【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 人提供了相當(dāng)中肯而細(xì)致的 建議，比如關(guān)注房子的持有成本。這里不僅僅指利率，區(qū)別化的政策完全可能加大一部分房產(chǎn)的持有成本至難以承受的地步。比如在能源緊缺大背景下對(duì)大戶型可能征收的能源附加稅等等。而利率在 10 年左右的時(shí)間段中，發(fā)生兩位數(shù)變動(dòng)的可能還是很大的。 陳淮博士對(duì)買(mǎi)房人對(duì)房?jī)r(jià)的高度關(guān)注也很是理解。 ? 人們對(duì)房?jī)r(jià)的恐慌主要是因?yàn)闆_抵價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)的工具的匱乏 ? ，解決之道唯有金融產(chǎn)品的創(chuàng)新。眼下正在熱烈討論中的固定利率或許可以劃入此列。 雖說(shuō)大部分人現(xiàn)在都明白了，其實(shí)樓市均價(jià)以及月度、季度之間的價(jià)格變動(dòng)說(shuō)明不了什么問(wèn)題，但每每相關(guān)部門(mén)的相應(yīng)數(shù) 據(jù)出來(lái)，其關(guān)注度還是蠻高的，尤其在這個(gè)敏感時(shí)期更是如此。 這周一，市建委、市統(tǒng)計(jì)局、市國(guó)土局、市發(fā)改委四家聯(lián)合統(tǒng)計(jì)的 1 到 8 月樓市信息出臺(tái)。其中兩個(gè)數(shù)據(jù)被持不同觀點(diǎn)的各家媒體用在標(biāo)題上以印證各自的觀點(diǎn)。一是環(huán)比， 8月份北京期房住宅平均房?jī)r(jià)比 7 月降了 237 元／平方米，降幅為 3． 4％；一是同比， 1 至 8 月全市住宅期房買(mǎi)賣(mài)價(jià)格比去年同期上漲 1027 元／平方米，漲幅為 18． 4％。 一正一負(fù)兩個(gè)漲幅傳遞的是完全不同的信息：由－ 3． 4％推導(dǎo)出開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng) ? 觀望 ?逼迫下亂了陣腳； ? 金九 ? 失落 樓市 ? 銀十 ? 是否走出觀望期？ 2020 年 9 月 中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào) 上海：后市仍需觀望 正所謂期望越大，失望越大。 ? 十一 ? 之前，市場(chǎng)曾對(duì) ? 十一 ? 期間房展會(huì)充滿期望，開(kāi)發(fā)商希望借此機(jī)會(huì)，促進(jìn)銷售，消費(fèi)者希望在展會(huì)上淘到降價(jià)樓盤(pán)。正如晶苑地產(chǎn)發(fā)展有限公司助理總經(jīng)理陸錦霈評(píng)價(jià)的那樣： ? 感覺(jué)很多是業(yè)內(nèi)人士，真正購(gòu)房者比預(yù)期的要少。 ?談到對(duì)樓市看法時(shí)，他含蓄地表示： ? 看好上海樓市后市。 ? 購(gòu)房 者普遍認(rèn)為，盡管有部分樓盤(pán)打折，但是，房?jī)r(jià)還是偏高，離心理價(jià)位較大，還要再觀望。 失落的 ? 金九 ? 今年宏觀調(diào)控以來(lái)，上海樓市一片低迷，一直有樂(lè)觀者對(duì) ? 金九銀十 ? 寄予希望，希望樓市能觸底反彈，重新回暖。然而，一直堅(jiān)持認(rèn)為９月將會(huì)供過(guò)于求、房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)下跌的萬(wàn)科，在９月初宣布將旗下的幾個(gè)樓盤(pán)部分房源售價(jià)下調(diào)１２％～１５％，再次助推樓市降價(jià)風(fēng)潮。 盛基集團(tuán)副總裁朱詠敏對(duì)記者說(shuō)： ? 