【文章內(nèi)容簡介】 垂直交通 。 主力戶型： 兩室兩廳（ 97－ 100 平米、 105－ 107 平米），三室兩廳（ 117 平米）。 銷售價格： 最低價 2930 元 /㎡，高層層差在 80 元左右。院景洋房 3800－ 4000 元 /㎡。 項目優(yōu)劣勢分析： 項目品質(zhì)高，開發(fā)商品牌影響力大，銷售價格較低，容易聚攏人氣，迅速打開煙臺市場。 天馬相城 項目概況： 由煙臺產(chǎn)業(yè)開發(fā)有限公司開發(fā)建設， 位于煙臺經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)中心位置，距開發(fā)區(qū)行政中心 10 分鐘車程，離煙臺老市中心 20 分鐘，離機場 20 分鐘。項目兩側(cè)的古現(xiàn) 12 路和古現(xiàn) 15 路直通海岸，南面 206國道連接全省，北面濱海大道馳往蓬萊仙閣。 共有 30 棟獨棟別墅， 14 棟雙拼別墅， 17 棟聯(lián)排別墅。 配套設施： 擁有功能齊全的四個豪華會所、完備的醫(yī)療機構(gòu)、國際雙語幼兒園、老年活動中心、大型商場、五星級酒店 等。 青島海事法院煙臺開發(fā)區(qū)法庭項目市調(diào)報告 22 主力戶型： 六室三廳四衛(wèi)（ 400 平米、 437 平米、 554 平米、 平米） 銷售價格： 7000 元 /㎡起。 物業(yè)管理： 聘請萬科物業(yè)管理公司，物業(yè)管理費 元。 項目優(yōu)劣勢分析： 項目緊鄰海岸線，自然風光優(yōu)美，小區(qū)各種配套設施完善。但社區(qū)建設面積 大，過于奢華，很難尋找到目標客戶。 金域河畔 項目概況： 地處夾河西岸，夾河公園旁，位于開發(fā)區(qū)主干道長江路東首南側(cè)，占地面積 97279 平方米，建筑面積 130000平方米，綠地面積 6000 平方米，綠地覆蓋率高達 %。 28 棟 6 層多層（還有多層和小高層）。 主力戶型： 三室兩廳兩衛(wèi)（ 120 平米、 131 平米、 138 平米、 151 平米） 銷售價格： 小高層 2 層 3500 元 /㎡， 7 層 4240 元 /㎡。 青島海事法院煙臺開發(fā)區(qū)法庭項目市調(diào)報告 23 物業(yè)管理： 封閉式 、 智能化管理 ， 小區(qū)主要出入口、圍墻及要道安裝監(jiān)視攝鏡頭。單元門及保安對講系統(tǒng)。單元門安裝智能 IC 卡安保系統(tǒng) ，保安對講系統(tǒng)。電梯設有對講系統(tǒng)并有監(jiān)控攝像鏡頭。保安 24 小時巡邏：小區(qū)出入要道、安全固定崗、安全巡邏崗， 24 小時在小區(qū)交叉巡查、監(jiān)控。 物業(yè)管理費 1 元。 項目優(yōu)劣勢分析： 該項目周邊學校多，教育環(huán)境好，同時緊鄰夾河苑小區(qū)形成規(guī)模居住效應。但是建筑品質(zhì)一般。 競爭個案分析總結(jié) 項目名稱 產(chǎn)品形態(tài) 主力戶型及面積 價格 陽光 100 高層 50－ 120 平米 一室一廳一衛(wèi)，兩室一廳一衛(wèi)，三室一廳一衛(wèi) 最高價 9800 元 /㎡ ,均價 8000 元 /㎡，最低價 7500 元 /㎡ 天鴻凱旋城 高層 兩室兩廳兩衛(wèi)（ 95－ 119 平米 ），三室兩廳兩衛(wèi)（ 160平米），四室兩廳兩衛(wèi)、四室兩廳三衛(wèi)（ 195－ 205平米） 24 層 7700 元 /㎡， 31 層 8680 元 /㎡，均價7000 元 /㎡ 今日花園 小高層、高層 三室兩廳兩衛(wèi)（ 10 1 159 平米），四室兩廳兩衛(wèi)（ 160－ 180 平米頂層復式） 18 層（頂層） 6000 元 /㎡，閣僂單獨出賣4950 元 /㎡ 青島海事法院煙臺開發(fā)區(qū)法庭項目市調(diào)報告 24 蜜蜂工社 小高層 一室一廳一衛(wèi)、兩室一廳一衛(wèi)，面積 47－ 95 平米 5 層 5850 元 /㎡， 6 層 6100/㎡， 8 層 6250元 /㎡ 萬泰海公館 高層 三室兩廳兩衛(wèi) 最低價 3000 