì)南的各個(gè)地區(qū)，在集團(tuán)認(rèn)購(gòu)減少，真正面向市場(chǎng)銷(xiāo)售的情況，其市場(chǎng)反映不是很好，尤其是在請(qǐng)來(lái)著名影星成龍重新作了開(kāi)盤(pán)儀式的情況下，清淡的成交額，及開(kāi)發(fā)進(jìn)程的放緩，多少說(shuō)明濟(jì)南市的中高檔大中型項(xiàng)目市場(chǎng)狀況不是非常樂(lè)觀。陽(yáng)光舜城目前小高層的售價(jià)在3900元/平方米左右。而開(kāi)發(fā)接近尾聲，在售的高檔小區(qū)圣華山莊售價(jià)在6000元/平方米以上。三、西北部概況區(qū)域范圍：經(jīng)一路以北，濟(jì)濼路以西的區(qū)域。發(fā)展背景：北部由于工廠較多，該地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施較為一般，但交通較為方便，而居民消費(fèi)能力低，使得開(kāi)發(fā)條件和市場(chǎng)條件受到限制。樓盤(pán)特點(diǎn)：本地區(qū)基本以經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)為主，目前占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)地位的是配套齊，售價(jià)低的大型樓盤(pán)，如金閣花園和西苑小區(qū)。金閣花園是本地區(qū)近年來(lái)開(kāi)發(fā)的規(guī)模最大的社區(qū)之一，開(kāi)發(fā)商將庭院綠化與休閑設(shè)施有機(jī)結(jié)合，并興建大型公建配套設(shè)施，引入公交線路，形成自成一體的獨(dú)立社區(qū)，為其在當(dāng)?shù)氐母?jìng)爭(zhēng)中增添了籌碼，是本地區(qū)也是濟(jì)南市經(jīng)濟(jì)適用房的代表。其他新建小區(qū)均重視了庭院綠化及景觀設(shè)計(jì)，煤氣等生活設(shè)施上也基本齊全。但總體來(lái)看，這一地區(qū)的樓市發(fā)展速度較為緩慢，生活設(shè)施方面的變化不是很大，如在寬帶網(wǎng)接入、三表遠(yuǎn)傳、電子設(shè)備、純凈水入戶(hù)等方面的建設(shè)還沒(méi)有形成大面積推廣的局面。銷(xiāo)售情況：目前該區(qū)域在售項(xiàng)目的售價(jià)在1500~2000元/平方米，附近眾多的企事業(yè)單位集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)和大量工薪階層成為最主要的買(mǎi)家，售價(jià)低廉是其最大的優(yōu)勢(shì)，隨著生活、環(huán)境配套的逐步完善，該區(qū)域已經(jīng)成為中低收入家庭理想的居家之地。四、西南部概況區(qū)域范圍：經(jīng)一路以南，英雄山路以西的區(qū)域。發(fā)展背景：該地區(qū)鐵路分布較多，加上機(jī)床廠、軸承廠、機(jī)車(chē)廠等大型重工業(yè)企業(yè)占地面積較大，基礎(chǔ)設(shè)施條件差，缺乏新興產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)，因此西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)較為落后。但隨著大量經(jīng)濟(jì)適用住宅的開(kāi)發(fā)及大量的“騰籠換業(yè)”舊城改造項(xiàng)目進(jìn)行，該地區(qū)環(huán)境在逐步改觀。進(jìn)入2001年以來(lái)，香港新世界和北京銀信光華公司的進(jìn)入改變了市場(chǎng)格局，兩個(gè)大型工廠用地被征用開(kāi)發(fā)，他們所開(kāi)發(fā)的大型中檔精品住宅小區(qū)開(kāi)始占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)地位，并形成全市性的影響。樓盤(pán)特點(diǎn)：該地區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在早期以經(jīng)濟(jì)適用房為主流，一直是本地區(qū)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)，王官莊小區(qū)是該區(qū)域經(jīng)濟(jì)實(shí)用房的代表，戶(hù)型以緊湊型兩房和三房為主，套面積在60~100平方米之間。