形勢(shì)很糟糕。 ? 從成交量上看，相比８月、９月有了較大的上漲。據(jù)統(tǒng)計(jì)，８月份上海市住宅類商品房成交面積為８４．６萬(wàn)平方米，９月份成交量約 １３０萬(wàn)平方米，漲幅為５２％左右。不過(guò)，成交量上漲速度還是遠(yuǎn)低于新盤(pán)上市速度。截至９月２７日，上海全市住宅新增供應(yīng)量就達(dá)２７０萬(wàn)平方米，是８月份１４２．６萬(wàn)平方米近兩倍。因此，從總體上看，９月份上海樓市并沒(méi)有真正回暖。 房?jī)r(jià)上更是反映這點(diǎn)。易居中國(guó)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，９月份前三周上海房?jī)r(jià)下跌幅度達(dá)１７％。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，第四周商品房成交均價(jià)環(huán)比再次下跌３．７３％。 因此，整個(gè)９月，上海樓市的特點(diǎn)為，新盤(pán)增加量猛增，成交量也上升，但是低于新盤(pán)增加量，房?jī)r(jià)依然下跌。天地行常務(wù)副總經(jīng)理宋捷說(shuō)： ? 開(kāi)發(fā)商日子難過(guò)，降價(jià) 是唯一的選擇。而且，從現(xiàn)在降價(jià)幅度來(lái)看，開(kāi)發(fā)商的降價(jià)，并不是割肉降價(jià)，而是在縮減超額利潤(rùn)部分。 ? 不樂(lè)觀的 ? 銀十 ? 從房展會(huì)上可以看出，購(gòu)房者心態(tài)非常理性，根本不會(huì)因?yàn)橐稽c(diǎn)點(diǎn)折扣、優(yōu)惠而輕易被打動(dòng)。記者在展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)采訪到的一位馬先生認(rèn)為： ? 這次展會(huì)中房?jī)r(jià)還是偏高，還有下降空間，因此不著急買(mǎi)，反正現(xiàn)在的市場(chǎng)供過(guò)于求。 ? 馬先生的觀點(diǎn)代表了上海購(gòu)房者的主流心態(tài)。 在９月的新房?jī)r(jià)格 ? 跌跌不休 ? 的同時(shí)，二手房市場(chǎng)出現(xiàn)奇特現(xiàn)象 —— 新房、二手房房?jī)r(jià)倒掛 —— 就是說(shuō)在一些中心地區(qū)，新推樓盤(pán)的價(jià)格低于同等地區(qū)二手房?jī)r(jià)格。業(yè) 內(nèi)人士認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商迫于資金壓力，不得不降價(jià)促銷。不過(guò)，這也可能預(yù)示了，房?jī)r(jià)還將有一輪下跌風(fēng)潮。 易居中國(guó)發(fā)布的《未來(lái)市場(chǎng)分析》報(bào)告預(yù)計(jì)，今年上海全年的供應(yīng)量將達(dá)到３０００萬(wàn)平方米左右。根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示 截至2020年９月１５日 ，可售套數(shù)達(dá)１９７１２０套，按９月每日的平均成交套數(shù)在４００套／天左右計(jì)算，僅這些供應(yīng)量的消化就要４９２天，即１６．４個(gè)月。如果按2020年全年每日成交平均套數(shù)９００套／天計(jì)算，也需要２１９天，即７．３個(gè)月。正如新漢業(yè)不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行總裁趙云飛說(shuō)： ? 這僅僅是對(duì)目前可售套數(shù)的測(cè)算， 還不包括未來(lái)的新增供應(yīng)量，保守地估計(jì)2020年下半年的新增供應(yīng)量至少也有５００萬(wàn)平方米。