【文章內(nèi)容簡介】 他用途均未有成交。13 / 83 土地市場(chǎng)后市預(yù)判下半年部分房企將出局 在保障今年住宅用地供應(yīng)量不少于去年的大方針下，下半年土地供應(yīng)將迎來集中放量。由于上半年的土地市場(chǎng)整體疲軟，并且溢價(jià)率普遍不高，地方政府迫于完成年度目標(biāo)的壓力，對(duì)土地價(jià)格的預(yù)期可能低于往年，這對(duì)開發(fā)企業(yè)來說是一大好事，但從現(xiàn)實(shí)情況來看，不差錢的房企正越來越少，對(duì)多數(shù)“存糧”不多的放起來說，卻只能望地興嘆而已。房企差錢源于以下幾點(diǎn)：一是限購限貸擠壓出大量投資型購房者；二是銀行信貸緊縮無錢可放；三是房地產(chǎn)信托暫停；四是民間融資成本高漲；五是去、前年的購地款支付和新開工壓力；六是土地增值稅預(yù)征率提高且執(zhí)行從嚴(yán)；七是第二輪限購后二三線城市的回補(bǔ)資金將被截?cái)?；八是房地產(chǎn)板塊集體疲軟。 只要限購不停和金融政策不變，即便是下半年是拿地好時(shí)機(jī)，但有本錢下手的房企可能會(huì)大大減少，一些實(shí)力不濟(jì)的房企更可能因?yàn)榧葻o資金又無土地儲(chǔ)備而走上絕路。相反的是，一些國企、央企乃至非房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)力企業(yè)，可能將會(huì)在下半年伺機(jī)大量囤地，愈發(fā)造成未來中小型放棄的日子舉步維艱。另外，新的土地出讓政策僵尸價(jià)高者得的游戲規(guī)則發(fā)生根本變化，限房價(jià)競(jìng)地價(jià)、限房價(jià)競(jìng)保障房配建面積等新辦法將進(jìn)一步壓縮房企的收益，一些實(shí)力弱小無法實(shí)現(xiàn)規(guī)?；?jīng)營，或無法更好控制成本的房企將會(huì)逐步出局。三、商品房市場(chǎng) 本月市場(chǎng)銷售特征 各物業(yè)銷售情況7 月份西安各城區(qū)各物業(yè)銷售套數(shù)一覽表單位：套車位/地下室 普通住宅 商服用房 寫字樓 別墅 合計(jì)城北 34 3872 70 77 405314 / 83城東 413 1052 45 1 1 1512城南 86 1214 107 105 39 1551城內(nèi) 38 15 3 56城西 77 1006 6 1089西高新 28 866 66 220 1180總計(jì) 638 8048 309 406 40 94417 月份西安各城區(qū)各物業(yè)銷售面積一覽表單位：平方米車位/地下室 普通住宅 商服用房 寫字樓 別墅 合計(jì)城北 城東 285 城南 城內(nèi) 3812城西 西高新 總計(jì) 本月西安商品房市場(chǎng)成交量為 萬平方米，環(huán)比上月下降 %，同比上年同期上漲%；分物業(yè)來看，普通住宅物業(yè)銷量 萬平方米，環(huán)比下降 %，同比上漲 %；商服用房類物業(yè)本月銷售量為 萬平方米，環(huán)比下降 %，同比上漲 %；寫字樓類物業(yè)本月銷售量 萬平方米，環(huán)比下降 %，同比下降 %；別墅類物業(yè)本月銷量為 平方米，環(huán)比上漲 %，同比下降 %。7 月份西安普通住宅銷售排行一覽表排名 城區(qū) 樓盤名稱 成交套數(shù)（套） 成交面積（平方米）1 城北 文景小區(qū)西一區(qū) 2027 2 城西 天朗萊茵小城 438 3 城南 金地湖城大境 168 4 城北 文景小區(qū)東二區(qū) 159 5 高新 融僑城 192 6 城北 華遠(yuǎn)君城 231 7 城北 領(lǐng)匯雙河灣 157 8 城西 翡麗城 236 173969 城北 鼎正中央領(lǐng)郡 104 10 城北 天朗御湖 135 15 / 83 本月市場(chǎng)銷售特征7．