已經(jīng)全部開(kāi)發(fā)完成的匯統(tǒng)花園由本地匯統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和建造按照國(guó)家康居示范小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，是西南部從中低檔的市場(chǎng)形象向中檔精品住宅轉(zhuǎn)型的過(guò)渡產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)商在營(yíng)銷(xiāo)推廣活動(dòng)上大膽創(chuàng)新，屢創(chuàng)新意，成功樹(shù)立起產(chǎn)品品牌和企業(yè)品牌。而近期推出市場(chǎng)的新世界陽(yáng)光花園和陽(yáng)光100國(guó)際新城是正在開(kāi)發(fā)之中的中檔精品住宅，占地面積分別為600畝和1500畝，規(guī)劃設(shè)計(jì)和園林公建配套起點(diǎn)高，銷(xiāo)售包裝體現(xiàn)出中檔精品住宅社區(qū)的形象。銷(xiāo)售情況：目前正在開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售中的經(jīng)濟(jì)實(shí)用房項(xiàng)目?jī)r(jià)位在2000元/平方米左右，戶(hù)型也普遍在100平方米以下，總價(jià)控制在20萬(wàn)元以下，適合普通工薪階層消費(fèi)，銷(xiāo)售理想。新世界陽(yáng)光花園售價(jià)較高，多層售價(jià)3400元/平方米，已基本售磬，目前推出的小高層處于小區(qū)中心位置，擁有寧?kù)o的空間和高水準(zhǔn)的園林環(huán)境規(guī)劃支撐，售價(jià)在4000元/平方米左右，取得約7成的銷(xiāo)售率。陽(yáng)光100國(guó)際新城今年推出市場(chǎng)不久，首期推出的板式住宅大部分被集團(tuán)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，剩下的點(diǎn)式一梯四戶(hù)小高層南向銷(xiāo)售較為理想，但北向單位銷(xiāo)售遇到很大阻力，目前該盤(pán)整體售價(jià)在2800元/平方米左右。隨著西南部幾個(gè)大盤(pán)開(kāi)發(fā)進(jìn)入高潮期，市場(chǎng)供給激增而市場(chǎng)需求增長(zhǎng)速度有限，在消化掉該地區(qū)的消費(fèi)者后和集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)后，將主要依賴(lài)其他各個(gè)地區(qū)，而這里的客戶(hù)又有部分客戶(hù)向東和向南流出，今后幾年大盤(pán)的銷(xiāo)售預(yù)計(jì)將遇到更大的壓力。五、中部概況區(qū)域范圍：北至北園大街，二環(huán)東路以西，經(jīng)十路以北，緯六路以東區(qū)域。發(fā)展背景：中部處于濟(jì)南市的城區(qū)中心，是包含了大明湖、泉城廣場(chǎng)等濟(jì)南傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合發(fā)展的城市核心，發(fā)展非常成熟，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本上只能通過(guò)舊城改造來(lái)實(shí)現(xiàn)。舊城改造拆遷成本高企，是該區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分散、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模小、售價(jià)高的主要原因。樓盤(pán)特點(diǎn)：住宅項(xiàng)目較多，但本地區(qū)地塊一般較為狹小，占地小于5萬(wàn)平方米，項(xiàng)目規(guī)模小，容積率偏高，但開(kāi)發(fā)總量有限，建筑類(lèi)型上大多為小高層、高層住宅。少數(shù)規(guī)模相對(duì)較大的項(xiàng)目利用占地規(guī)模優(yōu)勢(shì)營(yíng)造出宜人的園林環(huán)境。銷(xiāo)售情況：該區(qū)域是濟(jì)南市發(fā)展最成熟的區(qū)域，土地成本和建造成本高，開(kāi)發(fā)商惟有提高售價(jià)才能有利可圖。目前在售樓盤(pán)大部分樓盤(pán)屬中等檔次，售價(jià)在3000~4000元/平方米之間，少數(shù)項(xiàng)目因靠近大明湖或是具備商住兩用功能，售價(jià)可以達(dá)到5000~6000元/平方米。