【文章內(nèi)容簡介】 城市的范疇，成為相對獨立的城市經(jīng)濟實體。隨著著名地產(chǎn)商的開發(fā)入駐，樓盤項目的增多，產(chǎn)品的豐富，長沙縣已成為市區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民安居置業(yè)的熱點板塊。城市居住功能的轉(zhuǎn)變，勢必對長沙縣的城市硬件、城市生活品質(zhì)提出更高要求。此次該縣商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的出臺，將對該片區(qū)商業(yè)形象、城市面貌產(chǎn)生不可磨滅的積極效應(yīng)。三、市場資訊 長沙第 27 屆房交會 4 月 29 日舉行4 月 12 日，中國長沙第 27 屆房交會新聞發(fā)布會在湖南國際會展中心一樓新聞中心舉11 / 55行。中國長沙第 27 屆房地產(chǎn)交易展示會（以下簡稱第 27 屆長沙房交會）將于 2022 年 4月 29 日至 5 月 2 日，在湖南國際會展中心正式舉辦。中國長沙第 27 屆房地產(chǎn)交易展示會將以“和諧人居、置業(yè)長沙”為主題，貫徹“提振市場信心，展現(xiàn)樓市風(fēng)采，提升會展水平，促進樓市消費” 的展會宗旨，從一個全新的高度給房地產(chǎn)企業(yè)和廣大市民搭建一個更加理性、開放的房地產(chǎn)交易展示平臺。易居點評：08 年兩屆房交會均以慘淡收場，行業(yè)期望房交會提升市場信心的計劃落空。2022 年年初，市場出現(xiàn)小陽春，但業(yè)內(nèi)對成交量能否持續(xù)保持在高位仍持謹慎態(tài)度。而此次房交會將會成為檢驗市場回暖程度的風(fēng)向標(biāo)，房交會火熱與否將會對五一之后的房地產(chǎn)市場帶來重大影響。長沙發(fā)放 4000 萬購房消費券，噱頭大于優(yōu)惠3 月 17 日，由長沙市建委指導(dǎo)，長沙房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會組織 14 家會員單位聯(lián)合發(fā)行購房消費券。消費券主要針對有意在長沙購房置業(yè)的消費者發(fā)放，實行實名制申領(lǐng)，擬計劃發(fā)放 1 億元，首期發(fā)放 4000 萬元。購房消費券發(fā)放時間為 2022 年 3 月 17 日至 3 月 31日，使用有效期為 2022 年 3 月 17 日至 4 月 15 日。首批 14 家樓盤包括：珠江花城、中城麗景香山、書院觀邸、南國新城、君臨國際、岳泰理想城、星語林 汀香十里、郡原廣場、博雅上院、增輝凱旋帝景、 生活館、山水熙園、湘水一城、學(xué)府華庭。易居點評：消費券最近儼然成了一個最熱門的詞。全國各地先后有多個城市發(fā)放了購房消費券，此次長沙發(fā)放購房消費券也有跟風(fēng)之嫌。此次活動，雖然聲稱可以在各樓盤原有優(yōu)惠基礎(chǔ)上再享受購房消費券優(yōu)惠，但是多數(shù)樓盤并不能全部使用 2 萬元購房消費券，甚至不少樓盤只能使用一張，且?guī)缀跛袠潜P都對使用購房消費券的房源進行了限定，如此以來，購房消費券真正能讓消費者享受到的實惠并不多，反而引起購房者的反感，對銷售效果并無太大效果。與其搞這種名不副實的優(yōu)惠，還不如直接降價效果好得多。12 / 55第二章、經(jīng)濟環(huán)境一、GDP 增速稍減，但仍保持 14%以上圖 2 11 ：長沙市 GDP 歷年及 08 年四個季度增長速度走勢圖資料來源：湖南統(tǒng)計局2022 年長沙四個季度 GDP 增長速度依然保持逐漸上漲的態(tài)勢，長沙經(jīng)濟受經(jīng)濟危機影響較小。二、固定資產(chǎn)投資增速放緩圖 2 21：長沙市固定資產(chǎn)投資增幅走勢圖0%10%20%30%40% 固 定 資 產(chǎn) 投 資 累 計 增 幅 %數(shù)據(jù)來源：湖南統(tǒng)計局2022 年長沙固定資產(chǎn)投資仍然保持較快的增長速度，平均增速仍在 30%左右。