【文章內(nèi)容簡介】 高爾夫公寓樓。 建筑之間有精心設(shè)計的庭院，形成與開闊的綠化 的過渡。 方案在不影響建筑內(nèi)部使用功能的前提下，創(chuàng)造出豐富的建筑形體和獨特的建筑形象。設(shè)計突出高貴大氣的特點，用建筑本身的形體變化，作為造型構(gòu)成的語言，又通過細節(jié)的變化彰顯不同的個性。 設(shè)計通過在建筑上部下部設(shè)置造型亮點，吸引人們的注意；通過建筑頂部形體的大變化及色彩的變化，吸引遠處的視線；通過底部裙房形體的小變化及材質(zhì)變化吸引近處行人的視線。 立面通過不同質(zhì)感與顏色的對比，襯托出建筑的高貴富有特色的形象。立面還運用虛實對比，色彩對比，形體對比等設(shè)計手法最終創(chuàng)造出一個城市區(qū)域的地標(biāo)。 五、結(jié)構(gòu)設(shè)計 結(jié)構(gòu)設(shè)計 根據(jù)《民用建筑設(shè)計通則》， 本項目建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計按 7級地震裂度設(shè)防，公寓為 十一層。結(jié)構(gòu)類型為框架結(jié)構(gòu)，基礎(chǔ)采用砂石樁法（振動沉管）復(fù)合地基處理方案。 本項目為 2 棟 11 層酒店式公寓，內(nèi)設(shè)上下電梯一部，層高 ，為復(fù)式結(jié)構(gòu)公寓。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 六、消防設(shè)計 總平面布置及防火間距 本項目按一類高層建筑設(shè)計，在基地周圍設(shè)環(huán)形的消防車道。建筑物外墻設(shè)有足夠的消防登高面，能夠滿足消防撲救的要求。 防火分區(qū)及室內(nèi)安全疏散 酒店地下室為四個防火分區(qū)，首層與二層均為一個防火分區(qū)。 塔樓設(shè)兩部疏散樓梯及一部電梯，兩個疏散樓梯之間的 間距小于80 米，與盡端客房之間的間距小于 15 米。 七、公共服務(wù)設(shè)施 學(xué)校、醫(yī)院、銀行 牟平區(qū)教育事業(yè)蓬勃發(fā)展，現(xiàn)已形成了大、中、小學(xué)和幼兒教育的完整網(wǎng)絡(luò)體系，職業(yè)、專業(yè)、成人教育也得到加強，全市普及了九年制義務(wù)教育。發(fā)達的教育為牟平的社會發(fā)展提供了高素質(zhì)的勞動力和管理技術(shù)人才。 牟平區(qū)有多所商住及專業(yè)醫(yī)院，醫(yī)院擁有 CT、 B超等多種先進醫(yī)療設(shè)備，各醫(yī)院從全國各地招聘了大批主治醫(yī)師以上的醫(yī)療骨干和副主任醫(yī)師以上的醫(yī)療專家，能夠?qū)颊咛峁┘膊≈委煛㈩A(yù)防保健、心理康復(fù)等優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 中國銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀 行、交通銀行等金融機構(gòu)都在牟平區(qū)設(shè)有分支機構(gòu)，可為投資客商提供信貸、國際結(jié)算與匯兌等金融服務(wù)。中國人民保險公司、太平洋保險公司、社會勞動保險公司等也在牟平區(qū)設(shè)有相應(yīng)的辦事機構(gòu)，可為投資客商提供財產(chǎn)、人壽、工傷投保服務(wù)及受理保險索賠業(yè)務(wù)。 基礎(chǔ)設(shè)施 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 牟平基礎(chǔ)設(shè)施完備，交通、通訊事業(yè)發(fā)達。距煙臺、威海兩個國際港口分別為 30公里、 50公里 ,距離煙臺火車站 30公里，距煙臺國際機場 20公里，乘航班可直達韓國漢城、釜山、日本大阪、香港及北京、上海、天津、廣州、深圳、西安、成都、廈門等國內(nèi)外大中城市。牟平港作為煙臺港 的一個作業(yè)區(qū)，系一級開放口岸，現(xiàn)已建成 2個 5000噸級泊位碼頭。牟平城區(qū)西接煙臺繞城高速公路，石 (島 )煙 (臺 )公路、煙(臺 )威 (海 )高速公路橫貫東西。公路通車?yán)锍踢_ 540多公里，實現(xiàn)了鎮(zhèn)鎮(zhèn)通公路。電話裝機容量 15萬余門，可直撥全國及世界 170多個國家和地區(qū)。