【文章內(nèi)容簡介】 均未經(jīng)過合法程序，違章、違建、占用公共用地到處都是，雖給消費(fèi)者以無窮的后患但憑借價格上的絕對優(yōu)勢（均價 550 元左右）始終是本地正規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)市場 的頑固阻礙，嚴(yán)重阻礙了耒陽房地產(chǎn)的健康發(fā)展。 一、房地產(chǎn)市場整體發(fā)展 由于耒陽目前私建房屋出售量極大，而因為私建房屋基本未經(jīng)過正常合法渠道，故以下數(shù)據(jù)不能完全 100%反應(yīng)本地市場實際情況。 房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長 雖然本地房地產(chǎn)開發(fā)極不具備正規(guī)性，但由于比較旺盛的需求，依然在 2021~2021有了比較大的增長。 （數(shù)據(jù)來源：耒陽房地局，單位：億元） 耒陽房地產(chǎn)市場真正發(fā)展是從 2021年開始， 06年、 07至 08 年年耒陽房地產(chǎn)市場 進(jìn)入一個高速增長階段， 08年一年房地產(chǎn)完成銷售總額超過 06 年和 07年兩年銷售總額之和。耒陽房地產(chǎn)市場進(jìn)入增長噴發(fā)階段。 據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，截至 09年第一季度止，耒陽在建在售項目達(dá)到 35個，計劃銷售總額達(dá)到 13億元。 房地產(chǎn)開發(fā)竣工面積增幅明顯 （數(shù)據(jù)來源：耒陽市房管局，單位：萬平米 ） 2021年耒陽市房地產(chǎn)竣工面積 ，比 06年增長 %； 2021年竣工面積比 07年增長 %。通過上圖顯示進(jìn)入 2021年耒陽房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)進(jìn)入一個井噴階段。 2021年耒陽市商品房實現(xiàn)銷售面積 ，比 2021年增長 %；在 08年無論是房地 產(chǎn)投資開發(fā)額、施工竣工面積還是銷售面積都實現(xiàn)了高速的發(fā)展，標(biāo)志著耒陽房地產(chǎn)市場步入一個高速發(fā)展階段。 銷售價格 據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示， 2021年耒陽市商品房銷售價格如下： 銷售價格表一： 2021年耒陽市商品住宅銷售均價： 商品住宅銷售均價 1029元 /平方米 各類產(chǎn)品均價 多層住宅 /平方米 高層住宅 /平方米 別墅 /平方米 商業(yè)用房銷售均價 /平米 （數(shù)據(jù)來源： 耒陽 市房管局） 從上表中可以看出，耒陽房價整體處于很低的 階段 銷售價格表二： 近三年耒陽商品房住宅價格對比分析 年度 住宅銷售均價 漲幅 2021 年 617 元 /平 米（ 約） —— 2021 年 809元 /平米 （約） % 2021 年（ 9 月底） 1029元 /平米 % （數(shù)據(jù)來源： 耒陽房管局 ） 從上表可看出，近三年，耒陽城區(qū)商品房住宅價格上漲幅度達(dá)近 40% ，價格出現(xiàn)井噴式增長，其原因有三：一是由于土地成本與建筑成本的增加導(dǎo)致價格的上漲；二是隨著農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化，引起的人口增長；三是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場起步較晚，市場的有效需求在近兩年得到爆發(fā)。 市 場供應(yīng)量 土地供應(yīng)情況 從以往土地供應(yīng)情況來看， 曾經(jīng)耒陽大面積征地極少，城鎮(zhèn)內(nèi)的土地流轉(zhuǎn)在當(dāng)?shù)匦⌒烷_發(fā)商間進(jìn)行，此類開發(fā)商大多由眾多的小股東構(gòu)成，缺乏有效的經(jīng)營管理。 06年新批土地多數(shù)規(guī)模都在 20畝以內(nèi)。但 隨著目前耒陽房地產(chǎn)市場的發(fā)展，隨著政府有效的將土地壟斷經(jīng)營，耒陽的土地價格將出現(xiàn)暴漲趨勢。預(yù)計，前三年未開發(fā)土地將在近幾年相繼動工，這將進(jìn)一步加劇市場的競爭。 