【正文】 道路等級和路網(wǎng)密度、通行條件明顯改善，對外呈 “ 兩橫三縱 ” 、對內(nèi)為“ 經(jīng)六緯七 ” 。 區(qū)域優(yōu)劣勢分析： （ 1） 優(yōu)勢： A、 一個四通八達(dá)的交通要道。 F、根據(jù)消費者調(diào)研，東山鎮(zhèn)最被購房者所認(rèn)同，高達(dá) 47%的被訪者愿意在東山購房。 D、開發(fā)區(qū)政府在環(huán)境、配套設(shè)施上進(jìn) 行了大量投資。這些崗位的工作人員都有在工作地附近購房的愿望。房地產(chǎn)開發(fā)商可以充分發(fā)揮自己的想像力、創(chuàng)造力對項目進(jìn)行雕琢。 2020 年，南京商務(wù)樓投資已經(jīng)下降到 24%。迫于銷售壓力，包括 “東方名苑 ”、 “天安國際 ”等在內(nèi)的樓盤甚至把寫字 海量管理資料下載 海量管理資料下載 樓改成住宅來賣。 新街口 洪武路商務(wù)圈 地理分布狀況及特點 南京的 CBD 商圈集中在新街口中心地帶及其與中山南路、洪武路相圍合的區(qū)域，該區(qū)域是南京市商務(wù)最為集中的地區(qū)，也是南京交通及人流壓力最大的區(qū)域，其周邊，大型賣場、餐飲、休閑及商業(yè)銀行等配套設(shè)施齊全。此外其北可遠(yuǎn)眺紫金山，西望鼓樓，東看雞鳴寺，自然條件很好。 價格分布 海量管理資料下載 海量管理資料下載 鼓樓 山西路商務(wù)圈 樓盤基本數(shù)據(jù)表 案名 完工時間 均價 元 /㎡ 規(guī)劃性質(zhì) 層高 建筑面積 地點 開發(fā)商 宏圖大廈 2020 年底 7200 辦公 23，地下 3 層 28726M2 山西路24 號 宏圖高科房地產(chǎn) 新晨國際大廈 余少量 6700 綜合 28 層，地下 2層 萬M2 中山北路 26號 南京金源房地產(chǎn)開發(fā) 天鶴文云 現(xiàn)房 6000 辦公 13 萬M2 云南路38 號 南京廣廈置業(yè) 海量管理資料下載 海量管理資料下載 天環(huán)大廈 現(xiàn)房 7400 綜合 27 層1～ 5層商場 6 萬㎡ 中山北路 88號 南京天環(huán) 世界貿(mào)易中心 6500 商住 5 層商業(yè)裙樓23 層27－ 28別墅 10 萬㎡ 山西路67 號 鼓樓城鎮(zhèn)開發(fā)集團(tuán) 金源大廈 未公開發(fā)售 辦公 26 層地下 2層 1－3 裙樓 萬㎡ 虎距北路 181號 南京金源灘涂置業(yè) 金山大廈 現(xiàn)房 8600 辦公。 洪武路 華泰、隆盛、新地陽光、天豐、東宇、太平洋 、 金寶、匯鴻、長安國際中心、洪武大廈、福鑫國際大廈 漢中路 金鷹、世貿(mào)、青華、華新、國藥 中山東路 天時、南京國貿(mào)、新浦大廈、云峰大廈、長發(fā) CFC 中山北路 華榮大廈、華廈大廈、中南國際。這個數(shù)據(jù)表明，隨著市場行情的變化，住宅市場在不斷走 冷 ， 眾 多 開 發(fā) 商 已 將 重 心 轉(zhuǎn) 向 寫 字 樓 。而以長發(fā)中心、德基大廈為代表的新生代寫字樓，銷售和租賃業(yè)績讓人刮目相看。隨著政府加快住房制度改革， 98 年以后，住宅投資的比 重逐步上升。交通始終是購房者關(guān)注的中心問題之一，解決了這個問題也就消除了購房的 最大障礙之一，越來越多的南京人將把將軍路房產(chǎn)作為第一居所來購買。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集區(qū)的重點南京江寧 IT 園區(qū)位于將軍路的最南端，北接河海分校，為地區(qū)建設(shè)及房地產(chǎn)開發(fā)留下了巨大的想像空間，一方面，市政府和區(qū)政府將投入巨資，加快推山、造林、挖河、建橋等的環(huán)境建設(shè)，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營造優(yōu)良的小區(qū)外環(huán)境，外部效應(yīng)明顯；另一方面， IT 園區(qū)工作人員也將成為將軍路沿線樓盤的一個重要的顧客群。 