現(xiàn)有興利庫容 5000萬立方米， 1000萬立方米以上的水庫四座。自來水廠兩處，日供水能力 8萬立方米。已建成 110K變電站 4座， 35KV變電站 19座，年供電量超過 5億 KWH。 旅游 牟平素有 南山北海 之稱，旅游資源得天獨厚。南依 膠東屋脊 昆崳山，山下 有 龍泉溫泉 ，水溫達 40多度，素有 華夏第一湯 的美稱。 .北瀕黃海，海岸線長達 60多公級旅游度假區(qū)，如今已成為享滿聲譽海內(nèi)外的旅游度假勝地。 素有 膠東屋脊 之稱的昆崳山為 1992年國家不準(zhǔn)設(shè)立的國家級森林公園，因山清水秀、生態(tài)獨特、古跡眾多而聞名中外 .景區(qū)內(nèi)動、植物種類繁多，形成穩(wěn)定的森林生態(tài)標(biāo)準(zhǔn)群落，經(jīng)專家堅定達到環(huán)境無公害森林 .是旅游、度假、觀光、避暑、療養(yǎng)、科研的最佳去處。 地處黃海之中的養(yǎng)馬島，因秦始皇東巡時曾在此養(yǎng)馬而得名。島上氣候宜人，藍天、碧海、陽光、綠地、鮮氧得天獨厚，素有 東方夏威夷 之稱，獨具特色的養(yǎng)馬島跨海大橋和石景苑景區(qū)正在興建之中。 房地產(chǎn)市場狀況 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 當(dāng)前，煙臺處在加快城市經(jīng)濟發(fā)展的重要時期。以牟平區(qū)為重點加快五區(qū)融合，將有利于落實全省 “一體兩翼 ”發(fā)展布局和煙臺市 “拓展東西兩翼 ”的城市發(fā)展思路，促進五區(qū)在生產(chǎn)、空間、體制和基礎(chǔ)設(shè)施上的對接，實現(xiàn)一體化發(fā)展。 “牟平城市發(fā)展論壇 ”的召開，正是為 “五區(qū)融合 ”樹立了一個很好的典范。 緊鄰牟平的萊山區(qū)，現(xiàn)在市場均價已經(jīng)超過 6000 元 /平方米，從距離上看，而從牟平中心去到萊山，驅(qū)車僅要 15 分鐘左右。 15 分鐘的距離，價格高一倍，其性價比不言而 喻。從環(huán)境來看，萊山的生活配套相對成熟，交通比較便利，但牟平作為煙臺重要的旅游景區(qū)，擁有豐富的旅游資源，自然環(huán)境優(yōu)越，比萊山更適合生活。從升值潛力來看，萊山已經(jīng)處于高價位，升值空間已經(jīng)不大，而牟平房地產(chǎn)剛剛起步，隨著市政建設(shè)和公共交通的完善，其升值空間將會很大。 五區(qū)融合 助推區(qū)域發(fā)展 2020 年初，煙臺市委、市政府出臺《關(guān)于以牟平區(qū)為重點加快五區(qū)融合的意見》，為牟平區(qū)加快融入中心市區(qū)，實現(xiàn)又好又快發(fā)展提供了難得的發(fā)展機遇。 根據(jù)牟平區(qū)委、區(qū)政府的統(tǒng)一部署，未來五年，牟平區(qū)將在城市建設(shè)方面快速推進，全面提 升城市品位，基本形成現(xiàn)代化城區(qū)格局，使濱海城市風(fēng)貌和宜居生態(tài)環(huán)境彰顯魅力。在定位上，突出濱海生態(tài)特色，保護生態(tài)資源和生態(tài)環(huán)境，完善城市功能，努力建設(shè)經(jīng)濟發(fā)達、社會和諧、民生富庶、人居環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化濱海新區(qū)。 政府重點扶持 、 旅游、房產(chǎn)聯(lián)動增值 作為煙臺重要的旅游景區(qū)，牟平具有得天獨厚的自然資源優(yōu)勢。養(yǎng)馬島、昆崳山等旅游度假區(qū)，每年吸引中外游客超過百萬，這個數(shù) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 字還在以每年 10%的速度遞增。 今年，市、區(qū)兩政府都非常重視對牟平旅游景點的開發(fā)?！稛熍_市總體規(guī)劃》顯示，牟平的城市發(fā)展目標(biāo)為： “現(xiàn)代化、生態(tài)化、園林化海濱城區(qū) ”。規(guī)劃中明確提出牟平要突出濱海生態(tài)特色，保護生態(tài)資源和生態(tài)環(huán)境，完善城市功能。發(fā)揮養(yǎng)馬島、昆崳山優(yōu)質(zhì)旅游資源，突出 “山、海、島、泉 ”旅游品牌，著力打造面向海內(nèi)外的旅游度假圣地。