【正文】 ■□ 開(kāi)發(fā)商通過(guò)內(nèi)部資源差異化路線戰(zhàn)略，來(lái)削弱外部資源雷同的直接競(jìng)爭(zhēng)，最終在滿(mǎn)足不同客群個(gè)性化需求的同時(shí)，也走向競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之間共贏的局面。 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)分析科技園板塊目前的房地產(chǎn)發(fā)展處在起步階段，但近期出讓土地規(guī)模很大。4 項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析風(fēng)起云涌的江寧樓市中，區(qū)域供求結(jié)構(gòu)趨于單一，啟動(dòng)時(shí)機(jī)較晚，區(qū)域認(rèn)知尚未成熟，如何發(fā)掘足夠的購(gòu)買(mǎi)力支撐，是本項(xiàng)目面臨的最大挑戰(zhàn)。綠化率約40%，內(nèi)含一條200多米的商業(yè)內(nèi)街。項(xiàng)目建筑形式均為6+1的多層板樓。同曦公寓南京首創(chuàng)地鐵出口與地下小區(qū)入口合二為一，地鐵一號(hào)南延線勝太路站的出入口就設(shè)置在小區(qū)的商業(yè)地下層，便捷的地鐵交通帶給業(yè)主完美的舒適生活?！觥?單身公寓單價(jià)將不斷上漲、戶(hù)型設(shè)計(jì)將更為合理化、人性化隨著政府對(duì)江寧規(guī)劃的實(shí)施，目前江寧的交通、配套等已經(jīng)大為改善，房?jī)r(jià)也在不斷上漲，并且這種上漲趨勢(shì)還未止步，單身公寓產(chǎn)品作為特殊的極具居住和投資價(jià)值的住宅產(chǎn)品銷(xiāo)售單價(jià)也將不斷上漲，特別是今后地鐵1號(hào)線后沿線的開(kāi)通必將江寧的住宅價(jià)格特別是單身公寓價(jià)格帶上一個(gè)新的臺(tái)階。與第四類(lèi)客戶(hù)相同的是他們都有居家生活的要求，而經(jīng)濟(jì)承受力有限。 江寧目前在售及后續(xù)單身公寓項(xiàng)目研究板塊項(xiàng)目名稱(chēng)價(jià)格（元/m2）體量主力面積（m2）開(kāi)盤(pán)時(shí)間銷(xiāo)售情況電話在售單身公寓開(kāi)發(fā)區(qū)同曦新貴之都6000462007/01/3175%精裝修52121288科學(xué)園印湖山莊39004300254套35702007/01/0191%毛坯房52715888科學(xué)園萊茵東郡花園47004060毛坯房52165888三山百家湖百家湖西花園4800192套40502007/02/10售罄毛坯房52100222三山百家湖同曦公寓6000836套462007/02/0850%裝修52121288三山百家湖托樂(lè)嘉54001350套33622006/05/1278%裝修52129988麒麟銀河灣47004555毛坯房84121888祿口頤家春天225097套402007/04/1650%毛坯52349199后續(xù)上市項(xiàng)目東山市政天元城————5070————5月底推出2棟小高層，毛坯房52133888東山天元吉第——————————預(yù)期推出小戶(hù)型，時(shí)間未定52173688東山廣匯花園——————————預(yù)計(jì)明年推出部分單身公寓52189888通過(guò)對(duì)目前江寧在售項(xiàng)目的調(diào)查我們認(rèn)為：江寧的單身公寓總價(jià)越少的產(chǎn)品去化越快，整體市場(chǎng)呈現(xiàn)供小于求的態(tài)勢(shì)，幾乎所有的單身公寓產(chǎn)品去化都很快，目前在售的基本為近半年推出的產(chǎn)品，后續(xù)上市產(chǎn)品也較多。■□ 江寧從2002年起就由同曦鳴城推出了一批單身公寓，此后盈嘉恒升推出了盈家春天?青春渡單身公寓?！虡I(yè)項(xiàng)目綜合開(kāi)發(fā)水平等將大幅提高隨著江寧商業(yè)市場(chǎng)形式的日趨嚴(yán)峻和消費(fèi)需求的限制，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目要想在日趨激烈的市場(chǎng)中提高自己的競(jìng)爭(zhēng)力、最大化的占有市場(chǎng)，就必須在項(xiàng)目定位、租售方式、管理水平、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)等方面加以改善，未來(lái)江寧的商業(yè)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)水平將大幅提高?！N(xiāo)售價(jià)格依然會(huì)保持上漲態(tài)勢(shì)、但漲幅緩慢商業(yè)的銷(xiāo)售價(jià)格主要于地段和人氣有關(guān)，隨著江寧人口的不斷增多和地鐵1號(hào)線的建設(shè)，未來(lái)該區(qū)域與城中的交通問(wèn)題將大為改善，消費(fèi)者對(duì)該區(qū)域也越來(lái)越認(rèn)可，因此受區(qū)位和人氣的影響以及開(kāi)發(fā)成本的不斷增加，未來(lái)江寧商業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格將保持上漲態(tài)勢(shì)。期間全市土地公開(kāi)出讓公告4次?！