12 新國五條及土地新規(guī)的出臺(tái)，使得從 6 月份以來各地樓市普遍呈現(xiàn)的銷售回升的態(tài)勢(shì)再現(xiàn)轉(zhuǎn)折。根據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心對(duì)全國主要一、二線城市樓市交易情況的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來看：廣州、上海、蘇州、武漢商品房交易均呈現(xiàn)回落態(tài)勢(shì)，跌幅從 13%至 25%不等，而北京、成都、南京、青島均呈現(xiàn)繼續(xù)續(xù)增之勢(shì)，但是除北京外漲幅基本上普遍呈現(xiàn)回落，全國各主要城市再現(xiàn)分化之勢(shì)。7 月作為二線城市的西安樓市則有如下表現(xiàn)——樓市淡季月房企開始蓄水 7 月西安商品房銷量下降 %16 / 83在 7 月樓市傳統(tǒng)銷售淡季到來之時(shí)，西安商品房市場(chǎng)銷量開始回落。7 月份西安商品房交易面積為 萬平方米，環(huán)比下降 %，同比上年則繼續(xù)增長 %。其中普通住宅成交面積為 萬平方米，環(huán)比下降 %。7 月 7 日，央行再次對(duì)存貸款基準(zhǔn)利率進(jìn)行了調(diào)整，銀行的再次加息使得貸款成本不斷增加，對(duì)于按揭群體來說是一筆較大的負(fù)擔(dān)，在高房價(jià)與高房貸面前，不少首次置業(yè)者不會(huì)一次性付清房款，這就迫使部分購房者推遲購房。在購房者置業(yè)熱情減低的同時(shí)，開發(fā)商也開始逐步為“金九銀十”月蓄水，市場(chǎng)銷售熱度已經(jīng)有所下降，7 月，西安商品房市場(chǎng)銷量應(yīng)聲而落。樓市政策施展“組合拳” 7 月西安商品房市場(chǎng)供量下滑在 7 月 12 日的“新國五條”提出房價(jià)上漲過快的二、三線城市也要采取必要的限購措施后，7 月 20 日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議又出臺(tái)土地市場(chǎng)“國五條” ，首次提出加強(qiáng)和改善土地調(diào)控。面對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)和土地市場(chǎng)調(diào)控的“組合拳” ，加之市場(chǎng)銷售淡季的到來，很多項(xiàng)目開盤時(shí)間也是一拖再拖，各地房管部門于項(xiàng)目的預(yù)售證審批發(fā)放從嚴(yán)，對(duì)房企項(xiàng)目預(yù)計(jì)上市價(jià)格進(jìn)行先期控制，也影響到市場(chǎng)供應(yīng)的放量，7 月，西安商品房新批準(zhǔn)預(yù)售面積 萬平方米，環(huán)比上月下降 %，同比上年下降 %%。 其中普通住宅 萬平方米，環(huán)比下降 %。17 / 83從 5 月、6 月、7 月西安市場(chǎng)新批預(yù)售與市場(chǎng)交易的比較來看，目前的西安市場(chǎng)呈現(xiàn)階段性供不應(yīng)求，預(yù)計(jì)后期將有所放量。而供應(yīng)市場(chǎng)方面，在銷售市場(chǎng)持續(xù)低迷的情況下，開發(fā)商采取了一系列措施來挽救市場(chǎng)，不少房企開始有意識(shí)地增強(qiáng)了其項(xiàng)目房源的釋放量，各打折、促銷等優(yōu)惠活動(dòng)在市場(chǎng)上紛紛鋪開，尤其目前針對(duì)首次剛需置業(yè)人群所倚重的中小戶型在房源供應(yīng)及折扣方面力度有所加大。