【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 主。受單位房源、職稱(chēng)等多方面條件的限制，多為一次置業(yè)或過(guò)渡性置業(yè)，帶有一定的投資保值色彩，迫切想改善目前的生活居住條件。4. 企事業(yè)單位員工周邊大型企事業(yè)單位的工薪族，生活規(guī)律，對(duì)生活品質(zhì)相對(duì)要求較低，易于滿足。多為兩口之家或孩子較小的三口之家，第一次置業(yè)，但受單位集資房購(gòu)買(mǎi)條件的限制，不得不考慮商品房。但整體購(gòu)買(mǎi)力較薄弱，不是本項(xiàng)目的主力客群。5. 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)潛在客群周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的財(cái)富階級(jí)，因不滿足自身現(xiàn)有居住狀況或?yàn)樽优髮W(xué)考慮而進(jìn)入戶縣置業(yè)的群體。四、產(chǎn)品定位1．產(chǎn)品定位簡(jiǎn)約現(xiàn)代風(fēng)格的磚混電梯多層和少量高層住宅2．戶型定位舒適型兩房及三房住宅戶型 兩室 三室 四室 復(fù)式面積區(qū)間 8090㎡ 120140㎡ 155165㎡ 165㎡以上配比 30% 60% 5% 5%注：頂層部分根據(jù)實(shí)際需要布置“機(jī)動(dòng)復(fù)式產(chǎn)品”并根據(jù)后續(xù)銷(xiāo)售狀況可做平層與躍層轉(zhuǎn)換。3. 價(jià)格定位根據(jù)當(dāng)?shù)卦谑垌?xiàng)目?jī)r(jià)格，綜合本項(xiàng)目建造成本，確定電梯多層 1850 元/㎡，小高層 2150 元/㎡，北側(cè)沿街商業(yè) 7500 元/㎡，西側(cè)沿街商業(yè) 5500 元/㎡，寫(xiě)字樓價(jià)格 3500 元/㎡。4．規(guī)劃布局 地塊北側(cè)臨街，具有很大的商業(yè)價(jià)值，此處建筑不會(huì)影響小區(qū)內(nèi)日照，所以此處臨街布置高層住宅和高層寫(xiě)字樓，其余布置多層住宅，小區(qū)入口設(shè)置在西側(cè)朝陽(yáng)路上。由于戶縣消費(fèi)能力較弱，小汽車(chē)擁有量少，所以不設(shè)置地下停車(chē)庫(kù)，規(guī)劃沿東南外圍設(shè)置地面停車(chē)位。 各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)如下表所示：（接下頁(yè)）項(xiàng)目 指標(biāo) 備注 畝 110000 ㎡ 住宅 93000 ㎡多層 7F 76000 ㎡高層 18F 17000 ㎡不包括地下面積，地下面積部分做設(shè)備用房，部分做鍋爐房 商業(yè) 7000 ㎡北側(cè) 3000 ㎡西側(cè) 4000 ㎡ 沿街 16 層辦公樓8000 ㎡ 不包括地下面積，地下做設(shè)備用房 地下建筑面積2022 ㎡ 其中 50％作為設(shè)備用房，可公攤銷(xiāo)售 面積不包含配套公建及地下部分 35% 770 戶 平均每戶面積為 120㎡ 109000 ㎡規(guī)劃布局圖詳見(jiàn)附件一。第五章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)及實(shí)施計(jì)劃一、建設(shè)方式灃京路項(xiàng)目建設(shè)，擬采取面向省內(nèi)外具有承擔(dān)該建設(shè)項(xiàng)目工程能力的建筑企業(yè)，以公開(kāi)招標(biāo)的方式進(jìn)行招標(biāo)。擇優(yōu)選擇具備一流技術(shù)裝備和管理水平，且業(yè)績(jī)特別突出、信譽(yù)與質(zhì)量良好的建筑承包商承擔(dān)該項(xiàng)目的工程建設(shè)。切實(shí)貫徹“百年大計(jì)、質(zhì)量第一”的方針，落實(shí)國(guó)家《質(zhì)量振興綱要》和《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l列》 ，促進(jìn)建筑施工企業(yè)加強(qiáng)質(zhì)量管理，使建設(shè)工程質(zhì)量水平過(guò)硬，業(yè)績(jī)卓著?！〈隧?xiàng)目建設(shè)的工程質(zhì)量監(jiān)理，面向省內(nèi)外知名的監(jiān)理公司實(shí)施公開(kāi)招標(biāo)，擇優(yōu)選擇。同時(shí)聘請(qǐng)知名資深的監(jiān)理專(zhuān)家實(shí)施工程全過(guò)程的監(jiān)督，以保證科學(xué)有效、合理公正的控制項(xiàng)目建設(shè)工期、成本、質(zhì)量。二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)施進(jìn)度充分考慮到項(xiàng)目的市場(chǎng)推廣計(jì)劃、市場(chǎng)需要及項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力，擬將以以快制慢的開(kāi)發(fā)速度按計(jì)劃快速完成整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)作。