三、社會零售總額增速略有下降圖 2 31：長沙市社會消費品零售總額增幅走勢圖13 / 550%5%10%15%20%25%30%2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月社 會 消 費 品 零 售 總 額 同 比 增 長數(shù)據(jù)來源：湖南統(tǒng)計局2022 年長沙社會消費品零售總額增長速度始終保持在 15%以上，增長速度依然較快，208 年下半年增速略有下降，但仍保持較高速度。12 月份在國家出臺各種擴大內(nèi)需的政策后，12 月增速有所回升，擴內(nèi)需政策初現(xiàn)成效。2 月份由于春節(jié)剛過，消費品零售總額增速減緩。四、開發(fā)投資額增速加速下滑在城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等投資拉動下，長沙市固定資產(chǎn)投資累計增幅基本保持平穩(wěn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資累計增幅呈現(xiàn)出持續(xù)下滑的態(tài)勢，在房地產(chǎn)市場持續(xù)冷清的情況下，長沙市房地產(chǎn)投資熱情持續(xù)降溫。圖 2 41：長沙市房地產(chǎn)開發(fā)及住宅開發(fā)投資同比增幅走勢圖0%5%10%15%20%25%30%35%40%2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 投 資 累 計 增 幅 固 定 資 產(chǎn) 投 資 累 計 增 幅數(shù)據(jù)來源：湖南統(tǒng)計局第二篇 市場分析篇14 / 55第三章、土地市場一、土地資訊中國住宅土地使用權(quán)續(xù)期難題待解尚屬于中國官方的一份內(nèi)部文件《土地管理法(修訂草案征求意見稿)》近日被媒體曝光，其中關(guān)于住宅建設(shè)用地七十年使用權(quán)到期之后的表述，被各界普遍解讀為住宅滿七十年后將“有償”續(xù)期，并引起軒然大波。據(jù)披露，正在國土資源廳局系統(tǒng)內(nèi)“征求意見”的《土地管理法(修訂草案征求意見稿)》 中，第一 0 三條表示， “住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，按照國家有關(guān)規(guī)定自動續(xù)期。 ” 由于去年夏天，國土資源部內(nèi)部討論的“草案”中曾明確住宅土地使用權(quán)可“無償自動續(xù)期” 。因此，此次“征求意見稿”中刪除“無償”表述后，被外界普遍解讀為，住宅滿七十年可能“有償續(xù)期” ，即房屋所有者必須繳納續(xù)期的土地出讓金。易居點評：中國相關(guān)法律規(guī)定，居民商品住宅只有七十年的土地使用權(quán)。而百姓最為關(guān)心的七十年土地使用權(quán)到期后如何續(xù)期，官方至今沒有給出明確說法。土地續(xù)期辦法遲遲未能出臺，顯現(xiàn)出政府對土地續(xù)期的猶豫不決，住宅用地的續(xù)期將關(guān)系到整個國家土地的使用制度，再怎么小心謹慎也無可厚非，但是，國家承擔(dān)的巨大的社會輿論壓力也顯而易見。二、本月公告土地分析表 321： 2022 年 03 月長沙市土地出讓情況基礎(chǔ)指標(biāo) 規(guī)劃建筑指標(biāo)公告號 所屬區(qū)域 土地用途 土地面積(平方米) 容積率 建筑面積(平方米)起始價(萬元)[2022]網(wǎng)掛 03 號 岳麓區(qū) 商業(yè)、住宅 ≤ 605[2022]網(wǎng)掛 04 號 岳麓區(qū) 商業(yè)金融 ≤ 1665[2022]網(wǎng)掛 05 號 雨花區(qū) 辦公 772[2022]網(wǎng)掛 06 號 天心區(qū) ①商業(yè)②住宅③商業(yè) ≤、區(qū)域平均值、 —— 217115 / 55[2022]網(wǎng)掛 07 號 芙蓉區(qū) 商業(yè)、住宅 ≤ 1610[2022]網(wǎng)掛 08 號 雨花區(qū) 商業(yè)、住宅 1114[2022]網(wǎng)掛 09 號 雨花區(qū) 商業(yè)、住宅 3367[2022]網(wǎng)掛 10 號 雨花區(qū) 住宅 6290[2022]網(wǎng)工掛 01 號 天心區(qū) 工業(yè) ≤ 3038望土網(wǎng)掛[2022]04號 望城縣 工業(yè) 69900 55920 1844合計 22476資料來源：CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)本月共有 10 宗土地發(fā)布出讓公告，總占地面積 萬平方米，總建筑面積 萬平方米，供應(yīng)土地初始平均單價 萬元/ 畝。