【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 的3000元/㎡。2004年—2005年30003500（3300）南京整體供需水平逐步得到緩解，江寧已進(jìn)入買(mǎi)方時(shí)代，價(jià)格上漲動(dòng)力不足，開(kāi)發(fā)商為促進(jìn)銷(xiāo)售逐步采用打折、抽獎(jiǎng)等方式促銷(xiāo)。表現(xiàn)為總價(jià)不變，單價(jià)的提升以減小面積為代價(jià)。2006年35005000（4500）后期產(chǎn)品紛紛以犧牲面積來(lái)提高單價(jià)，另外，商業(yè)、商務(wù)產(chǎn)品的大量上市，也在一定程度上提升了產(chǎn)品的價(jià)格區(qū)域通過(guò)幾輪上漲，房?jī)r(jià)在不同時(shí)段表現(xiàn)出幾個(gè)不同的價(jià)格節(jié)點(diǎn)，目前市場(chǎng)公寓價(jià)格主要停留在35005000元/㎡的價(jià)格區(qū)間，雖然因項(xiàng)目的差異性，所表現(xiàn)價(jià)格高低各不相同，但是整個(gè)區(qū)域還是停留在4500元/㎡這個(gè)節(jié)點(diǎn)上。 江寧商業(yè)市場(chǎng)分析 南京商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀■□ 總體市場(chǎng)綜述■ 存量商業(yè)過(guò)大，商業(yè)規(guī)劃量縮小，推盤(pán)速度放緩目前南京市場(chǎng)上大量的商業(yè)項(xiàng)目銷(xiāo)售面臨較大壓力，因此開(kāi)發(fā)商延緩了商業(yè)部分的開(kāi)發(fā)和推出時(shí)間，導(dǎo)致今年3月商業(yè)上市量萎縮；同時(shí)目前南京住宅市場(chǎng)火爆，價(jià)格不斷上揚(yáng)，而且銷(xiāo)售速度也較快，商業(yè)帶來(lái)的超額利潤(rùn)越來(lái)越小，使開(kāi)發(fā)商在做項(xiàng)目規(guī)劃的時(shí)候，盡量少的開(kāi)發(fā)商業(yè)，這樣既能快速消化，形成良好的現(xiàn)金流，同時(shí)也可以避免商業(yè)開(kāi)發(fā)所面臨的壓力和風(fēng)險(xiǎn)。另外商業(yè)的開(kāi)發(fā)也逐漸趨向于持有，這些商業(yè)項(xiàng)目不存在銷(xiāo)售的問(wèn)題，所以并不會(huì)急著上市，也一定程度上減少了上市面積?！?大型銷(xiāo)售型商業(yè)明顯減少，門(mén)面房再次成為商業(yè)銷(xiāo)售的熱點(diǎn)從近幾個(gè)月的銷(xiāo)售明細(xì)看，前2年開(kāi)發(fā)較熱的大型商業(yè)項(xiàng)目基本退出商業(yè)銷(xiāo)售的市場(chǎng)，主要由于一方面大型商業(yè)項(xiàng)目銷(xiāo)售以后大部分面臨經(jīng)營(yíng)上的問(wèn)題，投資者對(duì)于這類物業(yè)投資熱情不高，開(kāi)發(fā)商目前也了解到了這個(gè)情況。另一方面江寧、江北作為“一城三區(qū)”的組成部分，其商業(yè)開(kāi)發(fā)速度明顯高于主城區(qū)域，江寧近2年的上市量達(dá)到了75萬(wàn)平方米，而江寧人口總和不過(guò)70多萬(wàn)（含50萬(wàn)農(nóng)村人口），如此龐大的商業(yè)體量必然需要人口導(dǎo)入，但實(shí)際人口流入的速度較慢，無(wú)法達(dá)到巨大體量商業(yè)運(yùn)營(yíng)所需的消費(fèi)力支撐需求，因此短期內(nèi)形成大量商業(yè)空置或者經(jīng)營(yíng)后利潤(rùn)難以實(shí)現(xiàn)的狀況。開(kāi)發(fā)商意識(shí)到問(wèn)題以后，對(duì)于新商業(yè)的開(kāi)發(fā)持謹(jǐn)慎的態(tài)度，不再盲目追求開(kāi)發(fā)利潤(rùn)而不顧市場(chǎng)實(shí)際，近半年江寧的商業(yè)上市量在10萬(wàn)平方米左右，銷(xiāo)售則比較穩(wěn)定，；江北市場(chǎng)也存在同樣的情況，隨著滬江商貿(mào)城一期完成銷(xiāo)售，江北商業(yè)市場(chǎng)逐漸趨于穩(wěn)定，價(jià)格也回到原有水平，維持在5000元/平方米左右?！觥?南京近期商業(yè)市場(chǎng)研究（1）供銷(xiāo)量對(duì)比分析，主要來(lái)源于溧水、高淳、浦口等郊區(qū)，成為近期商業(yè)市場(chǎng)的主力。