【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 對(duì)濱海新區(qū)未來(lái)的整體建設(shè)、功能分區(qū)以及各行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生決定性影響。n 天津南開(kāi)區(qū)興建東馬路、海光寺、奧體三大商圈 2010年，天津南開(kāi)區(qū)規(guī)劃實(shí)施城建重點(diǎn)項(xiàng)目15個(gè),；服務(wù)業(yè)項(xiàng)目25個(gè)，總投資37億元，項(xiàng)目主要集中在東馬路、奧體、海光寺三大新興商圈內(nèi)。 老城廂——東馬路商圈，主要聚集七向街、天街、銅鑼灣廣場(chǎng)等一些高端商業(yè)頂級(jí)娛樂(lè)項(xiàng)目。水上公園——奧體商圈，該商圈將建設(shè)成為體育旅游休閑產(chǎn)業(yè)聚集圈。西南角——海光寺商圈，該商圈正在積極規(guī)劃建設(shè)中，中糧、寶利、融僑等項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)，并已啟動(dòng)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)、內(nèi)燃機(jī)廠地塊整理。思源觀點(diǎn)：南開(kāi)區(qū)商圈的重新規(guī)劃和確立，將各商圈分別定位于娛樂(lè)、體育旅游休閑、購(gòu)物等不同主題，體現(xiàn)了南開(kāi)區(qū)在城市層次規(guī)劃和整體發(fā)展水平上的提高。南開(kāi)區(qū)對(duì)二東馬路、奧體和海光寺商圈的重點(diǎn)建設(shè)，將同時(shí)為區(qū)域發(fā)展注入潛力，帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域和周邊房?jī)r(jià)上漲。n 天津南站商務(wù)區(qū)正搭建骨架 小白樓CBD呼之欲出按照規(guī)劃，南站中央商務(wù)區(qū)北至六經(jīng)路、東至七緯路、南至十一經(jīng)路、西至六緯路，分三期建設(shè)，建成后將成為集現(xiàn)代化辦公、酒店、商品展示、會(huì)議、購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲等為一體的建筑群。思源觀點(diǎn)：大公司落戶CBD有利于吸引更多高端人才來(lái)天津發(fā)展，會(huì)提高城市的人口素養(yǎng)和城市的整體魅力，CBD的聚集效應(yīng)大大提高了土地的集約利用，而且外來(lái)人員也將拉動(dòng)本市房地產(chǎn)的需求。n 響螺灣海河開(kāi)啟橋通車隨著海河下游第三座大橋——響螺灣海河開(kāi)啟橋正式通車，濱海新區(qū)于家堡金融區(qū)與響螺灣中心商務(wù)區(qū)實(shí)現(xiàn)跨河“牽手”，兩地間通行只需3分鐘車程。開(kāi)啟橋于今年6月28日通過(guò)竣工預(yù)驗(yàn)收，并于7月1日正式通車。思源觀點(diǎn)：開(kāi)啟橋的正式通車，使得響螺灣商務(wù)區(qū)到于家堡金融區(qū)行車時(shí)間縮短到3分鐘，這一工程拉近了濱海新區(qū)主要金融區(qū)和商務(wù)區(qū)的距離，有效的緩解了當(dāng)?shù)氐慕煌〒矶卢F(xiàn)象，帶動(dòng)了濱海新區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為外來(lái)置業(yè)人員提供了又一個(gè)亮點(diǎn)。n 京滬鐵路立交橋通車 靜海到天津市區(qū)只要半小時(shí)天津靜海縣南常公路跨京滬鐵路立交橋近日竣工通車，打通了子牙循環(huán)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園通往濱海新區(qū)核心區(qū)的便捷通道，今起子牙循環(huán)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)區(qū)到天津市區(qū)的車程由1小時(shí)縮短至半小時(shí)。