【正文】 足資源，放大高新區(qū)效應，將帶動整個浦口板塊的提升，實現(xiàn) 1＋ 1＞ 2 的雙贏效益。 9 月 19 日，近 200 位中外客商會聚浦口，洽談和簽訂投資協(xié)議，共引進500 萬美元以上的外資企業(yè) 52 家、總投資 4． 3 億美元， 1000 萬元以上的內聯(lián)項目 72 家、總投資 46． 7 億元； 9 月 21 日，國家火炬中心為國家火炬計劃南京市浦口生物醫(yī)藥產業(yè)基地正式授牌，并為區(qū)內 5 家國家火炬計劃產業(yè)基地骨干企業(yè)授牌。這樣，浦口區(qū)域內平行的濱江大道、浦珠路及沿山大道，構筑起 “川 ”字形骨架路網(wǎng)，區(qū)內外交通將 “無縫對接 ”，筑起暢通無阻的快捷通道。 基本設施及產業(yè)發(fā)展概況 2020 年，投資 50 億元建設 105 項重點工程，投資強度是過去的 5 倍； 2020 年，再投資 100 億元建設 100 項重點工程 —— 南京實施跨江發(fā)展戰(zhàn)略，將江北攬入懷中，浦口，正經(jīng)歷一場脫胎換骨的嬗變，展現(xiàn)出浦口現(xiàn)代化濱 江新市區(qū)的雄姿：站在長江大橋北眺，昔日漫漫江灘上， 60 米寬的江北濱江大道東西延伸，將挽起大橋和二橋，十幾幢高樓在道路邊已拔地而起；投資 1000 萬元、面積達13 萬平方米的北堡公園塔吊林立，正熱火朝天地加快建設，明年十運會前落成，將與南堡公園隔江輝映。浦口區(qū)總面積 902 平方公里，人口 47 萬，區(qū)人民政府駐珠江鎮(zhèn)。區(qū)內水、電、路通 訊等基礎設施完善。 沿浦口 53 公里江岸線、耗資 35 億元、總長 50 公里左右的江北濱江大道，是道路建設中投資最大的一項工程，把新浦口從東到西 “串 ”了起來。上?？蜕虅t看中浦口老城，投資 80 億元在 4 平方公里土地上拆舊城建新城。目前，南京中脈集團投資 5000 萬元建設的納米微膠囊系列、中脈遠紅紡織品系列等已經(jīng)投產，預計 5 年內可成為全國相關領域的龍頭企業(yè)。北堡公園的定位則是生 態(tài)型開放式公園，其中橋墩以東為休閑功能區(qū)，專門開辟一處由土、沙、石組成的區(qū)域，種植各種具有觀賞價值的原生灌木植物；橋墩以西將開設茶吧、酒吧和體育運動場地等。 區(qū)域內同類產品的過多，一般情況下將會造成供方市場的產品過盛，直接對價格的提升速率和去化時間都會造成很大程度上的影響 浦口房地產市場發(fā)展簡介 目前浦口房地產發(fā)展主要集中在大橋北路以及浦珠路兩側，這兩大交通主干道的房地產沿 線發(fā)展已經(jīng)在不知不覺中成為了南京市民購房的新趨向。天潤城以低于市價將近 300400 元的 /平方米價格入市。 新年伊始像蘇寧 本案隔街對望老浦口商業(yè)中心，周邊配套，項目自身內部設施都較為齊全。內部配有三個商業(yè)配套中心、三個會所、五所幼兒園、兩所小學、一個中學、綜合商場、醫(yī)院、郵局、銀行、菜市場。月，小高層 元 /㎡該案價格的定位可以說是其目前占領市場最主要的武器，限于他現(xiàn)已形成的樓盤形象以及銷售理念、主題，短期內如果其價格拉升幅度超出 150元 /平方米的話，其客源將肯定會有很大部分被分流。濱江新城為首的多個具有自身產品鮮明特點的樓盤在營銷方式上采用打壓蘇寧現(xiàn)在浦口區(qū)域的樓盤 70%以上都是從 年開始啟動發(fā)展的，也就是說經(jīng)過 第一輪的市場消化后，南京城市人口的居住問題還沒有完全地得到解決，下一輪的供應高峰即將來臨，從今年的伊始浦口區(qū)域的市場發(fā)展推測，隨著眾多利好消息的面市，我們預計今年下半年到明年上半年將會有新一波得供應、去化熱潮，屆時無論在成交面積還是成交套數(shù)將肯定超過 04 年。 