鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告(文件)
【正文】 ：10元， 登記費(fèi)：80元按揭費(fèi)用約1500元d、 綜合分析1） 賣點(diǎn)提煉：價(jià)格低廉，交通方便2） 劣勢(shì)分析：戶型緊湊合理得房率低升值潛力大購買人群投資成分較大，有很多不穩(wěn)定因素e、 促銷， 寶隆華庭a、 概況1） 占地面積：9畝2） 總建筑面積：400余套，38000平方米3） 容積率：4） 綠化率：沒有綠化可言，只是頂層有花園5） 開發(fā)商：鄭州寶隆發(fā)展有限公司6） 物業(yè)形態(tài)：1棟16層高層7） 工程進(jìn)度：2003年4月封頂，年底交房8） 物業(yè)管理費(fèi)：（酒店式物業(yè)管理）b、 戶型1） 戶型范圍：—160平方米2） 戶型種類：一居室3種，一室一廳1種，共15種戶型3） 主力戶型及配比：38—77平方米占60%4） 戶型優(yōu)點(diǎn)：戶型不方正東西朝向 6） 工程進(jìn)度：12月份交房b、 戶型1） 戶型范圍：32平米—82平米2） 戶型種類：平層2種，復(fù)式2種3） 主力戶型及配比：32平米和38平米的占80%，復(fù)式占20%4） 戶型優(yōu)點(diǎn)：非獨(dú)立廚房，無燃?xì)? 4000平米超級(jí)會(huì)所，生活配套齊全緊鄰火車道和金水大道，嘈雜；2） 綠化率：沒有綠化3） 開發(fā)商：鄭州商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)開發(fā)公司4） 物業(yè)形態(tài)：兩棟高層建筑，一棟17層，另一棟13層5） 銷售情況：70%6） 工程進(jìn)度：現(xiàn)房b、 戶型1） 戶型范圍：26平方米—56平方米2） 戶型種類：3） 主力戶型及配比： 4） 戶型優(yōu)點(diǎn)：樓兩端的戶型有燃?xì)馊霊?） 戶型缺點(diǎn)：交通便利地處西區(qū)，居住環(huán)境惡劣六、 小戶型購買行為分析及小戶型的目標(biāo)群隨著社會(huì)的發(fā)展，人們的生活模式和生活理念發(fā)生了轉(zhuǎn)變，人們的購買行為變得越來越理性化，人們?cè)絹碓蕉孟硎苌詈屯顿Y生活。產(chǎn)品是指產(chǎn)品的定位、產(chǎn)品的形態(tài)、產(chǎn)品的功能和產(chǎn)品的包裝等等，產(chǎn)品包括三個(gè)層面，即產(chǎn)品的本身，產(chǎn)品的軟包裝和形象及產(chǎn)品的服務(wù)；價(jià)格以產(chǎn)品為依托；促銷并不能夠開拓市場(chǎng)，而是刺激客戶對(duì)產(chǎn)品的有效需求；有效的營銷渠道是產(chǎn)品推廣的有力保障。促銷是營銷中必不可缺的推廣手段，能夠挖掘市場(chǎng)中潛在的客戶，刺激客戶的有效需求。4C理論的營銷主張注重消費(fèi)者導(dǎo)向，其精髓是由消費(fèi)者定位產(chǎn)品，它的核心理念是“請(qǐng)注意消費(fèi)者，而不是請(qǐng)消費(fèi)者注意”。事實(shí)上，只有消費(fèi)者愿意付出，成本才有意義，才能使交易成為現(xiàn)實(shí)。消費(fèi)者的購房行為是一個(gè)程序相當(dāng)復(fù)雜、涉及面較廣、跨度時(shí)間較長的過程，在這個(gè)過程中，消費(fèi)者投入的不僅是數(shù)額巨大的資金，還要耗費(fèi)大量的時(shí)間和精力。