【正文】 0 20 建筑高度 24 80 建筑間距系數(shù) 地 塊概 述 ： 該 地 塊東 至太平南路，南至 楊 公井，西至延 齡 巷，北至淮海路， 實(shí)際 出 讓 面 積約 1 萬平方米，分 為 地 塊 A、 B， 為 商 辦 混合用地。 太平南路作 為 南京 較 有特色的一 條 老商 業(yè) 街， 曾 經(jīng)輝 煌一 時(shí) ，近年 來 逐 漸 失去了往日的 風(fēng) 采，在新街口，湖南路等幾 個(gè) 大型商圈的 籠罩 下，太平南路商 業(yè) 街缺乏明 顯 特色，建筑和店面也已 經(jīng) 老 舊 。 在本月的拍 賣會(huì) 上，集 慶門 大街地 塊 的出 讓 是最 為 引人注目的一幅，每一 輪報(bào) 價(jià)的 漲幅在 現(xiàn)場(chǎng) 達(dá) 到 500 萬，各 開發(fā) 商 顯 得小心翼翼， 盡 管出 讓過 程因 為 加價(jià)幅度高而相 對(duì) 安 靜低 調(diào) ，但是 絲 毫不影 響開發(fā) 商 對(duì)該 地 塊 的 濃 厚 興 趣，最 終 地 塊 以 3 億 元的價(jià)格被中北公司囊 獲 。 商 業(yè) 用地大 規(guī) 模放量 本月出 讓 的 土地中，商 業(yè) 用地 共 7700 平方米，占據(jù)中出 讓 面 積 的 58％，包括商 業(yè) 住宅的混合用地占地 32％，全部集中在六合 區(qū) ，明 顯 可以看 出，六合在 前期大 規(guī) 模放量住宅用地之后，周 邊 商 業(yè) 配套 開 始逐步跟上，六合 區(qū) 正在逐 漸 成 為 南京市外 圍開發(fā) 的主要 區(qū) 域之一。 表 232 9 月出讓土地典型地塊溢價(jià)率一覽 表 地塊名稱 區(qū)屬 環(huán)線 用地性質(zhì) 底價(jià)（萬 元） 實(shí)際價(jià)格（萬 元） 溢價(jià)幅度 （％） 集慶門大街地塊 建鄴 內(nèi)環(huán) 二類居住用地 14000 30000 ％ 雄州鎮(zhèn)紫霞街地塊 六合 外環(huán)外 二類居住、商業(yè)金融業(yè)用地 24990 30000 ％ 化工商貿(mào)城二期地塊 六合 外環(huán)外 市場(chǎng)用地 7700 7700 0％ 總計(jì) － － － 46690 67700 45％ 成交 熱 點(diǎn)地 塊 分析 本月成交 熱 點(diǎn)地 塊 —— 集 慶門 大街以北，湖西路以西，南湖二中西 側(cè) 地 塊 地 塊 影象 圖 ： 地 塊區(qū) 位 圖 ： 地 塊概況 ： 該 地 塊 位于 河西集 慶門 大街以南，湖西路以西，南湖的西面， 規(guī)劃為 二 類 居住用地，實(shí)際 出 讓 面 積為 平方米，容 積 率 為 ， 綠 地率 為 40％， 項(xiàng) 目 將 按照相 關(guān) 政策，90 平方以下的套型比例大于 45％。 今年 4 月 6 日， 金地集 團(tuán)經(jīng)過 56 輪競(jìng) 價(jià)，以 元 的價(jià)格 競(jìng) 得 與 地 塊 毗 鄰 的所街地塊 。 雖然全市商品住宅的成交量與需求量呈現(xiàn)出連續(xù) 3 個(gè)月的雙雙上漲趨勢(shì)，但成交量的小幅上漲與供應(yīng)量的急劇增加 逐漸 “ 填補(bǔ) ” 了供需之間的差距，使得持續(xù)半年之久的 市場(chǎng)供不應(yīng)求的狀態(tài)，在 9 月份徹底發(fā)生了逆轉(zhuǎn)。 