從西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心對(duì)于目前全市各城區(qū)打折樓盤的比例統(tǒng)計(jì)來看，7 月的樓市悄然出現(xiàn)了些許變化：主動(dòng)降價(jià)的樓盤越來越多，多個(gè)板塊打響價(jià)格戰(zhàn)，品牌房企放下姿態(tài)主動(dòng)以低價(jià)迎合市場(chǎng)……7 月份西安市六城區(qū)在售樓盤共計(jì) 275 個(gè)，其中打折樓盤占比達(dá)到 %。比例最高的高新區(qū)打折樓盤占比為 %，長安區(qū)比例相對(duì)較低，為 %。其余各城區(qū)打折樓盤比例分別從 %至 %。與打折促銷樓盤的數(shù)量持續(xù)增多相同步的是，樓盤打折力度由以前普遍的18 / 831%－2%的優(yōu)惠，普遍擴(kuò)大至 3%以上。本市人群比例穩(wěn)定在 90%以上 而按揭比例正逐步減小從上圖來看 2 月末限購政策后，西安各月度購房人群中本市戶型比例基本上均處在 92%的水平左右，這一比例較上年同比各月比相對(duì)較高，但較去年下半年各月普遍在 94%左右的水平比處于低位。表明外來人群置業(yè)有所增長，這與西安作為國際化大都市其外部投資吸引力的提升不無相關(guān)。從本月全市普通住宅購買者來源比例來看，本市購買人群依舊占據(jù)著絕大部分市場(chǎng)，占到 %。在限購政策出臺(tái)后，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的購買人群已轉(zhuǎn)向的本地人群，本地人群購置普通住宅份額一直保持在 90%以上。同時(shí)，從數(shù)據(jù)明細(xì)我們還可以看到，自 4 月初銀行對(duì)利率進(jìn)行調(diào)整后，西安商品房市場(chǎng)通過按揭貸款方式購房比例正在逐漸下滑，5 月份按揭比例為 %，而到 7 月份該比例已經(jīng)下降到 %。商業(yè)地產(chǎn)銷量縮水 住宅市場(chǎng)銷售比例上漲19 / 83本月各物業(yè)成交比例如圖所示，普通住宅類物業(yè)市場(chǎng)份額為 %，較上月上漲 個(gè)百分點(diǎn)；商服用房本月市場(chǎng)份額 %，較上月下降 個(gè)百分點(diǎn)；寫字樓物業(yè)占本月市場(chǎng)份額的 %，較上月下滑 個(gè)百分點(diǎn)；別墅物業(yè)占本月市場(chǎng)份額的 %，較上月增加 個(gè)百分點(diǎn)。7 月，商業(yè)及寫字樓物業(yè)銷量分別下滑 %和 %，而相比之下，普通住宅銷量 %的下降幅度則顯得有些相形見絀。商業(yè)與寫字樓物業(yè)銷量的萎縮，使得普通住宅銷售比例呈現(xiàn)出上漲態(tài)勢(shì)。住宅市場(chǎng)供需相對(duì)均衡 商業(yè)及辦公樓物業(yè)去化壓力較大住宅 辦公樓 商業(yè)7 月末結(jié)轉(zhuǎn)可售面積 上半年月均銷售 存量去化周期 截至 7 月底，西安普通住宅市場(chǎng)可售面積為 萬平米，寫字樓可售面積為 萬平米，商服用房可售面積為 萬平米；而根據(jù) 2022 年上半年各物業(yè)月均銷售狀況來看，住宅月均銷售 萬平米，寫字樓月均銷售 萬平米，商服用房月均銷售 萬平米。從市場(chǎng)供銷數(shù)據(jù)可得到各物業(yè)的存量去化周期，住宅 個(gè)月，寫字樓 個(gè)月，商服用房 個(gè)月。 