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房地產市場研究報告20xx年湘潭市晨輝房產白石古蓮城房地產開發(fā)項目可行性研究(編輯修改稿)

2024-12-30 00:02 本頁面
 

【文章內容簡介】 商品房均價環(huán)比由 %下降至— %。 。首先是供求失衡,供給方面:土地供給減少。 2020 年全國房地產土地購置面積比 2020 年減少 4%,房地產開發(fā)用地供應總量比上年減少了 %;商品房結構不合理,中小戶型普通商品房和經濟適用房供應比重低。 需求方面:居民收入不斷增長。 2020— 2020 年全國商品房均價年均增長59%,同時 GDP 和城鎮(zhèn)居民可支配收入增速分別為 %和 %。改善住房成為消費熱點。城市化進程加快,城市人口每年 都在增加;銀行存款利率低,股市低迷,購置房產成為貨幣保值增值的途徑。城市基礎設施建設和舊城改造、拆遷導致被動型購房需求。 第二個原因是成本上升。一是房地產開發(fā)用地成本上漲, 2020 年單位土地面積購置費用同比增長 18%。拆遷成本加大,商品住宅品質提升,建材價格和建筑工人工資上漲等都不同程度地增加了建設成本。還有市場預期、投機炒作等因素的影響。土地資源稀缺,地價趨升、投機炒作等等,造成地價和房價上漲的預期,促使部分住房需求提前釋放,加劇了供求矛盾,一線房價具有示范效應,容易導致相互攀比。 湖南省住 宅與房地產業(yè)發(fā)展歷程 1998 年 — 2020 年全省住宅與房地產業(yè)發(fā)展慨況 1998 年 — 2020 年是全省建立城鎮(zhèn)住房新體制、房地產市場經濟體系的重要時期,也是全省住宅與房地產業(yè)發(fā)展成績最為顯著、取得突破最大的時期。1998 年來為應對亞洲金融危機和國內有效需求不足,全省認真貫徹落實黨中央、國務院關于擴大內需、發(fā)展住宅建設、拉動經濟增長的戰(zhàn)略決策,停止住房實物分配,實行住房分配貨幣化,逐步建立城鎮(zhèn)住房新制度,迅速啟動住房消費,加快住宅建設步伐,房地產市場開始發(fā)揮其在資源配置和拉動經濟增長中的重要作用。 在省委、省政府的正確領導下,全省房地產系統(tǒng)廣大干部職工,不斷解放思想、深化改革,抓住機遇、加快發(fā)展,取得了前所未有的成績,湖南省住宅與房地產業(yè)的發(fā)展實現(xiàn)了高速增長。 6 年間,城鄉(xiāng)住房建設完成投資 1955 億元,竣工住房面積 37973 萬平方米,其中城鎮(zhèn)完成投資 1245 億元,竣工住房面積 15914 萬平方米;農村完成投資 710 億元,竣工住房面積 22059 萬平方米。城鎮(zhèn)人均住房建筑面積從 1997年的 2020年的 。農村人均住房建筑面積從 1997年的 2020年的 。城鄉(xiāng)居民的 居住環(huán)境 進一步改善, 住房裝飾 水平不斷更新?lián)Q代。 6 年間,經濟適用住房建設完成投資 ,竣工面積 4168萬平方米,解決了城鎮(zhèn) 萬戶中低收入家庭的住房問題 。 1998 年 — 2020 年期間,湖南省住宅與房地產業(yè)主要在以下幾個方面取得了重大進展: 住房由實物分配轉變?yōu)樨泿呕峙?。?2020 年底止,全省有 11 個省轄市、 27 個縣(市、區(qū))行政事業(yè)單位已開始實施住房貨幣補貼,補貼人數(shù)18668 人、發(fā)放住房補貼金額 8114 萬元。住房分配貨幣化的實施,提高了職 工個人的買房支付能力,調動了職 工個人的購房資金,有效地啟動了住房消費,促進了住房市場的繁榮。 進一步完善住房公積金制度。到 2020 年底止,全省共有 萬職工建立了住房公積金。全省住房公積金覆蓋率已達到 68%,比上年增長 15%。全省共歸集住房公積金 億元,歸集余額 億元。 新的住房供應體系初步建立。 