【正文】 幾年民眾一進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)就很快進(jìn)行決策購(gòu)房的情況早已成了歷史，現(xiàn)在廣大民眾的購(gòu)房決策肯定是一個(gè)較長(zhǎng)的過(guò)程。但是，實(shí)際的情況是什么呢？莫說(shuō)是現(xiàn)在高得離譜的房?jī)r(jià)讓國(guó)內(nèi)廣大民眾缺乏 購(gòu)買(mǎi)力，就是未來(lái) 市場(chǎng)房?jī)r(jià)走低，民眾手中所持有的貨幣也都是十分有限的，他們都得通過(guò)個(gè)人住房消費(fèi)信貸來(lái)購(gòu)房。如果條件不足，房地產(chǎn)商用什么方式來(lái) ? 指導(dǎo) ? 民眾如何做都將是徒勞的。 陳博士歸納了三類退出者 —— 對(duì)房?jī)r(jià)高度恐慌者、不滿足現(xiàn)有產(chǎn)品者和投機(jī)者，并認(rèn)為市場(chǎng)還是正常的市場(chǎng)，這部分人的退出只是讓需求更真實(shí)地顯現(xiàn)出來(lái)，談何 ? 觀望 ? 。這里不僅僅指利率，區(qū)別化的政策完全可能加大一部分房產(chǎn)的持有成本至難以承受的地步。 ? 人們對(duì)房?jī)r(jià)的恐慌主要是因?yàn)闆_抵價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)的工具的匱乏 ? ，解決之道唯有金融產(chǎn)品的創(chuàng)新。其中兩個(gè)數(shù)據(jù)被持不同觀點(diǎn)的各家媒體用在標(biāo)題上以印證各自的觀點(diǎn)。 陳博士對(duì)平均價(jià)格很不以為然，他對(duì)買(mǎi)房人的建議是，要看個(gè)案。比如在能源緊缺大背景下對(duì)大戶型可能征收的能源附加稅等等。眼下正在熱烈討論中的固定利率或許可以劃入此列。一是環(huán)比， 8月份北京期房住宅平均房?jī)r(jià)比 7 月降了 237 元／平方米，降幅為 3． 4％；一是同比， 1 至 8 月全市住宅期房買(mǎi)賣(mài)價(jià)格比去年同期上漲 1027 元／平方米，漲幅為 18． 4％。 ?談到對(duì)樓市看法時(shí)，他含蓄地表示： ? 看好上海樓市后市。 盛基集團(tuán)副總裁朱詠敏對(duì)記者說(shuō)： ? 形勢(shì)很糟糕。截至９月２７日，上海全市住宅新增供應(yīng)量就達(dá)２７０萬(wàn)平方米，是８月份１４２．６萬(wàn)平方米近兩倍。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，第四周商品房成交均價(jià)環(huán)比再次下跌３．７３％。 ? 不樂(lè)觀的 ? 銀十 ? 從房展會(huì)上可以看出，購(gòu)房者心態(tài)非常理性，根本不會(huì)因?yàn)橐稽c(diǎn)點(diǎn)折扣、優(yōu)惠而輕易被打動(dòng)。業(yè) 內(nèi)人士認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商迫于資金壓力，不得不降價(jià)促銷。如果按2020年全年每日成交平均套數(shù)９００套／天計(jì)算，也需要２１９天，即７．３個(gè)月。凱迪 〃 欣九聯(lián)集團(tuán)銷售副總經(jīng)理張義鴻表示： ? 房?jī)r(jià)只要下跌１０％，就能賣(mài)得動(dòng)，下跌２０％就能賣(mài)得很好，下跌３０％，就會(huì)搶。 開(kāi)發(fā) 商：狠抓品質(zhì) 高舉品牌 前沿地產(chǎn)集團(tuán)副總裁金健對(duì)記者說(shuō)： ? 整個(gè)市場(chǎng)的大環(huán)境不是很好，并不能代表每一個(gè)具體的項(xiàng)目也會(huì)如此。正如經(jīng)緯臵地董事長(zhǎng)陳經(jīng)緯對(duì)記者說(shuō)： ? 