隨著“金九銀十”的到來，為刺激市場(chǎng)需求，市場(chǎng)供應(yīng)量大幅增加。 “一城三區(qū)”商品住宅供應(yīng)量占全市整體供應(yīng)量的 85%以上，商品住宅遠(yuǎn)郊化發(fā)展趨勢(shì)越發(fā)明顯。江寧新增供應(yīng) 萬平方米，環(huán)比上月月增長 倍，占全市新增供應(yīng)量的比重上升到 30%。 7月傳統(tǒng)暑期銷售“淡季”到來，打破了長達(dá)四個(gè)月市場(chǎng)銷量的持續(xù)上揚(yáng)，成交量明顯下降。 9 月，江北、 江寧與河西同時(shí)以 25%左右的銷量，均等瓜分了全市 75%的銷量。與此形成鮮明對(duì)比的是，河西的成交量從 8 月份的 萬平方米大幅攀升到 9 月份的 萬平方米，增幅達(dá) 58%。 成交均價(jià)分析 9 月全市商品住宅成交均價(jià)平穩(wěn)增長，商品住宅市 場(chǎng)連續(xù) 三 個(gè) 月 保持“量價(jià) 雙 升 ”的局面 9 月全市商品住宅的成交均價(jià)與 市 場(chǎng)銷量齊頭并 進(jìn)的。 從 7 月份以來市場(chǎng)持續(xù)三個(gè)月呈現(xiàn)“量價(jià)雙升”的態(tài)勢(shì)，在 9 月市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生整體逆轉(zhuǎn)，房貸政策效應(yīng)初現(xiàn)的前提下，預(yù)計(jì)未來一段時(shí)期內(nèi)，成交價(jià)格的漲幅將會(huì)有所回落，預(yù)計(jì)漲幅應(yīng)該在 5%之內(nèi)?？梢姡袌?chǎng)上商品住宅供應(yīng)價(jià)格與潛在的價(jià)格存在一定的缺口。 其中，大部分的新 盤 供 應(yīng) 量主要集中在江北 與 河西。 9 月新盤的供應(yīng)量主要以 100平米以下的兩房二廳 與 100115平米的三房二廳為主， 這兩 種 戶型占普通住宅新盤供應(yīng)的比重 達(dá) 68%。 附表 1： 9 月薪盤一覽表 項(xiàng)目名稱 所屬板塊 開盤時(shí)間 建筑形態(tài) 總建面積 (m2） 本次推案 (套 ) 銷售均價(jià) (元／m2） 濱江瑞景花園 河西 2020930 高層 80, 459 8660 淺草名苑 城北 2020915 多層、小高層 102, 120 6595 棲園 城東 202091 聯(lián)排、疊加 150, 191 9857 海德北岸 江北 2020922 小高層、高層 720, 683 4262 附表 2： 9 月全市商品住宅成交前 10 名 排名 項(xiàng)目名稱 所屬板塊 成交面積 (m2） 成交套數(shù) 銷售均價(jià) (元／ m2） 1 西堤國際城第叁區(qū) 河西 457 8209 2 港灣花園 江寧 424 5353 3 奧體新城 河西 334 6775 4 北外 灘水城第五街區(qū) 江北 326 4769 5 天潤城 江北 247 4499 6 旭日上城 江北 239 4707 7 明發(fā)濱江新城二期 江北 235 3920 8 左鄰右里家園 江寧 189 5040 9 銀河灣紫苑 江寧 187 4846 10 新合家花園 江寧 183 4881 第四章 產(chǎn)品篇 一、本月 關(guān) 注 仁恒 國際 公寓 四季仁恒 國際 公寓位于河西新城 區(qū)經(jīng) 四 東 路 與緯 八路交叉路口，四季仁恒 國際 公寓 緊鄰南京 奧 林匹克體育中心，是河西中心商 務(wù)區(qū) 最北端的重要 標(biāo) 志性建筑。 