本月市場供應(yīng)量為 2 月份 2 倍，供應(yīng)量有所增大，但流標(biāo)率較高，成交量依然不大。較高的流標(biāo)率表明開發(fā)商對市場仍然謹慎。地塊供應(yīng)走勢分析圖 321：長沙市 03 月土地市場供應(yīng)走勢05101520253035 幅050100150200250萬 平 方 米占 地 面 積 土 地 幅 數(shù)資料來源：CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)本月新增供應(yīng)土地 10 宗，占地面積 萬平方米，建筑面積 平方米。本月土地新增供應(yīng)面積較 2 月份大幅增長，增速超過 100%。在經(jīng)過 2 個月的低量供應(yīng)后，本16 / 55月供應(yīng)量開始恢復(fù)。供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析圖 322：長沙市 03 月土地供應(yīng)用途結(jié)構(gòu)商 業(yè)20%住 宅10%商 住50%工 業(yè)20%資料來源：CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)本月供應(yīng)以商住用地為主，共 5 宗，占本月掛牌量的 50%；其次是工業(yè)和商業(yè)用地，各 2 宗，分別占本月掛牌量的 20%；住宅用地 1 宗，占本月掛牌量的 10%。從土地面積來看，本月供應(yīng)以工業(yè)用地為主，2 宗工業(yè)用地面積占到本月掛牌量的 %。圖 323：長沙市 03 月土地供應(yīng)區(qū)域結(jié)構(gòu)望 城 縣10%岳 麓 區(qū)20%天 心 區(qū)20%芙 蓉 區(qū)10% 雨 花 區(qū)40%開 福 區(qū)0%數(shù)據(jù)來源：CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)本月供應(yīng)量以雨花區(qū)為主，共 4 宗，占本月掛牌量的 40%；天心區(qū)、岳麓區(qū)各 2 宗，分別占本月掛牌量的 20%，芙蓉區(qū)、望城縣各 1 宗。從土地面積來看，本月供應(yīng)量以望城縣供應(yīng)面積最大，望城縣 1 宗土地占地面積占到本月掛牌量的 %。圖 324：長沙市 03 月土地供應(yīng)面積結(jié)構(gòu)17 / 55510萬 ㎡10%10萬 ㎡ 以 上0%15萬 ㎡40%1萬 ㎡ 以 下50%數(shù)據(jù)來源：CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)本月新掛牌土地以小幅地塊為主，其中 1 萬平米以下地塊 5 宗，15 萬平米地塊 4 宗，占總掛牌量的 90%；5 萬平米以上地塊僅有 1 宗。三、本月成交地塊分析表 331： 2022 年 03 月長沙市土地成交情況基礎(chǔ)指標(biāo) 規(guī)劃建筑指標(biāo) 成交情況公告號 區(qū)域 土地用途 土地面積（平方米） 容積率 起始價（萬元） 成交總價（萬元） 受讓方[2022]網(wǎng)掛 06號 天心區(qū)①商業(yè)②住宅③商業(yè)≤、區(qū)域平均值、 2171 2181肖偉明等 111 人，長沙森宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司[2022]網(wǎng)工掛 01號 天心區(qū) 工業(yè) ≤ 3038 3038湖南紅太陽新能源科技有限公司望土網(wǎng)掛[2022]04 號 望城縣 工業(yè) 1844 1924 湖南三環(huán)顏料有限公司合計 7053 7143數(shù)據(jù)來源：CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)本月土地成交與上月相比大幅下降，本月僅成交 3 宗，全部是掛牌成交?？