【正文】 足資源，放大高新區(qū)效應(yīng)，將帶動整個浦口板塊的提升，實現(xiàn) 1＋ 1＞ 2 的雙贏效益。 9 月 19 日，近 200 位中外客商會聚浦口，洽談和簽訂投資協(xié)議，共引進(jìn)500 萬美元以上的外資企業(yè) 52 家、總投資 4． 3 億美元， 1000 萬元以上的內(nèi)聯(lián)項目 72 家、總投資 46． 7 億元； 9 月 21 日，國家火炬中心為國家火炬計劃南京市浦口生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地正式授牌，并為區(qū)內(nèi) 5 家國家火炬計劃產(chǎn)業(yè)基地骨干企業(yè)授牌。這樣，浦口區(qū)域內(nèi)平行的濱江大道、浦珠路及沿山大道，構(gòu)筑起 “川 ”字形骨架路網(wǎng)，區(qū)內(nèi)外交通將 “無縫對接 ”，筑起暢通無阻的快捷通道。 基本設(shè)施及產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況 2020 年，投資 50 億元建設(shè) 105 項重點工程，投資強(qiáng)度是過去的 5 倍； 2020 年，再投資 100 億元建設(shè) 100 項重點工程 —— 南京實施跨江發(fā)展戰(zhàn)略，將江北攬入懷中，浦口，正經(jīng)歷一場脫胎換骨的嬗變，展現(xiàn)出浦口現(xiàn)代化濱 江新市區(qū)的雄姿：站在長江大橋北眺，昔日漫漫江灘上， 60 米寬的江北濱江大道東西延伸，將挽起大橋和二橋，十幾幢高樓在道路邊已拔地而起；投資 1000 萬元、面積達(dá)13 萬平方米的北堡公園塔吊林立，正熱火朝天地加快建設(shè)，明年十運會前落成，將與南堡公園隔江輝映。浦口區(qū)總面積 902 平方公里，人口 47 萬，區(qū)人民政府駐珠江鎮(zhèn)。區(qū)內(nèi)水、電、路通 訊等基礎(chǔ)設(shè)施完善。 沿浦口 53 公里江岸線、耗資 35 億元、總長 50 公里左右的江北濱江大道，是道路建設(shè)中投資最大的一項工程，把新浦口從東到西 “串 ”了起來。上?？蜕虅t看中浦口老城，投資 80 億元在 4 平方公里土地上拆舊城建新城。目前，南京中脈集團(tuán)投資 5000 萬元建設(shè)的納米微膠囊系列、中脈遠(yuǎn)紅紡織品系列等已經(jīng)投產(chǎn)，預(yù)計 5 年內(nèi)可成為全國相關(guān)領(lǐng)域的龍頭企業(yè)。北堡公園的定位則是生 態(tài)型開放式公園，其中橋墩以東為休閑功能區(qū)，專門開辟一處由土、沙、石組成的區(qū)域，種植各種具有觀賞價值的原生灌木植物；橋墩以西將開設(shè)茶吧、酒吧和體育運動場地等。 區(qū)域內(nèi)同類產(chǎn)品的過多，一般情況下將會造成供方市場的產(chǎn)品過盛，直接對價格的提升速率和去化時間都會造成很大程度上的影響 浦口房地產(chǎn)市場發(fā)展簡介 目前浦口房地產(chǎn)發(fā)展主要集中在大橋北路以及浦珠路兩側(cè)，這兩大交通主干道的房地產(chǎn)沿 線發(fā)展已經(jīng)在不知不覺中成為了南京市民購房的新趨向。天潤城以低于市價將近 300400 元的 /平方米價格入市。 新年伊始像蘇寧 本案隔街對望老浦口商業(yè)中心，周邊配套，項目自身內(nèi)部設(shè)施都較為齊全。內(nèi)部配有三個商業(yè)配套中心、三個會所、五所幼兒園、兩所小學(xué)、一個中學(xué)、綜合商場、醫(yī)院、郵局、銀行、菜市場。月，小高層 元 /㎡該案價格的定位可以說是其目前占領(lǐng)市場最主要的武器，限于他現(xiàn)已形成的樓盤形象以及銷售理念、主題，短期內(nèi)如果其價格拉升幅度超出 150元 /平方米的話，其客源將肯定會有很大部分被分流。濱江新城為首的多個具有自身產(chǎn)品鮮明特點的樓盤在營銷方式上采用打壓蘇寧現(xiàn)在浦口區(qū)域的樓盤 70%以上都是從 年開始啟動發(fā)展的，也就是說經(jīng)過 第一輪的市場消化后，南京城市人口的居住問題還沒有完全地得到解決，下一輪的供應(yīng)高峰即將來臨，從今年的伊始浦口區(qū)域的市場發(fā)展推測，隨著眾多利好消息的面市，我們預(yù)計今年下半年到明年上半年將會有新一波得供應(yīng)、去化熱潮，屆時無論在成交面積還是成交套數(shù)將肯定超過 04 年。 