項(xiàng)目擬定 2022 年 3 月正式開(kāi)工建設(shè)，6 月出地面正負(fù)零，進(jìn)行地上施工，中央景觀區(qū)在開(kāi)盤(pán)前實(shí)景兌現(xiàn)，2022 年 11 月交工，地上工程施工周期 18 個(gè)月。2022 年 10 月開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，銷(xiāo)售周期 21 個(gè)月，到 2022 年 6 月末全部銷(xiāo)售完畢。具體開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃詳見(jiàn)附件二。第六章 項(xiàng)目投資估算及銷(xiāo)售收入一、項(xiàng)目投資估算 1．投資估算的原則本項(xiàng)目的投資估算遵循以下原則：1) 規(guī)劃設(shè)計(jì)及開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售組織；2) 陜西省建筑工程有關(guān)規(guī)定及定額；3) 戶縣城建費(fèi)用統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；4) 戶縣天然氣入網(wǎng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)5）房地產(chǎn)市場(chǎng)項(xiàng)目類(lèi)似工程的參考成本及市場(chǎng)銷(xiāo)售參考價(jià)格。2. 投資估算取費(fèi)說(shuō)明1）土地費(fèi)用土地費(fèi)用按 50 萬(wàn)元每畝計(jì)算，出讓金比例 ％，過(guò)戶契稅按 3％計(jì)算。2）前期費(fèi)用前期費(fèi)用包括政府繳費(fèi)和前期工程費(fèi)，政府繳費(fèi)按戶縣城建局最新標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，前期費(fèi)用參考可類(lèi)比項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生額及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)確定。3）建安費(fèi)用建安費(fèi)用占總投資最大比例，力求準(zhǔn)確，本次參考地區(qū)概預(yù)算定額，結(jié)合類(lèi)似項(xiàng)目竣工結(jié)算資料綜合確定。4）其他費(fèi)用戶縣消費(fèi)水平較低，媒體投入較西安小，因此確定管理費(fèi)用和銷(xiāo)售推廣費(fèi)用取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為 ％、2％；監(jiān)理費(fèi)用由于行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，下浮國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)較多，取市場(chǎng)值為建安費(fèi)用的 ％。3. 投資估算總投資估算 = 土地費(fèi)用+前期費(fèi)用+基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)+建筑安裝工程費(fèi)+公共配套費(fèi)+管理費(fèi)+銷(xiāo)售及推廣費(fèi)+財(cái)務(wù)費(fèi)+不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)注：銷(xiāo)售收入來(lái)源詳見(jiàn)“ 銷(xiāo)售收入估算表”項(xiàng)目投資估算表序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)量小計(jì)（萬(wàn)元）取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及備注1 土地取得成本 　 　 分?jǐn)偟娇墒劢ㄖ娣e樓面地價(jià)為 元 土地出讓費(fèi) 畝 　 出讓金 萬(wàn)元 　 契稅 萬(wàn)元 　2 前期費(fèi)用 　 　 城建費(fèi)用 　 　 前期工程費(fèi) 　 　 3 建筑安裝工程費(fèi) 　 　 　4 基礎(chǔ)設(shè)施 108000 ㎡ 紅線范圍內(nèi)供電、給水、排水、暖氣管道等5公共配套費(fèi)及綠化　 　 6設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi)　 　 　7 其他費(fèi)用 　 　 管理費(fèi) 萬(wàn)元 取 16 項(xiàng)之和的 ％ 監(jiān)理費(fèi) 萬(wàn)元 按市場(chǎng)取低于國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) 沉降觀測(cè)費(fèi) 108000 ㎡ 市場(chǎng)價(jià) 決算費(fèi) 108000 ㎡ 市場(chǎng)價(jià)8 銷(xiāo)售及推廣費(fèi)用 萬(wàn)元 市場(chǎng)推廣、宣傳、代理等為銷(xiāo)售收入 2％9 財(cái)務(wù)費(fèi)用 　 詳見(jiàn)資金運(yùn)作表10 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 萬(wàn)元 取 27 項(xiàng)之和的 2％　 合計(jì) 　 　 總投資分?jǐn)偟娇射N(xiāo)售面積單方成本為 1792 元/㎡(含墊付天然氣初裝費(fèi)） 詳細(xì)見(jiàn)附件三4．