可見(jiàn)，今年供大于求的局面已不可逆轉(zhuǎn)。 ? 開(kāi)發(fā)商迫于壓力，降價(jià)總是不敢徹底，房?jī)r(jià)并沒(méi)有降到合理位臵，也是樓市低迷的重要原因。凱迪 〃 欣九聯(lián)集團(tuán)銷售副總經(jīng)理張義鴻表示： ? 房?jī)r(jià)只要下跌１０％，就能賣(mài)得動(dòng)，下跌２０％就能賣(mài)得很好，下跌３０％，就會(huì)搶。市場(chǎng)需求還是有的，只是房?jī)r(jià)還沒(méi)有到合理的價(jià)位。 ? 開(kāi)發(fā)商不敢降價(jià)的一個(gè)重要原因，就是怕那些已購(gòu)房的業(yè)主鬧事。從一些原來(lái)降價(jià)的樓盤(pán)看，都出現(xiàn)大量糾紛，紛紛要求退房或者補(bǔ)差價(jià)。 開(kāi)發(fā) 商：狠抓品質(zhì) 高舉品牌 前沿地產(chǎn)集團(tuán)副總裁金健對(duì)記者說(shuō)： ? 整個(gè)市場(chǎng)的大環(huán)境不是很好，并不能代表每一個(gè)具體的項(xiàng)目也會(huì)如此。因?yàn)閷?duì)于具體的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房是個(gè)人消費(fèi)，與具體的產(chǎn)品相關(guān)。即使在大環(huán)境好轉(zhuǎn)的情況下，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，還需要注意打造自己產(chǎn)品的獨(dú)特品質(zhì)。 ? 事實(shí)上，目前在市場(chǎng)上賣(mài)得比較好的項(xiàng)目，要么價(jià)格低，要么產(chǎn)品品質(zhì)好。正如經(jīng)緯臵地董事長(zhǎng)陳經(jīng)緯對(duì)記者說(shuō)： ? 現(xiàn)在的上海樓市，最重要的是做好產(chǎn)品。 ?? 十一 ? 前開(kāi)盤(pán)的華潤(rùn)臵地上海第一個(gè)項(xiàng)目上海灘花園，均價(jià)每平方米兩萬(wàn)元，開(kāi)盤(pán)３天內(nèi)，賣(mài)了１／３，其中海外客戶 和業(yè)內(nèi)人士占了很大比例。華潤(rùn)臵地（上海）有限公司市場(chǎng)部副經(jīng)理劉宇飛對(duì)記者說(shuō)： ? 購(gòu)買(mǎi)我們產(chǎn)品的客戶都是受過(guò)高等教育，很多客戶都是業(yè)內(nèi)的人，買(mǎi)我們產(chǎn)品完全是因?yàn)楫a(chǎn)品品質(zhì)。 ? 別墅市場(chǎng)也是如此。佘山高爾夫均價(jià)每套千萬(wàn)元，７月底到現(xiàn)在，現(xiàn)有的１１套中已經(jīng)賣(mài)了７套。這在極為低迷的別墅市場(chǎng)，是一個(gè)非常好的成績(jī)。上海佘山高爾夫俱樂(lè)部副總經(jīng)理彭勇對(duì)記者說(shuō)： ? 一般而言，在國(guó)際上，高爾夫項(xiàng)目的樓盤(pán)，售價(jià)是周邊樓盤(pán)售價(jià)的４倍，佘山高爾夫項(xiàng)目，只和周邊項(xiàng)目售價(jià)差不多，性價(jià)比很高。 ? 彭勇說(shuō)： ? 市場(chǎng)不好時(shí)，更是看產(chǎn)品品質(zhì)。 ? 一些 大企業(yè)也開(kāi)始高舉品牌建設(shè)的旗號(hào)。不久前，復(fù)地集團(tuán)在上海正式宣布啟用 ? 以人為藍(lán)圖 ? 的企業(yè)品牌宣傳口號(hào)。金地集團(tuán)在上海發(fā)布2020 ? 品質(zhì)提升價(jià)值 ? 白皮書(shū)，從規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建造到家居環(huán)保等方面，提綱挈領(lǐng)地概括出了 ? 