1998 年 — 2020 年全省經濟適用住房建設完成投資 292 億元,年均增長 %;竣工面積 4279 萬平方米,年均增長 15%。經濟適用住房以其價低質不低的優(yōu)勢,受到了中低收入家庭的普遍歡迎,發(fā)展成為城鎮(zhèn)住房供應的主渠道。 鼓勵房地產開發(fā)投資,調整房地產開發(fā)結構,規(guī)范房地產開發(fā)行為。1998 年 — 2020 年全省完成房地產開發(fā)投資 433 億元,年均遞增 35%,商品住宅投資占房地產開發(fā)投資的比重從 1997 年的 47%,提高到 2020 年的 67%。全省建設了一批環(huán)境優(yōu)美、配套齊全、功能完善、質量優(yōu)良的住宅小區(qū)。 開放住房二級市場,降低住房消費的稅費。 調整信貸政策,發(fā)展個人住房消費貸款業(yè)務。 2020 年商業(yè)銀行個人住房消費貸款余額 85 億元,成為最主要的消費貸款形式。個人住房消費貸款飛速發(fā)展,有效地擴大住房有效需求,為住宅與房地產 業(yè)持續(xù)穩(wěn)定增長做出了重要貢獻。 拓展房地產中介服務領域。全省房地產市場日益繁榮,房地產中介服務行業(yè)應運而生,獲得了巨大的發(fā)展。成立房地產交易中心 101 家,建設有形的房地產交易市場 87 個。五年累計完成交易金額 360 億元,稅費收入 億元。推行房地產估價師執(zhí)業(yè)資格制度,我省有 602 人通過全國統(tǒng)一考試,成為 注冊房地產估價師。有 72 家房地產估價機構經過脫鉤改制后重新獲得了房地產評估資質,按照公平競爭的原則,為房地產交易提供估價服務。 初步建立物業(yè)管理體制。到 2020 年底止,全省城鎮(zhèn)已實行物業(yè)管理的項目 2130 個,管理面積近 5440 萬平方米,約占城鎮(zhèn)房屋總量的 11%?,F(xiàn)有物業(yè)管理公司 520 家,從業(yè)人員 21000 人,涌現(xiàn)出 97 個國家級和省級優(yōu)秀物業(yè)管理項目。 法制建設步伐加快,依法行政工作得到切實加強。隨著住宅與房地產業(yè)的快速發(fā)展,相應的法律法規(guī)逐步完善,全省深入貫徹《中華人民共和國房地產管理法》、《住房公積金管理條例》、《城市房地產開發(fā)經營管理條例》、《城市房屋拆遷管理條例》,并結合省情制定了《湖南省城市房屋產權產籍管理條例》、《湖南省實施〈城市房屋拆遷管理條例〉辦法》、《湖南省城市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》、 等地方法規(guī),出臺了一系列政府規(guī)章,健全了住宅與房地產業(yè)的法制,加強了依法行政工作。 2020 年 2020 年 ,房地產業(yè)飛速發(fā)展時期。 在此期間,湖南房地產取得飛速發(fā)展,住宅投資超過了 1500 億元,城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積達到了 26 平方米,位居中部地區(qū)第一,房地產業(yè)增加值年遞增 10%以上。 湘潭市概況 湘潭自漢代設縣至今已有 2200 余年歷史 , 位于湖南省中部偏東 ,湘江中游 , 與省會城市長沙市和工業(yè)重鎮(zhèn)株洲市各相距 40 千米 , 互成 品 字狀 , 構成湖南省政治、經濟、文化最發(fā)達的 金三角 , 是省轄地級市和全國甲類開放 城市 ,總面積 5015 平方公里,總人口 280 萬,其中市區(qū)人口 78 萬。 湘潭自古以來依靠發(fā)達的湘江航運逐漸成為湘中地區(qū)重要的商業(yè)中心 ,早在 17世紀就是全國著名的 “ 米市 ” 和 “ 藥都 ”, 并因盛產湘蓮被稱為中國 “ 湘蓮之鄉(xiāng) ”, 素有 “ 金湘潭 ” 之美譽。湘潭是享譽中外的湖湘文化發(fā)源地 ,風光秀麗 ,人杰地靈 ,旅游資源十分豐富 ,是一代偉人毛澤東主席、著名軍事家彭德懷元帥、世界文化名人齊白石大師的故鄉(xiāng) 。 