【正文】 最受購房者的歡迎，江北住房需求者將會選擇在這一片區(qū)購買住房，市場前景最好。 ● 聚類分析說明，絕大多數消費者總價承受能力在 25 萬元 /套以下， 海量管理資料下載 海量管理資料下載 因此，總價控制在 25 萬元 /套以下對江北住房的銷售較為有利。 ? ? 產品特征： ● 江北樓盤檔次不高，江北項目戶型面積普遍偏小，市 場中以二房、三房為主，面積在 80120 ㎡的標準戶型。 ● 別墅類高端物業(yè)已在江北地區(qū)出現。碧云山莊、金泉 ●目前，由于交通、環(huán)境、生活配套問題的存在，江北市場還未吸引大量的市區(qū)居民。 ● 今年年初大量新樓盤的面世，很多樓盤二、三期的推出，使得江北房產供量放大，江北房地產市場銷售將面臨供量放量的考驗。 江寧交通發(fā)達，有著相對完善的 水、陸、空立體交通網絡。 2020 年經國務院和省政府正式批復同意，江寧縣撤縣設區(qū)。 以上所述江寧的種種優(yōu)越條件，對近年以及今后江寧房地產業(yè)的發(fā)展也極為有利。南京市也將江寧作為南京高科技開發(fā)區(qū)，發(fā)展高新技術產業(yè)，在政策 和各項投入上都有所傾斜。 近年來，江寧區(qū)將按照 南京新區(qū)、高新技術產業(yè)密集區(qū)、 都市 海量管理資料下載 海量管理資料下載 農業(yè)集中區(qū) 這三大定位，快速實施 西進南拓 戰(zhàn)略，建成有高新技術產業(yè)支撐，有與主城配套完善的功能，有更加適宜人類生活居住的生態(tài)環(huán)境新城區(qū)。同時，以東大科技園、開發(fā)區(qū)創(chuàng)業(yè)中心、留學生創(chuàng)業(yè)園和一批大學、公司的發(fā)展中心為依托，以牛首山為城市的后花園，加快堆山、造林、挖河、建橋等環(huán)境建設，讓高科技企業(yè)掩映在青山綠水之中。將城市規(guī)劃區(qū)域面積由41。 江寧整體優(yōu)劣勢分析 ? ? 優(yōu)勢： A、 南京市政府大力建設新區(qū)，對江寧實行政策傾斜； B、 江寧區(qū)政府對房 地產業(yè)極其關注，在各方面對開發(fā)商進行扶持，提出多項優(yōu)惠措施； C、 有山有水的自然風光是江寧的優(yōu)勢之一，房地產開發(fā)可以山水為本，宣揚人與自然的完美結合； D、 江寧屬于新區(qū)，可塑性強，如果搞好規(guī)劃，那么其實現區(qū)域發(fā)展會非常快； E、 江寧的樓盤都是近幾年開發(fā)的。 岔路口： 岔路口離南京城區(qū)較近，現在是江寧和南京城區(qū)的必經之地。 （ 2） 劣勢： A、整體規(guī)劃不是太好，稍顯雜亂； B、處于交通要道口，道路太寬，不利于居民日常行動，同時沿街噪音較大； C、風景一般，沒有山水可以憑借； D、周邊環(huán)境還不成熟，施工場所太多，目前還有一種大工地的感覺； E、購房者以城南、門東地區(qū)居民為主，素質一般。 B、江寧區(qū)政府所在地，是改造的重點。尤其是前兩年開發(fā)的，水 海量管理資料下載 海量管理資料下載 平較低。 百家湖地區(qū)的樓盤主要有：百家湖花園、湖濱 世紀花園、湖濱公寓、金輪第一城、勝泰新寓、百家湖花園 .印象威尼斯、文化名苑、高爾夫國際花園、鳳凰港、湖畔水竹苑、天琪雅居、 21 世紀現代城、歐陸經典花園、佳湖綠島、中國人家、同曦鳴城 .