【文章內(nèi)容簡介】 、木蓮沖路與新姚路交匯處的 HHH愿景 〃 童話里 HHH、雅塘沖的 HHH匯城 〃 上筑 HHH等等 。 在這一批新開的樓盤中， 90 平方米左右的兩房三房成為主打戶型，在愿景 〃 童話里新開的 2 號棟，主推的就是 74 平米的兩房， 87 平方米、 107 平方米的三房和 124 平方米的四房，都是以緊湊型戶型為主。曾經(jīng)以大戶型為 主打的茂華 〃 國際湘這次也 將 推出了大量的兩房和三房，以低分 攤 的 90平方米兩房為代表配以 130 平方米的三房以及部分大戶型。在凱樂湘園新開的 4 棟中，除了少數(shù) 130 平方米和 150 平方米的大戶型以外，絕大多數(shù)都是90 平方米的兩房，而不同戶型的 90 平方米兩房就有 8 種；位于馬王堆路與遠大路交會處的尊苑在這次推出來的一棟中有 6 種戶型，除了一種戶型是在 150 平方米左右以外，其余 5 種戶型都在 115 平方米以下。而其他的品種還包括龍灣國際的別墅，沁園春御院的精裝小戶型等。 在價格方面，多數(shù)新開樓 盤 維持在 4000 元 /平方米上下， 茂華 〃 國際湘均價 4200 元 /平方米左右，愿景童話里均價 4300 元 /平方米，凱樂湘園 3800 元 /平方米起，尊苑的則要較高一些，均價在 4800 元 /平方米以上。而處于南二環(huán)邊上雅塘村口的匯城上筑在去年曾2020 年 09月長沙房地產(chǎn)市場研究報告 169。2020克 而瑞信息技術有限公司版權所 克而瑞信息技術有限公司 長沙機構 長沙市五一大道 456號亞大時代 15A06室 郵編： 410001 電話： 4426715 10 10 以 “7 折，特價特到底 ” 的口號低價傾銷星城，在今年新開的一期中， 估計 價格不會超過4000 元 /平方米。 易居分析： 在上半年市場供不應求、市場存量快速消化的局面下，部分開發(fā)商加快了項目開發(fā)節(jié)奏，加之“金九銀十”傳統(tǒng)銷售旺季的到來，預計未來幾個月內(nèi)市場新增上市量將大幅增加，市場競爭將趨于激烈。 萬科長沙再拿地 9 月，萬 科公布在長沙新增土地。該地塊 位于長沙市雨花區(qū)萬家麗路與香樟路交匯處東北側，雨花區(qū)政府對面，凈占地面積約 萬平方米，容積率 ,計容積率建筑面積約 萬平方米。該地塊原本為 2020 年深圳宏發(fā)集團下屬全資子公司長沙領域房產(chǎn)斥資 億元拍下。據(jù)悉，萬科擁有該項目 60%權益，需支付地價款 億元。 易居分析： 長沙較低的房價讓每一個到來的不少開發(fā)商都雄心勃勃，然而無不為長沙的價格感到無能為力，長沙房價上漲乏力讓不少開發(fā)商傷透了腦筋，也讓不少開發(fā)商退出了曾經(jīng)看好的長沙市場。但長沙作為一個中部中心城市 ，兩型社會實驗區(qū)，必然有他的魅力，此次萬科的再次拿地也表明了萬科對長沙市場的看好。可見只要對長沙房價有個正確的認識，長沙市場還是大有作為的。 2020 年 09月長沙房地產(chǎn)市場研究報告 169。2020克 而瑞信息技術有限公司版權所 克而瑞信息技術有限公司 長沙機構 長沙市五一大道 456號亞大時代 15A06室 郵編： 410001 電話： 4426715 11 11 第二章、經(jīng)濟環(huán)境 一、 GDP 增速 稍減， 09 年一季度下線突破 14% 圖 2 11 ： 長沙 市 GDP 歷年增長速度走勢圖 1 2 . 0 1 %1 2 . 7 0 %1 4 . 0 0 %1 4 . 8 0 % 1 4 . 9 0 % 1 4 . 8 0 %1 6 . 0 0 %1 4 . 4 0 %1 4 . 8 0 % 1 5 . 0 0 %1 5 . 1 0 %1 3 . 1 0 %14%5%7%9%11%13%15%17%2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年一季度2008年二季度2008年三季度2008年四季度2009年一季度2009上半年 資料來源： 湖南 統(tǒng)計局 2020 年長沙四個季度 GDP 增長速度依然保持逐漸上漲的態(tài)勢，經(jīng)濟危機 對長沙經(jīng)濟的 影響 尚未顯現(xiàn) 。 