【文章內(nèi)容簡介】 華升房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司投得，位于河北區(qū)八馬路與律緯路交口西側(cè)，占地33596平米，建筑面積141105平米，溢價比率為2%；其他12宗地塊0溢價，%。本年度土地成交總體溢價比率較低，高溢價成交地塊較少。、重點地塊分析－地塊指標(biāo)宗地編號津南天（掛）2012117號地塊位置南開區(qū)天塔道北側(cè)競得單位北京順義新城建設(shè)開發(fā)有限公司用途城鎮(zhèn)住宅、商業(yè)出讓年限城鎮(zhèn)住宅70年、商服40年土地面積（㎡）104324建筑面積（㎡）312972起始總價（萬元）369600成交總價（萬元）462000樓面單價（元/㎡）14762容積率3該地塊地理位置優(yōu)越，向東與天塔對望；向西即見水上公園與周鄧紀(jì)念館；南面即為上谷商業(yè)街；北面臨近八里臺商業(yè)街。此外交通便利，有地鐵三號線經(jīng)過。該地塊規(guī)劃為商業(yè)金融業(yè)、居住用地，且不得建設(shè)酒店型公寓。地塊規(guī)劃加上該地塊周邊配套齊全，預(yù)計又將成為天津一高端商圈。地塊該地塊規(guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè)金融業(yè)、居住用地，土地出讓面積104324平方米，(包括商業(yè)、酒店、寫字樓，不得建設(shè)酒店型公寓)；建筑限高200米。－地塊指標(biāo)宗地編號津和大（掛）2012041號地塊位置和平區(qū)大沽北路東側(cè)競得單位金融街融展（天津）投資有限公司用途城鎮(zhèn)住宅、商服出讓年限城鎮(zhèn)住宅70年、商服40年土地面積（㎡）27541建筑面積（㎡）210500起始總價（萬元）175000成交總價（萬元）175000樓面單價（元/㎡）8314容積率該地塊位于大沽北路與長春道交口位置，地塊四至：東至吉林路，南至哈爾濱道，西至大沽北路，北至長春道。，出讓建筑面積約21萬平米，；地塊該地塊規(guī)劃性質(zhì)為綜合用地，出售掛牌起始價共計175000萬元（起始價不含市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費），折合樓面地價約8314元/平米。－地塊指標(biāo)宗地編號津東新（掛）2012098號地塊位置河?xùn)|區(qū)新開路與衛(wèi)國道交口競得單位天津市富都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司用途城鎮(zhèn)住宅、商業(yè)出讓年限住宅70年 商服40年土地面積（㎡）31726建筑面積（㎡）145000起始總價（萬元）92000成交總價（萬元）98500樓面單價（元/㎡）6793容積率，%地塊該地塊位于天津站后廣場，是溝通市中心區(qū)域重要地帶，周邊配套齊全，且河?xùn)|區(qū)目前購房者可選新樓盤不多，本次6793元/平方米的樓面價較周邊新盤當(dāng)時拿地價格相對低，后期可發(fā)展性良好。－地塊指標(biāo)宗地編號津西衛(wèi)(掛)2012066號地塊位置河西區(qū)衛(wèi)津南路與吳家窯大街交口競得單位中海地產(chǎn)集團有限公司用途城鎮(zhèn)住宅、商業(yè)出讓年限城鎮(zhèn)住宅70年、商服40年土地面積（㎡）79955建筑面積（㎡）228000起始總價（萬元）223440成交總價（萬元）297000樓面單價（元/㎡）13026容積率該地塊位于河西區(qū)衛(wèi)津南路與吳家窯大街交口，東至空軍大院，南至平山道，西至衛(wèi)津南路，北至吳家窯大街。地塊該地塊規(guī)劃用地性質(zhì)為居住、商業(yè)金融業(yè)，，居住建筑面積和商業(yè)金融業(yè)建筑面積比例為5∶5，建筑高度不大于100米。，建筑高度不大于160米。公告規(guī)定，該地塊規(guī)劃住宅套型建筑面積90平方米以下住宅所占比例應(yīng)大于住宅總建筑面積的70%；，回購建筑面積約為6839平方米的住宅。