思源觀點(diǎn)：跨京滬鐵路立交橋通車，大大縮短了靜海到天津的車程，促進(jìn)了靜海子牙循環(huán)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同時(shí)帶動(dòng)了靜海的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。n 天津首條水下快速路正式通車本市首條水下快速路——穿過(guò)北寧公園西大湖湖底的東縱水下隧道正式通車。今后，開(kāi)車行駛在快速路東縱系統(tǒng)將實(shí)現(xiàn)“地上”和“水下”的轉(zhuǎn)換。思源觀點(diǎn)：天津首條水下快速路的正式通車，為天津市路網(wǎng)建設(shè)增添光彩，從河北區(qū)、河?xùn)|區(qū)出發(fā)到北辰區(qū)、東麗區(qū)僅需要15分鐘，節(jié)省了市區(qū)東部中環(huán)與外環(huán)的通行時(shí)間，同時(shí)拉動(dòng)了當(dāng)?shù)貐^(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。n 天津“第四環(huán)”合龍 中心城區(qū)快速環(huán)線全面建成天津市西北半環(huán)快速路全線貫通并實(shí)現(xiàn)通車，與東南半環(huán)快速路順利實(shí)現(xiàn)“牽手”，至此天津“第四環(huán)”合龍，中心城區(qū)快速環(huán)線全面建成。按照設(shè)計(jì)時(shí)速60至80公里，驅(qū)車“第四環(huán)”只需50余分鐘便可環(huán)城一周。思源觀點(diǎn)：天津“第四環(huán)”的合龍，它使天津西北半球和東南半球?qū)崿F(xiàn)了有效的組合，同時(shí)各個(gè)快速路以及郊縣地區(qū)以及外省市高速的網(wǎng)絡(luò)聯(lián)通，進(jìn)一步提升天津城市載體功能，帶動(dòng)沿線區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時(shí)各個(gè)交通網(wǎng)的建立拉近了城市距離，促進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展。n 天津大道正式通車 直通濱海新區(qū)天津大道正式通車。從外環(huán)線到濱海新區(qū)只需不到半小時(shí)，結(jié)合地鐵、公交的換乘，天津大道的通車為中心城區(qū)與濱海新區(qū)“雙城”居民的出行帶來(lái)極大便利。思源觀點(diǎn)：天津大道的通車，使得從外環(huán)線到濱海新區(qū)只需不到半小時(shí)，結(jié)合地鐵、公交的換乘，為中心城區(qū)與濱海新區(qū)“雙城”居民的出行帶來(lái)極大便利，這不但促進(jìn)了兩區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也直接拉動(dòng)了濱海新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。第二部分：土地市場(chǎng)分析本期導(dǎo)讀本期導(dǎo)讀216。 ，共計(jì)316宗；216。 ，共計(jì)250宗；216。 本年度東麗有大量土地供應(yīng)，是本年度的主力土地供應(yīng)地區(qū)，%；216。 本年度土地成交面積最多的區(qū)域?yàn)樘凉粒?，是本年度的主力成交地區(qū)。、土地市場(chǎng)年度供應(yīng)情況2010年年度，共計(jì)316宗。其中環(huán)城四區(qū)是本年度的主力土地供應(yīng)區(qū)域，占本年度總的土地出讓面積的41%；，供應(yīng)量?jī)H次于郊縣，占本年度總的土地出讓面積的35%，是本年度第二大主力供應(yīng)區(qū)域；，占本年總的土地出讓面積的22%；市內(nèi)六區(qū)的土地供應(yīng)量最少，僅占全市的2%。重點(diǎn)地塊分析：，總建筑面積月301萬(wàn)平米。