百家湖地區(qū)的樓盤主要有：百家湖花園、湖濱 世紀(jì)花園、湖濱公寓、金輪第一城、勝泰新寓、百家湖花園 .印象威尼斯、文化名苑、高爾夫國際花園、鳳凰港、湖畔水竹苑、天琪雅居、 21 世紀(jì)現(xiàn)代城、歐陸經(jīng)典花園、佳湖綠島、中國人家、同曦鳴城 .勝太華府、藝術(shù)家園、楓情國度 .佳園、百家湖花園 .西花園、仲景公寓等。 B、江寧區(qū)政府所在地，是改造的重點。 岔路口： 岔路口離南京城區(qū)較近，現(xiàn)在是江寧和南京城區(qū)的必經(jīng)之地。將城市規(guī)劃區(qū)域面積由41。 近年來，江寧區(qū)將按照 南京新區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集區(qū)、 都市 海量管理資料下載 海量管理資料下載 農(nóng)業(yè)集中區(qū) 這三大定位，快速實施 西進(jìn)南拓 戰(zhàn)略，建成有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)支撐，有與主城配套完善的功能，有更加適宜人類生活居住的生態(tài)環(huán)境新城區(qū)。 以上所述江寧的種種優(yōu)越條件，對近年以及今后江寧房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也極為有利。 江寧交通發(fā)達(dá)，有著相對完善的 水、陸、空立體交通網(wǎng)絡(luò)。 ●目前，由于交通、環(huán)境、生活配套問題的存在，江北市場還未吸引大量的市區(qū)居民。 ● 別墅類高端物業(yè)已在江北地區(qū)出現(xiàn)。 ● 聚類分析說明，絕大多數(shù)消費者總價承受能力在 25 萬元 /套以下， 海量管理資料下載 海量管理資料下載 因此，總價控制在 25 萬元 /套以下對江北住房的銷售較為有利。 ● 客群以當(dāng)?shù)睾痛髲S居民為主，收入水平較底。 ● 交通便利，公交線路有 149 路、鹽浦線、 159 路、鼓揚線、 614路、鹽葛線等。江北房產(chǎn)商品房開發(fā)項目分布較零散。 三是有優(yōu)越的位置交通優(yōu)勢：與亞東、江寧相比，河西距離以新街口為中心的老城區(qū)距離近了不少，并且有多條公路交通干線連接，從今年 5 月開始還將陸續(xù)有三條地鐵線進(jìn)入。 ? ? 河西大發(fā)展的有利因素 一是有高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃藍(lán)圖，根據(jù)南京市城市總體規(guī)劃，未來的南京市是由主城 ——仙西、江北、江寧三個新市區(qū) ——若干個外圍新城組成的都市發(fā)展地區(qū)。 商務(wù)中心板塊。 在南京市委市政府 “一疏散、三集中 ”和 “一城三區(qū) ”的戰(zhàn)略指導(dǎo)下。 出讓地塊位于新城區(qū)的中心地帶， 交通便捷，地鐵可直達(dá)市中心。 新城區(qū)當(dāng)前建設(shè)目標(biāo)是：在 2020 年全國十運會召開之前，河西南部建成區(qū)達(dá)到 35 平方公里，同時還將建成緯八路西延、青石埂路、緯九路、江東路、上新河路、濱江大道等六條景觀大道。 三大功能的定位：一是以文化、體育、商務(wù) 等功能為主的新城市中心；二是以濱江風(fēng)貌為特色的主城西部休閑游覽地；三是居住與就業(yè)兼顧的中高檔居住區(qū)。 （ 3） 、大氣環(huán)境 河西地區(qū) SO TSP、 NOX 濃度基本上可以達(dá)到居住區(qū)二級標(biāo)準(zhǔn)要求。 海量管理資料下載 海量管理資料下載 自然生態(tài)環(huán)境 （ 1） 、土質(zhì)環(huán)境 土層分布（自上而下）大致分為四層： 、素填土。習(xí)慣上將該地區(qū)分為北、中、 海量管理資料下載 海量管理資料下載 南三個部分。 