現(xiàn)在的上海樓市，最重要的是做好產(chǎn)品。佘山高爾夫均價(jià)每套千萬(wàn)元，７月底到現(xiàn)在，現(xiàn)有的１１套中已經(jīng)賣(mài)了７套。 ? 一些 大企業(yè)也開(kāi)始高舉品牌建設(shè)的旗號(hào)。真正好的地產(chǎn)品牌最終的受益者必定是客戶，真正好的房子應(yīng)該是從居住者的視角去看待問(wèn)題。業(yè)界人士認(rèn)為，現(xiàn)在房產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)越來(lái)越趨于理性化，同時(shí)已經(jīng)有回暖跡象。按照四川中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司提供的數(shù)據(jù)，９月１５日至２１日，成都房產(chǎn)廣告投放進(jìn)入了沖刺階段，共有１３３個(gè)項(xiàng)目發(fā)布信息廣告２２５次，廣告費(fèi)用達(dá)２３６８萬(wàn)元（廣告費(fèi)用按刊例價(jià)計(jì)算），比平時(shí)有大幅增長(zhǎng)。融創(chuàng)集團(tuán)的藍(lán)谷地干脆在會(huì)場(chǎng)設(shè)立了一個(gè)公交站臺(tái)，吸引了很多人的眼球。交易量在下降，價(jià)格卻仍在上升，這是今年５月 ? 房產(chǎn)新政 ? 實(shí)施以來(lái)，成都樓市的 ? 怪現(xiàn)狀 ? 。其中７月新建商品住宅成交量為４３．０２萬(wàn)平方米，同比減少１６．５８％。 但成都的房?jī)r(jià)并沒(méi)有降下來(lái)。 ? 成都臵信副總裁唐名璉認(rèn)為，政府通過(guò)新政調(diào)控已經(jīng)感覺(jué)到目的基本達(dá)到，現(xiàn)在開(kāi)始積極引導(dǎo)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，以免出現(xiàn)負(fù)面影響， ? 回暖跡象正在明朗化！ ? 博弈背后的重 壓 在此次房交會(huì)上，雖然融創(chuàng)西南集團(tuán)的藍(lán)谷地銷售了２８４套房子，但其總裁李戰(zhàn)洪不得不承認(rèn)購(gòu)房者依然在和開(kāi)發(fā)商進(jìn)行博弈。一家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的調(diào)查顯示，未來(lái)３個(gè)月有購(gòu)房愿望的不到２５％。 ? 成交量下降，說(shuō)明國(guó)家宏觀調(diào)控見(jiàn)效了，炒房者收手了，剩下的都是真實(shí)需求。在房交會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，僅就成都將在一年內(nèi)上市的２０個(gè)樓盤(pán)面積來(lái)說(shuō)，總量就大得有點(diǎn)令人吃驚：３７４萬(wàn)平方米！這些樓盤(pán)一年內(nèi)的上市面積（單位：平方米）為：藍(lán)谷地１８萬(wàn)，卓錦城２０萬(wàn)，麗景華庭１５萬(wàn)，鷺島國(guó)際社區(qū)１７萬(wàn) …… 中海興業(yè)兩個(gè)項(xiàng)目３０萬(wàn)，萬(wàn) 科兩個(gè)項(xiàng)目２５萬(wàn)，華潤(rùn)翡翠城１８萬(wàn)。他們明年的開(kāi)發(fā)面積都不小。但博弈還沒(méi)有結(jié)束 …… 北京秋展成交均價(jià) 5956 元 /m2 購(gòu)房小高潮 10 月來(lái)到 2020 年 09 月 12 日 北京娛樂(lè)信報(bào) 秋季房展于昨天落下帷幕。 記者了解到，在本屆秋展上，《北京房?jī)r(jià)》手冊(cè)受到了廣大購(gòu)房者的歡迎。但位于四環(huán)以內(nèi)的項(xiàng)目，雖價(jià)格偏高，但由于地段占優(yōu)勢(shì)，也不乏購(gòu)房者問(wèn)津。 