南京浦口房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告-wenkub.com
2024-11-19 19:33 本頁(yè)面
【正文】 天潤(rùn)城），因此其價(jià)格走勢(shì)將會(huì)在很大程度上對(duì)本案的市場(chǎng)價(jià)值造成聯(lián)動(dòng)。結(jié)合本案自身情況我們認(rèn)為與本案相距不足 400 米的蘇寧天潤(rùn)城的價(jià)格達(dá)到 2650 元 /平方米以上，理由：作為本案最大的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)，雖然 大家都走低價(jià)商品房的路線，針對(duì)同一層次的客源，但是我們認(rèn)為本案在產(chǎn)品類(lèi)型的各方面以及行銷(xiāo)、宣傳推廣方面都有自身的特點(diǎn)，因此產(chǎn)品定位就理當(dāng)在蘇寧出于對(duì)樓盤(pán)的順利去化考慮，我們建議 將總價(jià)控制在 30 萬(wàn)以?xún)?nèi) ，以保證中低端客戶(hù)的有效吸納，充分聚集客源人氣，長(zhǎng)時(shí)間的保證客戶(hù)累計(jì)數(shù)量。 戶(hù)型層次需求結(jié)構(gòu)分析 圖 15 2020 年潛在消費(fèi)者對(duì)戶(hù) 型的偏好對(duì)比統(tǒng)計(jì) 根據(jù)我們 2020 年四季度戶(hù)型偏好比例統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，三室兩廳的偏好比例最高，達(dá)到 %；二室二廳、三室一廳的戶(hù)型需求在調(diào)查結(jié)果中所占的比例相差無(wú)幾，分別為 %和 %；另外，對(duì)二室一廳的需求比例比較低，為 %；而對(duì)單室套的比例僅為 %，這個(gè)數(shù)據(jù)不能完全反映消費(fèi)者對(duì)該戶(hù)型的需求情況，因?yàn)槟壳皩?duì)該戶(hù)型的供給比例太小，消費(fèi)者沒(méi)有選擇；對(duì)三室以上的大戶(hù)型的 需求情況與對(duì)大面積的需求基本對(duì)應(yīng)，較真實(shí)的反映了對(duì)該類(lèi)戶(hù)型的需求情況。注： 房?jī)r(jià)的攀升會(huì)迫使購(gòu)房者接受較高的房?jī)r(jià)。 與今年前三季度相比，把理想的購(gòu)房區(qū)域放在河西、城東和城中的總體比例變化不大，三者依然是前三位，只是在內(nèi)部有些許變化，其中對(duì)河西的偏好比例雖然 一直處于前三甲之首但比例有所下降；而對(duì)城中偏好比例則始終處于上升態(tài)勢(shì)，對(duì)城東的偏好比例雖然有波動(dòng)，但總體趨勢(shì)是上升的。泰來(lái)苑 200— 300套 蘇寧結(jié)合目前現(xiàn)有的樓盤(pán)后續(xù)量我們認(rèn)為，今年下半年到明年上半年的推案量將不會(huì)少于 100 萬(wàn)方，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將非常激烈。通過(guò)對(duì)各個(gè)片區(qū)土地成交情況比較后發(fā)現(xiàn)，江寧區(qū)出讓土地面積最多，達(dá)到 公頃 ，但其總成交金額卻排名第四，樓面單價(jià)最低，僅為 元 /㎡；河西片區(qū)成交地塊數(shù)量最多，總金額也處首位，但成交總面積排名第二；城中片區(qū)的出讓面積最少，僅 公頃 ，但其成交總金額卻比江寧片區(qū)還多 220 萬(wàn)元，樓面單價(jià)最高，達(dá)到 元 /㎡，需要指出的是，由于城中出讓土地多為商業(yè)用地，其容積率普遍較高，我中心的統(tǒng)計(jì)口徑均以容積率 計(jì)算，出讓方式統(tǒng)一按照凈地計(jì)算，所以該樓面單價(jià)應(yīng)適當(dāng)降低，但不會(huì)改變其樓面單價(jià)處于首位的位置。這也是近幾年南京房地產(chǎn)業(yè)火熱發(fā)展的原動(dòng)力之一，也是推動(dòng)市場(chǎng)發(fā)展最關(guān)鍵的因素。從中我們也可以看出浦口區(qū)域 供應(yīng)（套） 去化（套） 恒輝翡翠城 264 244 快樂(lè)之城麗都苑 700 500 明發(fā)濱江新城 3700 3400 華僑城 102 24 金泉但同時(shí)也出現(xiàn)了另一現(xiàn)象值得我們注意，以明發(fā)天潤(rùn)城的話，要在 15 年之后其所居住的大規(guī)模社區(qū)才將全部完工，在這期間可以肯定得說(shuō)將 會(huì)有很多不確定得因素左右其樓盤(pán)的整體開(kāi)發(fā)。天潤(rùn)城在短期內(nèi)將不會(huì)有很大的價(jià)格拉升動(dòng)作出現(xiàn)。細(xì)分該案產(chǎn)品、價(jià)格、戶(hù)型、規(guī)模等因素我們得出以下結(jié)論： ? 