城南房地產(chǎn)市場展望 城南的環(huán)境 優(yōu)勢是不言而喻的。 有關(guān)專家預(yù)測，今年城南板塊至少有兩個熱點值得關(guān)注，一個是大明路地區(qū)，據(jù)悉這里將要建成一個居住面積達(dá) 1000萬平方米的大型社區(qū)。政府 15 億巨資 打造 ,毗鄰大型成熟社區(qū)、秦虹小區(qū)與南京汽車一條街 — 大明路、兼有大明路便捷的交通與秦虹路的成熟配套、隨著政府建設(shè)力度的加大，特別是中和橋拓寬，光華路向西延伸。 (2)、獨特賣點分析 城南新區(qū)是全市重點開發(fā)建設(shè)的五大城市新區(qū)之一，區(qū)內(nèi)環(huán)境優(yōu)美，得天獨厚的自然生態(tài)環(huán)境及非常優(yōu)越的基礎(chǔ)設(shè)施條件。主要集中項目有，仁恒翠竹園、康盛花園、翠島花城、花神美境等，閱城國際等。 ? ? 安德門板塊 安德門板塊緊鄰安德門和中華門兩個地鐵出口，交通便捷，被稱為城南地鐵板塊。 ? ? 大明路板塊： 大明路板塊是城南起步較早的區(qū)域。 城南房地產(chǎn)市場概況及分析 ? ? 城南房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r 據(jù)不完全統(tǒng)計，截止 2020 年初，共有 130 家房地產(chǎn)公司在這塊熱土上開發(fā)了近 630 萬平方米近 230 個樓盤。 資源方面，該區(qū)域土地肥沃，物產(chǎn)豐富，環(huán)境優(yōu)美，風(fēng)景秀麗，歷史悠久，自古以來便是人文薈萃、商賈云集之地，素有 “ 江南佳麗地 ” 之美譽。開發(fā)建設(shè)城北 CBD，推進(jìn)和精心打造中央門 建寧路第三商圈；建設(shè)靜海寺 天妃宮、小桃園 姜家園、寶善小區(qū)和幕燕地區(qū)，創(chuàng)造最佳旅游、休閑、居住環(huán)境，有利于吸引更多外商來城北投資建設(shè)，提升城北經(jīng)濟(jì)總量，增強全區(qū)域經(jīng)濟(jì)綜合實力；有利于帶動和促進(jìn)地區(qū)開發(fā)建設(shè)，進(jìn)而促進(jìn)商貿(mào)商務(wù)區(qū)建設(shè)和沿江開發(fā)改造；有利于提高城市化現(xiàn)代化水平，提高人民群眾的生活質(zhì)量，全面推進(jìn)全區(qū)域三個文明建設(shè)協(xié)調(diào)發(fā)展；有利于擴大社會就業(yè)和維護(hù)社會穩(wěn)定。 城北區(qū)域前景展望 隨著世茂集團(tuán)在南京的大施拳腳，城北濱江隧道的建成，該片區(qū)將打造成為未來南京的 “ 外灘 ” ，成為南京市一流的高尚住宅區(qū)。 海量管理資料下載 海量管理資料下載 ? ? 劣勢分析 雖然城北現(xiàn)在各項經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展起來了，但是本區(qū)域仍然是南京六城區(qū)中發(fā)展最為落后的區(qū)域，還有著很多不完善的地方。有家樂福、易初蓮花、時代、好又多、金潤發(fā)、新一佳等大型超市，有金橋、玉橋大市場，南京商廈大型購物商場以及蔬菜、水果、水產(chǎn)批發(fā)中心，可謂是一應(yīng)俱全。 經(jīng)濟(jì)上去了，人們的衣食住行也理所當(dāng)然的也上了一個新的臺階。 太 海量管理資料下載 海量管理資料下載 古城、好風(fēng)如水、星河翠庭、田園美居、欣芝園、匯林綠洲等 使得下關(guān)的房地產(chǎn)市場越來越熱鬧起來。 ? ? 下關(guān)片區(qū) 下關(guān)區(qū)位于南京城西北部，西臨長江黃水道，東倚明代古城墻，具有長江南京段最為開闊、直觀的一段江面和最主要的生活岸線，是 海量管理資料下載 海量管理資料下載 “ 六朝古城 主城區(qū)之一，瀕臨 12 公里長江黃金水道，素有金陵北大門之稱。不過，這種情況有望得到改善，地鐵 1 號線直達(dá)邁皋橋。 