【文章內(nèi)容簡介】 2020 年 一季度寧波 房地產(chǎn)市場研究報告 辦法》的通知，據(jù)通知，此次確定適用稅率暫定為 %。應(yīng)稅住房每平方米市場交易價格低于上海市上年度新建商品住房平均銷售價格 2 倍（含 2 倍）的，稅率暫減為 %。上年度新建商品住房平均銷售價格，由市統(tǒng)計局每年公布。 起征點為人均擁有 60㎡住房面積。對房產(chǎn)稅試點征收的收入，用于保障性住房建設(shè)等方面的支出。 據(jù)悉， 此次上海試點范圍為上海市市行政區(qū)域。征收對象是暫行辦法施行之日起上海市居民家庭在上海市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房（包括新購的二手存量住房和新建商品住房，下同）和非上海市居民家庭在上海市新購的住房（以下統(tǒng)稱“應(yīng)稅住房”）。而新購住房的購房時間，以購房合同網(wǎng)上備案的日期為準(zhǔn)。居民家庭住房套數(shù)根據(jù)居民家庭（包括夫妻雙方及其未成年子女）在上海市擁有的住房情況確定。 《上海市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點的暫行辦法》自 2020 年 1 月 28 日起施行。 點評： 出于試水考慮，上海房產(chǎn)稅政策相對溫和，并根據(jù)個人購房條件擁有一定比例的稅收減免，而且人均 60 ㎡為基準(zhǔn)，起點較高，普通居民家庭受影響較小。此外政策明文規(guī)定，稅收收入將用于保障房建設(shè)，一定程度上保障了民生 ，符合大眾心理。 試點二：重慶 2020 年 1 月 27 日，重慶市召開新聞發(fā)布會，重慶市市長黃奇帆介紹了重慶市試點房產(chǎn)稅的相關(guān)情況。房產(chǎn)稅主要對增量房征稅，而獨棟商品住宅則存量及增量房均需征稅，征收對象為高檔住房和外地人二套以上住房。方案顯示，房產(chǎn)市場交易價格與重慶主城區(qū)新建商品住房建筑面積成交均價相比， 3 倍以下收 %， 3— 4 倍收 1%， 4 倍以上收 % 黃奇帆介紹說，如無存量商品住宅，買首套獨棟商品住宅和高檔住房都有抵扣。存量獨棟商品住宅可以抵扣 180 平方米，高檔住房可以抵扣 100 平方米，是以戶算，家里是一 個人一戶也是抵扣 100 平方米，三口之家一戶也是抵扣 100 平方米，這個概念也是我們方案很重要的特征點。 據(jù)介紹，重慶市將于 2020 年 1 月 28 日正式啟動對部分個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點工作，試點采取分步實施的方式，試點區(qū)域為渝中區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)、南岸區(qū)、北碚區(qū)、渝北區(qū)、巴南區(qū)。 點評： 重慶房產(chǎn)稅政策與上海有所區(qū)別，上海以人均住房面積定論，并且為固定稅率，而重慶則為浮動稅率，最高到達(dá) %，但是重慶征收對象主要為高端房產(chǎn)，范圍相對較小， 9 2020 年 一季度寧波 房地產(chǎn)市場研究報告 這部分受眾群體占比不大，因而不會對重慶房地產(chǎn)市場產(chǎn)生 明顯影響。不過其中對獨棟住宅的存量也征收房產(chǎn)稅，是政策里最為嚴(yán)厲的一條。 寧波新國八條細(xì)則出臺 【政策要點】 調(diào)整稅費 個人將購買不足 5 年的住房轉(zhuǎn)手交易的，全額征收營業(yè)稅。（而之前的規(guī)定是： 5 年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅。 5 年 (含 5 年 )的非普通住房對外銷售的，按照差額征收營業(yè)稅。 5 年的普通住房對外銷售的，按照差額征收營業(yè)稅。）這個政策是十分嚴(yán)厲的，這大大增加了購房者的購房成本，準(zhǔn)新房流通將會受到明顯遏制，二手房市場受影響最大。 差別信貸 對居民家庭向商業(yè)銀行 貸款購買第二套住房的，其首付款比例不得低于 60%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的 。在此基礎(chǔ)上，根據(jù)本市房地產(chǎn)市場運行情況，可適當(dāng)提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。對為改善居住條件購買第二套商品住房的，住房公積金個人貸款首付比例不得低于 60%，貸款利率不得低于同期首套房住房公積金貸款利率的 倍。 購房成本和貸款難度的繼續(xù)增加，表明了國家抑制投機(jī)、控制房價的決心，當(dāng)然也間接造成了部分改善性需求的購房壓力加大。 限購升級 在本市已有 1套住房的本市戶籍居民家庭（含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭，下同 ）、能提供自購房之日起算的前 2年內(nèi)在本市累計繳納 1 年以上個人所得稅證明或社會保險繳納證明的在本市無房的非本市戶籍居民家庭，暫定限購 1 套住房 (含新建商品住房和二手住房，下同 )。