【文章內(nèi)容簡介】 主。受單位房源、職稱等多方面條件的限制，多為一次置業(yè)或過渡性置業(yè)，帶有一定的投資保值色彩，迫切想改善目前的生活居住條件。4. 企事業(yè)單位員工周邊大型企事業(yè)單位的工薪族，生活規(guī)律，對生活品質(zhì)相對要求較低，易于滿足。多為兩口之家或孩子較小的三口之家，第一次置業(yè)，但受單位集資房購買條件的限制，不得不考慮商品房。但整體購買力較薄弱，不是本項目的主力客群。5. 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)潛在客群周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的財富階級，因不滿足自身現(xiàn)有居住狀況或為子女求學考慮而進入戶縣置業(yè)的群體。四、產(chǎn)品定位1．產(chǎn)品定位簡約現(xiàn)代風格的磚混電梯多層和少量高層住宅2．戶型定位舒適型兩房及三房住宅戶型 兩室 三室 四室 復式面積區(qū)間 8090㎡ 120140㎡ 155165㎡ 165㎡以上配比 30% 60% 5% 5%注：頂層部分根據(jù)實際需要布置“機動復式產(chǎn)品”并根據(jù)后續(xù)銷售狀況可做平層與躍層轉(zhuǎn)換。3. 價格定位根據(jù)當?shù)卦谑垌椖績r格，綜合本項目建造成本，確定電梯多層 1850 元/㎡，小高層 2150 元/㎡，北側(cè)沿街商業(yè) 7500 元/㎡，西側(cè)沿街商業(yè) 5500 元/㎡，寫字樓價格 3500 元/㎡。4．規(guī)劃布局 地塊北側(cè)臨街，具有很大的商業(yè)價值，此處建筑不會影響小區(qū)內(nèi)日照，所以此處臨街布置高層住宅和高層寫字樓，其余布置多層住宅，小區(qū)入口設置在西側(cè)朝陽路上。由于戶縣消費能力較弱，小汽車擁有量少，所以不設置地下停車庫，規(guī)劃沿東南外圍設置地面停車位。 各項技術(shù)指標如下表所示：（接下頁）項目 指標 備注 畝 110000 ㎡ 住宅 93000 ㎡多層 7F 76000 ㎡高層 18F 17000 ㎡不包括地下面積，地下面積部分做設備用房，部分做鍋爐房 商業(yè) 7000 ㎡北側(cè) 3000 ㎡西側(cè) 4000 ㎡ 沿街 16 層辦公樓8000 ㎡ 不包括地下面積，地下做設備用房 地下建筑面積2022 ㎡ 其中 50％作為設備用房，可公攤銷售 面積不包含配套公建及地下部分 35% 770 戶 平均每戶面積為 120㎡ 109000 ㎡規(guī)劃布局圖詳見附件一。第五章 項目開發(fā)建設及實施計劃一、建設方式灃京路項目建設，擬采取面向省內(nèi)外具有承擔該建設項目工程能力的建筑企業(yè)，以公開招標的方式進行招標。擇優(yōu)選擇具備一流技術(shù)裝備和管理水平，且業(yè)績特別突出、信譽與質(zhì)量良好的建筑承包商承擔該項目的工程建設。切實貫徹“百年大計、質(zhì)量第一”的方針，落實國家《質(zhì)量振興綱要》和《建設工程質(zhì)量管理條列》 ，促進建筑施工企業(yè)加強質(zhì)量管理，使建設工程質(zhì)量水平過硬，業(yè)績卓著?！〈隧椖拷ㄔO的工程質(zhì)量監(jiān)理，面向省內(nèi)外知名的監(jiān)理公司實施公開招標，擇優(yōu)選擇。同時聘請知名資深的監(jiān)理專家實施工程全過程的監(jiān)督，以保證科學有效、合理公正的控制項目建設工期、成本、質(zhì)量。二、項目開發(fā)實施進度充分考慮到項目的市場推廣計劃、市場需要及項目抗風險能力，擬將以以快制慢的開發(fā)速度按計劃快速完成整個項目開發(fā)運作。項目擬定 2022 年 3 月正式開工建設，6 月出地面正負零，進行地上施工，中央景觀區(qū)在開盤前實景兌現(xiàn)，2022 年 11 月交工，地上工程施工周期 18 個月。2022 年 10 月開盤銷售，銷售周期 21 個月，到 2022 年 6 月末全部銷售完畢。具體開發(fā)進度計劃詳見附件二。第六章 項目投資估算及銷售收入一、項目投資估算 1．投資估算的原則本項目的投資估算遵循以下原則：1) 規(guī)劃設計及開發(fā)銷售組織；2) 陜西省建筑工程有關規(guī)定及定額；3) 戶縣城建費用統(tǒng)一收費標準；4) 戶縣天然氣入網(wǎng)收費標準5）房地產(chǎn)市場項目類似工程的參考成本及市場銷售參考價格。2. 投資估算取費說明1）土地費用土地費用按 50 萬元每畝計算，出讓金比例 ％，過戶契稅按 3％計算。2）前期費用前期費用包括政府繳費和前期工程費，政府繳費按戶縣城建局最新標準計算，前期費用參考可類比項目實際發(fā)生額及行業(yè)標準確定。