項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)特征在前面對(duì)濟(jì)南城區(qū)分板塊商品住宅市場(chǎng)進(jìn)行概況分析中，已經(jīng)簡(jiǎn)單將本項(xiàng)目所屬東部區(qū)域的情況進(jìn)行介紹，為進(jìn)一步了解項(xiàng)目所處市場(chǎng)環(huán)境，本節(jié)將通過(guò)對(duì)中部目前在售代表性商品住宅項(xiàng)目的產(chǎn)品特征和銷(xiāo)售特點(diǎn)進(jìn)行分析，為本項(xiàng)目的發(fā)展提供依據(jù)。項(xiàng)目所在區(qū)域代表性商品住宅項(xiàng)目概況 數(shù)碼港小區(qū)概況位置山大路發(fā)展商舜華園建設(shè)發(fā)展有限公司占地面積總建面積物業(yè)類(lèi)型組合住宅、商住公寓、寫(xiě)字樓、分期開(kāi)發(fā)進(jìn)程分兩期；第一期住宅施工中規(guī)劃布局特點(diǎn)板式小高層住宅行列式加點(diǎn)式組合建筑風(fēng)格特色現(xiàn)代風(fēng)格園林環(huán)境營(yíng)造不詳項(xiàng)目開(kāi)工時(shí)間；200207開(kāi)盤(pán)裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)精裝修與簡(jiǎn)單裝修兩種；集中熱水供暖室內(nèi)明裝鑄鐵暖氣片；家庭智能控制中心、綜合布線、閉路電視電子紅外安防；樓盤(pán)公建配套地下車(chē)庫(kù)、幼兒園、會(huì)所、商鋪物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：㎡封閉式管理本次開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售期情況（1347）銷(xiāo)售情況推售總套數(shù)198套銷(xiāo)售率70%戶(hù)型主力戶(hù)型1房1廳1衛(wèi)2房2廳1衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)主要面積范圍77100122127140平面結(jié)構(gòu)類(lèi)型平層價(jià)格多層均價(jià)——小高層均價(jià)4000元/㎡整體均價(jià)4000元/㎡（簡(jiǎn)單裝修減約200元/㎡）買(mǎi)家特征層次IT人士、高級(jí)白領(lǐng)、山大教師、銀行電訊等職員區(qū)域分布山大路附近營(yíng)銷(xiāo)推廣主題內(nèi)容數(shù)碼家園；企業(yè)品牌、文化教育推廣策略現(xiàn)場(chǎng)展示、讀書(shū)文化節(jié)、電影晚會(huì)、發(fā)展論壇、客戶(hù)聯(lián)誼會(huì)后續(xù)供應(yīng)后續(xù)開(kāi)發(fā)面積第二期數(shù)碼時(shí)代廣場(chǎng)（寫(xiě)字樓）項(xiàng)目評(píng)價(jià)優(yōu)勢(shì)：企業(yè)品牌、營(yíng)銷(xiāo)推廣操作能力強(qiáng)劣勢(shì)：施工進(jìn)度滯后中偉新居小區(qū)概況位置霞侶市街發(fā)展商中偉實(shí)業(yè)有限公司占地面積不詳總建面積近1萬(wàn)平方米物業(yè)類(lèi)型組合6棟多層分期開(kāi)發(fā)進(jìn)程即將交樓規(guī)劃布局特點(diǎn)板式聯(lián)體樓建筑風(fēng)格特色無(wú)特色園林環(huán)境營(yíng)造簡(jiǎn)單項(xiàng)目開(kāi)工時(shí)間2001年裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)初裝修；意大利產(chǎn)戶(hù)式燃?xì)鉅t、室內(nèi)鑄鐵管明裝樓盤(pán)公建配套無(wú)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：㎡普通管理本次開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售期情況銷(xiāo)售情況推售總套數(shù)72銷(xiāo)售率75%戶(hù)型主力戶(hù)型2房2廳1衛(wèi)3房2廳1衛(wèi)——主要面積范圍90100110120主要結(jié)構(gòu)類(lèi)型平層價(jià)格多層均價(jià)2650元/㎡買(mǎi)家特征層次報(bào)社集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)42套，其余為附近企業(yè)、學(xué)校職工及個(gè)體老板區(qū)域分布菜市南街、歷山路附近 