勝太華府、藝術家園、楓情國度 .佳園、百家湖花園 .西花園、仲景公寓等。 將軍路： 將軍路與百家湖都屬于江寧開發(fā)區(qū)。高新技術產業(yè)密集區(qū)的重點南京江寧 IT 園區(qū)位于將軍路的最南端，北接河海分校，為地區(qū)建設及房地產開發(fā)留下了巨大的想像空間，一方面，市政府和區(qū)政府將投入巨資，加快推山、造林、挖河、建橋等的環(huán)境建設，為房地產開發(fā)企業(yè)營造優(yōu)良的小區(qū)外環(huán)境，外部效應明顯；另一方面， IT 園區(qū)工作人員也將成為將軍路沿線樓盤的一個重要的顧客群。 其次，東大、南航、河海、正德學院、英華學校等入駐將軍路沿線，為將軍路創(chuàng)造了極好的人文環(huán)境，極大地提升了將軍路地塊的價值。交通始終是購房者關注的中心問題之一，解決了這個問題也就消除了購房的 最大障礙之一，越來越多的南京人將把將軍路房產作為第一居所來購買。 海量管理資料下載 海量管理資料下載 第三章．南京寫字樓市場分析 第一節(jié)、南京市寫字宏觀市場分析 南京市寫字市場的歷史背景 80 年代至今，中國房地產市場的發(fā)展經歷了三個周期。隨著政府加快住房制度改革， 98 年以后，住宅投資的比 重逐步上升。 宏觀政策對南京市寫字市場的影響 近期，隨著國家一系列調控政策的出臺，及最新八大政策的公布，二手房市場成交量萎縮，部分區(qū)域開始出現住宅商品房價格下調的局面。而以長發(fā)中心、德基大廈為代表的新生代寫字樓，銷售和租賃業(yè)績讓人刮目相看。 然而，南京寫字樓的復蘇并不能惠及到一些陳舊的所謂商住兩用樓，新街口石鼓路上的陽光大廈占據著第一核心位置，二手市場賣家出價只在 5500 元 /平方米左右，且還有常年空關房。這個數據表明，隨著市場行情的變化，住宅市場在不斷走 冷 ， 眾 多 開 發(fā) 商 已 將 重 心 轉 向 寫 字 樓 。 同時，該區(qū)域建筑密集、交通擁擠，這些問題又與快速高效的現代企業(yè)文化相違背。 洪武路 華泰、隆盛、新地陽光、天豐、東宇、太平洋 、 金寶、匯鴻、長安國際中心、洪武大廈、福鑫國際大廈 漢中路 金鷹、世貿、青華、華新、國藥 中山東路 天時、南京國貿、新浦大廈、云峰大廈、長發(fā) CFC 中山北路 華榮大廈、華廈大廈、中南國際。 但相對于新街口商圈而言，鼓樓商圈仍然缺少綜合的配套設施，如商業(yè)配套、餐飲娛樂設施等。 價格分布 海量管理資料下載 海量管理資料下載 鼓樓 山西路商務圈 樓盤基本數據表 案名 完工時間 均價 元 /㎡ 規(guī)劃性質 層高 建筑面積 地點 開發(fā)商 宏圖大廈 2020 年底 7200 辦公 23，地下 3 層 28726M2 山西路24 號 宏圖高科房地產 新晨國際大廈 余少量 6700 綜合 28 層，地下 2層 萬M2 中山北路 26號 南京金源房地產開發(fā) 天鶴文云 現房 6000 辦公 13 萬M2 云南路38 號 南京廣廈置業(yè) 海量管理資料下載 海量管理資料下載 天環(huán)大廈 現房 7400 綜合 27 層1～ 5層商場 6 萬㎡ 中山北路 88號 南京天環(huán) 世界貿易中心 6500 商住 5 層商業(yè)裙樓23 層27－ 28別墅 10 萬㎡ 山西路67 號 鼓樓城鎮(zhèn)開發(fā)集團 金源大廈 未公開發(fā)售 辦公 26 層地下 2層 1－3 裙樓 萬㎡ 虎距北路 181號 南京金源灘涂置業(yè) 金山大廈 現房 8600 辦公。 