湘潭是湖南乃至中國的重要現(xiàn)代化工業(yè)城市 , 擁用獨立核算工業(yè)企業(yè)1700 多家 ,大中型企業(yè) 38 家 , 產業(yè)工人近 30 萬人 ,基本形成了以冶金、機電、化工 、 化纖 、 建材等支柱產業(yè)為主體的工業(yè)發(fā)展體系 。 湘潭是全國重要的商品糧基地和湖南省瘦肉型牲豬基地,森林覆蓋率為 %,成為全省第一個小康市,及省級園林城市。全市農業(yè)經濟初步形成了糧食、牲豬、湘蓮、蔬菜和草食牲畜等五大支柱產業(yè) , 集約化和產業(yè)化水平不斷提高。隨著改革開放的不斷深入,湘潭第三產業(yè)也正在蓬勃發(fā)展,市場流通日臻活躍,專業(yè)市場和綜合市場均創(chuàng)中南之最。 1200 多年歷史的文化名城,自然景觀與人文景觀交相輝映 ,是中外游客心馳神往的旅游勝地。市區(qū)有雨湖、文廟、 關圣殿、魯班殿、昭山寺、海會寺、秋瑾故居、壺山等勝跡。隱山、東臺山國家森林公園、水府旅游度假區(qū)、韶山銀河旅游區(qū)、湘潭農博園、紫荊湖農家樂等湖光山色,也令人心曠神怡 。 韶山毛澤東故居、彭德懷紀念館、齊白石故居,是湘潭的旅游觀光圣地 , 已被列為國家重點風景名勝區(qū),目前每年接待國內外游客 260 多萬 人次。 集航空、鐵路、公路、水路、通訊、網絡技術于一體的快捷通暢的現(xiàn)代化交通網絡已處于全國中等城市領先水平 。 特別注重 優(yōu)化軟環(huán)境,制定了《鼓勵外來投資的若干規(guī)定》,設立了高新技術開發(fā)區(qū)等四個省級開發(fā)區(qū)和大學科技 園、雙馬工業(yè)園等五個園區(qū) ,建立了韶山海關、商檢、集裝箱碼頭等,為投資者提供 “ 一站制 ” 服務,切實保護投資的利益,使投資者在湘潭有一個良好的工作和生活環(huán)境。 社會事業(yè)發(fā)達。擁有湘潭大學、湖南科技大學等 6 所大專院校 ,教育事業(yè)蓬勃發(fā)展,在校學生達 52 萬。各類科研機構科研人員眾多,科技對工農業(yè)的貢獻率在 40%以上。群眾文化活躍,一批文學藝術作品獲全國和省級獎,廣播電視覆蓋網絡不斷擴大,傳媒功能逐步增強,除傳統(tǒng)廣播、電視、報刊外 第四媒體網絡媒體發(fā)展迅速。湘潭在線就地起步成為宣傳湘潭的生力軍。群眾體育不斷發(fā)展,引進中國甲 Α 聯(lián)賽八一足球隊,推進了體育文化產業(yè)及整個三產業(yè)的迅速發(fā)展 。 金融、保險、貿易、衛(wèi)生體系健全 ,服務網絡遍布城鄉(xiāng)。 湘潭市國民經濟與社會發(fā)展狀況 一、綜合經濟實力。 2020 年,湘潭市生產總值達 億元,比 2020年增長 %,“十五”期間年均增長 %,增速比“九五”時期提高 個百分點。主要經濟指標占全省比重加大、位次前移,其中:生產總值在全省的比重由 2020 年的 5%提高到 6%,總量排位由第 11 位上升到第 7 位。規(guī)模工業(yè)產值的比重由 2020 年的 %提高到 %,總量排位由第 6 位上升到第 4位。地方財政收入的比重由 2020 年的 %提高到 %,總量由第 11 位上升到第 7 位。進出口總額的比重由 %提高到 %,總量保持在前三位。 結構調整穩(wěn)步推進。產業(yè)結構進一步調整優(yōu)化,三次產業(yè)結構由 2020年的 17: 36: 47 調整至 2020 年的 : : ,二產業(yè)比重有了較大提高。高新技術產業(yè)快速發(fā)展, 高新技術產品增加值占工業(yè)增加值比重由 2020年的 %上升至 %。城鄉(xiāng)結構進一步調整, 2020 年末城鎮(zhèn)化率達 %, 比 2020 年提高 個百分點。 改革開放取得較大突破。國有企業(yè)改革進一步深化,全市近 90%的市屬國有中小企業(yè)完成改制任務。