【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 項(xiàng)檢查。 銀監(jiān)會(huì)發(fā)布流動(dòng)資金貸款管理暫行辦法打擊炒房者 流動(dòng)資金貸款不得用于固定資產(chǎn)、股權(quán)等投資，不得 用于國(guó)家禁止生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的領(lǐng)域和用途。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 時(shí)間 措施 要點(diǎn) 央行上調(diào)準(zhǔn)備金率強(qiáng)力遏 制信貸沖鋒 中國(guó)人民銀行決定，從 2020 年 2月 25 日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 個(gè)百分點(diǎn)。 國(guó)辦發(fā)出通知要求促進(jìn)房 地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展 國(guó)辦發(fā)出通知，要求進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào) 控，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。 財(cái)政部：五年內(nèi)住房轉(zhuǎn)讓全 額征收營(yíng)業(yè)稅 自 2020 年 1月 1日起，個(gè)人將購(gòu)買不足 5年的非普通住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過(guò) 5年 (含 5年 )的非普通住房或者不足 5年的普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過(guò) 5年 (含 5年 )的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。 5 部委新政打擊囤地炒地： 拿地首付不低于 50% 財(cái)政部、國(guó)土部等五部委出臺(tái)《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，明確開(kāi)發(fā)商以后拿地時(shí)，?分期繳納全部土地出 讓價(jià)款期限原則上不得超過(guò)一年，特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的 50%?。 國(guó)務(wù)院提四措施遏制部分 城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲 國(guó)務(wù)院提四措施遏制房?jī)r(jià)：一要增加普通商品住房的有效供給；二是繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房；三要加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管；四要繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。 個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免 時(shí)限由 2 年恢復(fù)到 5 年 國(guó)務(wù)院決定個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由 2年恢復(fù)到 5年，其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施。 中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議：明年要 增加普通商品住房供給 中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，增加普通商品房供給，支持居民自住和改善性購(gòu)房需求，加大農(nóng)村危房改造支持力度。 海南省近期政策 : 1 月份，海南省政府發(fā)出?暫停令?，一季度暫停商業(yè)性開(kāi)發(fā)土地出讓，暫停審批新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，新的土地成片開(kāi)發(fā)和大型主題公園項(xiàng)目待國(guó)家發(fā)改委正式批準(zhǔn)《海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要》后再行啟動(dòng)。 2 月份，海南省政府又頒布了《貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展通知的實(shí)施意見(jiàn)》，決定進(jìn)一步加快保障性住房建設(shè)，今年動(dòng)工建 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 設(shè) 萬(wàn)套保障性住房。同時(shí)，整頓規(guī)范土地市場(chǎng)和房屋銷售市場(chǎng)，打擊違法違規(guī)行為，遏制投機(jī)炒作風(fēng)潮。 3 月下旬，在《海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要 20202020（送審稿）》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)劃綱要》）里，?將房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展成為重要的支柱產(chǎn)業(yè)?的說(shuō)法已經(jīng)消失。取而代之的是，?以旅游業(yè)為龍頭的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)已經(jīng)成為海南經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)?。 政策效果初顯： 國(guó)家出臺(tái)的相關(guān)遏制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快增長(zhǎng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策也適時(shí)給海南房地產(chǎn)注入一劑退燒藥。特別是實(shí)行了兩個(gè)月的?暫停令?