四季仁恒 國際 公寓共有 12 種 套型，建筑面 積從 。 住宅均 為 精裝修公寓，目前共推出 251 套住宅，面 積 都在 143 平方米以上的大 戶 型， 銷 售 報(bào) 價(jià) 為 18000－ 19000 元 /平方米之 間 。 該項(xiàng) 目首次在南京提出了 MOHO（ MATCH BOX+OFFICE+HOU）的物 業(yè) 形 態(tài) ，是集高 檔 移 動(dòng) 商 務(wù)辦 公、星 級(jí) 酒店配套 設(shè) 施于一身的集成型商 務(wù)復(fù) 合 辦 公 領(lǐng) 域。 二、 個(gè) 案點(diǎn) 擊 木 馬 公寓 — 南大以 東 ， 東 大以南 樓盤簡(jiǎn) 介 樓盤規(guī)劃參數(shù) 表 占地面 積 8274 平方米 容 積 率 建筑面 積 39955 平方米 物 業(yè)類 型 酒店式公寓 開發(fā) 商 長發(fā) 都市房地 產(chǎn)開發(fā) 公司 物 業(yè) 管理 戴 得梁行 項(xiàng) 目 位于丹 鳳 街 衛(wèi) 巷路口， 樓 高 32層 ，共 517 套 單 身公寓。 簡(jiǎn)約 的立面， 單純 的深灰體 現(xiàn) 了 對(duì) 丹 鳳 街文脈的尊重。 戶 型配比 已推房源 戶 型 組 合表 從 上面的 戶 型配比表可以看出， 木 馬 公寓 的 戶 型中以 27 平方米－ 41平方米的 單 身公 寓為 主 ，其主要客 戶 群 還 是定位在了都市年 青 白 領(lǐng) 上。 東面是具有 濃 郁人文 氣 息的江寧大 學(xué) 城， 東 北是全 國 最大的 區(qū)級(jí) 體育中心 —— 江寧 區(qū) 體育中心。 尊重自然，尊重地脈文化，打 造最佳墅居 領(lǐng) 地 本著“ 綠 色、生 態(tài) 、以人 為 本”的精神，本著尊重自然，尊重地脈文化的 態(tài) 度，雷丁 TOWN 的 規(guī)劃 者 們結(jié) 合周 邊 自然 風(fēng) 貌， 運(yùn) 用西方的建筑 語 言，力求 為 注重生活品位的名流人士 締 造一 處 理想的 別 墅居住空 間 。雷丁 TOWN 獨(dú) 有的立體跨院 ，形成自家的私密空 間 完全不受干 擾 。 特色一、借事造勢(shì)，機(jī)會(huì)多多 9 月傳統(tǒng)的教師節(jié)、中秋節(jié)以及即將到來國慶節(jié)，為開發(fā)商提供了眾多促銷機(jī)會(huì)。 無獨(dú)有偶， 9 月 28 日，由東渡國際青年城包場(chǎng)的話劇《有多少愛……》開始上演，國際青年會(huì)活動(dòng)拉開序幕，有三千名業(yè)主將觀賞到這部引領(lǐng)時(shí)尚消費(fèi)理念的情感話劇，這與東渡國際青年城項(xiàng)目本身試圖“引領(lǐng)一種新的生活方式”的營銷理念是十分吻合的。隨后該樓盤還舉行了形象代言人新聞發(fā)布會(huì)，并在山西路舉行了項(xiàng)目的路演推介活動(dòng)。 銷售情況 蘇寧〃天華綠谷莊園緊靠江北主干道寧六公路，周邊生活配套齊全。通過不斷的造勢(shì)活動(dòng)以及蘇寧地產(chǎn)的品牌效應(yīng)，該項(xiàng)目將得到越來越多的關(guān)注與 認(rèn)可?！皹鞘型尽蓖蔀椤皬V告淡季”， 9月廣告投放量的小幅下降也在清理之中。 主流媒體投放量分析 9 月金陵晚報(bào)的廣告投放頻次明顯增加，打破 8月與現(xiàn)代快報(bào)基本持平的態(tài)勢(shì)。 