偝山幻娣e 萬平方米，成交總金額 億元，平均土地成交單價 萬元/ 畝。地塊成交大幅下降本月長沙成交土地 3 宗，占地面積為 萬平方米，創(chuàng) 08 年以來的最低值，土地18 / 55市場依然冷清。圖 331：長沙市 03 月土地市場成交走勢020406080100120140160 幅 ,萬 平 方 米051015202530億 元占 地 面 積 土 地 幅 數(shù) 成 交 總 價數(shù)據(jù)來源：CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)成交地塊宗數(shù)以工業(yè)用地為主圖 332 ：長沙市 03 月土地成交用途結(jié)構(gòu)商 辦0%工 業(yè)67%商 住33%住 宅0%數(shù)據(jù)來源：CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)本月長沙土地市場共成交工業(yè)用地 2 宗，占到總成交宗數(shù)的 67%；商住土地 1 宗，占到總成交宗數(shù)的 33%。 圖 333： 長沙市 03 月土地成交區(qū)域結(jié)構(gòu)19 / 55望 城 縣33%岳 麓 區(qū)0%天 心 區(qū)67%芙 蓉 區(qū)0%雨 花 區(qū)0%開 福 區(qū)0%數(shù)據(jù)來源：CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)本月長沙土地成交以天心區(qū)為主，成交 2 宗，占到總成交宗數(shù)的 67%；望城縣成交 1宗，占總成交宗數(shù)的 33%。從成交面積來看，望城縣成交土地面積占到總成交量的 %，占到本月成交量的半數(shù)以上。圖 334：長沙市 03 月土地成交規(guī)模結(jié)構(gòu)510萬 ㎡33%10萬 ㎡ 以 上0%15萬 ㎡33%1萬 ㎡ 以 下34%數(shù)據(jù)來源：CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)本月 1 萬平米以下，15 萬平米以及 5 萬平米以上土地各成交 1 宗，分別占總成交量的 33%。10 萬平米以上土地未有成交。地塊流標(biāo)率分析表 332： 2022 年 03 月長沙市土地流標(biāo)情況基礎(chǔ)指標(biāo) 規(guī)劃建筑指標(biāo) 報價情況公告號 區(qū)域 土地用途 土地面積（平方米） 容積率 起始價（萬 元） 樓面單價（元/㎡ ） 其他條件20 / 55[2022]網(wǎng)掛 03號 岳麓區(qū)商業(yè)、住宅 ≤ 605 [2022]網(wǎng)掛 04號 岳麓區(qū) 商業(yè)金融 ≤ 1665 [2022]網(wǎng)掛 05號 雨花區(qū) 辦公 772 [2022]網(wǎng)掛 07號 芙蓉區(qū)商業(yè)、住宅 ≤ 1610 [2022]網(wǎng)掛 08號 雨花區(qū)商業(yè)、住宅 1114 無法落地、不能單獨建設(shè)[2022]網(wǎng)掛 09號 雨花區(qū)商業(yè)、住宅 3367 [2022]網(wǎng)掛 10號 雨花區(qū) 住宅 6290 合計 15423數(shù)據(jù)來源：CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)本月長沙共有 10 宗土地達到掛牌截止日期，共有 3 宗土地成交，7 宗土地流標(biāo)，流標(biāo)率達到 70%，流標(biāo)土地占到絕大多數(shù)，反映出 09 年 3 月份長沙土地市場的冷清。7 宗流標(biāo)土地流標(biāo)原因主要有以下幾點：（1）市場冷清，不少地塊只有 1 個開發(fā)商報價，造成開發(fā)商報價缺乏積極性，報價低于低價而流標(biāo)；（2）本月掛牌土地部分土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜，讓參與競價者格外小心謹慎；（3）本月推出土地多為小地塊，且位置偏遠，地塊缺乏規(guī)模優(yōu)勢，周邊開發(fā)環(huán)境欠佳，造成地塊關(guān)注度較低，部分