3）建安費用建安費用占總投資最大比例，力求準確，本次參考地區(qū)概預算定額，結(jié)合類似項目竣工結(jié)算資料綜合確定。4）其他費用戶縣消費水平較低，媒體投入較西安小，因此確定管理費用和銷售推廣費用取費標準為 ％、2％；監(jiān)理費用由于行業(yè)競爭激烈，下浮國家標準較多，取市場值為建安費用的 ％。3. 投資估算總投資估算 = 土地費用+前期費用+基礎設施費+建筑安裝工程費+公共配套費+管理費+銷售及推廣費+財務費+不可預見費注：銷售收入來源詳見“ 銷售收入估算表”項目投資估算表序號 項目 數(shù)量小計（萬元）取費標準及備注1 土地取得成本 　 　 分攤到可售建筑面積樓面地價為 元 土地出讓費 畝 　 出讓金 萬元 　 契稅 萬元 　2 前期費用 　 　 城建費用 　 　 前期工程費 　 　 3 建筑安裝工程費 　 　 　4 基礎設施 108000 ㎡ 紅線范圍內(nèi)供電、給水、排水、暖氣管道等5公共配套費及綠化　 　 6設備及工器具購置費　 　 　7 其他費用 　 　 管理費 萬元 取 16 項之和的 ％ 監(jiān)理費 萬元 按市場取低于國家標準 沉降觀測費 108000 ㎡ 市場價 決算費 108000 ㎡ 市場價8 銷售及推廣費用 萬元 市場推廣、宣傳、代理等為銷售收入 2％9 財務費用 　 詳見資金運作表10 不可預見費 萬元 取 27 項之和的 2％　 合計 　 　 總投資分攤到可銷售面積單方成本為 1792 元/㎡(含墊付天然氣初裝費） 詳細見附件三4．土地增值稅計算 1）扣除項目 根據(jù)《土地增值稅暫行條例》和實施細則的規(guī)定：納稅人開發(fā)建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額 20％的，免征土地增值稅。同時規(guī)定納稅人為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，扣除項目可按取得土地使用權(quán)所支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計 20％扣除。本項目按上述規(guī)定計算扣除項目為 萬元，增值額為 1012 萬元，為扣除項目的 5％，低于 20％，所以本項目可免交土地增值稅。 二、靜態(tài)銷售收入及成本利潤率計算1．銷售價格經(jīng)過詳細市場調(diào)查，本項目與同一供求圈內(nèi)的相似項目對比分析，確定本項目各建筑形式銷售價格如下表　 單價高 層 2150 元/㎡電梯多層 1850 元/㎡北側(cè)商業(yè) 7500 元/㎡西側(cè)商業(yè) 5500 元/㎡寫 字 樓 3500 元/㎡2．銷售收入測算面積 單價 小計(萬元）可售高層 17500 ㎡ 2150 元/㎡ 電梯多層 76000 ㎡ 1850 元/㎡ 北側(cè)商業(yè) 3000 ㎡ 7500 元/㎡ 西側(cè)商業(yè) 4000 ㎡ 5500 元/㎡ 寫字樓 8500 ㎡ 3500 元/㎡ 銷售合計 3．成本利潤率計算1 項目全部銷售收入 萬元 　2與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關稅金 萬元 兩稅一費 ％3項目可實現(xiàn)開發(fā)價值 萬元 　4 項目總投資 萬元扣除墊付天然氣入網(wǎng)費5 實現(xiàn)稅前利潤 萬元 　6 成本利潤率 % 扣除兩稅一費后可以看出本項目全部銷售完畢銷售收入為 萬元，扣除營業(yè)稅金及附加后為 萬元，稅前利潤為 萬元，成本利潤率為％，處于房地產(chǎn)行業(yè)較高水平，項目具有很強的盈利能力。三、銷售計劃與銷售收入本項目物業(yè)涉及多層住宅、高層住宅、商業(yè)、寫字樓，戶縣當?shù)啬壳案邔幼≌N售緩慢，寫字樓市場幾乎空白，市場接受抗性較大，盡管本項目面世在一年以后，但為避免風險，避免樂觀給項目決策帶來失誤，為盡力將所有不可預見風險含概在內(nèi)，我們設定項目的銷售周期定為 21 個月，2022 年 10 月開盤銷售，2022 年 6 月底銷售完畢。本項目涉及高層住宅和寫字樓、商業(yè)，建設周期稍長，為了增強客戶對項目的信心，宜把項目開盤時間稍往后壓，使客戶真正看到入住在即，達到熱銷場面，烘托人氣，帶動銷售。前期通過營銷推廣，內(nèi)部認購，聚集大量人氣，在開盤日形成旺銷場面。本項目為目前戶縣唯一多層帶電梯花園洋房社區(qū)，根據(jù)戶縣市場自身特點及公司銷售經(jīng)驗，開盤后的第一個季度可實現(xiàn)前期積蓄客戶及現(xiàn)場新客戶簽約達到總銷售面積的 15％左右，以后銷售量逐漸穩(wěn)定在每月 12％左右，在項目竣工后，用半年時間完成全部銷售任務