【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 育配套、生活服務(wù)配套以及交通便捷比較欠缺。 主力戶型 ： 項(xiàng)目名稱 主力戶型 主力戶型面積 項(xiàng)目名稱 主力戶型 主力戶型面積 新城國(guó)際 三房 128143平方米 納帕溪谷 三房、四房 119155平方米 建鑫城市廣場(chǎng) 三房、四房 138150平方米 錦繡華庭 三房、四房 108180平方米 東方名苑 三房 120135平方米 帝景國(guó)際 三房、四房 120160平方米 湘潭市市場(chǎng)上的多層住宅戶型集中在三房二廳和四房二廳上，戶均 面積為 135155平方米。小高層電梯房戶型也集中在三房和四房戶型，另有少量的小戶型單位，戶均面積為 130 平方米，要低于多層單位的戶均面積。由于總價(jià)的不斷攀升，湘潭戶型主打面積由過(guò)去的 140 以上偏大戶型逐漸向緊湊型的三房、四房發(fā)展。 車位數(shù)比 ：湘潭目前的私家車數(shù)量有限，車位戶數(shù)比例一般為 1： ～ ； 規(guī)劃設(shè)計(jì) ：目前大部分項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位為湖南省本地設(shè)計(jì)院，個(gè)別高檔樓盤聘請(qǐng)沿海等發(fā)達(dá)地區(qū)知名設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)。 物業(yè)管理 ：一般由發(fā)展商的物業(yè)公司自行管理，多層物業(yè)管理費(fèi)一般在 元 /㎡ ,有個(gè)別樓盤低達(dá) 元 ，小高層物業(yè) 元 /㎡之間，有個(gè)別樓盤高達(dá) 元。 三、區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)樓盤 SWOT 分析 區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)樓盤的競(jìng)爭(zhēng)力論述 1湘潭分區(qū)規(guī)劃情況 根據(jù)長(zhǎng)株潭城市群區(qū)域規(guī)劃顯示： 湘潭河?xùn)|城區(qū)規(guī)劃： 湘潭的城市發(fā)展整體規(guī)劃就是讓政府及其職能部門全部遷往河?xùn)|，使 河?xùn)|城區(qū)成為城市中心、行政辦公、商務(wù)金融、工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)物流、等綜合性功能為一體的全新城市主體。 截至 2020 年河?xùn)|規(guī)劃人口 62 萬(wàn)。 湘潭河西城區(qū)規(guī)劃： 河西舊城區(qū)城市計(jì)劃建立三帶、五區(qū)的功能布局。三帶即湘江風(fēng)貌景觀帶，連接壺山、唐興街、雨湖老縣城的歷史傳統(tǒng) 風(fēng)貌景觀帶，沿雨湖路、熙春路建設(shè)現(xiàn)代城市商業(yè)帶。五區(qū)即壺山歷史文化區(qū)、雨湖商業(yè)文化區(qū)、城正街舊城改造地區(qū)、中山路商業(yè)區(qū)、窯灣旅游休閑區(qū)。在河西老城區(qū)改造完成后，湘潭將被建設(shè)成為具有自己特色的歷史、旅游、生態(tài)城市。 湘潭城市行政商貿(mào)中心的東移。截至 2020 年規(guī)劃人口 45 萬(wàn)左右。 湘潭九華區(qū)規(guī)劃： 湖南省“十一五”經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、湘潭市“十一五”經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃都把九華經(jīng)濟(jì)區(qū)列為重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。湘潭九華經(jīng)濟(jì)區(qū)遠(yuǎn)景規(guī)劃面積 69 平方公里，中期規(guī)劃面積 22 平方公里，現(xiàn)正在開(kāi)發(fā)建設(shè)面積 10 平方公里，一期規(guī)劃建設(shè)“四園一區(qū)” ，即汽車工業(yè)園、高科技機(jī)電工業(yè)園、湘潭（臺(tái)灣）工業(yè)園、香港工業(yè)園及配套服務(wù)區(qū)。 