給海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)緩沖期，也給政府留下 了及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)策略的空間，將房地產(chǎn)市場(chǎng)納入可控軌道。 3 月份，政策效應(yīng)初顯，海南土地市場(chǎng)有所降溫，樓市逐步健康，趨于理性。海南省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示： 2020 年 2 月海南全省完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元人民幣，環(huán)比下降 %；當(dāng)月銷售商品房 萬(wàn)平方米，環(huán)比下降 %；當(dāng)月銷售額為 億元，環(huán)比下降 %。 海南省人口發(fā)展 海南省人口增長(zhǎng)的趨勢(shì)是無(wú)法阻擋的。國(guó)際旅游島規(guī)劃的實(shí)施過(guò)程僅靠海南本省的人力資源是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，將會(huì)有源源不斷的外腦引入，進(jìn)行智力支持。同時(shí)旅游業(yè)、服務(wù)業(yè)等第三 產(chǎn)業(yè)都是勞動(dòng)相對(duì)密集型產(chǎn)業(yè)，第三產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展必然會(huì)引入大量外來(lái)產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員。良好的自然資源、天氣優(yōu)勢(shì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)期使海南可以吸引全世界經(jīng)濟(jì)文化發(fā)達(dá)地區(qū)的各種精英 ,成為中國(guó)最有世界吸引力的天堂島。 度假、養(yǎng)老等需求日益上升 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 按國(guó)際慣例，一個(gè)旅游目的地的國(guó)際旅游收入與國(guó)內(nèi)旅游收入的比例為 1:8或 1:9，我國(guó)目前僅達(dá)到了 1:，由此可見(jiàn)，國(guó)內(nèi)旅游度假市場(chǎng)潛力還很大 。世界旅游組織認(rèn)為，人均 GDP 達(dá)到 1000 美元，人們對(duì)旅游的要求開(kāi)始從傳統(tǒng)的旅游觀光轉(zhuǎn)向度假休閑產(chǎn)品 。 當(dāng)人均 GDP 達(dá)到 3000 美元以上，人 們開(kāi)始尋求在旅游休閑地臵業(yè)。按 2020 年 5 月 9 日匯率計(jì)算（ 1 美元 = 人民幣元），2020 年，我國(guó)已有 17 個(gè)省區(qū)人均 GDP 達(dá)到 3000 美元以上。由此推斷我國(guó)現(xiàn)在存在大量在旅游休閑地臵業(yè)的需求。而海南島獨(dú)得中低緯度的地利天時(shí)，尤其是三亞不可替代的?椰風(fēng)海韻?資源，因而成為中國(guó)最具有競(jìng)爭(zhēng)力、最具開(kāi)發(fā)潛力的濱海休閑度假旅游目的，同時(shí)也是國(guó)人購(gòu)臵旅游休閑物業(yè)的首選區(qū)域。 養(yǎng)老方面，早在 1999 年，中國(guó)就已經(jīng)成為世界老年人口最多的國(guó)家，占全球老年人口總量的五分之一。據(jù) 2020 年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，中國(guó) 60歲以上人口是 億，占全國(guó)人口的 %。從全國(guó)的范圍來(lái)看，像北京、上海、廣州這樣的大城市，生活節(jié)奏快，污染嚴(yán)重，自然環(huán)境差，不適合老年人養(yǎng)老居住。而在這些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，富裕階層和中高收入的中老年人群數(shù)量很大，他們不僅渴望親近自然的高品質(zhì)的退休生活，而且擁有很強(qiáng)的購(gòu)買能力。 海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的對(duì)外依存度 雖然對(duì)海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展抱有信心，但我們也意識(shí)到，海南房地產(chǎn)的規(guī)模較小，對(duì)外依存度較高，因而它的抗波動(dòng)能力相對(duì)較弱。 國(guó)際旅游島的長(zhǎng)期規(guī)劃與短期投資熱潮之間的沖突 國(guó)際旅游島是國(guó)務(wù)院中央政府對(duì)海南 發(fā)展，通過(guò)這種產(chǎn)業(yè)的選擇，來(lái)制定一個(gè)全面協(xié)調(diào)可持續(xù)性發(fā)展的這樣一個(gè)戰(zhàn)略。旅游島只是一紙藍(lán)圖時(shí)，已有各路熱錢涌入海南炒房。有省內(nèi)媒體稱，一些省外來(lái)此購(gòu)房之人如買白菜般，動(dòng)輒數(shù)幢。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 一時(shí)海南土貴，片房難求。對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，如何將引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，規(guī)避短期熱錢對(duì)房?jī)r(jià)的炒作，將是當(dāng)務(wù)之急。 （二）海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析 今年 1月 4日，國(guó)務(wù)院頒布《關(guān)于推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》，隨后 5 天，整個(gè)海南省商品房銷售量就達(dá)到了 2020 年全年銷售量的總和，房?jī)r(jià)迅速飆升，讓人不能不聯(lián)想到之前 93 的海南房地產(chǎn)市 場(chǎng)泡沫。而近期海南房?jī)r(jià)回落又引發(fā)崩盤質(zhì)疑。