隨著這些規(guī)劃的逐漸實現(xiàn)，牟平將成為煙臺的生態(tài)后花園，其旅游產(chǎn)業(yè)將會帶動其他產(chǎn)業(yè)，特別是房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。 土地概況 估價對象所在宗地土地形狀規(guī)則，呈長方形，東至煙臺名人大酒店，西至林地，北至煙臺華瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司用地（ 九哩假期） ，整宗宗地呈規(guī)則長方形，地形較平坦，基礎(chǔ)設(shè)施條件為宗地紅線外“ 五通”（ 指路通、電通、供水 、排水、通訊），宗地紅線內(nèi)“場地平整”。 煙臺牟平天創(chuàng)投資開發(fā)有限公司以轉(zhuǎn)讓方式取得了該宗地的土地使用權(quán)，用途為住宅，使用權(quán)類型為出讓，終止日期為 2055 年 12 月 3日，使用權(quán)總面積 6000 平方米。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 第五章 環(huán)境保護與節(jié)能 一、項目環(huán)境概況 本項目的主題為中國東海岸高爾夫公寓， 提倡自然，創(chuàng)造條件讓人們接近自然、親和自然是 其 重要任務(wù)。健康的生活環(huán)境不能缺少綠意 ，廣闊的高爾夫球場與成片的黑松林是本項目選址的優(yōu)勢所在 。 高爾夫球場本身就是一個巨大的綠色氧吧， 植物的光合作用不僅可以給周邊環(huán)境帶來更多、更新鮮的空氣， 也可以將空氣中的有毒氣體、廢氣進行吸收。 本項目的綠化率達到了 52%，規(guī)劃時 增加了有關(guān)綠化覆蓋率、喬木植種的數(shù)量和栽種密度的要求，大量種植闊葉喬木和小喬木、針葉木，增加立體綠化和植物立體配置，保持人和自然的高接觸性。 本項目 從環(huán)境的衛(wèi)生、清潔、美觀出發(fā)，在景觀和色彩上保持明亮、整齊、協(xié)調(diào)，既具有住區(qū)的個性和感染力，又具備文化性、傳統(tǒng)性。 二、主要污染源及污染物 本項目為酒店建設(shè)，其主要污染源及污染物為生活垃圾、廚房油煙及生活污水。 建設(shè)施工、裝飾過程產(chǎn)生的噪聲； 建設(shè)施工過程產(chǎn)生的建筑垃 圾，裝飾過程產(chǎn)生的裝飾廢物； 建設(shè)過程中對現(xiàn)有綠化植被的破壞； 酒店運營過程中產(chǎn)生的生活污水、生活垃圾。 三、環(huán)境治理措施 為保證該項目具有良好的生活環(huán)境，對上述的污染源及污染物必需采取適當(dāng)?shù)闹卫泶胧? 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 建設(shè)施工、裝飾過程中產(chǎn)生的噪聲采取必要的屏蔽措施和規(guī)范建筑施工時間等措施降低噪聲值。 施工過程中產(chǎn)生的建筑垃圾、裝飾過程產(chǎn)生的裝飾廢物，及時清運，不隨意堆存。 建設(shè)過程中采取邊開發(fā)邊綠化的措施，減少對現(xiàn)有綠化植被的破壞。 生活污水采取糞池進行處理，達標(biāo)后經(jīng)市區(qū)設(shè)置的污水管道排入市政污 水處理管網(wǎng)。 四、環(huán)境影響評價 本項目在施工期對環(huán)境的影響主要是建筑施工噪聲、建筑垃圾，通過采取必要的預(yù)防措施，能減少周圍環(huán)境的影響，并在施工后及時對空地加以綠化。 本項目建成后綠化率為 52%，并通過有效的設(shè)計，使其與周圍環(huán)境相映襯。使本項目的存在，對周圍的環(huán)境起到了積極的作用，完全達到環(huán)境保護的要求，對周圍環(huán)境不會產(chǎn)生任何惡性污染。 五、節(jié)能 所有設(shè)備、電器等選用符合國家規(guī)定要求的節(jié)能型設(shè)備和新型高效電器。 衛(wèi)生間采取節(jié)水措施，選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具，燈具采用節(jié)能燈具。 采用新型墻體材料，推廣使用 新技術(shù)、新工藝，充分利用自然光，以節(jié)能降耗。 屋頂、門窗選用節(jié)能的材料，達到節(jié)能建筑的標(biāo)準(zhǔn)。 本項目欲建設(shè)為四星級酒店，工程的防火設(shè)計，按照我國現(xiàn)行 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，堅持“以防為主，防消結(jié)合”原則，采用可靠的防火措施，做到保障安全，方便使用，技術(shù)先進經(jīng)濟合進。