【正文】 的三口之家，第一次置業(yè)，但受單位集資房購買條件的限制，不得不考慮商品房。3. 價格定位根據(jù)當(dāng)?shù)卦谑垌椖績r格，綜合本項目建造成本，確定電梯多層 1850 元/㎡，小高層 2150 元/㎡，北側(cè)沿街商業(yè) 7500 元/㎡，西側(cè)沿街商業(yè) 5500 元/㎡，寫字樓價格 3500 元/㎡。第五章 項目開發(fā)建設(shè)及實施計劃一、建設(shè)方式灃京路項目建設(shè)，擬采取面向省內(nèi)外具有承擔(dān)該建設(shè)項目工程能力的建筑企業(yè)，以公開招標(biāo)的方式進行招標(biāo)。同時聘請知名資深的監(jiān)理專家實施工程全過程的監(jiān)督，以保證科學(xué)有效、合理公正的控制項目建設(shè)工期、成本、質(zhì)量。具體開發(fā)進度計劃詳見附件二。3）建安費用建安費用占總投資最大比例，力求準(zhǔn)確，本次參考地區(qū)概預(yù)算定額，結(jié)合類似項目竣工結(jié)算資料綜合確定。本項目按上述規(guī)定計算扣除項目為 萬元，增值額為 1012 萬元，為扣除項目的 5％，低于 20％，所以本項目可免交土地增值稅。前期通過營銷推廣，內(nèi)部認購，聚集大量人氣，在開盤日形成旺銷場面。一、盈利能力分析財務(wù)內(nèi)部收益（FIRR） 、財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）及投資利潤率。它反映項目所占用資金的盈利率，是考察項目盈利能力的主要動態(tài)評價指標(biāo)。可見項目稅前、稅后財務(wù)內(nèi)部收益率均大于設(shè)定的基準(zhǔn)季度收益率 2％，項目風(fēng)險較小。資本金利潤率資本金利潤率是利潤與企業(yè)真正投入自由資金的比例，是靜態(tài)指標(biāo)。 融資前現(xiàn)金流量分析表詳見：附件五自有資金現(xiàn)金流量分析詳見：附件七二、資金來源與運用分析資金來源與運用表集中體現(xiàn)了項目資金平衡的生存能力，是財務(wù)評價的重要依據(jù)。從本項目 2022 年 10 月開盤銷售后，有銷售收入，此時可實現(xiàn)滾動開發(fā)，用銷售收入償還借款本息及投入下期建設(shè)。為此我們還需進一步進行項目不確定性分析，不確定性分析盈虧平衡分析和敏感度分析。銷售收入或總成本費用 銷 售 量盈 虧 平 衡 點 盈 利 區(qū)虧 損 區(qū) 總 成 本 費 用銷 售 收 入 銷售 稅 金 及 附加固 定 成 本1）假設(shè)條件：? 產(chǎn)量等于銷售量；? 產(chǎn)量變化，單位可變成本不變，從而總成本費用是產(chǎn)量的線性函數(shù)；? 產(chǎn)量變化，單位售價不變，從而銷售收入是銷售量的線性函數(shù)；? 多種產(chǎn)品換算為單一產(chǎn)品計算。 總成本費用銷售率的平衡點= 銷售收入—營業(yè)稅及附加 = %此方法表明，當(dāng)項目銷售 ％時凈銷售收入剛好與投資持平，余下的％面積為本項目稅前利潤部分。根據(jù)市場預(yù)測和長期從事不動產(chǎn)開發(fā)所做項目多年積累的經(jīng)驗得知：開發(fā)成本中最有可能發(fā)生波動的是建安工程費。當(dāng)售價降低10％時，內(nèi)部收益率為％，仍大于設(shè)定的基準(zhǔn)收益率，抗風(fēng)險性很強；? 從單因素敏感性分析中得出：該項目抗風(fēng)險性很強。第九章 社會效益及環(huán)境效益評價一、項目社會效益評價1．帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)帶動上游鋼鐵、水泥等建材行業(yè)，下游裝修、家具等行業(yè)，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強、帶動系數(shù)大，是促進國民經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)。項目建成后，物業(yè)管理、配套服務(wù)、底商等，也將會創(chuàng)造很多就業(yè)機會。4．進一步促進灃京路地區(qū)生活配套建設(shè)灃京路區(qū)域城市大配套設(shè)施完善，由于種種原因，生活配套目前欠缺，本項目的開發(fā)建成將使這一區(qū)域更為繁盛，并且將全面提升該區(qū)域的居住物業(yè)開發(fā)形象，促成灃京路周邊住宅市場的全面升級。綜上所述，開發(fā)建設(shè)灃京路風(fēng)景洋房項目不但經(jīng)濟效益良好，而且對于戶縣經(jīng)濟、社會發(fā)展都具有一定的推動作用，社會效益十分顯著。二、建議，選擇合適的市場策略外，還要求合營公司組織一支高素質(zhì)、高水平的開發(fā)管理隊伍，從設(shè)計施工營銷到物業(yè)管理均能達到較好水平，以抓住機會，減少風(fēng)險，達到項目的盈利目標(biāo)，并取得良好的社會效益與環(huán)境效益。、電、煤氣、電訊、交通等市政設(shè)施的配套聯(lián)網(wǎng)，也是項目發(fā)展過程中不可忽視的重要問題。其實，她一直記得這晚老公要回來，可抬頭一看掛鐘，現(xiàn)在已經(jīng)凌晨 12 點了，卻依然沒有他的消息。更重要的是，平淡并不可怕，可怕的是平淡里帶著冰寒，刺痛到你我心間。其實，她也只是想讓老公在離家之前給個留戀的擁抱。雖然王心泉的工資沒她高，能力沒她強，為人處事有時也要若云教。