【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 洪澤湖路、世紀(jì)大道路況良好，較為通暢。 ? 出行以自行車、助動(dòng)車為主。 、項(xiàng)目 SWOT分析 、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析（ S） ? 宿遷城市規(guī)劃 —— 重點(diǎn)向西發(fā)展（包括市府新區(qū)、宿城新區(qū)） ? 項(xiàng)目有規(guī)模優(yōu)勢(shì)，利于進(jìn)行大手筆的規(guī)劃。 ? 項(xiàng)目對(duì)面 —— 在建的體育館為本案的重要賣點(diǎn)之一 ? 項(xiàng)目周邊道路通暢。 、項(xiàng)目劣勢(shì)分析（ W） ? 項(xiàng)目周邊各項(xiàng)配套設(shè)施稀缺。 ? 高壓線橫穿項(xiàng)目，不利于小區(qū)整體規(guī)劃，客戶對(duì)本案會(huì)產(chǎn)生一定抗性（項(xiàng)王小區(qū)已是佐證）。 ? 本案將規(guī)劃一定比例的高層，宿遷居民對(duì)高層的抗性較強(qiáng)。 ? 客戶群較為局限，主力客戶群 —— 公務(wù)員基本已完成置業(yè)（新區(qū)建設(shè) 6年）。 ? 宿遷城市化進(jìn)程較慢，城鎮(zhèn)人口的增長(zhǎng)率緩慢。 、項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析（ O） ? 宿城新區(qū)的規(guī)劃，將改變本案位于城鄉(xiāng)結(jié)合部的尷尬地位，也將會(huì)給本案提供一定機(jī)遇。 ? 大致預(yù)測(cè)本案的入市時(shí)間，極大可能避開在售個(gè)案的競(jìng)爭(zhēng)，且市府新區(qū)內(nèi)可供開發(fā)的土地已不多。 ? 相對(duì)于宿遷房地產(chǎn)市場(chǎng)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)較為普遍，本案如突出產(chǎn)品的特色、專業(yè)營銷，將會(huì)為本案創(chuàng)造市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 、項(xiàng)目市場(chǎng)威脅分析（ T） ? 宿遷房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于飽和狀態(tài)，已出現(xiàn)供應(yīng)量大于需求量的局面。 ? 市府新區(qū)板塊供應(yīng)量大，競(jìng)爭(zhēng)激烈。 ? 國家近期一系列的宏觀調(diào)控，一定程度上將會(huì)縮小宿遷房?jī)r(jià)上升的空間，或帶來一定風(fēng) 險(xiǎn)。 ? 宿城新區(qū)規(guī)劃相當(dāng)比例的住宅用地。 、項(xiàng)目定位 、整體定位 本案位于市府新區(qū)邊緣、近建設(shè)初期的宿城新區(qū)，周邊各項(xiàng)配套較為稀缺；項(xiàng)目周邊供應(yīng)量較大，同質(zhì)化產(chǎn)品較為普遍，距離老城區(qū)中心路程較遠(yuǎn)，出行方式將友自行車、助動(dòng)車為主；本案對(duì)面有在建的宿遷體育館，針對(duì)以上情況，本案應(yīng)該以高水準(zhǔn)的小區(qū)整體規(guī)劃、運(yùn)動(dòng)的主題（宿遷體育館）、戶型、專業(yè)的營銷團(tuán)隊(duì)來打開市場(chǎng)。 、戶型配比建議 房型 面積（㎡） 比例 一房（一室一廳一衛(wèi)） 5070 10% 二 房 二室一廳一衛(wèi) 8095 15% 二室二廳二衛(wèi) 95110 15% 三房 三室兩廳一衛(wèi) 110120 20% 三室兩廳二衛(wèi) 120140 25% 四房（四室三廳兩衛(wèi)） 150170 5% 復(fù)式 180220 5% ? 房型從一房至四房、復(fù)式房，以滿足不同層客戶的需求，但以經(jīng)濟(jì)、緊湊的二房、三房為主。 ? 房型設(shè)計(jì)力求創(chuàng)新，可以考慮第三廳、錯(cuò)層、復(fù)式、躍層、落地大飄窗、轉(zhuǎn)角陽臺(tái)等設(shè)計(jì) 。 ? 房型全明設(shè)計(jì)、二進(jìn)深、南北通透。 ? 外立面應(yīng)簡(jiǎn)潔、明快、具有現(xiàn)代感。 、客源定位 ? 以在市府新區(qū)工作、原居住地在市府新區(qū)區(qū)域客為主，老城區(qū)的客也將是重要客源，其它區(qū)域如開發(fā)區(qū)、宿城新區(qū)、外地將占據(jù)少量 1015%左右。 ? 購買動(dòng)機(jī)以改善性需求為主。 ? 客源來自不同階層，公務(wù)員、教師、醫(yī)生、企事業(yè)單位員工要客源。 ? 拆遷戶將會(huì)占據(jù)客源中的 20%左右。 ? 3045 年齡段為本案的主要消費(fèi)群，年輕人和老人也將占據(jù)一定比例（ 20%左右） 、價(jià)格定位 項(xiàng)目所在區(qū)域的價(jià)格： 多層 17501800RMB/㎡，小高層 2200RMB/㎡ ， 后期上漲空間較小。具體價(jià)格根據(jù)區(qū)域價(jià)格的后期走勢(shì)，以及本案的產(chǎn)品附加值最終確定。 、可行性分析 宿遷國土資源局對(duì)項(xiàng)目（ 2020B1 地塊）掛牌文件中缺少：容積率、高層與多層以及商業(yè)的建筑面積等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，因而財(cái)務(wù)分析有待進(jìn)一步完善。 以下原因： 宿遷房地產(chǎn)市場(chǎng)已呈現(xiàn)供大于求的局面，而剛性需求不大（城市化進(jìn)程較慢、人均居住面積已達(dá) 平方米 、客源較為單一） 國家近期一系列的宏觀調(diào)控，調(diào)控房?jī)r(jià)格的上漲幅度，進(jìn)一步縮小宿遷上漲的空間。 項(xiàng)目區(qū)位劣勢(shì)明顯，各項(xiàng)生活配套稀缺， 離老城區(qū)路程較遠(yuǎn)，而市府新區(qū)基本沒有集中的商業(yè)配套，本案居民未來生活依托社區(qū)性商鋪。 從土地的掛牌價(jià)格（ 35 萬 /畝），大致可估算項(xiàng)目的成本價(jià)格在 1500RMB/㎡左右，并結(jié)合項(xiàng)目的預(yù)計(jì)開發(fā)周期（至少三年）以及大盤的風(fēng)險(xiǎn)性，本案的利潤(rùn)空間不大 / 項(xiàng)目規(guī)劃中有一定比例的高層，宿遷居民對(duì)高層的抗性較強(qiáng)。 綜上所述， 安 瑞研展部認(rèn)為： 項(xiàng)目劣勢(shì)大于優(yōu)勢(shì)，不可行！ 貨到付款 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》 ： 1323556639 更多優(yōu)惠詳情請(qǐng)登陸： 鄭重承諾： 如發(fā)現(xiàn)資料內(nèi)容與本站所列目錄嚴(yán)重不符，無條件退貨！全國范圍送貨上門！！ 貨到付款?。?！ 內(nèi)容簡(jiǎn)介： 一、包含本站六大版塊內(nèi)容：研究報(bào)告、規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目工程、營銷策劃、商業(yè)地產(chǎn)、管理綜合…… 二、 41個(gè)細(xì)分欄目全部在內(nèi)：市調(diào)、前期、景觀、戶型、土地、施工、營銷、物業(yè)、商業(yè)、企業(yè)…… 三、企業(yè)實(shí)戰(zhàn)（開發(fā)商、代理商、廣告公司）：世聯(lián)、萬科、中原、中海、博思堂、黑狐、風(fēng)火…… 四、熱點(diǎn)城市（覆蓋全國絕大部分地區(qū)）：北京、上海 、大連、成都、廣州、南京、重慶、青島…… 五、內(nèi)容格式： WORD、 PPT、 PDF、 EXCEL、 JPG、 PSD、 CDR、 AI全套容量： 600GB，海量…… 由于篇幅所限，以下僅列出 2020 年以及 2020 年網(wǎng)站更新的資料 如對(duì)目錄有疑問，可從下面的目錄中隨機(jī)抽取若干資料，聯(lián)系 1323556639 驗(yàn)證！ 內(nèi)容簡(jiǎn)介： 精選了近百名頂尖北京，上海，香港，深圳等等商業(yè)設(shè)計(jì)師的精華設(shè)計(jì)源文件 ! 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