從供需方面可以看出，目前市場(chǎng)供應(yīng)量與需求量基本保持平衡，同時(shí)，盡管限購后商辦物業(yè)受到一度追捧，然而，從其銷售去化情況來看，存量去化周期較長，銷售速度較慢，因此，商辦物業(yè)加大供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較大。20 / 83 商品房 40 指數(shù)7 月，西安商品房 40 指數(shù)為 1255 點(diǎn)，較上月上漲 2 點(diǎn)。借 6 月樓市大力度打折、促銷優(yōu)惠活動(dòng)之風(fēng)，加上城北個(gè)別項(xiàng)目的持續(xù)備案及保障房成交的穩(wěn)步進(jìn)行，7 月，普通住宅市場(chǎng)均價(jià)基本上保持穩(wěn)定，而在品質(zhì)樓盤項(xiàng)目高價(jià)位交易催動(dòng)下，商服及寫字樓物業(yè)均價(jià)在本月呈現(xiàn)出了上漲之勢(shì)，總體來看，7 月西安商品房市場(chǎng)均價(jià)與上月基本持平。后市預(yù)測(cè)? 后兩月樓市銷售將呈現(xiàn)低位運(yùn)行受個(gè)別項(xiàng)目大體量集中備案的影響，6 月西安樓市銷量達(dá)到進(jìn)入 2022 年以來的最高點(diǎn)，而在 7月，樓市調(diào)控政策將進(jìn)一步加碼的預(yù)期已越發(fā)強(qiáng)烈，而央行對(duì)于存貸款利率的調(diào)整也使很多剛需購買力嚴(yán)重受挫，樓市觀望氛圍再度濃烈，預(yù)計(jì) 8 月至 9 月市場(chǎng)交易量仍將低位運(yùn)行。? 市場(chǎng)供應(yīng)呈現(xiàn)放量　打折優(yōu)惠力度進(jìn)一步加大面對(duì)當(dāng)前樓市交易再度回落的局面，開發(fā)商已普遍為即將到來的 “金九銀十”傳統(tǒng)旺季蓄力，預(yù)計(jì)在 8 月末，會(huì)有部分房企率先釋放房源進(jìn)行“試水” ，市場(chǎng)供量也將呈現(xiàn)階段性的放量，為與此同時(shí)樓市打折優(yōu)惠力度也將進(jìn)一步有所加大。? 置業(yè)者的購房也將更為理性通過對(duì) 7 月的數(shù)據(jù)明細(xì)分析發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)上購置 100 平米左右戶型的客戶比例在逐漸增多，低總價(jià)、戶型好的大面積二室及緊湊型三室戶型受到市場(chǎng)的追捧；同時(shí)，由于受到限購因素的影響，剛需族采取一步到位的置業(yè)方式已成為市場(chǎng)主流，人們對(duì)于樓盤的自身品質(zhì)、區(qū)位地理?xiàng)l件、周邊配套設(shè)施、交通出行狀況等已有了更加深刻的認(rèn)識(shí)，不再盲目追逐市場(chǎng)，根據(jù)自身需求合理選擇房屋21 / 83已成為更多人理性置業(yè)的方式。? 地鐵沿線樓盤將漸趨火熱西安市地鐵 2 號(hào)線即將開通，對(duì)于 2 號(hào)線周邊樓盤來說也將迎來一次小幅的熱銷期，從近 2 個(gè)月成交數(shù)據(jù)來看，位于地鐵口附近的華城泊郡、西安首創(chuàng)國際城、御景華府等項(xiàng)目銷量連續(xù) 2 個(gè)月都在城區(qū)排行前 10 位，在地鐵 2 號(hào)線的帶動(dòng)下，相信一時(shí)間其沿線樓盤將成為市場(chǎng)所追捧的焦點(diǎn)。四、分城區(qū)商品房市場(chǎng) 城南區(qū)7 月，城南區(qū)商品房銷量呈現(xiàn)出小幅態(tài)勢(shì)，銷量直逼限購令出臺(tái)后的歷史地位。在限購、限貸依然發(fā)力的同時(shí)本月央行再次宣布加息，本次加息是今年來第三次加息樓市銷量立即做出反應(yīng)，足以凸顯出本次加息的威力。