，受春節(jié)影響環(huán)比略有下降。另外成交區(qū)域呈現(xiàn)明顯的分散態(tài)勢(shì)，3月4萬(wàn)多平米的商業(yè)銷(xiāo)售由65個(gè)項(xiàng)目完成，其中除鳳凰港銷(xiāo)售面積達(dá)到8000多平米以外，其余單個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售面積均不超過(guò)2000平米。圖 2006年3月－2007年3月各月銷(xiāo)售、上市對(duì)比數(shù)據(jù)來(lái)源：網(wǎng)上房地產(chǎn)圖 累計(jì)供銷(xiāo)比數(shù)據(jù)來(lái)源：網(wǎng)上房地產(chǎn)從2006年3月至2007年3月銷(xiāo)售面積、上市面積以及累計(jì)供銷(xiāo)比我們不難看到，雖然在2006年底和2007年初銷(xiāo)售面積和上市面積有上揚(yáng)態(tài)勢(shì)，但總體南京商業(yè)市場(chǎng)供求呈下降趨勢(shì)，目前南京的商業(yè)市場(chǎng)不容樂(lè)觀。（2）銷(xiāo)售價(jià)格走勢(shì)圖 2006年3月2007年3月銷(xiāo)售均價(jià)比較數(shù)據(jù)來(lái)源：網(wǎng)上房地產(chǎn)從2006年3月至2007年3月商業(yè)銷(xiāo)售均價(jià)比較來(lái)看，南京全市商業(yè)銷(xiāo)售均價(jià)從2006年下半年開(kāi)始基本保持在70008500元/平方米之間，價(jià)格搖擺不定的原因主要與市場(chǎng)的需求情況以及供求產(chǎn)品區(qū)域來(lái)源密切相關(guān)，而江南八區(qū)受區(qū)域影響商業(yè)銷(xiāo)售均價(jià)則保持高速上漲趨勢(shì)。 江寧商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展研究■□ 發(fā)展概況■ 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的混沌期——裙樓和臨街底商。江寧的商業(yè)地產(chǎn)起步較晚，原來(lái)主要為國(guó)營(yíng)百貨、供銷(xiāo)社、個(gè)體門(mén)面，后期則以超市為主，整體商業(yè)檔次不高。早期主要銷(xiāo)售的商業(yè)物業(yè)分為兩種，一是開(kāi)發(fā)住宅時(shí)順帶開(kāi)發(fā)的沿街底商，這種商業(yè)物業(yè)體量一般較小并著重強(qiáng)調(diào)家?guī)У甑男再|(zhì)，商業(yè)部分只是作為附屬設(shè)施。二是以中、大型建筑附帶開(kāi)發(fā)的裙樓部分，這種商業(yè)物業(yè)體量較大、成本較高，且不利于分割銷(xiāo)售，其消費(fèi)者只能集中于銀行、證券、大型餐飲等極少數(shù)群體。■ 2000年以來(lái)，江寧商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速，近幾年來(lái)已有同曦名城、溫州商業(yè)街、黃金海岸廣場(chǎng)、南京義烏小商品城、鳳凰港、東山步行街、竹山電子一條街、中國(guó)女人街、汽車(chē)商貿(mào)城、21世紀(jì)商貿(mào)區(qū)等一批商業(yè)項(xiàng)目在江寧開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，這些商業(yè)項(xiàng)目總規(guī)模達(dá)110萬(wàn)㎡并且各具特色。■ 2006年江寧商業(yè)供應(yīng)量達(dá)數(shù)十萬(wàn)平方米之巨，包括銅鑼灣廣場(chǎng)、本土品牌商業(yè)華潤(rùn)蘇果超市、法國(guó)歐尚等也相繼進(jìn)入，這些項(xiàng)目與原有的商業(yè)項(xiàng)目互為補(bǔ)充，給江寧日益增加的人群提供了更多的消費(fèi)場(chǎng)所，同時(shí)江寧入住率的提高也給其商業(yè)發(fā)展帶來(lái)了動(dòng)力和信心。據(jù)統(tǒng)計(jì)，江寧商業(yè)面積加上2004年以前的存量，5年以后江寧板塊商業(yè)面積將會(huì)在200萬(wàn)平方米左右?！觥?