南京浦口房地產(chǎn)市場研究報告-文庫吧
2025-10-20 19:33 本頁面
【正文】 商務(wù)發(fā)展空間，為南京的長期開發(fā)提 供了越來越大的空間 。 在政府大力發(fā)展沿江區(qū)域的大背景下，不置可否浦口區(qū)域?qū)⒊蔀槟暇┙?jīng)濟發(fā)展新的高速持續(xù)增長點，前來投資開發(fā)的境內(nèi)外企業(yè)更會日益劇增，相關(guān)所帶動的產(chǎn)業(yè)發(fā)展將會是長期的高效的。 但是不容我們忽視的也是這區(qū)域大規(guī)模開發(fā)所帶來機遇的同時也將帶來競爭 —— 激烈的競爭。 區(qū)域內(nèi)同類產(chǎn)品的過多，一般情況下將會造成供方市場的產(chǎn)品過盛，直接對價格的提升速率和去化時間都會造成很大程度上的影響 浦口房地產(chǎn)市場發(fā)展簡介 目前浦口房地產(chǎn)發(fā)展主要集中在大橋北路以及浦珠路兩側(cè)，這兩大交通主干道的房地產(chǎn)沿 線發(fā)展已經(jīng)在不知不覺中成為了南京市民購房的新趨向。隨著越江大橋和過江隧道的規(guī)劃完善，在很大程度上直接拉近了浦口與城中心的空間距離，據(jù)悉等該區(qū)域的 交通配套完成后（預(yù)計 2020 年） 浦口距南京城中心的距離將會 在車程 30分鐘以內(nèi) 。 在政府大力倡導(dǎo)發(fā)展江北區(qū)域的背景下，眾多大開發(fā)商開始紛紛搶灘登陸該地，現(xiàn)已形成來自上海等地的大開發(fā)商與南京當?shù)亻_發(fā)商共同攜手發(fā)展該區(qū)域的形勢。 由于該區(qū)域市場在南京的房地產(chǎn)開發(fā)中起步較晚，因此具有極大大發(fā)展空間，與南京城區(qū)中心的樓市相比，浦口樓市的性價比優(yōu)勢明顯，南京日益龐大的住宅消費市 場更是給了浦口樓市的發(fā)展帶來了極大的推動力。 目前市場發(fā)展情況簡介 從二月份的實地市場調(diào)研來看，目前浦口區(qū)域的幾個大盤第一批的供應(yīng)量已基本被市場去化， 05 年初始市場熱度高，投資比列明顯下降，自住客戶需求量明顯放大 。同時隨著 1 月份蘇寧天潤城的低價入市， ，浦口區(qū)域已經(jīng)成為南京購買底價房的首選區(qū)域。 目前市場熱點聚焦 ? 蘇寧天潤城以低于市價將近 300400 元的 /平方米價格入市。 ? 南京過江隧道開工 ? 大橋收費站北移 ? 長江三橋 通車，緩解長江一橋交通壓力 注釋： 南京長江三橋 —— 長江三橋是上海至成都國道（ GZ55）主干線的重要組成部分，位于現(xiàn)南京長江大橋上游約 19 公里處的大勝關(guān)，南岸起點在繞城公路劉村互通，往東接南京市規(guī)劃的二環(huán)線；北岸終點在浦口境內(nèi)的寧合高速公路張店互通，往北接即將開工建設(shè)的寧淮高速公路。全長約 公里。根據(jù)進展，三橋有望于今年 十運會 前建成通車。 南京過江隧道 —— 總投資約 30 億元的南京過江隧道工程即將實施，預(yù)計將于 2020 年底建成， 2020 年上半年通車。 南京過江隧道項目位于南京市河西新區(qū)緯七路 到江北的浦口區(qū)黃家村，設(shè)計車速 80 公里 /小時，雙向六車道，工程范圍全長 6165 米，主要由江北接線道路、江北收費廣場、過江隧道、江心洲地面道路、江心洲疏解工程、江心洲至江南大橋等組成。目前，南京過江通道有南京長江大橋、長江二橋，在建的有長江三橋，加上過江隧道，跨江城市南京的南北聯(lián)系將更加便捷，對于江北地區(qū)的發(fā)展和實施跨江發(fā)展戰(zhàn)略將起到重要作用。 目前浦口區(qū)域主要在售樓盤列表 從現(xiàn)有的在售樓盤分布來看，江北區(qū)域主要在售樓盤還是集中在大橋北路沿線，該區(qū)域無論在市政規(guī)劃配套、還是過江 交通的工程進度情況，今年可以說是具有實質(zhì)性發(fā)展的第一年，板塊競爭力在南京的樓市上極強，市場關(guān)注極大。 