【正文】 比較高，為 %；對別墅的偏好比例很低，僅為 %。 通過對 2020 年一至四季度的戶型偏好對比發(fā)現(xiàn)，對二室的需求比例基本上集中在 30%35%之間，呈現(xiàn)微弱波動，其中對二室一廳的需求比例始終比較平穩(wěn)，在 10%12%之間，上下浮動不到 2%；對二室二廳的需求比例總體上升但在四季度有回落；對三室的需求比例基本上呈現(xiàn)小幅上升的趨勢，從一季度的 %上升到四季度的 %，其中對對三室一廳的需求比例從一季度的 %上升到四季度的 %，增幅為 %，對三室二廳的需求比例從一季度 的 上升到四季度的 %，增幅為 %；對二室二廳的需求比例較上季度下降了 %，對二室一廳的需求比例較上季度上升了 %。 從目前來看，本案的市場實際價格受周邊行情左右較 大，經(jīng)過上述分析論證我們認為支撐本案市場價值的因素為： ? 總價必須控制在 25— 30 萬之間，理由：客戶針對性強，投資增值潛力大，市場空間大 ? 市場均價達到 2900 元 /平方米（蘇寧天潤城之上，造成對其同一層次內(nèi)的客源分流。天潤城可以說將會是本 案今后最主要的聯(lián)動因素，繼該案第一波 2500 元 /平方米的開案價格之后，其后續(xù)量的價格走勢會是本案今后面臨最大的不穩(wěn)定因素，我們認為蘇寧 。因此本案的市場價值可以說是與目前同等區(qū)位在售樓盤的價格所掛鉤的（所指蘇寧 ? 聯(lián)動效應 —— 局部區(qū)域以內(nèi)互相帶動、拉升的效應，這是一種可以預見但不可預測的效應，他在很大程度上可以左右單個物體的價值在市場上增值或貶值。 ? 蘇寧但對于整個樓盤推案得價格因結合市場的走向，以及推出房源的面積、房型等產(chǎn)品因素來定。） 通過對四個季度的樓型偏好的對比可以發(fā)現(xiàn)，雖然多層依然在樓型偏好中唱主角，但是小高層已經(jīng)漸為人們接受，其地位日漸穩(wěn)固，況且隨著土地資源日見稀缺，小高層的需求很容易在市場供給中得到相應的實現(xiàn)，而對多層的需求則會因為其供給量的匱乏向小高層和 高層轉移，使對小高層的需求呈現(xiàn)成長勢頭。 與 2020 年前三季度相比，隨著南京市居民收入的增加和整體房價的不斷攀升，潛在消費者的心理可承受房價的峰值水平有了一定的提高，從三季度的集中在 30005000 元 /㎡上升到四季度的集中在 40016000 元 /㎡，而且在可承受單價在 50016000 元 /㎡的人群比例有了較大幅度的上升。 四、 2020 年四季度需求結構分析 各片區(qū)的需求結構分析及季度變化情況 根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心的監(jiān)測數(shù)據(jù)，截止到 2020 年四季度南京市各大片區(qū)的市場容量比例變化如下圖所示： 2020 年一至四季度南京市各片區(qū)需求比例變化圖 根據(jù)我們 四季度調(diào)研結果顯示，潛在消費者對購買住房的區(qū)域偏好上主要集中在河西、城中和城東，其中河西和城中的偏好比例基本持平，分別為 %和 %，實際上城中作為南京市商業(yè) 配套及生活配套最成熟的城市中心地帶，對城中的偏好程度是很高的，但由于其可望不可及的房價，使得很大一部分希望在該片區(qū)置業(yè)的人群退而求其次，把選擇的重點放在了新城區(qū) —— 河西；城東作為老城市中心的地位在消費者心中的地位依然牢固，處于該區(qū)域的紫金山風景區(qū)提升了該片區(qū)的人氣，其偏好比例為 %，位居第三；另外，江北、江寧的偏好比例也表現(xiàn)不俗，總比例有所提升達到 %。