對在本市已擁有 2 套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有 1 套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、不能提供 2 年內(nèi)在本市累計繳納 1 年以上個人所得稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房，違反規(guī)定購房的，不予辦理房地產(chǎn)登記。 點評： 計算存量，即存量 2 套住房以上的本地居民不能購房，本地投機(jī)者受到有效抑 10 2020 年 一季度寧波 房地產(chǎn)市場研究報告 制。 可以說的是，新國八條沒 有任何信號釋放，非常突然，且調(diào)控力度空前，反應(yīng)了中央政府對房地產(chǎn)調(diào)控和控制房價的決心，對市場需求有較大沖擊，方向性意義較強(qiáng)。 隨即，地方細(xì)則紛紛出臺，而寧波細(xì)則的內(nèi)容也大體上與總則相符。 具體看寧波新八條細(xì)則，其中稅收政策較為嚴(yán)厲，從差額征稅到全額征稅，居民購房成本大大增加，且由于居民對稅費反感較大， 5年以下的次新房交易受到強(qiáng)力遏制，預(yù)計未來寧波二手房市場將受較大影響。可以預(yù)見的是，政策出臺后，寧波投機(jī)客數(shù)量將會大幅度回縮。從而有效壓抑寧波房市。 至于購房信貸方面，細(xì)則再次強(qiáng)調(diào)二套房購房條件，居民購房數(shù)量受 到較大限制，從而達(dá)到遏制投機(jī)者、穩(wěn)定房價的作用。至于市場影響來說， 110㎡以上改善性戶型將會遭遇一定的去化壓力，寧波部分大戶型樓盤面臨新一輪挑戰(zhàn)。 而限購政策從計算增量到計算存量，條件增加，無論本地人還是外地購房者均受到一定影響。房地產(chǎn)流通量的減少，將會有效控制房價上漲，從而維持市場穩(wěn)定。 另外，寧波細(xì)則積極貫徹中央關(guān)于保障房建設(shè)政策。保障房的有效供應(yīng)，一方面滿足了廣大中低收入家庭的住房需求，另一方面也緩解剛需市場壓力，防止市場過度火爆，從而間接起到穩(wěn)定房價的作用。 總之，寧波房地產(chǎn)新政短期內(nèi)會起到壓抑房市 的作用，寧波樓市（包括新房、存量房市場）成交量會有一定幅度的下滑，房價將以穩(wěn)為主，若市場保持較長時間冷清，房價則可能出現(xiàn)小幅回調(diào)。 央行繼續(xù)加息 【政策內(nèi)容】 中國人民銀行決定 9 日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率 個百分點，至此在不到五個月時間里，我國央行已連續(xù)三次加息。此次加息后，五年期以上貸款利率達(dá)到 %。 點評： 房地產(chǎn)行業(yè)對銀行信貸依賴度向來較高，連續(xù)加息將直接提高開發(fā)貸款和個人購房的成本，再配合新國八條，這些政策會對樓市產(chǎn)生一定沖擊， 短期內(nèi)樓市出現(xiàn)回落應(yīng)在情理之中。 11 2020 年 一季度寧波 房地產(chǎn)市場研究報告 住房公 積金貸款利率再上調(diào) 【政策內(nèi)容】 2020 年 2 月 9日，住房公積金存貸款利率再次調(diào)整。即當(dāng)年歸集的個人住房公積金存款利率上調(diào) 個百分點，由 ％上調(diào)至 ％；上年結(jié)轉(zhuǎn)的個人住房公積金存款利率上調(diào) 個百分點，由 ％上調(diào)至 ％。 5 年期以上個人住房公積金貸款利率上調(diào) 個百分點，由 ％上調(diào)至 ％； 5 年期以下（含 5 年）個人住房公積金貸款利率上調(diào) 個百分點，由 ％上調(diào)至 ％。這是近 4 月來第三次上調(diào)。 點評： 對于樓市來說，由于貸款利率優(yōu)惠普遍取消，金融機(jī)構(gòu) 仍卻不斷加息，居民購房成本大幅度增加，房源流通量將減少，短期內(nèi)會穩(wěn)住房價。對于政策本身，雖然公積金貸款利率再次上調(diào)，但是與商業(yè)貸款相比，優(yōu)勢更加突出。購房者使用公積金貸款需求在加息后可能翻倍，因為首套房 5 年以上的貸款利率差由之前的 %擴(kuò)大到目前的 %，加上商業(yè)貸款首套房已基本恢復(fù)了基準(zhǔn)利率，公積金貸款的優(yōu)勢明顯。而公積金利差拉大，剛性需求及實際改善性需求或?qū)⒐e金貸款買房當(dāng)做首選。 存款準(zhǔn)備金率上調(diào) 個百分點 【政策內(nèi)容】 中國人民銀行 18 日晚間宣布，央行將于本月 24 日起，上調(diào)存款類金融 機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 0． 5 個百分點。這是央行今年以來第二次統(tǒng)一上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，也是去年以來第八次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。上調(diào)之后，大中型存款類金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率達(dá)到19． 