元 /㎡ 海闊天高 高層 公寓一室一廳一衛(wèi)（ 3 4 4 54 平米），高層住宅兩室兩廳兩衛(wèi)、三室兩廳兩衛(wèi)（ 94152 平米） 24 層 5170 元 /㎡， 8 層 4880 元 /㎡， 臨海君天下 高層 兩室兩廳一衛(wèi)（ 11 11 144 平米），三室兩廳兩衛(wèi)（ 19 20 20 205 平米） C 座最高價 5208 元 /㎡，最低價 4160 元 /㎡，A 座 13 層 5820 元 /㎡， 28 層 7988 元 /㎡ 怡海翠庭 多層、小高層、高層 兩室兩廳一衛(wèi)（ 11 123 平米），三室兩廳兩衛(wèi)（ 114 171 平米） 多層花園洋房頂層復 式 4680 元 /㎡ 海信慧園 多層、小高層、高層 兩室兩廳（ 97－ 100 平米、 105－ 107 平米），三室兩廳（ 117 平米） 最低價 2930 元 /㎡，高層層差在 80 元左右。院景洋房 3800－ 4000 元 /㎡ 崳景華城 小高層 、 高層 ，多層 一室兩廳一衛(wèi)（ 50 平米），兩室一廳一衛(wèi)（ 6 78平米）兩室兩廳一衛(wèi)（ 7 90 平米），三室兩廳兩衛(wèi)（ 128 平米） 2750 元 /㎡起，均價 3200 元 /㎡，尚未開盤銷售 海天景苑 高層 兩室兩廳一衛(wèi)（ 100 平米），三室兩廳一衛(wèi)（ 140 平米） 均價 3400 元 /㎡ ， 12 層 5560 元 /㎡（雙層空間） 金域河畔 多層 、 小高層 三室兩廳兩衛(wèi)（ 120 平米、 131 平米、 138 平米、 151平米） 小高層 2 層 3500 元 /㎡， 7 層 4240 元 /㎡ 青島海事法院煙臺開發(fā)區(qū)法庭項目市調(diào)報告 25 天馬相城 別墅 六室三廳四衛(wèi)（ 400 平米、 437 平米、 554 平米、 平米） 7000 元 /㎡起 （三）煙臺房地產(chǎn)市場特征總結(jié) ? 近幾年煙臺房地產(chǎn)行業(yè)有突飛猛進的發(fā)展，房價錯綜復雜但又有幾分成規(guī)可循。煙臺市由東向西、自北向南呈遞減趨勢。 芝罘區(qū)沿海最高，向西以夾河為界，逐漸降低；自北向南，以黃河路、長江路、珠江路為界，向南分成四線區(qū)域 ，房價差距在 300－ 500 元左右。 ? 2020 年下半年，新建項目大多正式開盤銷售，預期放量較大，市場會趨于飽和，這給后期開發(fā)帶來一定壓力。 ? 長江路是開發(fā)區(qū)的交通主干道，政府考慮到城市景觀，傍依長江路多為高層產(chǎn)品，高低錯落。 ? 近期新建項目以小高層、高層為主，功能用途以投資為主，自住為輔。 ? 小面積戶型是暢銷戶型，銷售率較高。 ? 在售項目銷售團隊專業(yè)素質(zhì)較差，銷售執(zhí)行力不夠。 ? 芝罘區(qū)商業(yè)氛圍濃厚，聚集大量的人流，物流、新建房地產(chǎn)開發(fā)項目的客戶多為投資者。 ? 開發(fā)區(qū)中心地段沿街多大型購物廣場、量販店等，商業(yè)氛圍也十分濃厚 ，投資客居多。 青島海事法院煙臺開發(fā)區(qū)法庭項目市調(diào)報告 26 ? 開發(fā)新區(qū)目前人氣不旺，現(xiàn)在長江路沿線基本沒有商業(yè)，隨著大型企業(yè)集團的相繼入駐該區(qū)域，自住型客戶逐漸增多。 第二部分 項目產(chǎn)品研究 一、 項目現(xiàn)狀 各種指標 占地面積 平米，用地性質(zhì)為公共設施，容積率不大于 ，建筑密度不大于 25％，防震 7 度設防，綠地率不小于 35％，停車泊位不少于 車位 /100 平方米建筑面積。 基本狀況 ? 地塊位于開發(fā)新區(qū)，長江路與 206 國道交匯口西北方向。 ? 北鄰卡斯特酒莊，后有拆遷安置居住區(qū)，天馬相城別墅區(qū)，形成一個居住片區(qū)。 ? 靠近海岸線，自然環(huán)境好 。 青島海事法院煙臺開發(fā)區(qū)法庭項目市調(diào)報告 27 ? 地塊平整，地上附著物較少，無高壓線經(jīng)過。 ? 地塊上現(xiàn)有一家二層酒店，酒店占地的土地使用權(quán)與本項目的土地使用權(quán)存在爭議，需要拆遷。 