2）目前市場供應(yīng)量分析 2021至 2021年，耒陽市共 竣工面積為 ，商品房銷售面積約 方米，與竣工面積對比而言， 尚剩余 。 據(jù) 2021年一季度資料顯示，城區(qū)房地產(chǎn)商品房在建項目總建規(guī)模達(dá) 46 .83萬平方米，報建項目約 ， 市場競爭將異常激烈。 小結(jié)： 耒陽土地供應(yīng)較為謹(jǐn)慎，缺乏資本雄厚的開發(fā)企業(yè)故未來上規(guī)模的樓盤不多；近幾年內(nèi)，耒陽房地產(chǎn)市場住宅供應(yīng)量較大，未來的市場競爭將異常激烈。 三級市場處于起步階段，尚未形成規(guī)模，未對二級市場構(gòu)成影響 由于耒陽房地產(chǎn)市場起步晚，因此，在 2021年前二手房交易并不活躍；但隨著當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的啟動，具有一定購買能力的消費(fèi)者為改善居住環(huán)境選擇 購買高品質(zhì)的住宅，并將以前所住的住宅投入二手房市場，從而一定程度上帶動了二手房市場的起步發(fā)展。 目前，市場的二手房交易、租賃中介機(jī)構(gòu)較少，多為小規(guī)模、無品牌的當(dāng)?shù)毓?，由于房屋轉(zhuǎn)讓交易多在甲乙雙方自然交易，其經(jīng)營狀況不佳。 政策影響 2021年政府針對房地產(chǎn)行業(yè)所出臺的政策，涉及項目規(guī)劃、金融、土地、交易等各個方面，政府已從宏觀調(diào)控發(fā)展到微調(diào)，從整體來看，政府的目的在于抑制房價過快增長，調(diào)整市場住房結(jié)構(gòu)，并防止炒地與炒房行為； 2021年后尤其進(jìn)入 2021年初，全國房地產(chǎn)進(jìn)入又一輪的銷售火熱階段 ， 反觀耒陽房地產(chǎn)市場，由于市場起步較晚，中低檔樓盤占有比例較大，且整體房價不高，因此，政府宏觀調(diào)控政策與國內(nèi)一、二線城市房地產(chǎn)銷售情況并未對當(dāng)?shù)厥袌鲈斐蛇^多影響。 2）當(dāng)?shù)卣撸? 耒陽市整頓和規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序?qū)嵤┓桨? 內(nèi)容： 整頓和規(guī)范商品房預(yù)售行為、整頓和規(guī)范房地產(chǎn)展銷行為整頓和規(guī)范房地產(chǎn)廣告發(fā)布行為等。 點評： 增加了營銷推廣的難度，需要建立一支高水平、擁有豐富經(jīng)驗的團(tuán)隊。 其他政策法規(guī) ?? ?????????????? 房地產(chǎn)市場整體發(fā)展小結(jié)： ? 耒陽房地產(chǎn)市場發(fā)展起步晚，但發(fā)展迅速。一系列的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 表明， 耒陽 市房地產(chǎn)市場真正開始發(fā)展是從 06 年開始， 07 年步入飛速發(fā)展階段，各項數(shù)據(jù)增幅較大，房地產(chǎn)項目施工、竣工面積等主要指標(biāo)都在以 60%以上增長。 ? 各區(qū)域發(fā)展差別不大，差距較小。雖耒陽城市向北發(fā)展大趨勢的帶動下，但對于城北房價并沒有明顯促動作用。 ? 雖然起步晚，但已達(dá)到國內(nèi)普通三 、四 線城市的正常開發(fā)水平。雖然當(dāng)?shù)亻_發(fā)商規(guī)模實力薄弱，但由于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)活躍，且由于 近年 的采礦業(yè)發(fā)展帶動了相當(dāng)一批先富人群，因此整體發(fā)展水平提高很快，在產(chǎn)品形態(tài)上涵蓋了目前市場上的多數(shù)產(chǎn)品類型，已經(jīng)出現(xiàn)高端的別墅住宅產(chǎn)品。 ? 未來市場供應(yīng) 量較大，市場競爭激烈，但建筑面積在 30 萬平方分米以上大規(guī)模的樓盤數(shù)量極少。 ? 二手房市場剛剛起步，隨著一手房市場的發(fā)展，二手房市場有望更加活躍。 ? 國家宏觀政策將使市場更加規(guī)劃化，由于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市