營銷中應(yīng)多注重一些溝通，少一些呆板的促銷，如定期回訪老客戶，客戶滿意度調(diào)查等等，將增加樓盤的美譽(yù)度，促進(jìn)樓盤的長期銷售。跟隨而來的是小戶型市場(chǎng)放量雙倍的增減，小戶型在鄭州短短一年半時(shí)間就進(jìn)入完全競(jìng)爭(zhēng)階段。小戶型項(xiàng)目的大量上馬，會(huì)分流一部分租房客戶，這是其一；其二，小戶型地段較好，多為精裝修，投入租務(wù)市場(chǎng)，將拉高租價(jià)，但鄭州的消費(fèi)水平有限，到時(shí)會(huì)“偷雞不成蝕把米”！ 小戶型市場(chǎng)進(jìn)一步放大過去我們談?wù)撔粜驼J(rèn)為那是低總價(jià)的市場(chǎng)，是為收入一般的人準(zhǔn)備的。其三，消費(fèi)的理性提高逐步改變過去盲目求大的心態(tài)，畢竟一生只置業(yè)一次的想法已經(jīng)不再現(xiàn)實(shí)。其六，生活節(jié)奏的加快，人們沒有更多的時(shí)間顧及家政，所以，人們?cè)谶x擇物業(yè)的時(shí)候，更傾向于緊湊、實(shí)用，而不是奢侈、豪華。這類人購買小戶型的目的是自??；第二類是二次或者多次置業(yè)的投資業(yè)主，他們購買小戶型的原因也很簡(jiǎn)單，追求投資回報(bào)。然而，這種情況很快就會(huì)因環(huán)境大為改善的近郊甚至郊區(qū)的低總價(jià)項(xiàng)目的推動(dòng)而改變。隨著小戶型發(fā)放量的增加，租價(jià)將會(huì)拉高，因?yàn)榇蟛糠中粜偷囟屋^好，配套齊全，精裝修。隨著鄭東新區(qū)的開發(fā)，小戶型發(fā)放量的繼續(xù)增大，到今年年底，小戶型的市場(chǎng)將會(huì)是另一番景象，“幾家歡喜幾家愁”的局面恐怕難以避免。第三擊：同室操戈，優(yōu)勝劣汰小戶型紛紛上馬，小戶型投放量的增大，小戶型市場(chǎng)日趨成熟，將使小戶型市場(chǎng)進(jìn)入完全競(jìng)爭(zhēng)階段，市場(chǎng)供應(yīng)量必將出現(xiàn)過剩現(xiàn)象，勢(shì)必進(jìn)入嚴(yán)峻的等量淘汰。于是，對(duì)郊區(qū)交通等環(huán)境不能容忍的人留下來選擇了小戶型，其他的人去近郊用同樣的總價(jià)購買了舒適的戶型。正是客戶群市場(chǎng)的細(xì)分，使得開發(fā)商認(rèn)識(shí)到上兩類特別是第一類的目標(biāo)客戶群大量的潛在需求，市場(chǎng)上推出的小戶型由此得到廣泛的追捧并取得了不俗的業(yè)績，才最終導(dǎo)致小戶型的開發(fā)跟風(fēng)和集中放量。從客戶群角度分析，有兩類人考慮購買小戶型。其五是社會(huì)生活方式發(fā)生了變化，出現(xiàn)了大量的子女獨(dú)立居住和兩人世界的情況，他們?cè)敢怆x開父母自己生活，他們結(jié)婚但暫時(shí)不要孩子。比如未來大道的小戶型，均價(jià)3100元/平方米，它滿足了這個(gè)區(qū)位乃至整個(gè)鄭州的富人需求，這是其一。物業(yè)隱患高水平的物業(yè)管理和酒店式服務(wù)一直是小戶型開發(fā)商極力炫耀的一張牌，但現(xiàn)在看來物業(yè)方面存在的諸多問題已成為小戶型的隱患。在小戶型熱銷的背后，其實(shí)弊病重重：近幾年，金字塔有兩端變小，中間變大的趨勢(shì)，金字塔將變成菱形，人們的購買力增強(qiáng)，社會(huì)的有效需求擴(kuò)大。