瓕幧虡I(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入市場(chǎng)細(xì)分階段江寧商業(yè)地產(chǎn)主題商業(yè)步行街、大型購(gòu)物中心、產(chǎn)權(quán)式商場(chǎng)、大型批發(fā)市場(chǎng)開(kāi)始逐漸成為商業(yè)載體的新趨勢(shì)?！虡I(yè)地產(chǎn)金融工具化推動(dòng)大型室內(nèi)建筑■ 街區(qū)式小商鋪普遍受市場(chǎng)歡迎；■ 商業(yè)物業(yè)目前存在較大的非理性消費(fèi)行為，投資市場(chǎng)雖然能夠支持但是商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)已經(jīng)難以消化，這一點(diǎn)從已經(jīng)修建完成經(jīng)營(yíng)效果不佳的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可以得到驗(yàn)證；■ 通過(guò)修建大型的室內(nèi)建筑將商業(yè)物業(yè)體量放大，在實(shí)現(xiàn)自然銷(xiāo)售存在困難的情況下導(dǎo)入統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的概念，并承諾投資回報(bào)。 商業(yè)功能的合理規(guī)劃提升了商業(yè)的價(jià)值項(xiàng)目的問(wèn)題：216。基本業(yè)態(tài)：精裝修單身公寓、商鋪銷(xiāo)售均價(jià)：?jiǎn)紊砉r(jià)格在33003500元/平米，二期商鋪均價(jià)在7000元/平米銷(xiāo)售火爆的原因：216。 江寧此類(lèi)型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)存在空白 216。——南京義烏小商品城（已開(kāi)業(yè)）項(xiàng)目地址：江寧區(qū)秣陵街道天元東路388號(hào)開(kāi)發(fā)商：南京浙商投資有限公司商管公司：浙江義烏商管公司占地面積：14007平米 建筑面積：20萬(wàn)平米左右基本業(yè)態(tài)：市場(chǎng)于2006年試營(yíng)業(yè)，A、B區(qū)為批發(fā)市場(chǎng)，C區(qū)為綠色景觀帶及地下停車(chē)場(chǎng)，D區(qū)是兩棟小戶(hù)型公寓目前銷(xiāo)售均價(jià)：8700元/平米（一層）銷(xiāo)售招商情況：引入銀行、電信、貨運(yùn)、餐飲、倉(cāng)儲(chǔ)、廣告、住宿等商服機(jī)構(gòu)，租售同時(shí)進(jìn)行，統(tǒng)一管理面積分割：主要以小面積店鋪為主，其中3040平米左右所占比例較大。 地段、項(xiàng)目的不可復(fù)制性項(xiàng)目的問(wèn)題：216。 地段，位于江寧黃金地段，目前就有足夠的人流量支撐216。基本業(yè)態(tài)：項(xiàng)目1－3層為商業(yè)，目前分割銷(xiāo)售，統(tǒng)一管理?！虡I(yè)步行街、門(mén)面房：銷(xiāo)售，由客戶(hù)自主經(jīng)營(yíng)。（4）商業(yè)總體供大于求，但兩者之間的差距在不斷縮小圖 2006年3月2007年3月各月銷(xiāo)售上市對(duì)比圖 累計(jì)供銷(xiāo)比數(shù)據(jù)來(lái)源：網(wǎng)上房地產(chǎn)從2006年3月至2007年3月江寧供銷(xiāo)情況來(lái)看，大規(guī)模集中上市主要在年中和年底其余時(shí)間上市較少，而需求則相對(duì)比較平穩(wěn)，從累計(jì)供銷(xiāo)比來(lái)看，整體江寧商業(yè)供大于求，但差距在不斷縮小，這主要是受南京整體商業(yè)市場(chǎng)利潤(rùn)不及住宅市場(chǎng)、集中商業(yè)后期經(jīng)營(yíng)困難、江寧商業(yè)需求比較平穩(wěn)影響所致。 建筑面積近10萬(wàn)平米，女人街里面分割成了很多獨(dú)立的商鋪， 由不同的人或公司經(jīng)營(yíng)，所以店鋪都不大，但品種很多，經(jīng)營(yíng)范圍除了女士服飾用品之外還有珠寶首飾，男士服飾，男女鞋帽，禮品，炒貨，餐館小吃等金寶市場(chǎng)金寶市場(chǎng)是江寧東山鎮(zhèn)的最大的一個(gè)日用小商品批發(fā)零售大市場(chǎng)?！觥?江寧商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析（1）商業(yè)配套分布比較集中江寧的商業(yè)配套設(shè)施主要分布在兩個(gè)區(qū)域，一個(gè)是江寧東山鎮(zhèn)，這是江寧的老縣城，商業(yè)配套設(shè)施相對(duì)比較完善，有眾多的商業(yè)中心和大型超市，女人街，金寶市場(chǎng)，時(shí)代超市和世紀(jì)聯(lián)華超市等?！觥?江寧商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃《江寧東山新市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃》已通過(guò)了專(zhuān)家評(píng)審，10個(gè)超市、10個(gè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、8個(gè)生鮮超市、10條不同特色的主要商業(yè)街（區(qū)）的新建規(guī)劃已經(jīng)落在江寧區(qū)的圖紙上。