土地增值稅計(jì)算 1）扣除項(xiàng)目 根據(jù)《土地增值稅暫行條例》和實(shí)施細(xì)則的規(guī)定：納稅人開(kāi)發(fā)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 20％的，免征土地增值稅。同時(shí)規(guī)定納稅人為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，扣除項(xiàng)目可按取得土地使用權(quán)所支付金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和加計(jì) 20％扣除。本項(xiàng)目按上述規(guī)定計(jì)算扣除項(xiàng)目為 萬(wàn)元，增值額為 1012 萬(wàn)元，為扣除項(xiàng)目的 5％，低于 20％，所以本項(xiàng)目可免交土地增值稅。 二、靜態(tài)銷(xiāo)售收入及成本利潤(rùn)率計(jì)算1．銷(xiāo)售價(jià)格經(jīng)過(guò)詳細(xì)市場(chǎng)調(diào)查，本項(xiàng)目與同一供求圈內(nèi)的相似項(xiàng)目對(duì)比分析，確定本項(xiàng)目各建筑形式銷(xiāo)售價(jià)格如下表　 單價(jià)高 層 2150 元/㎡電梯多層 1850 元/㎡北側(cè)商業(yè) 7500 元/㎡西側(cè)商業(yè) 5500 元/㎡寫(xiě) 字 樓 3500 元/㎡2．銷(xiāo)售收入測(cè)算面積 單價(jià) 小計(jì)(萬(wàn)元）可售高層 17500 ㎡ 2150 元/㎡ 電梯多層 76000 ㎡ 1850 元/㎡ 北側(cè)商業(yè) 3000 ㎡ 7500 元/㎡ 西側(cè)商業(yè) 4000 ㎡ 5500 元/㎡ 寫(xiě)字樓 8500 ㎡ 3500 元/㎡ 銷(xiāo)售合計(jì) 3．成本利潤(rùn)率計(jì)算1 項(xiàng)目全部銷(xiāo)售收入 萬(wàn)元 　2與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金 萬(wàn)元 兩稅一費(fèi) ％3項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)價(jià)值 萬(wàn)元 　4 項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元扣除墊付天然氣入網(wǎng)費(fèi)5 實(shí)現(xiàn)稅前利潤(rùn) 萬(wàn)元 　6 成本利潤(rùn)率 % 扣除兩稅一費(fèi)后可以看出本項(xiàng)目全部銷(xiāo)售完畢銷(xiāo)售收入為 萬(wàn)元，扣除營(yíng)業(yè)稅金及附加后為 萬(wàn)元，稅前利潤(rùn)為 萬(wàn)元，成本利潤(rùn)率為％，處于房地產(chǎn)行業(yè)較高水平，項(xiàng)目具有很強(qiáng)的盈利能力。三、銷(xiāo)售計(jì)劃與銷(xiāo)售收入本項(xiàng)目物業(yè)涉及多層住宅、高層住宅、商業(yè)、寫(xiě)字樓，戶縣當(dāng)?shù)啬壳案邔幼≌N(xiāo)售緩慢，寫(xiě)字樓市場(chǎng)幾乎空白，市場(chǎng)接受抗性較大，盡管本項(xiàng)目面世在一年以后，但為避免風(fēng)險(xiǎn)，避免樂(lè)觀給項(xiàng)目決策帶來(lái)失誤，為盡力將所有不可預(yù)見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)含概在內(nèi)，我們?cè)O(shè)定項(xiàng)目的銷(xiāo)售周期定為 21 個(gè)月，2022 年 10 月開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，2022 年 6 月底銷(xiāo)售完畢。本項(xiàng)目涉及高層住宅和寫(xiě)字樓、商業(yè)，建設(shè)周期稍長(zhǎng)，為了增強(qiáng)客戶對(duì)項(xiàng)目的信心，宜把項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)間稍往后壓，使客戶真正看到入住在即，達(dá)到熱銷(xiāo)場(chǎng)面，烘托人氣，帶動(dòng)銷(xiāo)售。前期通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)推廣，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，聚集大量人氣，在開(kāi)盤(pán)日形成旺銷(xiāo)場(chǎng)面。本項(xiàng)目為目前戶縣唯一多層帶電梯花園洋房社區(qū)，根據(jù)戶縣市場(chǎng)自身特點(diǎn)及公司銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)，開(kāi)盤(pán)后的第一個(gè)季度可實(shí)現(xiàn)前期積蓄客戶及現(xiàn)場(chǎng)新客戶簽約達(dá)到總銷(xiāo)售面積的 15％左右，以后銷(xiāo)售量逐漸穩(wěn)定在每月 12％左右，在項(xiàng)目竣工后，用半年時(shí)間完成全部銷(xiāo)售任務(wù)