新年伊始像蘇寧天潤城這樣的大盤開始入市，大大提升了南京百姓的購房熱情，并給江北區(qū)域帶來了又一輪的房產(chǎn)熱潮，目前該區(qū)域市場已經(jīng)真正成為了南京樓市的熱點板塊。 樓盤名稱 地理位置 建筑形態(tài) 物業(yè)費 （元 /m2/月） 規(guī)模 （ m2） 價格 （ 元 /m2） 主力面積 （ m2） 主力總價 交房日期 推案量 （套） 去化量 （套） 恒輝翡翠城 浦珠北路 110號 多層、小高層 12萬 2750 90110 2530萬 05年 3月 264 244 快樂之城麗都苑 浦珠北路 126號 多層 38萬 2800 85— 115 2332萬 05年 12月 700多 500多 明發(fā)濱江新城 浦口濱江大道 1 號 小高層 160萬 3100 90120 2837萬 06年 5月 3700多 3400多 華僑城 長江大橋北路 1 號 多層、小高層 30萬 2900 100120 2935萬 06年 3月 102 24 金泉泰來苑 泰西路 28號 多層 39萬 2900 100120 2934萬 05年 7月 320多 270多 蘇寧天潤城 大橋北路 77號 多層、小高層 多層 小高層 360萬 2500 80— 90 2023萬 06年 5月 192 184 【分析】 從上表中我們可以看出，經(jīng)過一、二月份的購房熱潮后，浦口區(qū)域各大樓盤第一輪銷售已經(jīng)接近尾聲，由于較大的供應(yīng)量在較短的時期內(nèi)被一下子吸納，我們認為 3 月中上旬很有可能進入一個調(diào)整的階段，但到 3 月中下旬在受到區(qū)域內(nèi)幾大樓盤新一輪推案，市場又會呈現(xiàn)一個購房的熱潮，樓價也將肯定會隨之升高。 重點個案分析 恒輝翡翠城 開 發(fā) 商： 南京恒輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 地理位置： 浦珠北路 110 路 產(chǎn)品形態(tài)：公寓 建筑面積： 12 萬 m2 占地面積： 萬 m2 容 積 率： 綠 化 率： 42% 物業(yè)管理：多層 元 /㎡月，小高層 元 /㎡ /月 開盤日期： 04 年 4 月 交房日期：春節(jié)后一期交房 面 積： 80— 300 m2 主力面積： 90— 110 m2 價 格： 2750 元 /m2 主力總價： 25— 30 萬 目前推案量：一期推盤２６４套 去 化 量：已經(jīng)去化２４４套 剩余案量：２０套 客源購成：一期以投資客戶 為主，一期尾盤主要是自用客戶 項目分析 ： 恒輝地產(chǎn)在江北浦珠北路開發(fā)的翡翠城一共有 28 棟房子，包括 24 棟多層和 4 棟小高層，可以入住近 1000 戶人家，套型面積在 80— 300 多平米之間， 5 月推出的一期 180 戶，現(xiàn)已全部售罄。二期共 500 套將分組團推出，二期一組團于 9 月初推出，主力套型為 90110 平方米的三房和兩房。 本案隔街對望老浦口商業(yè)中心，周邊配套，項目自身內(nèi)部設(shè)施都較為齊全。浦珠路做為一條南北向的主干道車流教多，有一定的噪音及環(huán)境影響。該案是一個法式風(fēng)格的樓盤，外立面材料選用國內(nèi)品牌面磚，采用淡金色的三段式 外立面設(shè)計，小區(qū)內(nèi)部配有紅外線監(jiān)控系統(tǒng)、雙門禁對講系統(tǒng)等智能化硬件配備。 快樂之城麗都苑 開 發(fā) 商： 南京石林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 地理位置： 浦口浦珠路 126 號 產(chǎn)品形態(tài)： 普通公寓、純寫字樓、商鋪、 建筑面積： 38 萬 m2 占地面積： 27 萬 m2 容 積 率： 綠 化 率：
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