想掏錢(qián)買(mǎi)房的多了 說(shuō)起本次秋 展的特點(diǎn)，四季房展會(huì)組委會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)祖建軍表示： ? 北京市場(chǎng)正在走出觀望期，這從本屆展會(huì)的成交總量達(dá)１５億元上就可以看出，而春季和夏季分別是１０億元和１３億元。與以往相比，秋展不再是消費(fèi)者找折扣的好去處，各個(gè)項(xiàng)目都嚴(yán)把價(jià)格關(guān)，一句話， ? 秋展折扣少了。參加秋展的僅有２８?jìng)€(gè)新項(xiàng)目，這在展會(huì)歷史上也算少的了。其中，《北京房?jī)r(jià)》手冊(cè)成為秋展的一個(gè)亮點(diǎn)。 固 定資產(chǎn)投資是否矯枉過(guò)正 中國(guó)國(guó)際金融公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈繼銘擔(dān)心，到 2020 年，現(xiàn)在的瓶頸部門(mén)，會(huì)出現(xiàn)新的產(chǎn)能過(guò)剩 。 與此同時(shí)，中國(guó)企業(yè)的投資結(jié)構(gòu)得到改善。 這一現(xiàn)象令哈繼銘擔(dān)心，中國(guó)政府的舉措在未來(lái)會(huì)有矯枉過(guò)正的問(wèn)題出現(xiàn)，并預(yù)計(jì)到2020 年現(xiàn)在的瓶頸部門(mén)會(huì)出現(xiàn)新的產(chǎn)能過(guò)剩。 ? 祝表示。這使得中國(guó) 8 月份的貿(mào)易順差達(dá)到了 。出口的不確定性將是中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨的問(wèn)題之一。這使得經(jīng)濟(jì)學(xué)家和研究機(jī)構(gòu)，紛紛調(diào)高了其對(duì)中國(guó) 2020 年貿(mào)易順 差的估計(jì)。以紡織品為例，目前的紡織品價(jià)格和 1997 年比，已經(jīng)下跌了 10%以上。 大量外匯占款的存在，導(dǎo)致我國(guó)銀行體系的資金充裕，但是，中國(guó)的物價(jià)并沒(méi)有因此而增速加快。因?yàn)榻衲?8 月份的 CPI 是在跟去年同月上漲很高的 CPI數(shù)值比，自然漲幅較小。 ? 祁京梅認(rèn)為。 祝寶良解釋說(shuō)，從鋼鐵到汽車和家用電器，中國(guó)市場(chǎng)上幾乎各類商品都因過(guò)度投資而出現(xiàn)了供應(yīng)過(guò)剩。國(guó)際能源價(jià)格上漲，必將對(duì)中國(guó)產(chǎn)生一定影響。 原來(lái)，此君在這個(gè)四十萬(wàn)平方米的 SHOPPING MALL 里面消磨了四五個(gè)小時(shí)。 美國(guó)興起的購(gòu)物中心 MALL 現(xiàn)象非常有意思，充滿了商業(yè)元素的活力和感 染力。那時(shí)候，專家對(duì)購(gòu)物中心的未來(lái)發(fā)展充滿了信心，甚至把解決城市問(wèn)題的希望寄托在購(gòu)物中心上。另外一個(gè)角度來(lái)看，坊間對(duì)此的投資意欲也是很強(qiáng)的，特別是一眾聲名顯赫的外資機(jī)構(gòu)也來(lái)大手筆購(gòu)買(mǎi)幾十萬(wàn)平米商業(yè)空間的時(shí)候。 市場(chǎng)的動(dòng)力是預(yù)期，預(yù)期的依據(jù)是信心。 在商業(yè)空間中，一個(gè)人并不是數(shù)字上的一個(gè)人，她的存在是同類的吸引物，于是一個(gè)人就是一群人的概念。 這個(gè)長(zhǎng)假期的前夕，我身處大連西安路上的天興羅斯福國(guó)際中心，這個(gè) SHOPPING MALL 之中有著四百米長(zhǎng)的中庭，還有一個(gè)碩大的 復(fù)活節(jié)彩蛋般的設(shè)計(jì)，象征山海尊重自然的空間布局讓人有疑幻疑真的愉悅。