圖 532 9 月各物業(yè)廣告投放對(duì)比 典型區(qū)域媒體投放分析 ９月全市媒體投放明顯向大盤集中的趨勢(shì)。此外，蘇寧地產(chǎn)旗下威尼斯水城第五街區(qū)天華綠谷莊園進(jìn)入上次推案得“尾銷”階段。 建鄴區(qū)媒體投放 位于河西板塊的建鄴區(qū)由于普通住宅人氣的不斷提升，廣告投放呈現(xiàn)出多樣 化的趨 勢(shì)。 本月城中板 塊 共 成交商品房住宅 34232 平方米， 較 上月 ，本月 環(huán) 比下降 ％，但是仍 屬 于正常的波 動(dòng) 。 繼 8 月城中板 塊 均價(jià)首次突破 13000 元大 關(guān) ，本月的成交均價(jià)持續(xù) 高位 運(yùn) 行。 本月城中板 塊 的供求 比 為 ， 較 上 個(gè) 月有了稍 許 的上升，但是 極 度供不 應(yīng) 求的市 場(chǎng)態(tài)勢(shì)并沒 有的到 緩 解，本月商品房的 銷 售主要依靠老 盤 去化。 典型樓盤媒體營銷主題 —— 廣告投放次數(shù)前十名 樓盤名稱 區(qū)域 物業(yè)屬性 投放次數(shù) 投放版面 所處時(shí)期 主訴求語 天潤城 浦口 普通住宅 12 6 開盤熱銷 日再次加推 威尼斯水城 浦口 普通住宅 10 4 強(qiáng)勢(shì)銷售 第五街區(qū)中心景觀房 明發(fā)濱江新城 浦口 普通住宅 9 三期加推 浩浩長江，精彩華宅 天華綠谷莊園 浦口 普通住宅 7 強(qiáng)勢(shì)銷售 西班牙山水生態(tài)莊園 海德北岸 浦口 普通住 宅 6 4 開盤熱銷 日炫世公開 奧斯博恩 江寧 別墅 6 3 三期開盤 三期盛大公開 聯(lián)強(qiáng)國際大廈 建鄴 辦公酒店 6 3 開盤強(qiáng)銷 閃耀奧體新商務(wù)力量 中南汽車港 江寧 商鋪 5 開盤強(qiáng)銷 日開盤盛典 東郊小鎮(zhèn) 江寧 普通住宅 5 加推強(qiáng)銷 精裝修住宅發(fā)展必然趨勢(shì) 中商萬豪 鼓樓 商務(wù)公寓 5 加推強(qiáng)銷 日精彩亮相 第六章 區(qū)域 篇 一、城中板 塊 市 場(chǎng)綜 述 表 61 城中板 塊 商品住宅供求供求關(guān)系一覽表 供應(yīng)套數(shù) （套） 供應(yīng)面 積 (平方米 ) 成交套數(shù)（套） 成交面積 （平方米） 成交均價(jià)（元） 供求比 2020 年 1 月 196 322 11187 2020 年 2 月 90 220 11768 2020 年 3 月 217 367 12145 2020 年 4 月 265 533 12515 2020 年 5 月 366 565 12470 2020 年 6 月 326 595 12999 2020 年 7 月 1045 385 12847 2020 年 8 月 139 5806 564 13426 2020 年 9 月 53 462 43932 13222 本月城中供 應(yīng) 量 與 成交量 雙雙 走低 由于 7 月城中板 塊 透支大量的 供 應(yīng) ， 繼 8月商品房住宅供 應(yīng) 量大幅下滑之后， 9 月仍然沒 有明 顯 起色，供 應(yīng) 量只有 平方米， 環(huán) 比上月上升 平方米，上升幅度％， 盡 管略有提升， 相 對(duì) 于 歷 史 數(shù) 據(jù) 來 看仍然低迷，全部的供 應(yīng) 量 來 源于鼓北板 塊 的鳳 凰和