2020年一季度長沙 GDP 增長速度下降到 %，同比下降 個百分點，環(huán)比下降 2 個百分點 ，經(jīng)濟危機對長沙經(jīng)濟的影響已經(jīng) 顯現(xiàn) ，但長沙經(jīng)濟仍保持較高的增長速度，經(jīng)濟快速發(fā)展的勢頭尚未改變。 在國家 4 萬億投資計劃的刺激下，以及長沙政府大規(guī)模的招商引資、加大固定資產(chǎn)投資的拉動下，長沙經(jīng)濟快速回暖，上半年經(jīng)濟 GDP 增速為 14%，較一季度上漲 個百分點，經(jīng)濟回升速度非常明顯。 二 、固定資產(chǎn)投資增速放緩 2020 年長沙固定資產(chǎn)投資仍然保持較快的增長速度，平均增速仍在 30%左右。 進入 09年后，長沙固定資產(chǎn)投資累計增長速度開始下滑，增幅不足 30%，特別是一季度同比增長僅有 %，較 12 月份累計增長速度有較大跌幅。 4月份在長沙各項重大工程紛紛開工之后，長沙固定資產(chǎn)投資累計增長速度再次回升，較一季度增速提高近 6 個百分點 。在重點市政工程的帶動下，長沙固定資產(chǎn)投資再次 提速 。 2020 年 09月長沙房地產(chǎn)市場研究報告 169。2020克 而瑞信息技術有限公司版權所 克而瑞信息技術有限公司 長沙機構 長沙市五一大道 456號亞大時代 15A06室 郵編： 410001 電話： 4426715 12 12 圖 2 21：長沙 市固定資產(chǎn)投資 累計增長 走勢圖 2 4 . 1 0 %2 6 . 2 0 %2 5 . 1 0 %2 2 . 1 0 %2 7 . 5 0 %2 1 . 6 0 %2 8 . 3 0 %2 8 . 5 0 %2 8 . 9 0 %2 9 . 3 0 %2 7 . 3 0 %2 7 . 7 0 %2 8 . 2 0 %2 8 . 6 0 %3 0 . 1 0 %3 3 . 4 0 %3 3 . 9 0 %3 0 . 9 0 %0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月固定資產(chǎn)累計投資同比增幅 數(shù)據(jù)來源： 湖南 統(tǒng)計局 三 、社會零售總額增 速 開始持續(xù)回升 圖 2 31： 長沙 市 社會消費品零售總額 累計 增幅走勢圖 19%%%%%%%%23%%%%%%%%%%%%%%%%%3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月社會消費品零售總額累計增長 數(shù)據(jù)來源： 湖南 統(tǒng)計局 9 月份長沙社會消費 品零售總額累計增長 19%， 繼續(xù)保持小幅增長。 隨著經(jīng)濟的回暖，長沙社會消費品零售市場逐漸進入緩慢上升通道，已經(jīng)連續(xù) 5 個月保持增長 。 在國家家電下鄉(xiāng)，節(jié)能補貼等政策的 刺激 下，長沙社會消費品零售總額增速將有進一步上漲 。 四 、開發(fā)投資開始回暖 9 月份房地產(chǎn)開發(fā)投資 增速仍為負值，為 1%，但 負值正在縮小，開發(fā)投資正在回暖 。09 年市場連續(xù)多個月份保持高位成交，市場存量得到有效消化，開發(fā)商對未來市場 的預期從謹慎向樂觀逐漸轉變 ，投資積極性逐漸提高。 隨著市場的持續(xù)走強，預計下半年投資同比將會轉為正增長。 2020 年 09月長沙房地產(chǎn)市場研究報告 169。2020克 而瑞信息技術有限公司版權所 克而瑞信息技術有限公司 長沙機構 長沙市五一大道 456號亞大時代 15A06室 郵編： 410001 電話： 4426715 13 13 圖 2 41： 長沙 市 房地產(chǎn)開發(fā)及 固定資產(chǎn) 投資 累計增長 走勢圖 2 % 1 %3 %17%5%4%15%15%14%14%15%17%21%23%24%30%35%35%28%26%24%25%22%22%28%29%29%29%27%28%28%29%30%33%34%31%5 %0%5%10%15%20%25%30%35%40%3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月房地產(chǎn)開發(fā)投資累計增幅 固定資產(chǎn)投資累計增幅 數(shù)據(jù)來源： 湖南 統(tǒng)計局 2020 年 09月長沙房地產(chǎn)市場研究報告 169。