2區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)樓盤分析 本次采盤主要去了河西幾個(gè)分散的重點(diǎn)樓盤和河?xùn)|兩個(gè)樓盤比較集中的地方。共計(jì)調(diào)查樓盤 30 個(gè)，主要調(diào)查其價(jià)格形式，項(xiàng)目情況，推廣銷售形式和競(jìng)爭(zhēng)力。下面，將分為兩個(gè)片區(qū)，對(duì)其區(qū)域內(nèi)的主要樓盤進(jìn)行 SWOT 分析。并根據(jù)其開(kāi)盤時(shí)間，地理位置，樓盤定位，客戶群體將其分為三類：與九華項(xiàng)目有直接競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的樓盤（ A），與九華項(xiàng)目有間接競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的樓盤（ B）和與九華項(xiàng)目沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的樓盤（ C）。 (1)河?xùn)|片區(qū) 隨著長(zhǎng)株潭一體化 進(jìn)程的加快和湘潭市城市中心的東遷，以市委、市政府為核心的湘潭中央?yún)^(qū)已經(jīng)形成，這里交通便利，配套完善，高知、高收入人群較多。樓盤主要以以小高層為主，已出現(xiàn)純小高層、高層住宅項(xiàng)目，大多定位為高檔綜合性小區(qū)，價(jià)格相對(duì)較高。 如位于河?xùn)|大道與絲綢北路口的建鑫 .城市廣場(chǎng)，主要為高層商品住宅和臨街商鋪，筑面積 160060 多平方米，住宅均價(jià)為 2520 元 /平方米。其銷售推廣及物業(yè)管理都由公司內(nèi)部負(fù)責(zé)。置業(yè)人員服務(wù)態(tài)度好，據(jù)其介紹其主要盈利點(diǎn)為商鋪，住宅性價(jià)比較高，說(shuō)辭也較有說(shuō)服力。現(xiàn)場(chǎng)看到其銷售情況也較良好，現(xiàn)只剩下比較少 的房屋和商鋪待銷。 位于寶塔街道吉安路上的書(shū)香庭院 .金盾園，集多層、小高層、高層、商業(yè)街和地下停車場(chǎng)等多種物業(yè)于一體，占地面積 157 畝，目前是湘潭市最大規(guī)模高層住宅小區(qū)， 2400 元 /平方米，因?yàn)槠湟?guī)模大，配套完善，目前銷售情況也較好。 位于湖湘東路與市府路交集處的湖湘家園，項(xiàng)目占地 畝。總建筑面積 7 萬(wàn)平方米，綠化率約 42%，由 6 棟小高層建筑組成，起價(jià) 1950 元 /平方米，因其高綠化和方便的交通，也吸引了不少人氣。 其它如錦秀華庭，帝景國(guó)際，晶都公館，價(jià)格也普便較高。但銷售情況就不及前幾個(gè)樓盤。 項(xiàng)目 名 價(jià)格類型 項(xiàng)目情況 銷售情況 營(yíng)銷推廣手段 競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系 主要賣點(diǎn)分分析和優(yōu)分析 建鑫 .城市廣場(chǎng) 均價(jià)：2520 元 /平方米 高層商品住宅，筑面積160060平方米可銷售套數(shù) 21套 較好 按揭優(yōu)惠 1 個(gè)折扣；中秋期間送價(jià)值 3000 元的液晶電視， 1500 元的洗衣機(jī)等，共計(jì) 12500 元 B 主要賣點(diǎn)：處于商圈內(nèi)，價(jià)格適中 劣勢(shì)：特點(diǎn)不夠突出 書(shū)香庭院 .