從現(xiàn) 有的市場數(shù) 據(jù)資料統(tǒng) 計、整理后我 們認(rèn)為 3— 5 月浦口區(qū)域 將拉開新一 輪供應(yīng)放量的序幕，屆時市面上將會 聚集至少大約 5000— 6000 套左右的房源 。另外，城南和城北的需求比例比較穩(wěn)定，其中城南一直在 11% 到 13% 之間，城北的需求比例則一直在 8% 到 10% 之間變動，上下浮動均不到 2 個百分點；值得注意的是，對江寧、江北的需求比例在經(jīng)歷了二、三季度的持續(xù)下滑后在四季度有小幅反彈。 通過對 2020 年一至四季度的戶型偏好對比發(fā)現(xiàn)，對二室的需求比例基本上集中在 30%35%之間，呈現(xiàn)微弱波動，其中對二室一廳的需求比例始終比較平穩(wěn)，在 10%12%之間，上下浮動不到 2%；對二室二廳的需求比例總體上升但在四季度有回落；對三室的需求比例基本上呈現(xiàn)小幅上升的趨勢，從一季度的 %上升到四季度的 %，其中對對三室一廳的需求比例從一季度的 %上升到四季度的 %，增幅為 %，對三室二廳的需求比例從一季度 的 上升到四季度的 %，增幅為 %；對二室二廳的需求比例較上季度下降了 %，對二室一廳的需求比例較上季度上升了 %。天潤城之上，造成對其同一層次內(nèi)的客源分流。 。 ? 聯(lián)動效應(yīng) —— 局部區(qū)域以內(nèi)互相帶動、拉升的效應(yīng)，這是一種可以預(yù)見但不可預(yù)測的效應(yīng)，他在很大程度上可以左右單個物體的價值在市場上增值或貶值。但對于整個樓盤推案得價格因結(jié)合市場的走向，以及推出房源的面積、房型等產(chǎn)品因素來定。 與 2020 年前三季度相比，隨著南京市居民收入的增加和整體房價的不斷攀升，潛在消費者的心理可承受房價的峰值水平有了一定的提高，從三季度的集中在 30005000 元 /㎡上升到四季度的集中在 40016000 元 /㎡，而且在可承受單價在 50016000 元 /㎡的人群比例有了較大幅度的上升。濱江新城等大盤的供應(yīng)量組成，具體如下： 案名 數(shù)量（套） 恒輝翡翠城 180套左右 明發(fā)濱江新城 3800套左右 華僑城 300套左右（單身公寓） 金泉 有數(shù)據(jù)表明，自去年三四月份達(dá)到高峰以來，南京市土地成交量一直在低水平徘徊，今年 10 月甚至出現(xiàn)單月成交量為零的記錄，大多數(shù)地塊成交價上漲幅度都在 30%以內(nèi)，部分地塊以底價成交。 三、區(qū)域房地產(chǎn)市場供、需分析 目前市場供需狀況分析 從上圖、表我們可以看出，自 2020 年下半年至今，該區(qū)域市場供應(yīng)量在 5000 套左右（預(yù)估在 50 萬方左右），經(jīng)過一輪去化熱潮后，目前去化已基本完成，達(dá)到了 4600 多套（ 46 萬方左右），不少樓盤已接近尾期銷售狀態(tài)。也就是說，當(dāng)現(xiàn)在你選擇蘇寧 項目分析 自 該案開盤至今，銷售狀況良好，引起的市場熱度極大，對區(qū)域市場起到了一定程度上的推動作用；但實際成交均價還不到 2500 元 /平方米的低位，無疑給區(qū)域內(nèi)的同等樓盤帶來了巨大的沖擊，其中像華僑城這樣的樓盤受打擊尤為明顯，銷售勢頭受到了嚴(yán)重的打壓。目前在售的是 2 棟小高層住宅樓，其多層已基本售完，在 3 月底將會有一批 單身公寓推出。該案是一個法式風(fēng)格的樓盤，外立面材料選用國內(nèi)品牌面磚，采用淡金色的三段式 外立面設(shè)計，小區(qū)內(nèi)部配有紅外線監(jiān)控系統(tǒng)、雙門禁對講系統(tǒng)等智能化硬件配備。 樓盤名稱 地理位置 建筑形態(tài) 物業(yè)費 （元 /m2/月） 規(guī)模 （ m2） 價格 （ 元 /m2） 主力面積 （ m2） 主力總價 交房日期 推案量 （套）