2020克 而瑞信息技術有限公司版權所 克而瑞信息技術有限公司 長沙機構 長沙市五一大道 456號亞大時代 15A06室 郵編： 410001 電話： 4426715 14 14 第二篇 市場分析篇 第 三 章、土地市場 一、土地資訊 國務院 將對 “ 閑臵 ” 土地征收增值地價 9 月 26 日，國務院發(fā)布了一則《關于集約用地的通知》，針對開發(fā)商首次明確規(guī)定了相對嚴格的 “ 閑臵 ” 費用標準，并指出將會很快對 “ 閑臵 ” 土地征收增值地價。對于土地閑臵滿兩年的，將依法無償收回、堅決無償收回或者重新安排使用；對于土地閑臵滿一年不滿兩年的，開發(fā)商需按出讓或劃撥土地價款的 20%交納土地閑 臵費；另外，國土資源部將對閑臵土地征收增值地價。 易居分析： 隨著 09 年新地王的不斷誕生，國務院及國土部加大了對土地市場的整頓力度，國務院連續(xù)下發(fā)了多個通知，加強閑臵土地的排查和土地儲備制度的調(diào)查。此次，國務院再次下發(fā)通知，明確提出對于閑臵土地的處臵辦法，并首次提到要對閑臵土地征收增值地價，這將大大加快土地的上市速度。長沙 08 年之前出讓了大量土地，特別是開福區(qū)，有大量閑臵多年的土地，如果政策得到認 真 的落實，無疑會在近兩年內(nèi)形成大量新項目上市，市場供應量有可能急劇增加，市場供大于求的風險將會激增。 二、本月公 告土地分析 表 321： 2020 年 09 月長沙市土地出讓情況 基礎指標 規(guī)劃建筑指標 起始價 (萬元 ) 公告號 所屬區(qū)域 土地 用途 土地面積 (平方米 ) 容積率 建筑面積 (平方米 ) [2020]網(wǎng)掛 25 號 開福區(qū) 商業(yè) 3 65 [2020]網(wǎng)掛 26 號 開福區(qū) 商業(yè)、住宅 ≤ 694 [2020]網(wǎng)掛 27 號 岳麓區(qū) 商業(yè)、住宅 ≤ 3247 [2020]網(wǎng)掛 28 號 天心區(qū) 住宅 920 [2020]網(wǎng)掛 29 號 開福區(qū) 商業(yè)、住宅 ≤ 1547 2020 年 09月長沙房地產(chǎn)市場研究報告 169。2020克 而瑞信息技術有限公司版權所 克而瑞信息技術有限公司 長沙機構 長沙市五一大道 456號亞大時代 15A06室 郵編： 410001 電話： 4426715 15 15 [2020]網(wǎng)掛 30 號 雨花區(qū) 住宅 ＜ 89 [2020]網(wǎng)掛 31 號 開福區(qū) 住宅 38960 合計 210222 543826 45522 資料來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 本月新增 7 塊土地，總占地 萬平方米，總建筑面積 萬平方米。 本月 全部為商業(yè)、住宅用地，工業(yè)用地為零 。 本次土地供應初始均價為 萬元 /畝，環(huán)比增長 %，增幅較大，這主要與本月以商業(yè)、住宅用地為主，且部分土地位臵位于市中心成熟區(qū)域有關 。 地塊供應走勢分析 圖 321：長沙市 09 月 土地市場供應走勢 4 7 . 0 9 3 6 . 9 51 1 9 . 9 82 0 . 3 9 9 . 8 7 1 8 . 5 8 3 4 . 7 6 0 1 0 . 4 2 2 1 . 0 25 3 . 0 46 9 . 2 12 0 . 7 35 1 . 4 20 . 6 53 0 . 8 6111710231312191610151247005101520252008.62008.72008.82008.92008.102008.112008.122009.12009.22009.3200