5％的歷史高位。 點評： 存款準(zhǔn)備金率的繼續(xù)調(diào)整，表明國家意在進(jìn)一步控制信貸規(guī)模，減少貨幣流通量。不過大銀行存款相對穩(wěn)定，并持有大量高質(zhì)量流動性資產(chǎn)，現(xiàn)金回流充裕，存款準(zhǔn)備金率提高對流動性影響不大 。目前銀行也在積極尋求多元化盈利模式，信貸規(guī)模的縮減，對依賴金融機(jī)構(gòu)的中小型房地產(chǎn)開發(fā)商來說，有利空影響。 12 2020 年 一季度寧波 房地產(chǎn)市場研究報告 ? 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法出臺 【政 策內(nèi)容】 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會、人力資源和社會保障部日前聯(lián)合出臺《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》。該辦法是中國第一個專門規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為的部門規(guī)章。根據(jù)該辦法，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)賺取差價、協(xié)助簽訂“陰陽合同”、挪用交易資金等違法違規(guī)行為，可遭到罰款以至停業(yè)整頓等行政處罰。該辦法將于今年 4 月 1 日實施。 《辦法》強(qiáng)化了對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)違法違規(guī)行為的處罰和責(zé)任追究。其中，明確對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員可以采取約談、記入信用檔案、取消網(wǎng)上簽約資格等多種管理手段和監(jiān)督措施，對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的價格違法、賺取差價、不正當(dāng) 競爭、分割出租、挪用交易資金等違法違規(guī)行為，根據(jù)情節(jié)輕重，可以處以沒收違法所得、罰款以至停業(yè)整頓等行政處罰。 在規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為方面，《辦法》圍繞房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的內(nèi)涵、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同行為、交易資金監(jiān)管制度、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員的從業(yè)禁止行為等六方面做出了具體規(guī)定。其中，《辦法》要求對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)實行明碼標(biāo)價制度，同時，《辦法》要求由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代收代付交易資金的，應(yīng)當(dāng)通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在銀行開設(shè)的客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶劃轉(zhuǎn)交易資金。 點評： 國家首次出臺房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)規(guī)范辦法，表明了二手存量房市場逐漸納入 房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成部分，行業(yè)素質(zhì)有望提升。對于內(nèi)容中規(guī)定的盡快建立經(jīng)紀(jì)人信用檔案，加強(qiáng)對經(jīng)紀(jì)人違法違規(guī)操作的處罰力度，不僅有利于全面提升經(jīng)紀(jì)人隊伍的從業(yè)素質(zhì)，也有利于對整個房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的監(jiān)控和管理。盡管此前住建部多項政策中提及懲處“陰陽合同”行為，但是由于過戶指導(dǎo)價過低以及合理避稅等客觀原因的存在，再加上主觀頑疾，“陰陽合同”的清除多為紙上談兵。而此次行業(yè)管理辦法再次發(fā)布禁令，配以強(qiáng)化后的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)違法違規(guī)行為的處罰和責(zé)任追究，再加上住建部會同發(fā)改委、人力資源和社會保障等部門聯(lián)合控制，讓“陰陽合同”減少 乃至根除的可行性大增。 