金盾園 2400元 /平方米 集多層、小高層、高層、商業(yè)街和地下停車場(chǎng)等多種物業(yè)于一體，目前是湘潭市最大規(guī)模高層住宅小區(qū)，占地面積 157 畝 較好 網(wǎng)絡(luò)，戶外廣告；住宅首付 30%，可按揭 15 年；商鋪首付 50%，可 按揭10 年 A 賣點(diǎn)：成熟小區(qū)，綜合功能大，小區(qū)面積大 劣勢(shì)：戶型設(shè)計(jì)不是很完美 錦繡華庭 中華園2020 元 /平方米，新華園 2531 元 /平方米，清華園 2712元/平方米 小區(qū)建筑面積近 9 萬(wàn)平方米，規(guī)劃設(shè)計(jì)別具慧心，將傳統(tǒng)的居民文化充分揉和現(xiàn)代時(shí)尚與人本關(guān)懷，分三個(gè)主題園建設(shè) 一般 網(wǎng)絡(luò)，戶外廣告；首付最低可從 3萬(wàn)元算起 A 賣點(diǎn)：三大主題園，景好，綠化好，價(jià)格細(xì)分，徒針對(duì)性強(qiáng) 缺點(diǎn)：戶型設(shè)計(jì)有面積浪費(fèi)情況 晶都公館 起價(jià)：2580 每層差價(jià) 30 本項(xiàng) 目處于湘潭城市發(fā)展中心向河?xùn)|轉(zhuǎn)移后的中央商務(wù)區(qū)與中央高尚居住區(qū)內(nèi) 較好 辦理 VIP 卡，存5000 抵 20200；戶外廣告，網(wǎng)絡(luò) Ａ 賣點(diǎn)：商圈完整配套好，銷售代理公司服務(wù)好，價(jià)格適中 劣勢(shì)：客戶群體針對(duì)性差 眾一國(guó)際 起價(jià) 2398 元每平方米均價(jià) 2477 元 /平方米 項(xiàng)目地址處于芙蓉路與火炬路交匯處，總建筑面積為 萬(wàn)平方米，由 A,B,C 三棟組成，裙樓三層為商業(yè)， A 棟為賓館寫字樓， B， C 棟塔樓為住宅。 較好 廣告 B 賣點(diǎn)：交通便利設(shè)計(jì)精巧 劣勢(shì)：盤小，知名度低，針對(duì)性差 (2)河西片區(qū) 河西是湘 潭的商業(yè)發(fā)展中心，也是老城區(qū)，整體環(huán)境沒(méi)有河?xùn)|現(xiàn)代感強(qiáng)。 這里比較優(yōu)秀的樓盤主要有位于湘潭市雨湖區(qū)城正街道韶山東路 58 號(hào)的新景家園，其小區(qū)配套設(shè)施完善，大型會(huì)所，超市，健身中心，兒童游樂(lè)園，游泳館等公用設(shè)施一應(yīng)俱全，是目前河?xùn)|離江最近的樓盤。起價(jià) 1500 元 /平方米 ，均價(jià)高達(dá) 2800 元 /平方米，與河?xùn)|中心區(qū)隔河相望。在河西河?xùn)|都較有影響力，銷售情況較好。 位于雨湖區(qū)韶山路新建村 6 號(hào)的城郊 .香樟園，以三房四房為主 ,多層 ,環(huán)境好 , 價(jià)格為2160 元 /平方米，品牌價(jià)值高，配套好，影響力也大。其它比較不錯(cuò)的樓盤還有 位于寶慶路側(cè)的沁園小區(qū)二期，占地 200 畝 ,環(huán)境優(yōu)美 ,配套完備，主要戶型為三房，現(xiàn)價(jià)格為 1618 元 /平方米，銷售情況不錯(cuò)，在河西片區(qū)人氣很高。 位于寶慶路與迎賓西路口的金源小區(qū)，小區(qū)占地面積大，開(kāi)發(fā)期數(shù)多，投資商實(shí)力雄厚，小區(qū)規(guī)劃合理，房型戶型都好，銷售情況也不錯(cuò)。 項(xiàng)目名 價(jià)格類型 項(xiàng)目情況 銷售情況 營(yíng)銷推廣手段 與九華項(xiàng)主要賣點(diǎn)分析和優(yōu)劣分析 目競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系 沁園小區(qū)二期 1618 元 /平方米 占地 200 畝 ,環(huán)境優(yōu)美 ,主要戶型為三房 比較好 買房送家電 ,一次付清 折 A 賣點(diǎn)：環(huán)境優(yōu)美，綠化率高，價(jià)格適中 劣勢(shì)：戶型設(shè)計(jì)面積浪費(fèi)現(xiàn)像明顯 金源小區(qū) 1668 元 /平方米 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)到第五期 ,占地面積較大 一般 按揭優(yōu)惠 20元 /平方米 A 賣點(diǎn)：成熟小區(qū)，完善服務(wù)，精良戶型 劣勢(shì)：小區(qū)過(guò)大，內(nèi)有很多待拆遷房，影響小區(qū)環(huán)境 綠島 .