從現(xiàn) 有的市場數(shù) 據(jù)資料統(tǒng) 計、整理后我 們認為 3— 5 月浦口區(qū)域 將拉開新一 輪供應放量的序幕，屆時市面上將會 聚集至少大約 5000— 6000 套左右的房源 。另外，城南和城北的需求比例比較穩(wěn)定，其中城南一直在 11% 到 13% 之間，城北的需求比例則一直在 8% 到 10% 之間變動，上下浮動均不到 2 個百分點；值得注意的是，對江寧、江北的需求比例在經(jīng)歷了二、三季度的持續(xù)下滑后在四季度有小幅反彈。 通過對 2020 年一至四季度的戶型偏好對比發(fā)現(xiàn)，對二室的需求比例基本上集中在 30%35%之間，呈現(xiàn)微弱波動，其中對二室一廳的需求比例始終比較平穩(wěn)，在 10%12%之間，上下浮動不到 2%；對二室二廳的需求比例總體上升但在四季度有回落；對三室的需求比例基本上呈現(xiàn)小幅上升的趨勢，從一季度的 %上升到四季度的 %，其中對對三室一廳的需求比例從一季度的 %上升到四季度的 %，增幅為 %，對三室二廳的需求比例從一季度 的 上升到四季度的 %，增幅為 %；對二室二廳的需求比例較上季度下降了 %，對二室一廳的需求比例較上季度上升了 %。天潤城之上，造成對其同一層次內的客源分流。 。 ? 聯(lián)動效應 —— 局部區(qū)域以內互相帶動、拉升的效應，這是一種可以預見但不可預測的效應，他在很大程度上可以左右單個物體的價值在市場上增值或貶值。但對于整個樓盤推案得價格因結合市場的走向，以及推出房源的面積、房型等產品因素來定。 與 2020 年前三季度相比，隨著南京市居民收入的增加和整體房價的不斷攀升，潛在消費者的心理可承受房價的峰值水平有了一定的提高，從三季度的集中在 30005000 元 /㎡上升到四季度的集中在 40016000 元 /㎡，而且在可承受單價在 50016000 元 /㎡的人群比例有了較大幅度的上升。濱江新城等大盤的供應量組成，具體如下： 案名 數(shù)量（套） 恒輝翡翠城 180套左右 明發(fā)濱江新城 3800套左右 華僑城 300套左右（單身公寓） 金泉 有數(shù)據(jù)表明，自去年三四月份達到高峰以來，南京市土地成交量一直在低水平徘徊，今年 10 月甚至出現(xiàn)單月成交量為零的記錄，大多數(shù)地塊成交價上漲幅度都在 30%以內，部分地塊以底價成交。 三、區(qū)域房地產市場供、需分析 目前市場供需狀況分析 從上圖、表我們可以看出，自 2020 年下半年至今，該區(qū)域市場供應量在 5000 套左右（預估在 50 萬方左右），經(jīng)過一輪去化熱潮后，目前去化已基本完成，達到了 4600 多套（ 46 萬方左右），不少樓盤已接近尾期銷售狀態(tài)。也就是說，當現(xiàn)在你選擇蘇寧 項目分析 自 該案開盤至今，銷售狀況良好，引起的市場熱度極大，對區(qū)域市場起到了一定程度上的推動作用；但實際成交均價還不到 2500 元 /平方米的低位，無疑給區(qū)域內的同等樓盤帶來了巨大的沖擊，其中像華僑城這樣的樓盤受打擊尤為明顯，銷售勢頭受到了嚴重的打壓。目前在售的是 2 棟小高層住宅樓，其多層已基本售完，在 3 月底將會有一批 單身公寓推出。該案是一個法式風格的樓盤，外立面材料選用國內品牌面磚，采用淡金色的三段式 外立面設計，小區(qū)內部配有紅外線監(jiān)控系統(tǒng)、雙門禁對講系統(tǒng)等智能化硬件配備。 樓盤名稱 地理位置 建筑形態(tài) 物業(yè)費 （元 /m2/月） 規(guī)模 （ m2） 價格 （ 元 /m2） 主力面積 （ m2） 主力總價 交房日期 推案量 （套）