【正文】 曾聽專家講過，一個習慣的養(yǎng)成，只需要 21 天。連續(xù)五年間，就像與社會脫節(jié)一般，機械式的重復著單調的工作，與汽車檢測設備各個部件為伍。而以若云內屈不言表的性格，是不會主動跟老公索要她想要的，哪怕只是一個擁抱。若云感覺自己的手很沉重，沉重到不去拿起手機撥打老公的電話。，工期、質量、成本、原材料供應等都會影響到項目總體目標的實現(xiàn)。二、環(huán)境效益評價 1．為城市建設與改造帶來新思想灃京路項目地段的優(yōu)越性，建筑形式的獨創(chuàng)性，居住條件的舒適性等將對戶縣房地產開發(fā)帶來思想沖擊。據有關資料顯示，目前房地產發(fā)展帶動其他行業(yè)發(fā)展對我國 GDP 增長的間接貢獻率達到 個百分點。1．單因素敏感性分析下表是當銷售收入和總投資分別按以下比例變動時,財務內部收益率FIRR（季度）的變化。2）計算公式：利潤=總固定成本 （單位價格單位可變成本－單位產品銷售稅金及附加）BEP＝0BEP=總固定成本/（單位價格單位可變成本－單位產品銷售稅金及附加） 固定成本＝土地費用+前期費用+基礎設施費+配套費+綠化費＋設備費＝ 萬元 可變成本＝總投資固定成本＝ 萬元單位變動成本＝變動成本/銷售面積＝ 元/M 2BEP（產量）＝10000/[2100（％）]＝85542M 2盈虧銷售率＝BEP/銷售面積＝％本項目盈虧平衡點的銷售率為 ，低于行業(yè)基準水平，開發(fā)風險較小。資金平衡表詳見附表六 2．借款還本付息表2022 年 2022 年 時間項目 1 2 3 4 1 2 3 4合計季初本息累計4000 4060 5122 5199 5277 5357 5437 　 　季末本息累計4060 5122 5199 5277 5357 5437 　 　 　本季借款 4000 1000 0 0 0 0 0 　 5000 本季應計利息 　 　 本息償還 0 0 0 0 5357 　 5357 其中：還本　 　 　 　 　 　 5000 　 5000 付息　 　 　 　 　 　 　 季末借款余額4060 5122 5199 5277 5357 5437 0 　 　注： 取 6％； 息計算； 本付息；在本項目建設周期內共需借助銀行借款 5000 萬元，貸款期 年，在2022 年第二季度末可用銷售收入全部償還完畢，其中利息共計 萬元。稅前成本利潤率為：％稅后成本利潤率為：％靜態(tài)投資回收期全投資稅前 月； 稅后 月。當FIRR 大于基礎收益率時，則認為其盈利能力已滿足最低要求。本項目為目前戶縣唯一多層帶電梯花園洋房社區(qū)，根據戶縣市場自身特點及公司銷售經驗，開盤后的第一個季度可實現(xiàn)前期積蓄客戶及現(xiàn)場新客戶簽約達到總銷售面積的 15％左右，以后銷售量逐漸穩(wěn)定在每月 12％左右，在項目竣工后，用半年時間完成全部銷售任務。4）其他費用戶縣消費水平較低，媒體投入較西安小，因此確定管理費用和銷售推廣費用取費標準為 ％、2％；監(jiān)理費用由于行業(yè)競爭激烈，下浮國家標準較多，取市場值為建安費用的 ％。二、項目開發(fā)實施進度充分考慮到項目的市場推廣計劃、市場需要及項目抗風險能力，擬將以以快制慢的開發(fā)速度按計劃快速完成整個項目開發(fā)運作。4．規(guī)劃布局 地塊北側臨街，具有很大的商業(yè)價值，此處建筑不會影響小區(qū)內日照，所以此處臨街布置高層住宅和高層寫字樓，其余布置多層住宅，小區(qū)入口設置在西側朝陽路上。