該宗地處于津南區(qū)咸水沽板塊，是津南區(qū)的中心地帶，也是津南區(qū)政府所在地，該宗地交通便利，現(xiàn)有主要道路系統(tǒng)：津沽線、津晉高速公路等；距天津外環(huán)線距離11公里左右，距津?yàn)I輕軌10公里左右，毗鄰月牙河公園等，生態(tài)環(huán)境十分優(yōu)越?？偨ㄖ娣e約867800平米。出售掛牌起始價(jià)共402730萬(wàn)元（不含市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)）。本地塊地處河北區(qū)金鐘河大街北側(cè)，周邊路網(wǎng)密集，毗鄰多條市區(qū)主干路線，距離天津北站僅2公里路程，周邊配套設(shè)施齊全，本身是綜合體項(xiàng)目，未來(lái)發(fā)展勢(shì)頭良好。、土地市場(chǎng)年度成交情況2010年年度，共計(jì)250宗。其中郊縣是本年度的主力土地成交區(qū)域，占本年度總的土地成交面積的44%；，成交量?jī)H次于郊縣，占本年度總的土地成交面積的28%，是本年度第二大主力成交區(qū)域；環(huán)城四區(qū)的土地成交量是655萬(wàn)平米，占本年總的土地成交面積的25%；市內(nèi)六區(qū)的土地成交量最少，僅占全市的3%。天津市各區(qū)域樓面地價(jià)情況：對(duì)比2010年和2009年住宅用地成交面積和成交均價(jià)可以看出，量?jī)r(jià)齊漲是2010年土地出讓金大幅上漲的主要原因。2010年全國(guó)120城市住宅用地成交量同比上漲30%，但成交樓面均價(jià)同比上漲6%，可見(jiàn)成交量增加是土地出讓金增加的主因。天津市2010年住宅用地成交建設(shè)用地面積達(dá)到2372萬(wàn)平米，居全國(guó)之首，較2009年住宅用地成交建設(shè)用地面積2177萬(wàn)平米，增長(zhǎng)9%，住宅用地成交均價(jià)為1884元/平米，較2009年增長(zhǎng)了51%，增長(zhǎng)幅度之大，足可證明天津市房地產(chǎn)行業(yè)正穩(wěn)步快速的向著國(guó)內(nèi)一線城市邁進(jìn)。2010年度中心城區(qū)土地成交溢價(jià)情況分析競(jìng)得單位宗地編號(hào)地塊位置土地面積用途掛牌起始價(jià)成交總價(jià)溢價(jià)比率天津市寧發(fā)集團(tuán)有限公司津南水（掛）2010031南開(kāi)區(qū)水上公園東路與亮麗道交口 商業(yè)、辦公28930 28,930 天津津海達(dá)礦業(yè)投資咨詢有限公司津南水（掛）2009192南開(kāi)區(qū)水上公園東路西側(cè) 商業(yè)金融業(yè)24340 38,000 天津融創(chuàng)置地有限公司津南懷（掛）2010029南開(kāi)區(qū)懷安環(huán)路南北兩側(cè) 住宅用地、商服用地139500 178,000 天津金融城開(kāi)發(fā)有限公司津和金（掛）2010052和平區(qū)大沽北路與張自忠路交口 商業(yè)金融業(yè)9960 9,960 天津市小白樓市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)投資有限公司津和濱（掛）2010060和平區(qū)濱江道西側(cè) 商業(yè)金融業(yè)3410 5,800 天津新海申投資有限公司津北增（掛）2009191河北區(qū)增產(chǎn)道與靖江路路交口 居住型公寓、商業(yè)8900 13,100 中海地產(chǎn)集團(tuán)有限公司津北鐵（掛）2009193河北區(qū)鐵東路東側(cè) 商業(yè)金融業(yè)、居住型公寓、居住、住宅194000 270,000 天津市房地產(chǎn)信托集團(tuán)公司津北金（掛）2010095河北區(qū)金鐘河大街北側(cè) 居住22480 22,480 天津市天泰置業(yè)發(fā)展有限公司津和泰（掛）2010008和平區(qū)泰安道南、北側(cè) 商業(yè)金融業(yè)、居住型公寓36910 36,910 中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司 津北金（掛）2010101河北區(qū)金鐘河大街北側(cè)（5號(hào)地）居住、商業(yè)120150 120,650 中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司 津北金（掛）201009100河北區(qū)金鐘河大街北側(cè)居住、商業(yè)282580 282,580 本年度中心城區(qū)成交11宗土地中，沒(méi)有一宗土地溢價(jià)超過(guò)100%。