八項(xiàng)品質(zhì)宣言 ? ，并為提升 客戶居住價(jià)值和使用價(jià)值開(kāi)展相關(guān)的系列活動(dòng)。正如復(fù)地集團(tuán)總裁范偉說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨完善的今天，品牌的作用日益凸現(xiàn)。真正好的地產(chǎn)品牌最終的受益者必定是客戶，真正好的房子應(yīng)該是從居住者的視角去看待問(wèn)題。 成都：量跌價(jià)升 本報(bào)記者 黨鵬成都報(bào)道 ? 相信宏觀調(diào)控，更要相信最基本的經(jīng)濟(jì)學(xué) 常識(shí)。所有想買(mǎi)房的人們，請(qǐng)擦亮眼睛，保持理性，捂緊你原本就不是很鼓的錢(qián)袋子！ ? ? 金九銀十 ? 被眾多的開(kāi)發(fā)商看做是新政過(guò)后房產(chǎn)業(yè)回暖的重要信號(hào)，眾多的新樓盤(pán)開(kāi)始亮相國(guó)慶節(jié)前舉辦的 ? 第２６屆成都市房地產(chǎn)交易會(huì) ? 。但從實(shí)際交易情況看，在開(kāi)發(fā)商花樣不斷翻新的促銷手段下，本次房交會(huì)出現(xiàn)了量跌價(jià)升的趨勢(shì)。業(yè)界人士認(rèn)為，現(xiàn)在房產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)越來(lái)越趨于理性化，同時(shí)已經(jīng)有回暖跡象。但隨著大量新盤(pán)放量成都，在開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者的心理博弈中，將可能對(duì)2020年的成都房市造成重壓。 借秋交會(huì)刺激房市 ? 兵馬未動(dòng)，糧草先行 ? 。在新政背 景下習(xí)慣了過(guò)苦日子的成都房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一夜之間變得大方了起來(lái)。按照四川中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司提供的數(shù)據(jù)，９月１５日至２１日，成都房產(chǎn)廣告投放進(jìn)入了沖刺階段，共有１３３個(gè)項(xiàng)目發(fā)布信息廣告２２５次，廣告費(fèi)用達(dá)２３６８萬(wàn)元（廣告費(fèi)用按刊例價(jià)計(jì)算），比平時(shí)有大幅增長(zhǎng)。無(wú)疑，開(kāi)發(fā)商瞅準(zhǔn)的就是９月２３日至２７日的成都房產(chǎn)交易會(huì)和國(guó)慶節(jié)促銷。 在房產(chǎn)交易會(huì)上，開(kāi)發(fā)尚的促銷手段除了美女減少之外，花樣也是琳瑯滿目。據(jù)記者調(diào)查，各個(gè)項(xiàng)目在交易會(huì)期間均大多給予買(mǎi)房者１％～７％優(yōu)惠點(diǎn)數(shù)，送汽車(chē)、送裝修、送旅游、送家電等不同程度的優(yōu)惠措 施更是層出不窮。融創(chuàng)集團(tuán)的藍(lán)谷地干脆在會(huì)場(chǎng)設(shè)立了一個(gè)公交站臺(tái)，吸引了很多人的眼球。 這屆由成都市人民政府主辦，成都市房產(chǎn)管理局承辦的交易會(huì)，五天時(shí)間共計(jì)成交金額１７．７３億元，比春交會(huì)下降４．３８％，其中成交各類房屋５１８２套，成交面積５１．２５萬(wàn)平方米?？傮w上看，本次秋交會(huì)成交量比春交會(huì)有所下降，統(tǒng)計(jì)成交均價(jià)略有上升。低扣促銷成本，雖然成交價(jià)變動(dòng)不大，但還是讓開(kāi)發(fā)商感覺(jué)到了在秋季回暖的氣息。交易量在下降，價(jià)格卻仍在上升，這是今年５月 ? 房產(chǎn)新政 ? 實(shí)施以來(lái)，成都樓市的 ? 