轄區(qū)內(nèi)有南京市重點小學(xué)姜家園小學(xué)、天妃宮小學(xué)、小市小學(xué)、小市中心小學(xué)以及重點中學(xué)第十二中學(xué)、 小市中學(xué)和片區(qū)中學(xué)渡江中學(xué)。 （二）城與林 都城布局與自然山水結(jié)合，以明城墻保護(hù)為中心的綠化系統(tǒng)、水系、步行系統(tǒng)的建設(shè)必將保持與強化城林的空間特色。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)實現(xiàn) “ 二、三、一 ”型向 “ 三、二、一 ” 型的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變。分為東、西、南、北、中五個片區(qū)。 南京作為長江流域四大中心城市和長江三角洲西部樞紐城 市，要充分發(fā)揮沿江、近海的優(yōu)勢，增強跨省域的輻射功能和吸引力。 海量管理資料下載 海量管理資料下載 南京房地產(chǎn)市場調(diào)研報告 第一章 南京市的區(qū)域特征和城市概況 第一節(jié) 自然地理概況 南京市位于北緯 33゜ 31′ ，東經(jīng) 118゜ 47′ ，屬北亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，四季分明，夏熱冬冷，春秋短暫，雨量集中，歷年平均氣溫 16゜ C，主導(dǎo)風(fēng)向夏半年為西南風(fēng)，冬半年為東北風(fēng)。 南京是江蘇省省會，也是該省的政治、文化、經(jīng)濟(jì)中心，要保證省級管理職能的順利行使，并形成省內(nèi)最發(fā)達(dá)的金融、貿(mào)易、信息中心和科教文化對外交往中心。 1. 3 主城功能布局特征 主城布局以河流、鐵路、城墻等為自然邊界。人民生活達(dá)到更加寬裕的小康水平， 5 年內(nèi)，力爭實現(xiàn)郊縣國內(nèi)生產(chǎn)總值和財政收入在 2020 年基礎(chǔ)上翻一翻。 （一）山與水 南京依山傍水而建，山取 “ 虎踞龍盤 ” 之勢，水以江、河、湖成網(wǎng)，在長江，鐘山的宏偉氣勢中，引入彎曲繞的秦淮河，以悠靜的玄武湖、莫愁湖形成了南京獨特的城市空間。整個城北轄區(qū)內(nèi)有南京長江大橋、鐵路南京東站西站、南京長途汽車站以及最大的內(nèi)河港口 — 南京港，橫貫東西的建寧路 — 龍蟠路連接滬寧高速和繞城公路，可達(dá)滬寧沿線城市和安徽等地：而沿建寧路向北，過南京長江大橋可以順利進(jìn)入蘇北地區(qū)，是南京乃至華東地區(qū)重要的交通樞紐，通訊、電力、供 海量管理資料下載 海量管理資料下載 水、供熱、交通等服務(wù)設(shè)施完善。同時，一些較大型的批發(fā) 海量管理資料下載 海量管理資料下載 市場，如果菜批發(fā)商場，茶葉批發(fā)市場等也在下關(guān)區(qū)內(nèi)，部分樓盤其售價已超過 6000 元 /m2，至于鐵路線以 北地區(qū)地域廣闊，但交通目前相對不便。 城北板塊區(qū)域市場分析 城北房地產(chǎn)市場主要包括：下關(guān)片區(qū)以及紅山片區(qū)在內(nèi)的兩個片區(qū)。目前下關(guān)區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)量是整個城北區(qū)域內(nèi)開發(fā)量最大的一個片區(qū)，從 2020 年以來，很多樓盤象雨后春筍般拔地而起，四平苑、佳樂福新寓、方圓綠茵、北苑景虹、金川苑、紫云苑、綠城花園等都是耳熟能詳?shù)男^(qū)，百合果園、桃源府、亞都錦園、金源 使得本區(qū)域的經(jīng)濟(jì)實力向著一個前所未有的前景發(fā)展下去。 城北目前的物價比其他區(qū)域較為便宜，而且購物也極其方便。 而城北又屬于南京市的老城區(qū)域，各項配套設(shè)施齊全，可謂是應(yīng)有盡有，為居民的生活提供了無限的方便。 城北距離南京中心區(qū)域較遠(yuǎn)，文化娛樂等場所和設(shè)施也不多，實力強大的公司很少在此駐扎。 海