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 第六章 項目建設(shè)實施 本項目計劃 2020 年 5 月份開始施工，進行土地平整， 2020 年 6月 進行基坑開挖及地下基礎(chǔ)部分施工， 2020 年 7 月開始對 111 層標(biāo)準(zhǔn)層進行建設(shè)； 2020 年 12 月主體工程全部完工并開始進行外墻裝飾及室內(nèi)裝修、整樓配套設(shè) 施及室外附屬工程建設(shè)， 2020 年 5 月室內(nèi)外裝修工程全部完成，別墅完工。全部配套設(shè)施完成，整個項目全部建設(shè)完成。 （項目進度計劃安排見下表） 項目進度計劃安排 序號 項目 2020 2020 56 78 910 1112 12 34 5 1 土地平整 —— 2 基礎(chǔ) —— —— 3 111 層標(biāo)準(zhǔn)層 —— ———— ———— 4 外墻裝飾及室內(nèi) 裝修 ———— ———— ———— 5 配套及室外工程 ———— ———— ———— 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 第 七章 銷售策略 分析 本項目所在土地為開發(fā)商通過轉(zhuǎn)讓所得，開發(fā)商在接手前，已經(jīng)針對煙威地區(qū)整個房地產(chǎn)市場，進行了大量的市場調(diào)查。且項目周圍的 在項目正式批準(zhǔn)建設(shè)時，即聘請北京置地前景專業(yè)地產(chǎn)顧問集團進行相應(yīng)的營銷策劃及全盤承銷，采取多種形式的營銷方式，包括預(yù)訂、預(yù)售、出售、按揭等，同時投入大量資金面向 社會有目標(biāo)的做廣告宣傳，擴大銷售力度，以達到快速回收成本降低風(fēng)險目的。 本次酒店銷售以突出“中國東海岸高爾夫公寓”為主題，選擇煙臺個人或團體投資者展開市場推廣，宣傳上突出產(chǎn)品的高投資回報、商務(wù)往來便利、經(jīng)營狀態(tài)、 榮耀的個人地位等，使消費者相信不會遭到開發(fā)商的惡意套現(xiàn)，遠期收益有保證。 在廣告宣傳上，要利用媒體關(guān)系制造軟廣告，利用廣告牌、新聞、專版等形式，形成以較小的廣告投入取得較高的樓盤知名度和銷售業(yè)績。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 第八章 物業(yè)管理 在物業(yè)管理成本控制的理論和實踐上進行了深度的探索。使管理處的主動性、積極性、責(zé)任性更加明確，以達到社會、環(huán)境、經(jīng)濟三個效益同步增長。 ■親情式的服務(wù)理念 堅持 “以人為本、以情為線 ”的服務(wù)理念，用親情式服務(wù)換來每一位顧客 的笑容。每位員工誠信待人，與 顧客 建立相互信任的良好關(guān)系，一個笑容、一聲問 候處處表達著親情。 ■完善的前期顧問 專業(yè)的物業(yè)管理應(yīng)該積極的參與到 產(chǎn)權(quán)式酒店、 別墅的高度規(guī)劃和建設(shè)中去，并本著對 顧客 、對 產(chǎn)權(quán)人 負責(zé)的精神，為 酒店、 別墅的設(shè)計和建設(shè)提供合理的意見。憑著淵博而專業(yè)化的物業(yè)管理知識，服務(wù)于業(yè)主； ■理念的不斷更新 集團為提高員工素質(zhì)，不間斷地組織開展思想品質(zhì)、服務(wù)理念，近階段的 “專業(yè)構(gòu)筑品質(zhì)生活 ”大討論，更深層次地把員工的服務(wù)思想提升到專業(yè)的平臺上，為集團的服務(wù)構(gòu)筑了新的思想品質(zhì)，從而加深了 “全程關(guān)懷，全心服務(wù) ”思想理念的實現(xiàn)。 ■服務(wù)內(nèi)容的提升 在 “全程關(guān)懷，全心服 務(wù) ”思想理念的指導(dǎo)下，集團不斷地更新和完善，為提供業(yè)主的服務(wù)內(nèi)容，滿足業(yè)主的服務(wù)需求，以開拓服務(wù)市場，提升服務(wù)檔次，集團還為業(yè)主提供有償、無償、特色等服務(wù)項目。通 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 過全方位的服務(wù)，贏得業(yè)主的認(rèn)可，從