營(yíng)銷(xiāo)推廣主題內(nèi)容價(jià)格推廣策略現(xiàn)場(chǎng)掛幅后續(xù)供應(yīng)后續(xù)開(kāi)發(fā)面積無(wú)項(xiàng)目評(píng)價(jià)優(yōu)勢(shì)：鄰近路段無(wú)商品房開(kāi)發(fā)、低價(jià)劣勢(shì)：規(guī)模小、配套缺乏、檔次低鴻苑雅士園小區(qū)概況位置山大路歷山路之間發(fā)展商山東鴻苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占地面積——總建面積㎡物業(yè)類(lèi)型組合5棟板式多層分期開(kāi)發(fā)進(jìn)程一次開(kāi)發(fā)，基礎(chǔ)工程規(guī)劃布局特點(diǎn)三排行列式建筑風(fēng)格特色歐陸式園林環(huán)境營(yíng)造不詳項(xiàng)目開(kāi)工時(shí)間裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)毛坯房、市政集中供熱樓盤(pán)公建配套半地下車(chē)庫(kù)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：㎡普通管理本次開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售期情況銷(xiāo)售情況推售總套數(shù)238銷(xiāo)售率10%戶(hù)型主力戶(hù)型2房2廳1衛(wèi)3房2廳1衛(wèi)——主要面積范圍98105127156主要結(jié)構(gòu)類(lèi)型平層價(jià)格整體均價(jià)3450元/㎡買(mǎi)家特征層次白領(lǐng)、教師、行政人員、少部分老板區(qū)域分布附近區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)推廣主題內(nèi)容無(wú)推廣策略網(wǎng)頁(yè)、路牌后續(xù)供應(yīng)后續(xù)開(kāi)發(fā)面積無(wú)項(xiàng)目評(píng)價(jià)優(yōu)勢(shì)：鄰近高校區(qū)、周邊發(fā)展成熟劣勢(shì)：小區(qū)門(mén)前市政路道路級(jí)別低金冠花園小區(qū)概況位置大明湖西側(cè)、銅元局前路發(fā)展商建銀房地產(chǎn)公司占地面積約2萬(wàn)平方米總建面積5萬(wàn)平方米物業(yè)類(lèi)型組合首期5棟小高層分期開(kāi)發(fā)進(jìn)程首期5棟已全部建成交付，二期尚未動(dòng)工規(guī)劃布局特點(diǎn)點(diǎn)式小高層（一梯45戶(hù)）建筑風(fēng)格特色歐陸式園林環(huán)境營(yíng)造較好、有假山水池卵石徑項(xiàng)目開(kāi)工時(shí)間裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)廚衛(wèi)精裝修，其它簡(jiǎn)裝；YORK戶(hù)式空調(diào)；塑鋼中空玻璃轉(zhuǎn)角凸窗；智能安防及管理系統(tǒng)；樓盤(pán)公建配套兒童游憩場(chǎng)地、露天及地下車(chē)場(chǎng)物業(yè)管理前3年免收封閉式管理本次開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售期情況銷(xiāo)售情況推售總套數(shù)240套銷(xiāo)售率88%戶(hù)型主力戶(hù)型2房2廳1衛(wèi)3房2廳1衛(wèi)4房2廳2衛(wèi)主要面積范圍93123121124178主要結(jié)構(gòu)類(lèi)型平層平層躍復(fù)式價(jià)格整體均價(jià)3800元/㎡買(mǎi)家特征層次團(tuán)體認(rèn)購(gòu)多，私人老板等中產(chǎn)階層人士區(qū)域分布城區(qū)單位及北園路一帶營(yíng)銷(xiāo)推廣主題內(nèi)容位置、戶(hù)型、建材設(shè)備推廣策略報(bào)紙廣告后續(xù)供應(yīng)后續(xù)開(kāi)發(fā)面積二期用地規(guī)模不詳項(xiàng)目評(píng)價(jià)外觀設(shè)計(jì)及內(nèi)部建材裝修設(shè)備體現(xiàn)出高檔樓盤(pán)的要素，雖處大明湖畔，但受益單位不多；一梯45戶(hù)的設(shè)計(jì)令住戶(hù)私密性降低，導(dǎo)致部分戶(hù)型朝向和采光不佳。