、2012年房企拿地排名與拿地風(fēng)格2012年房企拿地排名TOP20排名房企拿地總數(shù)拿地面積拿地金額（塊）（萬平米）（億元）1恒大642028 134 2保利481146 353 3萬科461056 378 4中海11468 175 5綠地集團31382 128 6中鐵8249 21 7萬達(dá)20215 148 8富力地產(chǎn)14212 45 9金科12207 46 10榮盛發(fā)展21204 60 11首創(chuàng)置業(yè)8179 23 12招商10166 114 13雅居樂地產(chǎn)4157 12 14越秀地產(chǎn)9153 55 15華潤置地10109 58 16首開3101 30 17碧桂園688 14 18龍湖1580 180 19綠城中國658 92 20金地650 30 激進風(fēng)格代表：招商地產(chǎn)在以穩(wěn)健著稱的招商系里，能在房地產(chǎn)調(diào)控之年加速擴張，說明集團上面給的壓力很大，同時也說明招商地產(chǎn)新的管理團隊也開始注意增長速度的重要性。日前招商地產(chǎn)董事長林少斌公開表示，以目前公司擁有的土地存量和開發(fā)計劃預(yù)計，2013年將力爭實現(xiàn)百億銷售增量，并以“千億銷售百億利潤”為中長期目標(biāo)。林少斌具體談到，預(yù)計2013年招商地產(chǎn)的貨量在600億元至700億元，按照70%的去化率目標(biāo)，公司2013年的銷售目標(biāo)將超過400億元。招商地產(chǎn)目前欲做大的心態(tài)有些急迫，其轉(zhuǎn)型之路只是剛剛起步，然而轉(zhuǎn)型本身是一個中長期的過程，也許要5年甚至10年，而且過程很痛苦，失敗的可能性遠(yuǎn)比成功的可能性要大，因此，招商地產(chǎn)今后面臨的風(fēng)險會更大，其千億之路并不平坦。穩(wěn)健風(fēng)格代表：萬科地產(chǎn)以銷定量，根據(jù)銷售規(guī)模決定拿地規(guī)模，萬科12年下半年加速拿地除了銷售以外，萬科將心思放在積極拿地上，全國多個城市的土地市場都出現(xiàn)了萬科競地的身影；萬科總裁郁亮指出地方政府處理土地供應(yīng)、調(diào)控政策和配套規(guī)劃上等問題上的不足之處。“最需要房子的城市土地供應(yīng)最緊張，這時候很需要政府做好配套，要規(guī)劃清楚建設(shè)目標(biāo)、配套所需要的資金、配套的土地、需要多少市場力量來做，”他表示，要解決用地量和規(guī)劃問題，“難就難在各個部門要配合起來?！北Ｊ仫L(fēng)格代表：綠城集團綠城股權(quán)賣了，項目賣了，資產(chǎn)負(fù)債率降下來了，股價升上去了綠城已經(jīng)徹底度過“生死劫”，安全著陸了；綠城中國董事長宋衛(wèi)平和融創(chuàng)中國董事長孫宏斌都不是甘于屈居地產(chǎn)第二梯隊的領(lǐng)導(dǎo)者。此外，在宋衛(wèi)平連吃地王付出高昂代價之后，土地市場的窗口期更使其不容錯過，因而反周期拿地并不令人意外。有統(tǒng)計顯示，從2012 年6 月底至11 月中，綠城購地涉及的總金額為167 億元，地區(qū)遍布上海、杭州、合肥、天津、大連等核心城市；綠城自己的拿地支出并沒有這么多，多數(shù)是與其他公司合作拿地，綠城將資金注入與融創(chuàng)成立的合營公司后，其購地資金已不需要綠城支付現(xiàn)金。土地市場預(yù)測隨著天津中心城區(qū)土地一塊塊減少，市區(qū)變得寸土寸金，能有一塊巴掌大的地也倍顯珍貴，市區(qū)的土地已經(jīng)處處是焦點，處處是黃金；2012年底，天津土地成交迎來高潮，市區(qū)所剩無幾的價值高地開始放出，房企儲備行動密集進行，預(yù)計2013年仍有不少地王誕生。第四部分：商品住宅市場分析本期導(dǎo)讀：216。 12年天津市商品房總供應(yīng)量為1696萬平米，環(huán)比11年供應(yīng)量下降18%；12年天津市商品房總成交量為1163萬平米，環(huán)比11年成交量上漲8%；12年天津市商品房成交均價為10624元/平米，環(huán)比11年成交價格上漲2%；216。 12年全年天津市商品住宅供應(yīng)量為1166萬平米，環(huán)比11年全年供應(yīng)量下降20%，其東麗、河?xùn)|、津南、塘沽、武清為天津市商品住宅供應(yīng)主力區(qū)；216。 