企業(yè)知名度拉升產(chǎn)品信譽(yù)度 +低價(jià)位 +產(chǎn)品規(guī)模，這就是目前蘇寧 物業(yè)管理費(fèi)：多層 元 /㎡ 該案自 1 月 19 日蘇寧 明發(fā)濱江新城 開(kāi) 發(fā) 商：明發(fā)集團(tuán)南京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 地理位置：浦口濱江大道 1 號(hào) 產(chǎn)品形態(tài)：公寓 建筑面積： 160 萬(wàn) m2 占地面積： 106 萬(wàn) m2 容 積 率： 綠 化 率： 40% 物業(yè)管理 ： 元 / m2/月 開(kāi)盤(pán)日期： 04 年 9 月 交房日期： 06 年 5 月 面 積： 81— 225 m2 主力面積： 90— 110 m2 價(jià)格范圍： 26003600 元 / m2 目前推案量： 3700 多套 去 化 量： 3400 多套（以交款 2700 多套，首付 600 多套） 剩余案量： 200300 套 項(xiàng)目分析 ：該案總建筑面積為 160 萬(wàn)平方米 其中住宅建筑面積 140 余萬(wàn)平方米，商業(yè)建筑面積 20 萬(wàn)平方米 .該樓盤(pán)于 11 月 27 日推出第一期第二組房源，共推出小高層住宅 3800 多戶(hù)，該小區(qū)是江北第一盤(pán)，交通條件優(yōu)越，去化速度較快其中，銷(xiāo)售已達(dá)到70%。 快樂(lè)之城麗都苑 開(kāi) 發(fā) 商： 南京石林房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 地理位置： 浦口浦珠路 126 號(hào) 產(chǎn)品形態(tài)： 普通公寓、純寫(xiě)字樓、商鋪、 建筑面積： 38 萬(wàn) m2 占地面積： 27 萬(wàn) m2 容 積 率： 綠 化 率： 40% 物業(yè)管理 ： 元 /m2/月 開(kāi)盤(pán)日期： 04 年 3 月 交房日期： 05 年 12 月 面 積： 45— 138 m2 主力面積： 85— 115 m2 價(jià)格范圍： 2800 元 /m2 主力總價(jià)： 25— 30 萬(wàn) 總 戶(hù) 數(shù)： 2700 多戶(hù) 目前推案量：７００多套 去 化 量：５００多套 剩余案量：１６０―１８０套左右 項(xiàng)目分析 ： 快樂(lè)之城目前包含麗都雅苑和麗都嘉園兩個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積達(dá) 38 萬(wàn)平方米，戶(hù)型面積為 85 平方米兩房， 97 平方米三房115 平方米三房和 121 平方米三房，另有 9 萬(wàn)平方米的商業(yè)設(shè)施，一期麗都雅苑共推出 13 幢 6 層多層，戶(hù)型面積為 85 平方米兩房，97 平方米三房 115 平方米三房和 121 平方米三房。二期共 500 套將分組團(tuán)推出，二期一組團(tuán)于 9 月初推出，主力套型為 90110 平方米的三房和兩房。泰來(lái)苑 泰西路 28號(hào) 多層 39萬(wàn) 2900 100120 2934萬(wàn) 05年 7月 320多 270多 蘇寧 目前浦口區(qū)域主要在售樓盤(pán)列表 從現(xiàn)有的在售樓盤(pán)分布來(lái)看，江北區(qū)域主要在售樓盤(pán)還是集中在大橋北路沿線，該區(qū)域無(wú)論在市政規(guī)劃配套、還是過(guò)江 交通的工程進(jìn)度情況，今年可以說(shuō)是具有實(shí)質(zhì)性發(fā)展的第一年，板塊競(jìng)爭(zhēng)力在南京的樓市上極強(qiáng)，市場(chǎng)關(guān)注極大。根據(jù)進(jìn)展，三橋有望于今年 十運(yùn)會(huì) 前建成通車(chē)。 目前市場(chǎng)熱點(diǎn)聚焦 ? 蘇寧 由于該區(qū)域市場(chǎng)在南京的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中起步較晚，因此具有極大大發(fā)展空間，與南京城區(qū)中心的樓市相比，浦口樓市的性?xún)r(jià)比優(yōu)勢(shì)明顯，南京日益龐大的住宅消費(fèi)市 場(chǎng)更是給了浦口樓市的發(fā)展帶來(lái)了極大的推動(dòng)力。 但是不容我們忽視的也是這區(qū)域大規(guī)模開(kāi)發(fā)所帶來(lái)機(jī)遇的同時(shí)也將帶來(lái)競(jìng)爭(zhēng) —— 激烈的競(jìng)爭(zhēng)。作為南京最北面的區(qū)域，浦口在目前南京市房?jī)r(jià)迅速上漲的情況下，已經(jīng)逐漸成為了南京市民住房消費(fèi)的新熱土。寶塔山上晉王塔重建后，將與江南的閱江樓隔江相望。從這個(gè)意義上講，浦口就是高新區(qū)，高新區(qū)就是浦口 ,互惠互補(bǔ)用好 用足資源，放大高新區(qū)效應(yīng)，將帶動(dòng)整個(gè)浦口板塊的提升，實(shí)現(xiàn) 1＋ 1＞ 2 的雙贏效益。經(jīng)過(guò) 3 年努力，浦口生物醫(yī)藥及相關(guān)產(chǎn)業(yè)將力爭(zhēng)銷(xiāo)售超過(guò) 100 億元。 9 月 19 日，近 200 位中外客商會(huì)聚浦
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1