鼓樓 山西路商務圈的快速崛起，為南京寫字樓市場注入了新的活力，隨著鼓樓 山西路區(qū)域的外在配套逐步完善，這一區(qū)域必然成為南京商務、寫字樓市場的中心發(fā)展區(qū)域。此外其北可遠眺紫金山，西望鼓樓，東看雞鳴寺，自然條件很好。但地鐵的竣工，地下停車場的建成，交通線路的調整等有效共給都將從根本上改變新街口面貌，新街口的辦公條件將會有較大的改善。 新街口 洪武路商務圈 地理分布狀況及特點 南京的 CBD 商圈集中在新街口中心地帶及其與中山南路、洪武路相圍合的區(qū)域，該區(qū)域是南京市商務最為集中的地區(qū)，也是南京交通及人流壓力最大的區(qū)域，其周邊，大型賣場、餐飲、休閑及商業(yè)銀行等配套設施齊全。 從統(tǒng)計部門最新的數據表明，去年全市房地產開發(fā)投資繼續(xù)保持強勁的勢頭，同比增長了 %，其中，辦公用房的開發(fā)投資額同比增長了 %。迫于銷售壓力，包括 “東方名苑 ”、 “天安國際 ”等在內的樓盤甚至把寫字 海量管理資料下載 海量管理資料下載 樓改成住宅來賣?？v觀此番調控，國家打擊的目標就是住宅商品房的投機行為，尤其是針對高檔住宅房，不僅取消了以往的優(yōu)惠政策，而且增設了二手房短期交易的營業(yè)稅，一下子大大拉近了主城區(qū)住宅和寫字樓之間的差距，寫字樓投資的空間一下子豁然開朗了許多。 2020 年，南京商務樓投資已經下降到 24%。這與房地產市場的不規(guī)范、舊的住房制度等因素的存在有關。房地產開發(fā)商可以充分發(fā)揮自己的想像力、創(chuàng)造力對項目進行雕琢。 第四，雨花臺至將軍路道路的開通，大大縮短了與南京城區(qū)的距離。這些崗位的工作人員都有在工作地附近購房的愿望。目前將軍路沿線已成為開發(fā)熱土。 D、開發(fā)區(qū)政府在環(huán)境、配套設施上進 行了大量投資。 B、居住人群以江寧本地人居多，素質不高。 F、根據消費者調研，東山鎮(zhèn)最被購房者所認同，高達 47%的被訪者愿意在東山購房。 東山鎮(zhèn)的樓盤主要有： 21 世紀假日花園、明月花園、東山美食休閑步行街、武夷花園、萬欣花園、天印花園、玉靖花園、文靖花園、康馨花園、東城風景、秦淮綠洲、金王府、東山陽光新城、溫州商業(yè)街、匯景新苑、如月 .康城、中國女人街、西苑新寓、東城家園、靖雅局、廣都苑、芙蓉園、同曦鳴城、名月花園。 區(qū)域優(yōu)劣勢分析： （ 1） 優(yōu)勢： A、 一個四通八達的交通要道。 ? ? 劣勢： A、 江寧目前交通仍然不太方便，主要是距離較遠； B、 江寧屬于新區(qū)，除東山外，配套設施尤其是娛樂、商業(yè)、公共設施尚不完善； C、 江寧在南京市區(qū)居民的心目中仍存在著鄉(xiāng)下的印象，尤其中等收入階層，寧愿在市區(qū)多花錢買房； D、 隨著江寧大規(guī)模開發(fā)的展開，入住人口的增多，近幾年的交通壓力將會很大，中華門、雨花臺、光華門將會成為通往江寧的交通瓶頸； E、 隨著江寧人口密度的上升，醫(yī)療、教育等資源將嚴重缺乏。