二是以中、大型建筑附帶開(kāi)發(fā)的裙樓部分，這種商業(yè)物業(yè)體量較大、成本較高，且不利于分割銷(xiāo)售，其消費(fèi)者只能集中于銀行、證券、大型餐飲等極少數(shù)群體。（2）銷(xiāo)售價(jià)格走勢(shì)圖 2006年3月2007年3月銷(xiāo)售均價(jià)比較數(shù)據(jù)來(lái)源：網(wǎng)上房地產(chǎn)從2006年3月至2007年3月商業(yè)銷(xiāo)售均價(jià)比較來(lái)看，南京全市商業(yè)銷(xiāo)售均價(jià)從2006年下半年開(kāi)始基本保持在70008500元/平方米之間，價(jià)格搖擺不定的原因主要與市場(chǎng)的需求情況以及供求產(chǎn)品區(qū)域來(lái)源密切相關(guān)，而江南八區(qū)受區(qū)域影響商業(yè)銷(xiāo)售均價(jià)則保持高速上漲趨勢(shì)。■□ 南京近期商業(yè)市場(chǎng)研究（1）供銷(xiāo)量對(duì)比分析，主要來(lái)源于溧水、高淳、浦口等郊區(qū)，成為近期商業(yè)市場(chǎng)的主力。另外商業(yè)的開(kāi)發(fā)也逐漸趨向于持有，這些商業(yè)項(xiàng)目不存在銷(xiāo)售的問(wèn)題，所以并不會(huì)急著上市，也一定程度上減少了上市面積。2004年—2005年30003500（3300）南京整體供需水平逐步得到緩解，江寧已進(jìn)入買(mǎi)方時(shí)代，價(jià)格上漲動(dòng)力不足，開(kāi)發(fā)商為促進(jìn)銷(xiāo)售逐步采用打折、抽獎(jiǎng)等方式促銷(xiāo)。2002年18002400（2300）在南京整體市場(chǎng)上漲帶動(dòng)下，區(qū)域房?jī)r(jià)有所上升；南京市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不平衡，中低價(jià)房源偏少也是造成區(qū)域內(nèi)需求增大的主要原因。金王府2021世紀(jì)現(xiàn)代城后期還有20萬(wàn)㎡商業(yè)配套百家湖花園30水月秦淮20清水灣花園5東城風(fēng)景2華裔泰富廣場(chǎng)5山水方舟雅苑10科技園萊茵東郡三期疊加公寓、四期別墅以及商業(yè)項(xiàng)目，總建超過(guò)20萬(wàn)㎡0305年區(qū)域一共出讓了接近3000畝的土地未來(lái)科技園片區(qū)將有超過(guò)265萬(wàn)㎡的市場(chǎng)供應(yīng)量。n 從江寧未來(lái)的發(fā)展前景來(lái)看，科學(xué)園地區(qū)作為江寧全新的發(fā)展板塊，將承擔(dān)起新城擴(kuò)張的重要職能。此次區(qū)劃調(diào)整是江寧自撤縣改區(qū)后又一次行政調(diào)整，此次區(qū)劃調(diào)整，不是簡(jiǎn)單的鎮(zhèn)街?jǐn)?shù)量的加減，而是把資源有效優(yōu)化，促進(jìn)資源的集聚和流動(dòng)，加強(qiáng)區(qū)域整體的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。 區(qū)劃再次調(diào)整，江寧發(fā)展，后勁十足江寧經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，但江寧鎮(zhèn)街經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不高，在全區(qū)經(jīng)濟(jì)總量中所占份額較低，與整體發(fā)展勢(shì)頭不相稱(chēng)，一定程度上制約了江寧經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?！?4條快速路為寧丹路、寧溧路、天印路北延線、104國(guó)道北延線。■ 4條軌道交通線即軌道1號(hào)線南延線，從安德門(mén)站出發(fā)，接鐵路南站南下，沿利源路至天元路向東至大學(xué)城，遠(yuǎn)期轉(zhuǎn)化為軌道7號(hào)線；軌道3號(hào)線由夫子廟向南，交寧溧路后至鐵路南站；5號(hào)線自城東干道，穿過(guò)大校場(chǎng)機(jī)場(chǎng)，沿竹山路南下，至殷巷組團(tuán)；機(jī)場(chǎng)輕軌線自鐵路南站出發(fā)，沿將軍路向南通往祿口機(jī)場(chǎng)。鐵路南站的建設(shè)，將帶來(lái)大量的人流、物流、資金流、信息流，這將對(duì)江寧經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城市繁榮起到積極的作用?！觥?鐵路南站——提升區(qū)域樞紐地位，推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃中火車(chē)南站要建成亞洲第一大站。南延線暫不進(jìn)江寧大學(xué)城。大學(xué)城初步發(fā)展成型，對(duì)江寧房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展起到重要作用?！?產(chǎn)業(yè)人口增加以高新科技為主的高新產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛。江寧東山城市人