12年全年天津市商品住宅成交量為974萬平米，環(huán)比11年全年成交量增加13%，從2月份開始，成交量呈波浪形上漲，8月達(dá)到一年銷售頂峰，雖傳統(tǒng)旺季“金九銀十”成色不足，但年末出現(xiàn)了少有的“翹尾”；12年成交均價為10244元/㎡，環(huán)比11年上漲9%；216。 12年天津市商品住宅新增供應(yīng)1166萬平米，全年成交量974萬平米，：1，整體表現(xiàn)為供大于求。12年除112四個旺銷月外，均呈供大于求態(tài)勢。216。 12年全市商品住宅銷售面積前三名分別為：遠(yuǎn)洋城、富力津門湖和北寧灣；2012年全市銷售金額前三名分別為：富力津門湖、天津大都會和仁恒海河廣場。、商品房供求狀況分析12年天津市商品房總供應(yīng)量為1696萬平米，環(huán)比11年供應(yīng)量下降18%；12年天津市商品房總成交量為1163萬平米，環(huán)比11年成交量上漲8%；12年天津市商品房成交均價為10624元/平米，環(huán)比11年成交價格上漲2%；12年各大房企均取得了不錯的銷售業(yè)績，但迫于政府調(diào)控的決心與力度，各項目以走量為主，房價波動較??；在政策微調(diào)、購房者心理預(yù)期等多重因素的影響下，整年商品房市場運行較為平穩(wěn)。、商品住宅新增供應(yīng)狀況分析、商品住宅新增供應(yīng)走勢從2011年與2012年的商品住宅走勢來看，商品住宅供應(yīng)走勢基本延續(xù)著一年中，年初供應(yīng)量穩(wěn)步增長，中期達(dá)到頂峰，然后開始下降的趨勢。同時，2012年供應(yīng)頂峰相比2011年提前一個季度，在二季度進入當(dāng)年的供應(yīng)峰值，隨后持續(xù)下降，這也對“金九銀十”的提前釋放起到了推動作用。2012年，新增供應(yīng)面積環(huán)比2011年下降20%。 12年全年天津市商品住宅供應(yīng)量為1166萬平米，環(huán)比11年全年供應(yīng)量下降20%；12年上半年供應(yīng)量呈穩(wěn)步上升態(tài)勢，5月份達(dá)到峰值，隨后7月份連續(xù)下跌，為迎接傳統(tǒng)的熱銷旺季“金九銀十”的到來，供應(yīng)商想抓住這一年中最后的集中出貨期，8月份供應(yīng)量開始攀升，9月份達(dá)到下半年供應(yīng)量峰值，隨后逐漸走低。、商品住宅新增供應(yīng)分布情況市內(nèi)六區(qū)，12年市內(nèi)六區(qū)供應(yīng)量為233萬平米，環(huán)比11年供應(yīng)量增加38%，但仍是全市新增供應(yīng)最少區(qū)域，市內(nèi)六區(qū)土地稀缺性越來越明顯導(dǎo)致商品住宅產(chǎn)品供應(yīng)面積逐年下降；其中，河?xùn)|區(qū)由于路勁太陽城、振業(yè)城中央、紅星國際、金地紫云庭等大盤項目供應(yīng)量的增加取代和平區(qū)成為市內(nèi)六區(qū)供應(yīng)主力；環(huán)城四區(qū)，12年環(huán)城四區(qū)供應(yīng)量292萬平米，環(huán)比11年降低39%；環(huán)城四區(qū)商品住宅供應(yīng)量第一的地位被郊縣各區(qū)所取代；其中，津南區(qū)超越西青區(qū)為環(huán)城四區(qū)商品住宅主力供應(yīng)區(qū)，12年供應(yīng)量達(dá)136萬平米，環(huán)比11年增加19%；而東麗區(qū)由于11年的大量供應(yīng)造成存量增加，12年供應(yīng)量環(huán)比下降達(dá)36%，為79萬平方米；作為環(huán)城四區(qū)中熱點區(qū)域的西青區(qū)由于11年的井噴式供應(yīng)，12年出現(xiàn)了大幅下滑，供應(yīng)量環(huán)比降低68%； 市場增長緩慢的北辰區(qū)在12年供應(yīng)量出現(xiàn)下滑，下降幅度達(dá)45%，其供應(yīng)量不足津南區(qū)1/7。