本部分的分析旨在基于前文分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合當(dāng)前海南房地產(chǎn)市場(chǎng)與 93 年前后海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)別，對(duì)海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)行初步判斷。 海南房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫存在但不至于引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤 與 93 年海南房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫相比較，此次海南房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)存在以下幾方面特點(diǎn)：首先，房地產(chǎn)投資資金融資渠道不同。過(guò)去開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的錢有 90%都是銀行的錢，現(xiàn)在有五分之四都不是銀行貸款，來(lái)自企業(yè)的自籌資金，還有外資。其次，房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)不同。上世紀(jì) 90 年代是以投資寫字樓為主，公司一撤就會(huì) 成為爛尾樓，很容易產(chǎn)生泡沫。而今天海南房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)，是以老百姓個(gè)人居住需求為主的，這種結(jié)構(gòu)決定了房地產(chǎn)業(yè)一定的發(fā)展基礎(chǔ)，所以不容易產(chǎn)生泡沫。第三，各項(xiàng)規(guī)劃及審批制度相對(duì)完善，政府調(diào)控能力增強(qiáng)。第四，投資者相對(duì)成熟。海南 93 年房地產(chǎn)泡沫的警示作用將長(zhǎng)期存在，雖然此輪上漲中，投資者存在非理性跟風(fēng)因素，但這種警示作用將促使每個(gè)投資者都相對(duì)理性，謹(jǐn)慎出手，大部分游資將不再?戀戰(zhàn)?。故不排除一些短線游資撈一把就走，轉(zhuǎn)戰(zhàn)收益更高的投資項(xiàng)目。綜上所述，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的此輪上升雖存在泡沫，但不 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 至于引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤。 海南省經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)內(nèi)在動(dòng)力不強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱，增長(zhǎng)壓力大 海南省經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的內(nèi)在動(dòng)力仍不強(qiáng)，主要表現(xiàn)在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)受氣候和市場(chǎng)因素的影響，存在不確定性，農(nóng)業(yè)增長(zhǎng)的快慢對(duì)全省的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有較大影響； 2020年竣工投產(chǎn)并能帶動(dòng)工業(yè)加快回升的大項(xiàng)目少，小項(xiàng)目不足以支撐工業(yè)生產(chǎn)快速發(fā)展，工業(yè)快速增長(zhǎng)的可能性不大；盡管國(guó)際旅游島政策的實(shí)施會(huì)促進(jìn)我省服務(wù)業(yè)加快發(fā)展，但是我省現(xiàn)有服務(wù)業(yè)中新興服務(wù)業(yè)的規(guī)模較小，以旅游為龍頭的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)帶動(dòng)全省經(jīng)濟(jì)發(fā)展還需要一個(gè)過(guò)程，服務(wù)業(yè)快速發(fā)展還受一些客觀條件的限制；我國(guó)部分行業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩的問(wèn)題仍較 突出，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性需求不足尚未明顯改善，受市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性需求不足的影響，我省部分重點(diǎn)工業(yè)行業(yè)和企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)仍會(huì)較困難。此外，受國(guó)際金融危機(jī)的影響，入境旅游人數(shù)下降態(tài)勢(shì)在短時(shí)期內(nèi)很難較快回升。 海南省經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)雖逐年穩(wěn)步上升，但地區(qū)生產(chǎn)總值在全國(guó)各省區(qū)中仍處于下等水平。 2020 年僅為 億元，在 31 省區(qū)中排名倒數(shù)第四。雖然在國(guó)際旅游島規(guī)劃中，國(guó)家給予海南省極大的各種政策、資金支持，但單從海南自身的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)來(lái)講，發(fā)展壓力仍較大。 國(guó)際旅游島規(guī)劃的利好已基本用盡 短線而言，海南房?jī)r(jià)大漲，已經(jīng)充分反應(yīng)了國(guó)際 旅游島的未來(lái)發(fā)展預(yù)期，在各項(xiàng)配套設(shè)施尚未跟上及全國(guó)轟轟烈烈調(diào)控房地產(chǎn)的背景下，海南房?jī)r(jià)繼續(xù)逆勢(shì)上漲已顯疲態(tài)。這將促使海南房?jī)r(jià)回調(diào)。 調(diào)控效果初顯，房?jī)r(jià)逐步回落 3 月份海南房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)以逐步回落。