而對(duì)于一個(gè)物質(zhì)足夠豐富的社會(huì)來(lái)說(shuō)，需要有多一些這樣的 SHOPPING MALL，在其中，普通空間與特殊空間的戲劇性能夠在不期而遇之中能夠沉淀下來(lái)。或者更加簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，在人流擁擠面貌模糊的城市之中，我們需要有更多能夠匯集公共價(jià)值的場(chǎng)所，也需要有更多將商業(yè)和生活有機(jī)結(jié)合的方案和想象。?他說(shuō)，人民幣的升值壓力會(huì)在今年年底以及 2020 年初變得更嚴(yán)峻。 面對(duì)今年年底美國(guó)國(guó)會(huì)的施壓，是否會(huì)像過(guò)去那樣驅(qū)使更多的熱錢(qián)涌入中國(guó)？這一點(diǎn)謝國(guó)忠表示并不肯定。? ?中美兩國(guó)貨幣的利差將對(duì)人民幣的走勢(shì)有打壓作用。當(dāng)生產(chǎn)能力過(guò)剩時(shí)，各級(jí)政府就推動(dòng)出口。 而在當(dāng)前周期中 ，中國(guó)的這種?貶值?卻受到了病詬，主要原因有兩個(gè)：首先是美國(guó)房地產(chǎn)泡沫不斷增加，促進(jìn)了中國(guó)的出口不斷增長(zhǎng)；其次，美國(guó)的低利率導(dǎo)致全球的熱錢(qián)開(kāi)始涌向中國(guó)。? 而令中國(guó)頗感困難的是，如果中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式不改變，屈從西方國(guó)家，實(shí)行強(qiáng)勢(shì)貨幣只會(huì)導(dǎo)致通縮和經(jīng)濟(jì)停滯。中國(guó)的金融體系由政府控制。?謝國(guó)忠說(shuō)。 ?形勢(shì)表明，熱錢(qián)的流入速度已經(jīng)開(kāi)始放慢。?由于固定投資的減速，一些順差轉(zhuǎn)成了貿(mào)易盈余。因?yàn)樵诒本r(shí)間 9 月 21Fed 9 票對(duì) 1 票決定將聯(lián)邦基金利率再提高 個(gè)百分點(diǎn)，即從此前的 %提高到%。事實(shí)上，近期美元兌歐元和日元已經(jīng)走強(qiáng)不少，如果中國(guó)真的以一籃子貨幣為參考，人民幣兌美元應(yīng)往相反方向發(fā)展。本文想進(jìn)一步闡述：中國(guó)將不可能跳過(guò)重化工業(yè)的發(fā)展階段。 原因就在于，目前我國(guó)仍處于工業(yè)化的中期階段，與國(guó)際水平相差仍較遠(yuǎn)。目前，世界制造業(yè)正在進(jìn)行著一場(chǎng)深刻的戰(zhàn)略性重組，許多跨國(guó)制造集團(tuán)開(kāi)始以降低生產(chǎn)成本和提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力為最終目標(biāo)，在全球范圍內(nèi)進(jìn)行著新一輪制造業(yè)資源的優(yōu)化配臵，中國(guó)由于在制造業(yè)方面不斷提升的技術(shù)水平、相對(duì)完善的配套 體系、巨大的市場(chǎng)、素質(zhì)相對(duì)較高便宜勞動(dòng)力，成為世界制造業(yè)大規(guī) 模轉(zhuǎn)移最重要的一個(gè)市場(chǎng)，而近些年來(lái)，外商投資偏重重工業(yè)的結(jié)構(gòu)性傾斜加快了我國(guó)工業(yè)結(jié)構(gòu)的高加工化進(jìn)程。按照世界銀行經(jīng)濟(jì)學(xué)家錢(qián)納里等人提出工業(yè)化階段劃分標(biāo)準(zhǔn)，工業(yè)化初期人均 GDP 為 1200－ 2400 美元，中期為 2400－ 4800美元，高級(jí)階段為 4800－ 9000美元。 