【正文】 比較高，為 %；對(duì)別墅的偏好比例很低，僅為 %。 通過(guò)對(duì) 2020 年一至四季度的戶型偏好對(duì)比發(fā)現(xiàn)，對(duì)二室的需求比例基本上集中在 30%35%之間，呈現(xiàn)微弱波動(dòng)，其中對(duì)二室一廳的需求比例始終比較平穩(wěn)，在 10%12%之間，上下浮動(dòng)不到 2%；對(duì)二室二廳的需求比例總體上升但在四季度有回落；對(duì)三室的需求比例基本上呈現(xiàn)小幅上升的趨勢(shì)，從一季度的 %上升到四季度的 %，其中對(duì)對(duì)三室一廳的需求比例從一季度的 %上升到四季度的 %，增幅為 %，對(duì)三室二廳的需求比例從一季度 的 上升到四季度的 %，增幅為 %；對(duì)二室二廳的需求比例較上季度下降了 %，對(duì)二室一廳的需求比例較上季度上升了 %。 從目前來(lái)看，本案的市場(chǎng)實(shí)際價(jià)格受周邊行情左右較 大，經(jīng)過(guò)上述分析論證我們認(rèn)為支撐本案市場(chǎng)價(jià)值的因素為： ? 總價(jià)必須控制在 25— 30 萬(wàn)之間，理由：客戶針對(duì)性強(qiáng)，投資增值潛力大，市場(chǎng)空間大 ? 市場(chǎng)均價(jià)達(dá)到 2900 元 /平方米（蘇寧天潤(rùn)城之上，造成對(duì)其同一層次內(nèi)的客源分流。天潤(rùn)城可以說(shuō)將會(huì)是本 案今后最主要的聯(lián)動(dòng)因素，繼該案第一波 2500 元 /平方米的開(kāi)案價(jià)格之后，其后續(xù)量的價(jià)格走勢(shì)會(huì)是本案今后面臨最大的不穩(wěn)定因素，我們認(rèn)為蘇寧 。因此本案的市場(chǎng)價(jià)值可以說(shuō)是與目前同等區(qū)位在售樓盤(pán)的價(jià)格所掛鉤的（所指蘇寧 ? 聯(lián)動(dòng)效應(yīng) —— 局部區(qū)域以內(nèi)互相帶動(dòng)、拉升的效應(yīng)，這是一種可以預(yù)見(jiàn)但不可預(yù)測(cè)的效應(yīng)，他在很大程度上可以左右單個(gè)物體的價(jià)值在市場(chǎng)上增值或貶值。 ? 蘇寧但對(duì)于整個(gè)樓盤(pán)推案得價(jià)格因結(jié)合市場(chǎng)的走向，以及推出房源的面積、房型等產(chǎn)品因素來(lái)定。） 通過(guò)對(duì)四個(gè)季度的樓型偏好的對(duì)比可以發(fā)現(xiàn)，雖然多層依然在樓型偏好中唱主角，但是小高層已經(jīng)漸為人們接受，其地位日漸穩(wěn)固，況且隨著土地資源日見(jiàn)稀缺，小高層的需求很容易在市場(chǎng)供給中得到相應(yīng)的實(shí)現(xiàn)，而對(duì)多層的需求則會(huì)因?yàn)槠涔┙o量的匱乏向小高層和 高層轉(zhuǎn)移，使對(duì)小高層的需求呈現(xiàn)成長(zhǎng)勢(shì)頭。 與 2020 年前三季度相比，隨著南京市居民收入的增加和整體房?jī)r(jià)的不斷攀升，潛在消費(fèi)者的心理可承受房?jī)r(jià)的峰值水平有了一定的提高，從三季度的集中在 30005000 元 /㎡上升到四季度的集中在 40016000 元 /㎡，而且在可承受單價(jià)在 50016000 元 /㎡的人群比例有了較大幅度的上升。 四、 2020 年四季度需求結(jié)構(gòu)分析 各片區(qū)的需求結(jié)構(gòu)分析及季度變化情況 根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，截止到 2020 年四季度南京市各大片區(qū)的市場(chǎng)容量比例變化如下圖所示： 2020 年一至四季度南京市各片區(qū)需求比例變化圖 根據(jù)我們 四季度調(diào)研結(jié)果顯示，潛在消費(fèi)者對(duì)購(gòu)買(mǎi)住房的區(qū)域偏好上主要集中在河西、城中和城東，其中河西和城中的偏好比例基本持平，分別為 %和 %，實(shí)際上城中作為南京市商業(yè) 配套及生活配套最成熟的城市中心地帶，對(duì)城中的偏好程度是很高的，但由于其可望不可及的房?jī)r(jià)，使得很大一部分希望在該片區(qū)置業(yè)的人群退而求其次，把選擇的重點(diǎn)放在了新城區(qū) —— 河西；城東作為老城市中心的地位在消費(fèi)者心中的地位依然牢固，處于該區(qū)域的紫金山風(fēng)景區(qū)提升了該片區(qū)的人氣，其偏好比例為 %，位居第三；另外，江北、江寧的偏好比例也表現(xiàn)不俗，總比例有所提升達(dá)到 %。