據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示：2022 年 7 月，城南區(qū)商品房銷量為 平方米，環(huán)比增長 %；其中，普通住宅銷量為 平方米，環(huán)比下滑了 %。從“新國八條”到“新國五條” ，樓市調(diào)控進(jìn)一步縮緊，打消了之前“限購或松動(dòng)”的傳言。不論是地方政府、開發(fā)商還是部分消費(fèi)者，在這場(chǎng)調(diào)控中都“很受傷” 。樓市低迷會(huì)直接導(dǎo)致地方政府土地財(cái)政收入大幅縮水，這事政策執(zhí)行力度不到位的原因之一。當(dāng)樓市調(diào)控政策威力漸顯的的同時(shí)，開發(fā)商想盡一切辦法以規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)。只要稍有松動(dòng)，或出現(xiàn)房價(jià)報(bào)復(fù)性上漲的可能。樓市調(diào)控的22 / 83正是目的在于平泡沫、解決目前中低收入家庭的住房難題，緩解社會(huì)矛盾，樓市“雙軌”或是最終良方。未來政策調(diào)控方向必將以保障性住房的建設(shè)及住房保障體系的建立為主。在形成“保障房+商品房”雙軌格局之前樓市調(diào)控政策難松動(dòng)。 各物業(yè)銷售情況城南區(qū) 2022 年 7 月份銷售情況單位：平方米7月份城南區(qū)商品房銷量為 平方米，環(huán)比增長 %；其中，普通住宅銷量為 平方米，環(huán)比下滑了 %；商服用房銷量為 平方米，環(huán)比下滑 %；別墅類成交 平米環(huán)比上漲 44%。成交量依舊在下滑尤其是住宅類，在經(jīng)過六月一個(gè)短的調(diào)控空檔期后七月的加息再次對(duì)樓市形成新的一波震蕩。加息的疊加效應(yīng)已經(jīng)開始顯現(xiàn)，購房成本的不斷升高使得部分首次置業(yè)者選擇推遲購房甚至不考慮置業(yè)。 普通住宅銷售情況 普通住宅分面積段銷售情況城南區(qū) 2022 年 7 月份普通住宅各面積段銷售套數(shù)分段單位：平方米50 以下 50－70 70－90 90－110 110－130 130－144 144－180 180—220 220—260 260 以上58 102 456 519 1749 125 767 70 12 14本月城南區(qū)普通住宅類物業(yè)共銷售 3872 套較上月增加 2270 套，環(huán)比上漲 %。從本月個(gè)面車位/地下室 普通住宅 商服用房 寫字樓 別墅 合計(jì)城南 23 / 83積段銷售套數(shù)來看：144180 平米區(qū)間段的銷售套數(shù)占到了 %雖然較上周有下滑但依然是城南區(qū)銷售套數(shù)最多的區(qū)間段，其次為 90110 平米區(qū)間占到了 212%，110130 平米區(qū)間段占到 %位列第三。 普通住宅分價(jià)格段銷售情況城南區(qū) 2022 年 7 月份普通住宅各價(jià)格段銷售套數(shù)分段單位：元/ 平方米從本月各價(jià)格段成交比例分布圖中可以看出，由于金域湖城大境、萬科金域曲江等高端項(xiàng)目的熱銷 10000 元/平米以上價(jià)格段成交比例本月占到了 %所占比例最大，其次為 800010000 元/平米區(qū)間段所占比例為 %.萬科金域曲江二期、金地湖城大境一號(hào)地以及曲江紫汀苑等高端項(xiàng)目在本月有著不錯(cuò)的銷量表現(xiàn)使得 10000 元/平米以上占到了 %。大豐曲江真境、天賜頤府、中海國際社區(qū)御湖公館、華城泊郡、龍湖紫都城、大華公園世家等項(xiàng)目均有著不錯(cuò)的銷售表現(xiàn)。 普通住宅購買人群來源情況城南區(qū) 2022 年