制造業(yè)結(jié)構(gòu)的變化具有階段性和連續(xù)性，其一般規(guī)律是：在工業(yè)化初期的輕型結(jié)構(gòu)階段，以勞動(dòng)密集型為主；在以原材料工業(yè)發(fā)展為中心的重化工業(yè)階段，以資金密集型為重點(diǎn)；當(dāng)工業(yè)發(fā)展進(jìn)入高加工階段則以技術(shù)密集型發(fā)展為主。 然而，考慮到制造業(yè)較高的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度和產(chǎn)業(yè)溢出效應(yīng)，重化工業(yè)增長(zhǎng)對(duì)就業(yè)的影響可以通過(guò)工業(yè)服務(wù)的一些領(lǐng)域間接地起作用，就業(yè)問(wèn)題有改善的可能。這使得制造業(yè)推的發(fā)展成為緩解就業(yè)壓力的主要力量。 ? 這沒(méi)有什么意外的，國(guó)家今 后考慮的區(qū)域規(guī)劃重點(diǎn)是跨省之間的經(jīng)濟(jì)合作， ? 國(guó)家發(fā)改委 國(guó)土開(kāi)發(fā)與地區(qū)經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)肖金成，向《財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)》解釋了珠三角 ? 意外 ? 出局的原因， ? 珠三角的規(guī)劃應(yīng)該由廣東省來(lái)做。 1997 年之前，重慶是四川省最大的納稅城市，而成都卻借省會(huì)之便，將政治資源和經(jīng)濟(jì)資源紛紛向自己集中，整個(gè)四川省的金融機(jī)構(gòu)幾乎全都集中在了成都。 一時(shí)間，從成渝民間不斷升級(jí)的口水戰(zhàn)到兩地政府的資源搶奪，這對(duì)巴山蜀水 的雙子城之間的對(duì)峙也愈演愈烈。 而 2020 年 1 月 7 日，成都市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)發(fā)布的《上海與成都經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略比較》中，不僅將成都與上海相提并論，更出現(xiàn)了這樣的字眼： ? 成都要當(dāng)仁不讓地建設(shè)成西部金融中心 ……? 。 珠三角淡出 而一直被視為中國(guó)經(jīng)濟(jì)區(qū) ? 極點(diǎn) ? 之一的珠三角漸次淡出，看似意料之外，又實(shí)在情理之中。 珠三角則不同，它可以看做廣東的 ? 省內(nèi)矛盾 ? 。 ? 如果不改革財(cái)稅制度，區(qū)域經(jīng)濟(jì)將是一句空話， ? 肖金成向《財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)》透露， ? 目前國(guó)務(wù)院、 國(guó)家稅務(wù)總局 正在積極研究財(cái)稅制度的改革方案。吳敬璉教授的研究表明，財(cái)政承包制不僅造成區(qū)域間的 ? 苦樂(lè)不均 ? 、 ? 鞭打快牛 ? 的狀況，更強(qiáng)化了對(duì)市場(chǎng)割據(jù)的激勵(lì)，妨礙了統(tǒng)一市場(chǎng)的形成，致使區(qū)域發(fā)展差距迅速擴(kuò)大。 ? 現(xiàn)行財(cái)稅制度主要是在生產(chǎn)領(lǐng)域征稅，肖認(rèn)為，這。既沒(méi)有涉及中央對(duì)地方縱向轉(zhuǎn)移支付制度，也沒(méi)有涉及地區(qū)間的橫向轉(zhuǎn)移支付制度，進(jìn)一步導(dǎo)致了區(qū)域發(fā)展差距的擴(kuò)大。 ? 在中國(guó)，不合理的財(cái)稅制度設(shè)計(jì)是導(dǎo)致區(qū)域發(fā)展差異的重要原因。 