只有不斷完善購房服務(wù)中的每一個(gè)細(xì)節(jié)，方便消費(fèi)者，才能獲得消費(fèi)者。總價(jià)低節(jié)約的是實(shí)際成本，這也是小戶型熱銷的最重要的原因；小戶型一般所處地段較好，交通便利，這樣就為客戶節(jié)約了時(shí)間成本；客戶購買小戶型可以節(jié)約租房的租金，節(jié)約機(jī)會(huì)成本，或者賺取租金（投資客戶），贏得機(jī)會(huì)成本。特別對(duì)于小戶型的目標(biāo)客戶，多為年輕時(shí)尚一族，他們充滿好奇心，他們消費(fèi)的時(shí)候更感性，他們購買房子更側(cè)重于對(duì)一種生活模式的追求，所以產(chǎn)品的包裝，產(chǎn)品的形象就顯得更加重要，了解消費(fèi)者的真正需求，宣揚(yáng)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，重磅概念炒作，重塑一種生活模式。現(xiàn)在房地產(chǎn)的營銷，樓盤的銷售，基本上還是項(xiàng)目做廣告，銷售員在銷售現(xiàn)場(chǎng)“守株待兔”，開發(fā)商應(yīng)盡可能為客戶提供方便，為客戶節(jié)省時(shí)間成本和機(jī)會(huì)成本，多方面、復(fù)合渠道搭建一個(gè)開發(fā)商、產(chǎn)品和消費(fèi)者交流溝通的互動(dòng)平臺(tái)。這就要求開發(fā)商開發(fā)商品房時(shí)，不僅要注重產(chǎn)品開發(fā)前期的項(xiàng)目定位、產(chǎn)品定位和創(chuàng)新，還要注重產(chǎn)品開發(fā)過程中的質(zhì)量把關(guān)以及售后服務(wù)等一系列問題。 小戶型市場(chǎng)的客戶群主要有兩大類：一、第一次置業(yè)的年輕人；二、二次或多次置業(yè)的人，他們購買小戶型的主要目的是投資謀取回報(bào)。小高層的銷售抗性e、 促銷電腦、空調(diào)、冰箱、家庭影院等實(shí)物促銷 格林假日1） 概況b、 戶型價(jià)格價(jià)格范圍： c、 綜合分析1） 賣點(diǎn)提煉：劣勢(shì)分析五、 鄭州小戶型產(chǎn)品形態(tài)分析樓 盤 名 稱地 段價(jià) 格裝 修 情 況配 套青年居易東風(fēng)路、豐慶路交叉口，臨近科技市場(chǎng)均價(jià)：2300元/平方米精裝修2800平米會(huì)所，地下車庫，室內(nèi)恒溫游泳池，中西餐廳，便利店等戀日人家東風(fēng)路和南陽路交叉口均價(jià)：1600元/平方米毛坯房周邊配套齊全七彩時(shí)光政七街，農(nóng)業(yè)路均價(jià)：2100元/平方米簡(jiǎn)裝修周邊有丹尼斯、金博大、銀行等生活配套青春PARTY東三街、兒童醫(yī)院北均價(jià)：2300元/平方米精裝修周邊配套齊全上海年華未來大道北段均價(jià)：3100元/平方米精裝修三重會(huì)所，4000平方米室內(nèi)海派休閑會(huì)所+3000平米奧林匹克空中運(yùn)動(dòng)會(huì)所+1000平米私人沙龍時(shí)尚PARTY金水路76號(hào)均價(jià)：2630元/平方米精裝修4000平米超級(jí)會(huì)所，融餐飲、便利店、美體健身、商務(wù)服務(wù)一體寶隆華庭西大街，緊鄰二七廣場(chǎng)均價(jià)：2500元/平方米精裝修頂層花
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