濱海新區(qū)，12年濱海新區(qū)供應(yīng)量為233萬平米，環(huán)比11年下降25%；塘沽區(qū)為濱海新區(qū)供應(yīng)主力，12年供應(yīng)量為118萬平米，環(huán)比下降21%，其次為大港區(qū)，為36萬平米；空港加工區(qū)和生態(tài)城為新興區(qū)域，、34萬平米； 漢沽區(qū)供應(yīng)量有所增長，增長達(dá)48%，供應(yīng)量為29萬平方米；熱點區(qū)域開發(fā)區(qū)，較11年有小幅下滑，下降幅度9%，為14萬平方米。郊縣，12年郊縣供應(yīng)量達(dá)357萬平米，環(huán)比下降19%；武清區(qū)為郊縣供應(yīng)主力，12年供應(yīng)量為181萬平米，盛世天下、盛世年華龍灣城等項目致使武清區(qū)供應(yīng)量占郊縣總量的51%；薊縣供應(yīng)量較去年大幅下跌，跌幅達(dá)50%；區(qū)域發(fā)展相對較慢的寧河縣，12年供應(yīng)量環(huán)比11年猛增144%。、商品住宅成交狀況分析、商品住宅成交走勢2011年新一輪的調(diào)控政策落地執(zhí)行后，市場成交迅速陷入了低迷狀態(tài)，當(dāng)年三季度，全市商品住宅銷量有所回升，但“金九銀十“后樓市成交又迅速回落至低點，多方調(diào)控作用下的市場經(jīng)歷了極度深寒的“冬天“。2012年3月后市場呈現(xiàn)回暖格局，隨后三個季度持續(xù)走高，全面超越去年同期水平,2012年二三四季度環(huán)比去年同期分別增長36%、17%、78%。 12年天津市商品住宅成交量為974萬平米，環(huán)比11年全年成交量增加13%；2012年1月份延續(xù)了2011年下半年銷售下滑態(tài)勢，創(chuàng)歷史新低。但隨著購房力的持續(xù)釋放，二三月份成交出現(xiàn)一定程度上揚。尤其在5月份，標(biāo)桿龍頭房企率先以價換量獲得持續(xù)熱銷，一時間各樓盤的優(yōu)惠促銷達(dá)到了前所未有的“繁榮”，這也直接導(dǎo)致了隨后的“紅五月、火六月、熱七月以及八月的淡季不淡”。在成交形勢一片大好的情況下，“金九銀十”并未如期而至。年末并未如往常一樣銷量出現(xiàn)下滑，卻出人意料地迎來了一次翹尾行情， 10月份后市場購房力再次大幅釋放，112月成交量均保持高量。12年商品住宅成交均價，呈波浪形態(tài)勢持續(xù)增長，12月達(dá)到本年度最高，成交均價為10977元/㎡；12年成交均價為10244元/㎡，環(huán)比11年上漲9%。12年全年天津市商品住宅市場成交整體走勢表現(xiàn)為量價齊漲。、商品住宅成交區(qū)域分布情況從各季度商品住宅成交量占比情況來看，今年市區(qū)第一季度在房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)嚴(yán)控的背景下，延續(xù)2011年年底以來的低迷態(tài)勢，成交占比走低，進入二季度以來，中高端項目的“以價換量“以及政策層面的有利引導(dǎo)，使得市區(qū)積淀已久的需求再度發(fā)力，成交量占比飆升至22%；相比市區(qū)，本年環(huán)城四區(qū)成交量穩(wěn)站商品住宅市場的三成，并且從本年二季度開始，成交占比持續(xù)擴大；濱海新區(qū)樓盤投資屬性較強，受調(diào)控影響較大，投資客群的紛紛退出導(dǎo)致了濱海樓市相對低迷的態(tài)勢；而遠(yuǎn)郊區(qū)縣市場一直以來受到政策影響較小，本年各季度成交占比相對平穩(wěn)。市內(nèi)六區(qū)，12年市內(nèi)六區(qū)成交量為200萬平米，環(huán)比增長101%；12年市內(nèi)六區(qū)成交均價為17857元/㎡，環(huán)比增長3%。河?xùn)|區(qū)成為市內(nèi)六區(qū)成交主力，12年成交量為59萬平米，其次為南開區(qū)成交量為41萬平米，市內(nèi)六區(qū)中紅橋區(qū)成交量最少，為19萬平米；成交均價方面，河西區(qū)、南開區(qū)價格增長較為明顯，河北區(qū)環(huán)比去年基本持平，和平區(qū)、河?xùn)|區(qū)、紅橋區(qū)有所下降。環(huán)城四區(qū)，12年環(huán)城四區(qū)成交量為312萬平米，環(huán)比增長14%；12年環(huán)城四區(qū)均價9280元/㎡，環(huán)比11下降6%。其中，津南區(qū)、西青區(qū)為環(huán)城四區(qū)主力成交區(qū)，12年成