實(shí)際上，中央放手珠三角，也有 ? 放權(quán) ? 之意，而珠三角內(nèi)，為配合區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)行的行政區(qū)劃改革，也早一步已經(jīng)展開(kāi)。 跨省的合作，就需要超越省級(jí)的指導(dǎo)和調(diào)控。 長(zhǎng)期的行政割裂讓成渝這兩個(gè)無(wú)論是地理位臵還是文化上都很接近的城市越走越遠(yuǎn)。 此概念一經(jīng)提出，成渝便都盯上了 ? 西三角 ? 的龍頭交椅。 這就不難理解，重慶被列為直轄市后，千方百計(jì)的想要掙脫四川的藩籬自立門(mén)戶。歷史上成渝地區(qū)本就是一個(gè)經(jīng)濟(jì)共同體，產(chǎn)業(yè)聯(lián)系比較緊密 ? ，肖金成感慨， ? 可重慶被列為直轄市后，行政壁壘反而阻礙了 成渝之間的經(jīng)濟(jì)合作。 三、北京經(jīng)濟(jì)論壇：重整中國(guó)經(jīng)濟(jì)區(qū) 四大經(jīng)濟(jì)區(qū)：多了成渝 少了珠三角 新浪財(cái)經(jīng) (日期： 20200930 ) 9 月中旬，國(guó)家發(fā)改委主任馬凱透露說(shuō)，在即將出臺(tái)的國(guó)家 ? 十一五 ? 規(guī)劃中，長(zhǎng)江三角洲、京津冀地區(qū)、成渝地區(qū)以及東北老工業(yè)基地將成為區(qū)域規(guī)劃的重點(diǎn)關(guān)照對(duì)象。 服務(wù)業(yè)可以分為兩大類：一類是為居民消費(fèi)為主的服務(wù)業(yè)；另一類是為第一、第二產(chǎn)業(yè)以及為第三產(chǎn)業(yè)自身服務(wù)的產(chǎn)業(yè)，是以產(chǎn)業(yè)服務(wù)為主的服務(wù)業(yè)。在我國(guó)，一般經(jīng)驗(yàn)是，重工業(yè)部門(mén)每?jī)|元投資提供 萬(wàn)個(gè)就業(yè)的機(jī)會(huì)，只有輕工業(yè)的 1／ 3；在輕工業(yè)為主的階段， GDP 每增長(zhǎng)一個(gè)百分點(diǎn)能安臵 300 萬(wàn)人就業(yè)，而在 ?重化工業(yè)階段?則降為 70 萬(wàn)人。就目前而言，中國(guó)還不能只重視服務(wù)業(yè)發(fā)展而忽視制造業(yè)。 中國(guó)，只有實(shí)現(xiàn)制造業(yè)的大發(fā)展，科技研發(fā)等制造業(yè)的上游以及流通、金融等制造業(yè)的下游服務(wù)業(yè)才會(huì)有比較好的發(fā)展基礎(chǔ)。按以往的追趕速度，中國(guó)要趕上美國(guó)和日本尚有幾十年的長(zhǎng)路要走。 2020年，我國(guó)第二產(chǎn)業(yè)占 GDP 的比重達(dá)到 ％，工業(yè)占 GDP 的比重接近 ％，有的學(xué)者據(jù)此判斷：我國(guó)第二產(chǎn)業(yè)或工業(yè)在 GDP 中的比重已很難再提高。隨之而來(lái)的一個(gè)爭(zhēng)論是，中國(guó)是否應(yīng)該學(xué)習(xí)日本和韓國(guó)的模式，鼓勵(lì)重化工業(yè)的發(fā)展。因此，盡管美國(guó)經(jīng)濟(jì)遭到了卡特里娜颶風(fēng)的破壞，美聯(lián)儲(chǔ)仍將繼續(xù)實(shí)行緊縮政策。每個(gè)月高達(dá) 100 億美元的貿(mào)易盈余足以支撐住人民幣的匯率。?謝國(guó)忠說(shuō)。與其他途徑相比，中國(guó)的發(fā)展更依賴外部世界，如果沒(méi)有認(rèn)識(shí)到這一現(xiàn)實(shí)，那將是很危險(xiǎn)的。?對(duì)中國(guó)的貿(mào)易伙伴來(lái)說(shuō)，匯率體制屬于政治范疇。如果中國(guó)取消這些補(bǔ)貼，那么出口部門(mén)的成本將上升 15%至 20%。 也正是因?yàn)檫@