怪現(xiàn)狀 ? 。 ８月底，成都市房管局發(fā)布 ? 房產(chǎn)新政 ? 后首份調(diào)查報(bào)告。報(bào)告顯示，上半年成都樓市交易一直呈萎縮之勢(shì)。１至７月，成都五城區(qū)新建商品住宅成交量為３３５．３１萬(wàn)平方米，同比下降１６．０７％。其中７月新建商品住宅成交量為４３．０２萬(wàn)平方米，同比減少１６．５８％。也就是說(shuō)，如果按一套房子１００平方米的面積算，去年這個(gè)時(shí)候比今年至少已經(jīng)多賣(mài)了５０００套房子了。今年１至７月，成都商品房交易均價(jià)為４０６０元／平方米，如此算來(lái)，開(kāi)發(fā)商手里還有價(jià)值２０億元的房子沒(méi)有變現(xiàn)。業(yè)內(nèi)人士稱，這說(shuō)明 ? 房產(chǎn)新政 ?的實(shí)施，打亂了炒房者的算盤(pán)，同時(shí)給了購(gòu)房者房?jī)r(jià)緩漲或下 跌的預(yù)期，許多人加入了持幣待購(gòu)的隊(duì)伍。 但成都的房?jī)r(jià)并沒(méi)有降下來(lái)。有關(guān)機(jī)構(gòu)公布，１～７月，商品住宅均價(jià)為３６７７元／平方米，比去年同期上漲１６．９５％。另?yè)?jù)四川中原的調(diào)查統(tǒng)計(jì)顯示，從８月份開(kāi)始，成都房?jī)r(jià)出現(xiàn)回升，到９月２０日止，成都樓市整體均價(jià)已回升至３７５０元／平方米。 ? 國(guó)家進(jìn)行調(diào)控，是為了遏制房?jī)r(jià)上漲的幅度和速度，以及投資速度，而不是讓房?jī)r(jià)跌下來(lái)。 ? 成都臵信副總裁唐名璉認(rèn)為，政府通過(guò)新政調(diào)控已經(jīng)感覺(jué)到目的基本達(dá)到，現(xiàn)在開(kāi)始積極引導(dǎo)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，以免出現(xiàn)負(fù)面影響， ? 回暖跡象正在明朗化！ ? 博弈背后的重 壓 在此次房交會(huì)上，雖然融創(chuàng)西南集團(tuán)的藍(lán)谷地銷售了２８４套房子，但其總裁李戰(zhàn)洪不得不承認(rèn)購(gòu)房者依然在和開(kāi)發(fā)商進(jìn)行博弈。 ? 現(xiàn)在的購(gòu)房者越來(lái)越理性，樓盤(pán)的成交周期也由此延長(zhǎng)，這是新政影響正在逐步消化的結(jié)果。 ? 就目前而言，購(gòu)房者的觀望情緒仍未消散。據(jù)成都市快速問(wèn)卷調(diào)查顯示：成都仍有３１％的購(gòu)房者選擇繼續(xù)觀望等待。一家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的調(diào)查顯示，未來(lái)３個(gè)月有購(gòu)房愿望的不到２５％。央行近期的一個(gè)調(diào)查結(jié)果與此結(jié)論相似。８月中下旬央行在全國(guó)５０個(gè)大、中、小城市進(jìn)行的城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果顯示，未來(lái)３個(gè)月準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)住房的居 民人數(shù)所占比例為１９．６％。雖然成都有購(gòu)房愿望居民的比例較全國(guó)平均水平略高，但觀望者占比仍然最高卻是不爭(zhēng)的事實(shí)。 ? 成交量下降，說(shuō)明國(guó)家宏觀調(diào)控見(jiàn)效了，炒房者收手了，剩下的都是真實(shí)需求。因此，可以說(shuō)房?jī)r(jià)已到 ‘ 拐點(diǎn) ’ 。 ? 一家知名房產(chǎn)企業(yè)的負(fù)責(zé)人判斷說(shuō)。 