甜蜜園 2200 元 /米方米 (估計(jì) ) 樓盤較小 ,周邊環(huán)境不錯(cuò) ,綠化為40%, 未知 未知 A 賣點(diǎn)：開(kāi)發(fā)商實(shí)力好，影響力大，綠化好 劣勢(shì)：盤過(guò)小，戶型單一 新景家園 起價(jià) 1500 元 /平方米 均價(jià)： 2800元 /平方米 小區(qū)配套設(shè)施完善，大型會(huì)所，超市，健身中心，兒童游樂(lè)園，游泳館等公用 設(shè)施一應(yīng)俱全 較好 一次優(yōu)惠 2%。按揭1% A 賣點(diǎn)：成熟小區(qū)，配套完備 劣勢(shì)：商圈不完善，生活不是很便利 3調(diào)查結(jié)果所反應(yīng)的房地產(chǎn)政策信息分析 (1)微利時(shí)代，尋求全方位，多盈利點(diǎn)之路 最近全球規(guī)模的通貨膨脹也同樣導(dǎo)致我國(guó) CPI指數(shù)的飄升，物價(jià)上漲同樣讓房地產(chǎn)企業(yè)深受其害。開(kāi)發(fā)成本上升過(guò)快，房?jī)r(jià)在國(guó)家調(diào)控的風(fēng)口浪尖之上，以及市場(chǎng)觀望態(tài)度情況下不可能上升過(guò)快。房地產(chǎn)暴利時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，相對(duì)薄利的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，要想實(shí)現(xiàn)預(yù)期資本收益，必須多開(kāi)拓新市場(chǎng)，尋求更多的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。 房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)的成熟化和理性 化也是導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入微利時(shí)代的一個(gè)原因。做大，做強(qiáng)，尋找新的盈利點(diǎn)，已成為現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)通向高速發(fā)展的必經(jīng)之路。如建鑫城、白石廣場(chǎng)，都把商鋪?zhàn)鰹橹饕c(diǎn)，開(kāi)發(fā)高性價(jià)比的商品房用來(lái)聚人氣，就是一個(gè)例子。 為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、增加利潤(rùn)點(diǎn)、搶占市場(chǎng)，很多房地產(chǎn)公司大力進(jìn)軍異地開(kāi)發(fā)，搶灘邊際市場(chǎng)是 08年許多房地產(chǎn)公司的主題。如大到萬(wàn)科北上，小到嘉盛東擴(kuò)，都說(shuō)明尋求多盈利點(diǎn)的重要性。 (２）地根收縮，競(jìng)爭(zhēng)平等化公開(kāi)化 國(guó)家最新出臺(tái)的土地調(diào)控政策：控制土地供給量，緊縮地根，嚴(yán)格執(zhí)行土地出讓“招、拍、掛”制度，提高拿地成本 ；其次，專門設(shè)立各級(jí)土地督察部門加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商持有土地管理；再次，土地增值稅、土地使用稅和新增建設(shè)用地使用費(fèi)相繼提高，加大了土地保有成本。 這也使外地開(kāi)發(fā)商有了平等進(jìn)入目標(biāo)城市市場(chǎng)的機(jī)會(huì)，為跨地域經(jīng)營(yíng)提供了契機(jī)。雖然我們集團(tuán)公司在湖南省內(nèi)有強(qiáng)大的品牌號(hào)召力，在加上和政府簽署的投資協(xié)議，使得我們公司在省內(nèi)三四級(jí)城市拿地相對(duì)有比較大的優(yōu)勢(shì)。但也排除其它公司的進(jìn)駐給我公司帶來(lái)的壓力，如萬(wàn)科進(jìn)駐長(zhǎng)沙，中地進(jìn)駐湘潭，百嘉信進(jìn)駐湘潭等，對(duì)我們來(lái)說(shuō)，都是挑戰(zhàn)。 (3）中小戶型走強(qiáng)，同質(zhì)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈 建設(shè)部 08 年 2 月 28 日發(fā) 布《關(guān)于做好住房建設(shè)規(guī)劃與住房建設(shè)年度計(jì)劃制定工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》明確規(guī)定新批商品房建設(shè)面積 70%須 90 平方米以下，這是繼國(guó)六條政策頒布后的又一次下文，同時(shí)也反應(yīng)出今后兩年產(chǎn)品供應(yīng)將以中小戶型為主。在未來(lái)的兩年中，中小戶型的流行和其競(jìng)爭(zhēng)的激烈應(yīng)該是可以預(yù)見(jiàn)的。另外， 住房品質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)加劇，住房消費(fèi)者已完全拋棄了那種單一為解決居住問(wèn)題的理念，許多第一代購(gòu)買商品房的購(gòu)房者已逐漸按新的購(gòu)房理念購(gòu)買環(huán)境好、管理好、功能齊全的大盤。 在調(diào)查中我們也發(fā)現(xiàn)，區(qū)位交通便利的中小戶口型的房屋的確比較好賣。這就要求我們?cè)谄髽I(yè)做大做強(qiáng)的 同時(shí)，項(xiàng)目品質(zhì)要精，定位要專。 (４）首付方式也是競(jìng)爭(zhēng)力 銀監(jiān)會(huì)主席劉明康明確表示，銀監(jiān)會(huì)不會(huì)要求商業(yè)銀行降低對(duì)房地產(chǎn)業(yè)首付款比例。房貸首付比例不會(huì)降低，消費(fèi)市場(chǎng)門檻不會(huì)降低，可以預(yù)見(jiàn)到以后房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商為了取得良好的銷售業(yè)績(jī)，將會(huì)在付款方式上采用更為靈活的方式。從踩盤的過(guò)程中我們就可以看到，有些公司已經(jīng)開(kāi)始采取措施變相降低首付，吸引客戶口。 如晶都公館，辦理 VIP 卡，存 5000 抵 20200；金源小區(qū)，按揭優(yōu)惠 20 元 /平方米；書(shū)香庭院 .金盾園，住宅首付 30%，可按揭 15 年。 (5）信貸門檻增高 為加強(qiáng)銀行 體系流動(dòng)性管理，中國(guó)人民銀行決定上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 1 個(gè)百分點(diǎn)，于 2020 年 6 月 15 日和 25 日分別按 個(gè)百分點(diǎn)繳款。上調(diào)存款準(zhǔn)備金比例，繼續(xù)收縮銀根，抑制通貨膨脹和物價(jià)上漲。此舉對(duì)信貸買房客戶產(chǎn)生不利影響。 我們?cè)谡{(diào)查過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，湘潭市區(qū)內(nèi)大部分商品房要求首付 40%，個(gè)別還達(dá) 50%，平均首付率達(dá) %,比去年同期上漲 個(gè)百分點(diǎn) ,這也表明 ,國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)信貸這塊的監(jiān)管力度不斷加大。 (6）三線小城，投資價(jià)值看好 自國(guó)家宏觀調(diào)控以來(lái)，一線城市可以說(shuō)是備受調(diào)控和打壓。相反，以自住消費(fèi)為 主的三四線城市不僅沒(méi)有受到打擊，反而還得到了一定程度的支持。三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)基數(shù)低、增長(zhǎng)快、容量大、發(fā)展可持續(xù)性強(qiáng)、競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較弱、發(fā)展空間大、土地資源相