二、 項目 SWOT 分析 SWOT 矩陣分析法 SWOT 分析法能夠較客觀而準確地分析和研究一個項目的現(xiàn)實情況，是市場競爭分析的常用方法。所謂 SWOT分析法，也被稱為態(tài)勢分析法，是運用系統(tǒng)分析的思想，把各種因素相互匹配起來加以分析，從中得出一系列相應的結(jié)論（對策）。運用這種方法，有利于市場競爭參與者對所處市場環(huán)境進行全面、系統(tǒng)、準確地分析，借此 青島海事法院煙臺開發(fā)區(qū)法庭項目市調(diào)報告 28 制訂相應的市場對策，提高市場競爭 力。 項目優(yōu)劣勢分析 (1)優(yōu)勢 ? 靠近海岸線，緊鄰卡斯特酒莊，自然環(huán)境優(yōu)越。 ? 位于開發(fā)新區(qū)，地理位置優(yōu)越，處于政府戰(zhàn)略規(guī)劃的發(fā)展方向，升值潛力大。 ? 緊鄰 206 國道，交通便捷。 ? 周邊工業(yè)多為電子科技、精密機械企業(yè)集團，污染少，居住環(huán)境好。 （ 2）劣勢 ? 開發(fā)新區(qū)商業(yè)氛圍淡薄，人氣不旺。 ? 本項目土地是公共設施用地，用地性質(zhì)不能改變，不能辦理分割的土地使用權(quán)證。 ? 鑒于用地性質(zhì)的狀況，后期廣告宣傳也存在一定限制。 ? 206 國道車流量大，車速較快，項目的主入口設置多有不便。 ? 部分項目用地權(quán)屬有爭議，面臨地上建筑 物的拆遷問題。 青島海事法院煙臺開發(fā)區(qū)法庭項目市調(diào)報告 29 ? 本項目將以自住型客戶居多，客戶主要是入駐開發(fā)區(qū)的大型企業(yè)職工，普通職工的購買力差，中高層收入者較少，因此，本項目的客戶資源有限。 （ 3）機會 ? 周邊有天馬相城別墅區(qū)和拆遷安置項目，居住片區(qū)即將形成。 ? 開發(fā)區(qū)外來常駐人口較多，占到常駐人口的 80％，會產(chǎn)生一定的住房需求。 ? 煙臺濱海城市的特性吸引大批外來投資者。 ? 小面積戶型比較受投資者喜歡，本案將以小面積為主，迎合消費偏好。 ? 開發(fā)區(qū)商業(yè)處于空白期，需要商業(yè)業(yè)態(tài)的出現(xiàn)。 （ 4）威脅 ? 開發(fā)區(qū)現(xiàn)有在建在售項目較多，下半年基本全部上市銷售，競爭激烈。 ? 開 發(fā)新區(qū)政府規(guī)劃建設有兩大居住片區(qū)，一是古現(xiàn)居住片區(qū)，二是臨海天際項目周邊片區(qū)，分流部分客戶。 ? 開發(fā)新區(qū)是煙臺戰(zhàn)略規(guī)劃的主方向，擬建住宅項目較多，同樣對本案造成一定影響。 青島海事法院煙臺開發(fā)區(qū)法庭項目市調(diào)報告 30 三、 項目產(chǎn)品定位 功能定位 A 座 法庭辦公＋住宅 B 座 2 層底商＋住宅 案名建議 海事陽光國際 案名釋義 ? 為熱愛寧靜生活的城市中產(chǎn)階級打造一個完美的家 ? 為向往海濱生活的人創(chuàng)造理想的休閑、度假居所 ? 為現(xiàn)代城市中的理財精英人士提供發(fā)福生財?shù)牧己闷脚_ 備選案名 海事陽光公寓 中聯(lián)海 事公寓 青島海事法院煙臺開發(fā)區(qū)法庭項目市調(diào)報告 31 定位語 形象定位 ： 品酒 賞海 觀天下 強化項目產(chǎn)品的特質(zhì)，區(qū)別于其他競爭項目，利用差異化的產(chǎn)品定位占領市場。 獨樹一幟的宣傳推廣策略，識別性高，容易快速記憶，容易引起關注，形成廣泛的社會認知效應。 定位語釋義： 一片依守卡斯特酒莊的醇美圣地； 一個可以放松心境，全身心享受生活的棲息地； 一個可以欣賞海濱無限風光的空間； 我們向往這片寧靜的自然；我們向往生活的舒緩自在； 我們要與家人分享生活的快樂； 我們要在海濱、在葡萄酒光中度過每一個假期。 青島海事法院煙臺開發(fā)區(qū)法庭項目市調(diào)報告 32 四、 產(chǎn)品 提升建議 （一） 產(chǎn)品形象建議 形象釋義： 公正肅立的法律基調(diào) 不失溫馨的美滿家園 動靜結(jié)合的黃金地段 不可多得的美景住宅 不容錯過的投資良機