江寧商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃《江寧東山新市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃》已通過(guò)了專家評(píng)審，10個(gè)超市、10個(gè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、8個(gè)生鮮超市、10條不同特色的主要商業(yè)街（區(qū)）的新建規(guī)劃已經(jīng)落在江寧區(qū)的圖紙上。此次規(guī)劃主要加強(qiáng)了樓盤(pán)密集區(qū)的生活配套，10個(gè)大中型超市中有一半分布在百家湖片區(qū)，其中3個(gè)大型超市，2個(gè)中型超市；另外東山鎮(zhèn)、岔路口片區(qū)、九龍湖片區(qū)、機(jī)場(chǎng)片區(qū)再各新增1個(gè)大型超市，科學(xué)園片區(qū)由于是工業(yè)園區(qū)因此規(guī)劃為1個(gè)中型超市。 規(guī)劃在江寧原有15個(gè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上再新增10個(gè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、8個(gè)生鮮超市或大中型超市中設(shè)生鮮區(qū)；在火車(chē)南站市級(jí)商業(yè)副中心、東山市級(jí)商業(yè)副中心、東山老城區(qū)級(jí)商業(yè)中心內(nèi)建設(shè)3個(gè)市區(qū)購(gòu)物中心，在百家湖區(qū)級(jí)商業(yè)中心和同曦鳴城內(nèi)建設(shè)2個(gè)社區(qū)購(gòu)物中心。根據(jù)規(guī)劃，未來(lái)江寧的配套型商業(yè)將很大，將給居住人群的日常生活帶來(lái)便利。■□ 江寧商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析（1）商業(yè)配套分布比較集中江寧的商業(yè)配套設(shè)施主要分布在兩個(gè)區(qū)域，一個(gè)是江寧東山鎮(zhèn)，這是江寧的老縣城，商業(yè)配套設(shè)施相對(duì)比較完善，有眾多的商業(yè)中心和大型超市，女人街，金寶市場(chǎng)，時(shí)代超市和世紀(jì)聯(lián)華超市等。另一個(gè)商業(yè)區(qū)分布在江寧開(kāi)發(fā)區(qū)，這是新開(kāi)發(fā)的商業(yè)中心，主要有同曦鳴城商業(yè)中心和勝太路商業(yè)街。項(xiàng)目名稱概況同曦鳴城同曦鳴城是由同曦房地產(chǎn)公司打造的江寧區(qū)的新商業(yè)中心。有同曦假日百貨，同曦步行街和同曦小商品市場(chǎng)中國(guó)女人街江寧女人街是一個(gè)以經(jīng)營(yíng)女士服飾用品為主的大型市場(chǎng)。 建筑面積近10萬(wàn)平米，女人街里面分割成了很多獨(dú)立的商鋪， 由不同的人或公司經(jīng)營(yíng)，所以店鋪都不大，但品種很多，經(jīng)營(yíng)范圍除了女士服飾用品之外還有珠寶首飾，男士服飾，男女鞋帽，禮品，炒貨，餐館小吃等金寶市場(chǎng)金寶市場(chǎng)是江寧東山鎮(zhèn)的最大的一個(gè)日用小商品批發(fā)零售大市場(chǎng)。它有很多年的歷史了，占地大約有100畝。 有3棟建筑，是較大型的賣(mài)場(chǎng)（2）商業(yè)項(xiàng)目規(guī)模普遍較大江寧主要商業(yè)項(xiàng)目項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)面積（㎡）產(chǎn)品特征同曦鳴城40萬(wàn)SHOPPING MALL金王府12萬(wàn)室外步行街CityMall鳳凰港商務(wù)城SHOPPING MALL21世紀(jì)現(xiàn)代城商業(yè)城30萬(wàn)SHOPPING MALL托樂(lè)嘉商業(yè)中心20萬(wàn)鄰里商業(yè)中心南京義烏小商品城20萬(wàn)華東地區(qū)最大的小商品專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)江寧女人街10萬(wàn)經(jīng)營(yíng)女士服飾用品為主的大型市場(chǎng)區(qū)域商業(yè)開(kāi)發(fā)面積超過(guò)130萬(wàn)㎡，然而由于開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)的不合理，導(dǎo)致目前部分項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)慘淡，而用于滿足周邊人群生活配套的中、小型商業(yè)項(xiàng)目還是較為缺乏，日常生活配套需求還未能被完全滿足。