大明翠庭小區(qū)概況位置明湖北路1號(hào)發(fā)展商山東白鶴（集團(tuán)）有限公司占地面積㎡總建面積㎡物業(yè)類(lèi)型組合5棟12層；板式（一梯兩戶(hù)）為主和1棟高層點(diǎn)式分期開(kāi)發(fā)進(jìn)程全部建成規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)行列式布局、人車(chē)分流建筑風(fēng)格特色歐陸式園林環(huán)境營(yíng)造歐式門(mén)樓、綠化粗糙項(xiàng)目開(kāi)工時(shí)間2001年裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)彩色塑鋼窗體配優(yōu)質(zhì)中空玻璃；智能化管理和安防系統(tǒng)；綜合布線；集中供熱地面采暖；初裝修樓盤(pán)公建配套地下車(chē)庫(kù)、中心花園、兒童游憩場(chǎng)所物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：㎡封閉式管理本次開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售期情況銷(xiāo)售情況推售總套數(shù)5座小高層約180戶(hù)銷(xiāo)售率其中一座被團(tuán)購(gòu)，共余20多套戶(hù)型主力戶(hù)型2房2廳1衛(wèi)2房2廳2衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)主要面積范圍111135143169主要結(jié)構(gòu)類(lèi)型平層平層平層價(jià)格小高層均價(jià)（觀湖單位）6000元/㎡小高層均價(jià)（不看湖單位）4100元/㎡買(mǎi)家特征層次集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)（其中1棟高層）、北園路業(yè)戶(hù)、本地成功人士等區(qū)域分布較為分散營(yíng)銷(xiāo)推廣主題內(nèi)容與大明湖深情對(duì)話推廣策略有獎(jiǎng)?wù)魑幕顒?dòng)后續(xù)供應(yīng)后續(xù)開(kāi)發(fā)面積無(wú)項(xiàng)目評(píng)價(jià)優(yōu)勢(shì)：面對(duì)大明湖，獨(dú)一的湖景是其售價(jià)較高的唯一支撐點(diǎn)；不看湖樓座基本為板式設(shè)計(jì)，通風(fēng)采光好，二衛(wèi)設(shè)計(jì)適當(dāng)超前。劣勢(shì)：歐式庭院不夠精細(xì)、小高層一梯四戶(hù)的朝北單位朝向不好綠景嘉園小區(qū)概況位置歷山路東側(cè)、山大南路北側(cè)發(fā)展商山東東興置業(yè)集團(tuán)占地面積7萬(wàn)平方米總建面積物業(yè)類(lèi)型組合多層與小高層組合共17棟分期開(kāi)發(fā)進(jìn)程最后一期小高層封頂規(guī)劃布局特點(diǎn)多層行列式與小高層點(diǎn)式、集中中心庭院建筑風(fēng)格特色新古典風(fēng)格園林環(huán)境營(yíng)造廣場(chǎng)、噴泉、水池、草坡等較精細(xì)，中央主題園景宜人項(xiàng)目開(kāi)工時(shí)間1999年裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)毛坯房、戶(hù)式中央空調(diào)樓盤(pán)公建配套游泳池、兒童活動(dòng)場(chǎng)地、商場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、幼兒園、小學(xué)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：㎡（多層） ㎡（小高層）封閉式管理本次開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售期情況（5棟小高層及南區(qū)7棟多層）銷(xiāo)售情況推售總套數(shù)小高層：228余73套多層：226余6套銷(xiāo)售率83%戶(hù)型主力戶(hù)型3房2廳2衛(wèi)2房2廳1衛(wèi)——主要面積范圍154164104110主要結(jié)構(gòu)類(lèi)型平層平層價(jià)格多層均價(jià)3700元/㎡小高層均價(jià)4200元/㎡整體均價(jià)3900元/㎡買(mǎi)家特征層次中高收入家庭、二次置業(yè)者區(qū)域分布東部山大一帶營(yíng)銷(xiāo)推廣主題內(nèi)容大型園景成熟社區(qū)推廣策略“零首付”后續(xù)供應(yīng)后續(xù)開(kāi)發(fā)面積無(wú)項(xiàng)目評(píng)價(jià)城市中心園林式成熟住宅社區(qū)；規(guī)模適中、小區(qū)環(huán)境營(yíng)造精細(xì)、戶(hù)型設(shè)計(jì)對(duì)應(yīng)市場(chǎng)需求。芙蓉花園小區(qū)概況位置北園大街七一路口