溢價(jià)比率在50%100%之間的也僅有兩宗，是由天津津海達(dá)礦業(yè)投資咨詢有限公司投得的，位于南開(kāi)區(qū)水上公園東路西側(cè)，以及由天津市小白樓市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)投資有限公司投得的，位于和平區(qū)濱江道西側(cè)。溢價(jià)比率在50%以下的有3宗地塊。有6宗地塊0溢價(jià)，%。本月土地成交總體溢價(jià)比率較低，高溢價(jià)成交地塊較少。第三部分：居住類物業(yè)市場(chǎng)分析（含商品住宅、別墅、公寓）本期導(dǎo)讀本期導(dǎo)讀216。 10年供應(yīng)量為1351萬(wàn)余平米，同比增長(zhǎng)53%，主要是由于環(huán)城區(qū)域的大幅增量帶動(dòng)所致；216。 成交達(dá)1090萬(wàn)平米，%，成交量的大幅下降主要由于年內(nèi)的政策影響所致；成交產(chǎn)品主要集中環(huán)城區(qū)域，市區(qū)向環(huán)城外溢趨勢(shì)明顯；216。 成交均價(jià)達(dá)9476元/平米，%。、市場(chǎng)供應(yīng)10年居住類物業(yè)供應(yīng)面積1351萬(wàn)余平米，同比增長(zhǎng)53%，由于天津市場(chǎng)整體向好使市場(chǎng)供應(yīng)量大幅提升；10年上半年供應(yīng)量呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的趨勢(shì)，由于6月新政的影響使78月份供應(yīng)量走低從而進(jìn)入調(diào)整期，金九銀十拉動(dòng)供應(yīng)量呈井噴式增長(zhǎng)，多數(shù)開(kāi)發(fā)商對(duì)天津市場(chǎng)信心十足。全年供應(yīng)主要集中在環(huán)城區(qū)域以及郊縣地區(qū)，其中分別占比達(dá)32%、32%，市內(nèi)供應(yīng)情況一般占全市10%；，同比降低37%，土地稀缺性明顯。南開(kāi)區(qū)、河北區(qū)降幅最大，主要由于兩區(qū)域消化過(guò)快，后期土地供應(yīng)不足所致；環(huán)城四區(qū)供應(yīng)面積達(dá)424萬(wàn)平米，同比上漲71%，主要由于東麗湖片區(qū)以及西青區(qū)富力津門湖等項(xiàng)目大幅放量拉動(dòng)所致，城市發(fā)展東西外溢更為明顯；濱海新區(qū)供應(yīng)面積349萬(wàn)平米，同比上漲將近60%，大港區(qū)（港東新城）迅速崛起以及新生態(tài)城為濱海新區(qū)輸送新鮮血液，政府引導(dǎo)濱海新區(qū)發(fā)展，濱海新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展加速；郊縣地區(qū)供應(yīng)面積424萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)92%，主要由于靜海團(tuán)泊湖片區(qū)以及武清的保利上河雅頌等項(xiàng)目大幅放量所致。、市場(chǎng)成交10年全市成交面積達(dá)1090萬(wàn)平米，%，主要由于政策的頻出影響所致；10年上半年成交走勢(shì)小幅上漲，但由于新政策的推出使6月份走入低谷，隨著需求的拉動(dòng)712月份成交量再次穩(wěn)步增長(zhǎng)之勢(shì)，雖然政策頻出，但市場(chǎng)表現(xiàn)良好，說(shuō)明天津房地產(chǎn)市場(chǎng)客戶主要以剛性需求為