（3）銷(xiāo)售周期較長(zhǎng)商業(yè)項(xiàng)目銷(xiāo)售周期較長(zhǎng)，一般以二萬(wàn)平米為一個(gè)銷(xiāo)售單元，其銷(xiāo)售周期需一年左右。（4）商業(yè)總體供大于求，但兩者之間的差距在不斷縮小圖 2006年3月2007年3月各月銷(xiāo)售上市對(duì)比圖 累計(jì)供銷(xiāo)比數(shù)據(jù)來(lái)源：網(wǎng)上房地產(chǎn)從2006年3月至2007年3月江寧供銷(xiāo)情況來(lái)看，大規(guī)模集中上市主要在年中和年底其余時(shí)間上市較少，而需求則相對(duì)比較平穩(wěn)，從累計(jì)供銷(xiāo)比來(lái)看，整體江寧商業(yè)供大于求，但差距在不斷縮小，這主要是受南京整體商業(yè)市場(chǎng)利潤(rùn)不及住宅市場(chǎng)、集中商業(yè)后期經(jīng)營(yíng)困難、江寧商業(yè)需求比較平穩(wěn)影響所致。（5）銷(xiāo)售價(jià)格漲幅明顯圖 2006年3月2007年3月銷(xiāo)售均價(jià)比較數(shù)據(jù)來(lái)源：網(wǎng)上房地產(chǎn)江寧居住人群的增多帶動(dòng)了商業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格的上漲，雖然2007年以來(lái)有所回落，但與2006年同期相比商業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格上漲近千元/平方米，漲幅明顯，總體來(lái)說(shuō)江寧商業(yè)銷(xiāo)售均價(jià)受季節(jié)波動(dòng)性較大。（6）商業(yè)經(jīng)營(yíng)方式多樣——百貨商場(chǎng)：帶租約銷(xiāo)售，即經(jīng)營(yíng)權(quán)與所有權(quán)分開(kāi)，統(tǒng)一招商。客戶擁有所有權(quán)，開(kāi)發(fā)商提供8%/年租金回報(bào)?！虡I(yè)步行街、門(mén)面房：銷(xiāo)售，由客戶自主經(jīng)營(yíng)。——休閑娛樂(lè)部分：以租賃為主，暫不銷(xiāo)售，統(tǒng)一招商?！獙I(yè)市場(chǎng)：租售同時(shí)進(jìn)行，統(tǒng)一管理?！觥?個(gè)案研究——華意泰富商業(yè)（即將開(kāi)業(yè)）項(xiàng)目地址：江寧區(qū)東山鎮(zhèn)上元大街485號(hào)開(kāi)發(fā)商：南京華意房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)公司：南京富匯物業(yè)管理有限公司商管公司：南京優(yōu)派克司商業(yè)管理公司建筑設(shè)計(jì)：王孝雄建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所占地面積：17426平米 建筑面積：3萬(wàn)平米左右（商業(yè)部分，）銷(xiāo)售招商情況：引入部分名品點(diǎn)，全部對(duì)外銷(xiāo)售。基本業(yè)態(tài)：項(xiàng)目1－3層為商業(yè)，目前分割銷(xiāo)售，統(tǒng)一管理。C區(qū)一樓為名品店，二樓為潮流時(shí)尚用品專區(qū)，運(yùn)動(dòng)城和電玩城；AB區(qū)一樓為無(wú)煙品牌餐飲與西點(diǎn)屋，二樓為休閑娛樂(lè)家居軟裝潢，三樓為健身美容、婚紗攝影，四五樓為美食廣場(chǎng)，休閑娛樂(lè)區(qū)。（規(guī)劃業(yè)態(tài)）銷(xiāo)售均價(jià)：8655元/平米面積分割：主要以80平米以下為主，其中2030平米所占比例較大。預(yù)計(jì)人流量：開(kāi)業(yè)初期：5000人左右開(kāi)業(yè)穩(wěn)定期： 10000人左右高峰期：20000人左右銷(xiāo)售火爆的原因：216。 地段，位于江寧黃金地段，目前就有足夠的人流量支撐216。 小面積分割，合理控制總價(jià)216。 目前周邊商業(yè)經(jīng)營(yíng)良好，有很好的帶動(dòng)作用（KFC、麥當(dāng)勞、世紀(jì)聯(lián)華）216。 雙低層的概念提升了商業(yè)的價(jià)值216。