積極支持中央、省屬大中型企業(yè)推進主輔分離、輔業(yè)改制及剝離社會職能。通過改制,化解企業(yè)債務包袱 60 多億元,補償安置職工 6 萬多人,盤活存量資產和閑置資產近 40 億元。糧食流通體制改革和農村稅費改革成效明顯。行政體制、財政體制、投融資體制等各項改革取得較大成效。對外開放步伐加快,經濟外向度大大提高, 2020 年末全市外貿依 存度達 %。招商引資碩果累累,五年間累計引進到位外資 億美元,年均增長 %。 民營經濟、園區(qū)經濟不斷發(fā)展壯大。 2020 年末,全市民營經濟增加值占全市生產總值比重接近 50%,比 2020 年提高 10 個百分點。園區(qū)經濟不斷壯大。 2020 年實現(xiàn)工業(yè)總產值 億元,比上年增長 61%。 社會保障體系不斷健全。全市參保企業(yè)退休人員養(yǎng)老金和國有企業(yè)下崗職工基本生活費做到了按時足額發(fā)放。城市最低生活保障范圍擴大、標準提高,做到了應保盡保。城市職工醫(yī)療保險平穩(wěn)運行,并先后啟動了工傷、生育保險。2020 年,全市企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險參保人數(shù)達 萬人,比 2020 年增加 萬人;參加基本醫(yī)療保險人數(shù) 萬人,增加 萬人。 5 年來,全市共改造擴建農村敬老院 26 所,新增床位 1300 張。 就業(yè)緊張局面有所緩解。通過實施“城區(qū)五萬人就業(yè)工程”, 5 年內新增城鎮(zhèn)就業(yè)人員 萬人,城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 4%以內。 二、農業(yè)生產。 2020 年,全市完成農林牧漁業(yè)增加值 億元,比 2020年增長 %。主要農產品產量均有所增長,其中:糧食總產量 萬噸, 比 2020 年增長 %; 蔬菜 萬噸,增長 %;水果 萬噸,增長 69%;出欄肉豬 萬頭,增長 37%;出籠家禽 1100 萬羽,增長 %;水產品 萬噸,增長 23%。 農業(yè)結構繼續(xù)優(yōu)化。以“稻 — 菜”、“菜 — 菜”“蓮 — 菜”等耕作模式為主的稻田耕作制度得到進一步發(fā)展。全市優(yōu)質稻種植 萬畝,占水稻種植比重達 %。水果、蔬菜、花卉苗木、藥材等經濟作物面積比 2020 年大大增加。生豬養(yǎng)殖加工業(yè)實施的“公司 +協(xié)戶 +農戶”的運作模式發(fā)展良好,涌現(xiàn)了一批帶動作用較強的龍頭企業(yè)。 2020 年畜牧業(yè)及相關產業(yè)產值突破 50 億元,占農業(yè)總產值比重由 2020 年的 %提高到 %。 5 個千畝以上的特色優(yōu)質農產品示范基地取得較好經濟效益。 農業(yè)綜合生產能力逐步增強。 5 年間,湘潭市農村電網建設與改造、農業(yè)綜合開發(fā)、水利建設、退耕還林及長江防護林、農村生態(tài)能源建設、農業(yè)機械等項目投資 15 億元。 2020 年末,全市農機總動力達 萬千瓦,比 2020年增長 %。 5 年間新增電排裝機容量 萬千瓦,新增灌溉面積 3500 公頃,硬化各類渠道 1923 公里,田園化 萬畝,旱澇保收面積達 179 萬畝。到 2020年止,全市累計建設沼氣池 13 萬個。 三、工業(yè)生產。 2020 年,全市全部工業(yè)總產值完成 475 億元, 5 年平均增長 %。全部工業(yè)增加值由 2020 年的 億元增加到 134 億元,年均增長 %。規(guī)模工業(yè)企業(yè)由 388 戶增加到 460 多戶。規(guī)模工業(yè)產值 2020 年達 億元,年均增長 %。工業(yè)
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