但事實(shí)并不是那么樂(lè)觀。在房交會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，僅就成都將在一年內(nèi)上市的２０個(gè)樓盤(pán)面積來(lái)說(shuō)，總量就大得有點(diǎn)令人吃驚：３７４萬(wàn)平方米！這些樓盤(pán)一年內(nèi)的上市面積（單位：平方米）為：藍(lán)谷地１８萬(wàn)，卓錦城２０萬(wàn)，麗景華庭１５萬(wàn)，鷺島國(guó)際社區(qū)１７萬(wàn) …… 中海興業(yè)兩個(gè)項(xiàng)目３０萬(wàn)，萬(wàn) 科兩個(gè)項(xiàng)目２５萬(wàn)，華潤(rùn)翡翠城１８萬(wàn)。這里所羅列的數(shù)字是現(xiàn)場(chǎng)售樓人員提供的，可能略有誤差，總量大體在３００萬(wàn)平方米上下。 根據(jù)房交會(huì)組委會(huì)提供的數(shù)據(jù)，本次參展項(xiàng)目２０１個(gè)，參展項(xiàng)目總面積達(dá)５２５萬(wàn)平方米，其中住宅４５２萬(wàn)平方米，這些主要是在售和待售的房屋面積，不完全包括待開(kāi)發(fā)面積。除此之外，還有許多樓盤(pán)沒(méi)有參加房交會(huì)，如優(yōu)品道、橄欖郡、左岸花都以及和記黃埔、浙江多元、天祥集團(tuán)等公司的項(xiàng)目。他們明年的開(kāi)發(fā)面積都不小。有消息稱，明年成都新盤(pán)面積將達(dá)到１０００萬(wàn)平方米以上。 由此，在接下來(lái)不到５個(gè)月的時(shí)間，國(guó)慶 節(jié)、元旦、春節(jié)都將成為開(kāi)發(fā)商鉚足干勁 ? 沖量 ? 的由頭。但正如一位開(kāi)發(fā)商所說(shuō)，銷量沒(méi)上去，錢(qián)沒(méi)收回來(lái)，如果９月到年底這段 ? 旺季 ? 沒(méi)抓住，對(duì)房地產(chǎn)這種資金密集型企業(yè)而言，明年肯定日子難過(guò)。但博弈還沒(méi)有結(jié)束 …… 北京秋展成交均價(jià) 5956 元 /m2 購(gòu)房小高潮 10 月來(lái)到 2020 年 09 月 12 日 北京娛樂(lè)信報(bào) 秋季房展于昨天落下帷幕。據(jù)組委會(huì)統(tǒng)計(jì)，４天的成交均價(jià)５９５６元／平方米，低于北京市統(tǒng)計(jì)局公布的2020年１－５月商品房成交價(jià)格６７９５元／平方米，也低于市建委公布的１－７月全市商品住宅期房買(mǎi)賣(mài)價(jià)格６５９９元／ 平方米。 其中，４天的成交均價(jià)分別為６５２８元／平方米、５０００元／平方米、５８７３元／平方米、６１６６元／平方米。４天總成交面積２５１１６９平方米，總成交金額１４．９６億元。 記者了解到，在本屆秋展上，《北京房?jī)r(jià)》手冊(cè)受到了廣大購(gòu)房者的歡迎。很多購(gòu)房者反映，有了這本書(shū)，以后買(mǎi)房就可以有個(gè)價(jià)格參考了。據(jù)悉，在４天的時(shí)間里，《北京房?jī)r(jià)》手冊(cè)共計(jì)免費(fèi)發(fā)放了１１０００冊(cè)。 展會(huì)期間成交量處于領(lǐng)先的是財(cái)富東方、非?？臻g、香花畦、瑞都國(guó)際等均價(jià)較低或是總價(jià)較低的項(xiàng)目，排名隨后的項(xiàng)目也都較集中在四、五環(huán)外，遠(yuǎn)郊區(qū)縣的項(xiàng) 目由于價(jià)格相對(duì)便宜，所以吸引了很多購(gòu)房者的注意。但位于四環(huán)以內(nèi)的項(xiàng)目，雖價(jià)格偏高，但由于地段占優(yōu)勢(shì)，也不乏購(gòu)房者問(wèn)津。 打折少了、面積小了、項(xiàng)目減了、交易量卻高了 購(gòu)房小高潮十月將來(lái)到 本屆秋展雖然展位