濱江新城等大盤(pán)的供應(yīng)量組成，具體如下： 案名 數(shù)量（套） 恒輝翡翠城 180套左右 明發(fā)濱江新城 3800套左右 華僑城 300套左右（單身公寓） 金泉 從上表中我們可以看出，江北區(qū)域 2020 年土地出讓地塊為 8 幅，實(shí)際出讓面積為 104 萬(wàn)方，成交金額為 72370 萬(wàn)元，樓面單價(jià)為 元 /平方米。 有數(shù)據(jù)表明，自去年三四月份達(dá)到高峰以來(lái)，南京市土地成交量一直在低水平徘徊，今年 10 月甚至出現(xiàn)單月成交量為零的記錄，大多數(shù)地塊成交價(jià)上漲幅度都在 30%以內(nèi)，部分地塊以底價(jià)成交。 【 分析 】目前南京的人均居住面積為 平方米，低于江蘇省以及全國(guó)平均水平，從這一點(diǎn)也可看出，該區(qū)域市場(chǎng)的發(fā)展空間還是相當(dāng)大的，人民住房需求量也是相當(dāng)大的。 三、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)供、需分析 目前市場(chǎng)供需狀況分析 從上圖、表我們可以看出，自 2020 年下半年至今，該區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)量在 5000 套左右（預(yù)估在 50 萬(wàn)方左右），經(jīng)過(guò)一輪去化熱潮后，目前去化已基本完成，達(dá)到了 4600 多套（ 46 萬(wàn)方左右），不少樓盤(pán)已接近尾期銷(xiāo)售狀態(tài)。 ? 區(qū)域影響力 —— 我們從網(wǎng)上交易統(tǒng)計(jì)中可以明顯的看到，自 該案開(kāi)盤(pán)以來(lái)，大橋北路沿線的客源被其急劇吸納，華僑城等樓盤(pán)的銷(xiāo)售速率受其壓力，明顯放緩。也就是說(shuō)，當(dāng)現(xiàn)在你選擇蘇寧 ? 價(jià)格走勢(shì) —— 從現(xiàn)有的市場(chǎng)分析 ，我們認(rèn)為蘇寧 項(xiàng)目分析 自 該案開(kāi)盤(pán)至今，銷(xiāo)售狀況良好，引起的市場(chǎng)熱度極大，對(duì)區(qū)域市場(chǎng)起到了一定程度上的推動(dòng)作用；但實(shí)際成交均價(jià)還不到 2500 元 /平方米的低位，無(wú)疑給區(qū)域內(nèi)的同等樓盤(pán)帶來(lái)了巨大的沖擊，其中像華僑城這樣的樓盤(pán)受打擊尤為明顯，銷(xiāo)售勢(shì)頭受到了嚴(yán)重的打壓。泰來(lái)苑 開(kāi) 發(fā) 商： 南京泰山房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 地理位置： 浦口區(qū)泰西路 28 號(hào) 產(chǎn)品形態(tài)：公寓 建筑面積： 39 萬(wàn) m2 占地面積： 23 萬(wàn) m2 容 積 率： 綠 化 率： 40% 銷(xiāo) 售 率： 50% 物業(yè)管理 ： 元 / m2/月 開(kāi)盤(pán)日期： 04 年 9 月 交房日期： 05 年 7 月 面 積： 80— 250 m2 主力面積： 110— 130 m2 目前推案量： 32０多套（ 202012 推案 ） 去 化 量： 270 套左右 剩余案量： 50 套左右 項(xiàng)目分析 ：南京集成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在浦口泰西路開(kāi)發(fā)的金泉泰來(lái)苑 2020 年 3 月 18 日開(kāi)盤(pán)，銷(xiāo)售的主要是一期多層公寓的 50 多套保留房，戶型以三房和兩房為主，面積從 80 平米到 120 平米 .二期 7 月 18 日開(kāi)盤(pán)，推出多層房源，目前在售部分比較適合當(dāng)?shù)厥忻裢顿Y居住，購(gòu)買(mǎi)人群多來(lái)自城區(qū)及大廠地區(qū) .該項(xiàng)目尚有 70 余棟獨(dú)立別墅在規(guī)劃建設(shè)中，其中位于泰山寺正下方的一棟樣板“別墅王”面積高達(dá)約 2600 平方米 . 蘇寧天潤(rùn)城項(xiàng)目調(diào)查情況 開(kāi) 發(fā) 商： 蘇寧地產(chǎn) 地 理位置： 浦口區(qū)南浦路以西，緊鄰大橋北路 產(chǎn)品形態(tài)：多層、小高層 建筑面積： 360 萬(wàn) m2 占地面積： 266 萬(wàn) m2 容 積 率： 天潤(rùn)城一街區(qū)開(kāi)盤(pán)日期： 05 年 1 月 29 日 項(xiàng)目占地面積： 500 畝 項(xiàng)目總建筑面積： 60 萬(wàn)㎡ 一街區(qū)占地面積： 100 畝 一街區(qū)建筑面積：約 14 萬(wàn)㎡ 一街區(qū)銷(xiāo)面積： 131113 ㎡ 一街區(qū)銷(xiāo)戶數(shù)： 1318 套 一街區(qū) 18 幢，其中 11 幢多層，