王心泉自從畢業(yè)后，一直沒有換過工作。畢業(yè)時的雄心壯志，已淹沒在沒有競爭的氛圍里，就像溫水煮青蛙，感覺到水熱時，早已麻木的跳不出去。抓不住另一個人心底的世界，只好將自己的心狠狠的丟在糾結(jié)里，痛苦掙扎，尋找解脫。直到記不清從什么時候開始，老公的來與去，給她帶來的感覺越來越淡。也許我們可以理解為，要改變對一個人的依賴，也只需要 21 天。她想靠近卻靠近不了的老公，好像在故意推開自己，卻不知道問題究竟出在哪里。交際的朋友圈越來越狹窄，同事間彼此都出差，相聚也很少，同學(xué)早已斷了聯(lián)絡(luò)。或者男人總是不喜歡女人的糾纏，渴望一份自由吧。偶爾不出差，王心泉喜歡坐在電腦前斗地主，而若云就坐在他旁邊，頭輕挨在他肩上指點著，無關(guān)乎對的錯的。直到她發(fā)現(xiàn)，每次老公出差時那種離家的興奮，毫不留情的展現(xiàn)在她面前，她迷惑了。是害怕再觸及冰冷，還是失去了最初的熱情？每段感情在開始的時候，往往如煙花般，開的絢爛，美的耀眼。附件三：投資估算表知識水壩（網(wǎng) pologoogle）為您傾心整理（下載后雙擊刪除）如有需求請發(fā)站內(nèi)信，知識水壩 2218108823 隨時為您服務(wù)，百度一下“知識水壩”試試， （雙擊刪除） 。因此在工程實施進程中，要加強施工管理，實行工程監(jiān)理制。第十章 可行性結(jié)論與建議一、結(jié)論通過上述對風(fēng)景洋房項目經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益的分析可知，項目市場前景非常好，其經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益也非常突出。2．設(shè)計、用材先進環(huán)保，建筑質(zhì)量精益求精，無限精神語匯項目采用先進的環(huán)保建筑材料，新技術(shù)，建筑質(zhì)量全程監(jiān)控，力保建筑的環(huán)保與安全。3．為戶縣高尚居住樹立模范標(biāo)桿目前戶縣房地產(chǎn)開發(fā)水平低下，戶型結(jié)構(gòu)不合理，基本無社區(qū)環(huán)境，缺少屬于社會中堅階層的高尚社區(qū)。本項目的開發(fā)將直接帶動戶縣地區(qū)的建材、工程服務(wù)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，帶動地方經(jīng)濟發(fā)展，增加地方財政收入。? 收入減少 5％，投資增加約 10％時，收益率曲線與基準(zhǔn)收益率相交，達到動態(tài)盈虧平衡。售價變化稅前 IRR% % % % %10% % % % % %5% % % % % %0 % % % % %5% % % % % %投資變化10% % % % % %敏 感 性 分 析 圖0%3%6%9%12%10% 5% 0% 5% 10%敏 感 性 因 素 變 化內(nèi)部收益率投 資 不 變 ， 售 價 變 化售 價 不 變 ， 投 資 變 化基 準(zhǔn) 收 益 率通過以上分析圖表可以看出：? 當(dāng)總投資增加時，內(nèi)部收益率隨之降低，顯線性關(guān)系，其指標(biāo)影響較大，非常敏感，反之則升高。二、敏感性分析為了更客觀的評價項目自身的抗風(fēng)險能力，本次報告僅對融資前指標(biāo)進行敏感度分析。2．靜態(tài)計算由于房地產(chǎn)商品的特殊性，不可能使產(chǎn)量等于銷售量，所以此處考慮了靜態(tài)盈虧平衡方法。隨著某些因素的變化，企業(yè)的盈利與虧損會有一個轉(zhuǎn)折點，稱為盈虧平衡點 BEP。第八章 項目的不確定性分析通過以上財務(wù)分析可知本項目的開發(fā)風(fēng)險很小，影響其利潤的因素存在以下幾個方面：建造成本、售價、開發(fā)周期、貸款利率、可建面積等。從表中可以看出，本項目具有較強的貸款償還能力和自身平衡能力。自有資金稅前 月； 稅后 月。它是考察項目在計算期內(nèi)盈利能力的動態(tài)評價指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于 0 的項目是可以考慮接受的。由項目現(xiàn)金流量表計算可得：全部投資的財務(wù)內(nèi)部收益率為：所得稅后： %； 所得稅前： %。評價指標(biāo)的計算過程詳見附表。詳見附表四：銷售計劃及銷售收入表第七章 項目經(jīng)濟效益評價對本項目實行經(jīng)濟效益評價的主要依據(jù)是國家計委、建設(shè)部頒發(fā)的建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)第二版以及由建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》 ，建標(biāo)［2022］205 號，并參照我國新的財會制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，為了更客觀的評價項目自身經(jīng)濟效益，我們重點分析項目融資前現(xiàn)金流量。三、銷售計劃與銷售收入本項目物業(yè)涉及多層住宅、高層住宅、商業(yè)、寫字樓，戶縣當(dāng)?shù)啬壳案邔幼≌N售緩慢，寫字樓市場幾乎空白，市場接受抗性較大，盡管本項目面世在一年以后，但為避免風(fēng)險，避免樂觀給項目決策帶來失誤，為盡力將所有不可預(yù)見風(fēng)險含概在內(nèi)，我們設(shè)定項目的銷售周期定為 21 個月，20