一軸即以秦淮河為軸， “ 兩片 ” 即以秦淮河為界劃成東區(qū)（老城區(qū)）、西區(qū)（新城區(qū)），組成若干組團；將城市交通網絡進一步完善，道路等級和路網密度、通行條件明顯改善，對外呈 “ 兩橫三縱 ” 、對內為“ 經六緯七 ” 。東山地區(qū)將重點發(fā)展工廠化農業(yè)，建設高標準農產品交易市場和現代化高科技農業(yè)園。以高科技產業(yè)為依托，形成吸引高層次人才居住、人文薈萃的社區(qū)環(huán)境； 以樞紐型基礎設施體系為依托，形成以軌道交通網、水上交通網、航空樞紐網、高速公路網為重點，區(qū)內交通與對外交通順暢銜接，進而成為南京都市圈大交通主干線的節(jié)點； 以高校和科研單位為依托，形成江蘇科研、教育的重要基地。最重要的是，地鐵一號線延伸段將在三年內建成，從小行車站開始建輕軌環(huán)繞江寧，未來江寧的交通將會非常便利，同時也縮短了南京市區(qū)居民的心理距離。根據南京 2020 年城市遠景規(guī)劃，住宅建設以新區(qū)開發(fā)為重點，鼓勵投資以提高新區(qū)居住環(huán)境質量和設施配套水平。江寧 成為南京的新區(qū)，南從而使南京市區(qū)的總面積達到 2500 多平方公里。從南京市區(qū)到江寧有新東線、新東區(qū)間車、南金線、武白線， 101106 等車次，車程約為 3040 分鐘。 江寧總人口約為 76 萬人，總面積約為 1500 平方公里。 ● 尚未正式開盤銷售的樓盤，接受預定的情況也較好，很多樓盤積累了大量的意向客戶。 ? ? 客群特征： ● 橋北樓盤吸引客群主要是以南京城區(qū)居民，城北拆遷戶為主，購房居民以養(yǎng)老為主，部分市區(qū)居民以投資為目的。林語別墅北靠老山余脈， 海量管理資料下載 海量管理資料下載 西至珍珠泉景區(qū)，地理條件得天獨厚，但由于發(fā)展商原因，目前該項目暫時擱淺。 ● 居民購房目的以經濟實用為主，屬低層次需求。 ● 消費者能夠承受的單價水平多在 2500 元／㎡以下，其中 2020－2500 元／㎡的單價接受者最多，也有一定數量的消費者能夠承受2500－ 3000 元／㎡的單價，單價超過 3000 元／㎡，只有極少的消費者能夠承受。 ● 政府總體規(guī)劃， “ 以長江為主軸 ” 將是未來城市格局調整的大趨勢 ? ? 總價承受能力分析： ● 購房總價，消費者能夠承受的一般在 20－ 28 萬元 /套，而總價在16－ 20 萬元 /套的住房最受歡迎。 ● 珠江鎮(zhèn)樓盤供應量不大，各樓盤銷售、預訂火爆。 ? ? 珠江鎮(zhèn)板塊分析： ● 從珠江鎮(zhèn)整體市場看，目前樓盤均價在 2100 元 /㎡，到年底市場均價可能達到 3000 元 /㎡，二房總價在 25 萬左右，三房總價在 30 萬左右。 ? ? 珠江鎮(zhèn)板塊： 浦口區(qū)擁有江北最為優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境 — 老山風景區(qū)，長江三橋、過江隧道都將在本區(qū)通過，正在建設的老山大道，則把大學城、高新區(qū)及化學工業(yè)園連在了一起。 ● 從 市場存在項目來看，江北項目品質普遍不高，居民對樓盤 海量管理資料下載 海量管理資料下載 的品質和景觀沒有太高要求，他們更看重的是房子的價格、面積和功能。 ? ? 橋北泰山板塊： 本區(qū)域離市區(qū)交通最為方便，也是江北潛在供應量最大、競爭最為激烈的板塊。 泰來苑，以及蘇寧地產在江北