濱江新城等大盤的供應量組成，具體如下： 案名 數(shù)量（套） 恒輝翡翠城 180套左右 明發(fā)濱江新城 3800套左右 華僑城 300套左右（單身公寓） 金泉 從上表中我們可以看出，江北區(qū)域 2020 年土地出讓地塊為 8 幅，實際出讓面積為 104 萬方，成交金額為 72370 萬元，樓面單價為 元 /平方米。 有數(shù)據(jù)表明，自去年三四月份達到高峰以來，南京市土地成交量一直在低水平徘徊，今年 10 月甚至出現(xiàn)單月成交量為零的記錄，大多數(shù)地塊成交價上漲幅度都在 30%以內(nèi)，部分地塊以底價成交。 【 分析 】目前南京的人均居住面積為 平方米，低于江蘇省以及全國平均水平，從這一點也可看出，該區(qū)域市場的發(fā)展空間還是相當大的，人民住房需求量也是相當大的。 三、區(qū)域房地產(chǎn)市場供、需分析 目前市場供需狀況分析 從上圖、表我們可以看出，自 2020 年下半年至今，該區(qū)域市場供應量在 5000 套左右（預估在 50 萬方左右），經(jīng)過一輪去化熱潮后，目前去化已基本完成，達到了 4600 多套（ 46 萬方左右），不少樓盤已接近尾期銷售狀態(tài)。 ? 區(qū)域影響力 —— 我們從網(wǎng)上交易統(tǒng)計中可以明顯的看到，自 該案開盤以來，大橋北路沿線的客源被其急劇吸納，華僑城等樓盤的銷售速率受其壓力，明顯放緩。也就是說，當現(xiàn)在你選擇蘇寧 ? 價格走勢 —— 從現(xiàn)有的市場分析 ，我們認為蘇寧 項目分析 自 該案開盤至今，銷售狀況良好，引起的市場熱度極大，對區(qū)域市場起到了一定程度上的推動作用；但實際成交均價還不到 2500 元 /平方米的低位，無疑給區(qū)域內(nèi)的同等樓盤帶來了巨大的沖擊，其中像華僑城這樣的樓盤受打擊尤為明顯，銷售勢頭受到了嚴重的打壓。泰來苑 開 發(fā) 商： 南京泰山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 地理位置： 浦口區(qū)泰西路 28 號 產(chǎn)品形態(tài)：公寓 建筑面積： 39 萬 m2 占地面積： 23 萬 m2 容 積 率： 綠 化 率： 40% 銷 售 率： 50% 物業(yè)管理 ： 元 / m2/月 開盤日期： 04 年 9 月 交房日期： 05 年 7 月 面 積： 80— 250 m2 主力面積： 110— 130 m2 目前推案量： 32０多套（ 202012 推案 ） 去 化 量： 270 套左右 剩余案量： 50 套左右 項目分析 ：南京集成房地產(chǎn)開發(fā)公司在浦口泰西路開發(fā)的金泉泰來苑 2020 年 3 月 18 日開盤，銷售的主要是一期多層公寓的 50 多套保留房，戶型以三房和兩房為主，面積從 80 平米到 120 平米 .二期 7 月 18 日開盤，推出多層房源，目前在售部分比較適合當?shù)厥忻裢顿Y居住，購買人群多來自城區(qū)及大廠地區(qū) .該項目尚有 70 余棟獨立別墅在規(guī)劃建設中，其中位于泰山寺正下方的一棟樣板“別墅王”面積高達約 2600 平方米 . 蘇寧天潤城項目調(diào)查情況 開 發(fā) 商： 蘇寧地產(chǎn) 地 理位置： 浦口區(qū)南浦路以西，緊鄰大橋北路 產(chǎn)品形態(tài)：多層、小高層 建筑面積： 360 萬 m2 占地面積： 266 萬 m2 容 積 率： 天潤城一街區(qū)開盤日期： 05 年 1 月 29 日 項目占地面積： 500 畝 項目總建筑面積： 60 萬㎡ 一街區(qū)占地面積： 100 畝 一街區(qū)建筑面積：約 14 萬㎡ 一街區(qū)銷面積： 131113 ㎡ 一街區(qū)銷戶數(shù)： 1318 套 一街區(qū) 18 幢，其中 11 幢多層，