海南房?jī)r(jià)地價(jià)的回落一方面與房地 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 產(chǎn)市場(chǎng)的傳統(tǒng)淡季有關(guān) ,另一方面也從一定程度上看出人們的投資行為向更加理性的方向回歸。今年 2 月 2 日的海南住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議透露了一個(gè)信息 :在未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi) ,房地產(chǎn)業(yè)都將是海南經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)和主要經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。政府政策的支持也將對(duì)海南房地產(chǎn)發(fā)展發(fā)揮積極作用。因此不能從短期 的房?jī)r(jià)回落現(xiàn)象中推斷海南房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)崩盤 ,相反 ,這是由政府引導(dǎo)和人們投資理性化的雙重影響而產(chǎn)生的結(jié)果 ,是一個(gè)回歸理性、回歸健康的積極信號(hào)。假以時(shí)日 ,在政府宏觀調(diào)控的科學(xué)引導(dǎo)下 ,海南房地產(chǎn)市場(chǎng)與全國(guó)一樣 ,應(yīng)該是能夠健康、持續(xù)地得到穩(wěn)定發(fā)展。 房?jī)r(jià)一次重估到位，配套逐步完善不會(huì)再度打開(kāi)價(jià)格急速上升通道 從房地產(chǎn)價(jià)格未來(lái)發(fā)展來(lái)看，海南房產(chǎn)價(jià)格一次重估到位，配套逐步完善不會(huì)再度打開(kāi)價(jià)格急速上升通道。?國(guó)際旅游島規(guī)劃?的出臺(tái)使整個(gè)海南市場(chǎng)的房?jī)r(jià)普遍上漲接近 100%，從文昌、博鰲和三亞當(dāng)?shù)氐臉潜P調(diào)研情況來(lái)看，基本符合這一規(guī)律。綜合考慮海南目前的基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)配套、人員素質(zhì)及政府辦事效率狀況，我們認(rèn)為房市價(jià)格已經(jīng)超前目前的城市綜合水平將未來(lái)預(yù)期一次性重估到位，未來(lái)的城市配套發(fā)展是一個(gè)漫長(zhǎng)的、逐步匹配目前快步先行的房?jī)r(jià)的過(guò)程，且從北京、深圳等地的城市發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，基礎(chǔ)設(shè)施的建造完成并不會(huì)給房產(chǎn)價(jià)格帶來(lái)另一個(gè)爆發(fā)式增長(zhǎng)的機(jī)會(huì)，大多數(shù)的樓盤價(jià)格在基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃公布階段就已經(jīng)迅速消化未來(lái)預(yù)期。 政府政策取向不明，判斷仍以旅游業(yè)為主 政府對(duì)房市的政策取向是影響未來(lái)價(jià)格走向的重要因素，從目前海南省政府針對(duì)房市采取提高預(yù)售條件、以 及市場(chǎng)風(fēng)傳的一線海景用地以后將只會(huì)用于公建項(xiàng)目而不在用于住宅建造等措施來(lái)看，雖然在調(diào)控結(jié)果上對(duì)近期的市場(chǎng)反倒形成 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 了高價(jià)助推器，但我們判斷目前地方政府對(duì)房市的情緒是中性偏負(fù)面的，在全國(guó)房市調(diào)控的大背景下，海南省地方政府不太可能在房市已經(jīng)走出獨(dú)立于全國(guó)的特殊行情后在政策取向上與中央背道而馳；且中央給予海南特殊照顧政策在于扶植發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)過(guò)度超前繁榮以及過(guò)于喧賓奪主不利于地方政府就旅游業(yè)的發(fā)展向中央申請(qǐng)進(jìn)一步的細(xì)化政策扶植，因此我們判斷海南地方政府未來(lái)政策導(dǎo)向仍會(huì)以旅游業(yè)的發(fā)展為重，而適當(dāng)限制房地產(chǎn)的過(guò)度 上漲，以免由于房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲招致中央在當(dāng)?shù)芈氏葘?shí)行物業(yè)稅等調(diào)控措施，給房市帶來(lái)致命打擊。 綜合判斷： 五、對(duì)在海南開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建議 國(guó)際旅游島的定位也催熱了人們對(duì)旅游地產(chǎn)的關(guān)注?！秶?guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》明確要求，海南要積極引導(dǎo)和發(fā)展與旅游業(yè)相適應(yīng)的房地產(chǎn)業(yè)，發(fā)展真正的旅游房地產(chǎn)促進(jìn)海南房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展已經(jīng)成為共識(shí)。 （一）海南旅游市場(chǎng) 海南房地產(chǎn)產(chǎn)品初步定位 度假類型 特征 海灣度假區(qū) ? 自然景觀為面海，休閑娛樂(lè)設(shè)施非常多樣化，例如沖浪、游艇、 沙灘排球、曬太陽(yáng)。 湖 （河）濱度假區(qū) ? 依水而建，以水為美。休閑娛樂(lè)設(shè)施與水有關(guān)，例如劃船、釣魚等，通常作為第二居所社區(qū)。 山地度假區(qū) ? 利用山地風(fēng)光開(kāi)發(fā)度假項(xiàng)目。休閑娛樂(lè)設(shè)施最主要的是滑雪，其次是溫泉療養(yǎng)。 高爾夫度假區(qū) ? 休閑娛樂(lè)設(shè)施中較重要的類型?？梢越Y(jié)合山地、湖濱、海灣等各種資源。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 全國(guó)最低價(jià)銷售《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 10535