《商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定》出臺 發(fā)展改革委本月 22 日發(fā)布《商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定》，明文規(guī)定從５月１日起商品房銷售實行一套一標(biāo)價，并明確公示代收代辦收費和物業(yè)服務(wù)收費，商品房經(jīng)營者不得在標(biāo)價之外加收任何未標(biāo)明的費用。商品房銷售價格明碼標(biāo)價對外后，可以自行降價，打折銷售， 13 2020 年 一季度寧波 房地產(chǎn)市場研究報告 但漲價必須重新申報備案。 點評： 《商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定》 出臺，一方面表明國家堅決控制房價的決心，另一方面體現(xiàn)了售房的透明度，對公眾購房起到了良好的參考作用，開發(fā)商將會謹(jǐn)慎定價，理性購房將成為今年的主旋律，房地產(chǎn) 市場將維持較長時間穩(wěn)定。內(nèi)容中對于禁止開發(fā)商捂盤行為也做出了一些規(guī)定，有效抵制房價亂漲行為的發(fā)生。不過雖然說國家對開發(fā)商提出了較嚴(yán)格的售房要求，但是目前各樓盤仍由開發(fā) 商自行定價，開發(fā)商仍掌握著主動權(quán)， 所以開發(fā)商可能會適當(dāng) 擬定相對更高價格 ， 然后采取價格優(yōu)惠吸引客戶，這對公眾來說是個不確定因素。 附件如下： 商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定 第一 條 為了規(guī)范商品房銷售價格行為，建立和維護(hù)公開、公正、透明的市場價格秩序，保護(hù)消費者和經(jīng)營者合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、原國家發(fā)展計劃委員會《關(guān)于商品和服務(wù)實行明碼 標(biāo)價的規(guī)定》，制定本規(guī)定。 第二條 中華人民共和國境內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介服務(wù)機(jī)構(gòu)（以下統(tǒng)稱商品房經(jīng)營者）銷售新建商品房，應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)定實行明碼標(biāo)價。中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售二手房的明碼標(biāo)價參照本規(guī)定執(zhí)行。 第三條 本規(guī)定所稱明碼標(biāo)價，是指商品房經(jīng)營者在銷售商品房時按照本規(guī)定的要求公開標(biāo)示商品房價格、相關(guān)收費以及影響商品房價格的其他因素。 第四條 各級政府價格主管部門是商品房明碼標(biāo)價的管理機(jī)關(guān)，依法對商品房經(jīng)營者執(zhí)行明碼標(biāo)價和收費公示規(guī)定的情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。 第五條 已取得預(yù)售許可和銷售現(xiàn)房的房地產(chǎn)經(jīng)營者，要在公 開房源時，按照本規(guī)定實行明碼標(biāo)價。 第六條 商品房經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)在商品房交易場所的醒目位臵放臵標(biāo)價牌、價目表或者價格手冊，有條件的可同時采取電子信息屏、多媒體終端或電腦查詢等方式。采取上述多種方式明碼標(biāo)價的，標(biāo)價內(nèi)容應(yīng)當(dāng)保持一致。 第七條 商品房銷售明碼標(biāo)價應(yīng)當(dāng)做到價目齊全，標(biāo)價內(nèi)容真實明確、字跡清晰、標(biāo)示醒目，并標(biāo)示價格主管部門投訴舉報電話。 第八條 商品房銷售明碼標(biāo)價實行一套一標(biāo)。商品房經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)對每套商品房進(jìn)行明碼標(biāo)價。按照建筑面積或者套內(nèi)建筑面積計價的，還應(yīng)當(dāng)標(biāo)示建筑面積單價或者套內(nèi)建筑面積單價。 14 2020 年 一季度寧波 房地產(chǎn)市場研究報告 第九 條 對取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項目，商品房經(jīng)營者要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部銷售房源，并嚴(yán)格按照申報價格明碼標(biāo)價對外銷售。 第十條 商品房經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)明確標(biāo)示以下與商品房價格密切相關(guān)的因素： （一）開發(fā)企業(yè)名稱、預(yù)售許可證、土地性質(zhì)、土地使用起止年限、樓盤名稱、坐落位臵、容積率、綠化率、車位配比率。