以中青年兩口之家或孩子較小的三口之家為主。第四章 項目定位體系一、整體定位 電梯花園洋房二、核心形象戶縣首席名流社區(qū)，國際標準人居典范三、客戶定位1. 個體私營業(yè)主多為周邊市場的經商者，經濟狀況較好。3）東城的發(fā)展規(guī)劃整體東城板塊的復蘇，必將吸引更多的置業(yè)者關注此處。3）灃京路漸成開發(fā)熱點地段，生活配套將逐步完善。繁榮的商業(yè)與新型住宅相結合所誕生的必定是戶縣新的 CLD。 消費者對房屋總價比較敏感，控制總價，保證功能，提供高性價產品必然會受市場青睞。 居民住房水平不高，與父母分居的三口之家逐漸增多。西戶濱河花園整體設計方案分為一期、二期建設。隨著居民家庭結構逐年縮小，三口之家結構逐年增多，與父母分戶居住成為現(xiàn)代人追求的一種趨勢，而戶縣的集資建房主要集中在 93 年到 98 年間，推移到現(xiàn)在大部分已是幾代同居，而且當時戶型設計不足 100 平方米，人均住房面積太低，小面積向大面積發(fā)展也是一種趨勢，但也講求舒適度與高性價比相統(tǒng)一。從以上數(shù)字表明，戶縣房地產市場開發(fā)量和銷售量都比較小，整個市場還處于初級階段，但是 05 年戶縣房地產市場均價在 1600 元/平方米左右，較上年同期上漲 20%，增長幅度較大。 隨著西安城市規(guī)劃的逐級審批通過，形成“一城多心”的規(guī)劃定位布局，除長安和臨潼外，還將形成灞橋、周至、戶縣、高陵、藍田、閆良六個城市副中心，城市規(guī)劃為城市副中心的發(fā)展創(chuàng)造了廣闊的空間。 新中產階級崛起，一流地段的高品質形象、中等價位住宅存在市場空缺。 西安是西北門戶，經濟居于西北第一；西安是世界聞名的旅游城市，十三朝古都。項目占地約 畝，容積率 ，包括電梯磚混多層住宅、高層住宅、寫字樓和沿街底商。隨著撤縣設區(qū)的實現(xiàn)，戶縣房地產發(fā)展雖然處于初級階段，但也呈現(xiàn)出了蓬勃發(fā)展的態(tài)勢，每年約有 166000 平米的開發(fā)量，加之西安城市規(guī)劃優(yōu)先發(fā)展西南重鎮(zhèn)方案的確立，已經呈現(xiàn)出迅猛的發(fā)展勢頭，房價年增幅約為20%。 市場走勢趨于理性、邁向成熟，西安房地產市場價格走勢總體略有上升。城北，政治核心逐漸分流其他區(qū)域的部分客群，但總體升溫還有待時日。戶縣建設局資料統(tǒng)計顯示，戶縣 2022 年的房地產開發(fā)量約為 166000㎡，估計商品房的開發(fā)約占 70%，其余為單位集資建房等。統(tǒng)計資料顯示，縣城城鎮(zhèn)居民戶為 26360 戶（包括東街居民） ，余下鎮(zhèn)約為 12412 戶，93 年至今，戶縣建房總面積為 平方米，按戶均 100平方米計算，可安置 10608 戶，從理論上講，仍需解決 14496 戶住房問題，結合戶縣居民收入情況，以解決一半計算，共需解決無房戶 7248 戶住房，以10 年均衡計算，每年需解決 725 戶住房。同時灃京工業(yè)園的正式運營必然會創(chuàng)造大量的就業(yè)機會，而這些就業(yè)者勢必會選擇交通便捷、生活配套齊全、距工作地較近的區(qū)域購置房產。對擴大戶縣西城區(qū)空間，提高城市檔次，促進當?shù)亟洕蟹浅Ｖ匾囊饬x。大三室、四室、躍層等大面積產品，因其客群需求與當前產品綜合品質發(fā)生錯位，導致此種類型產品市場銷售不暢，但此類高端客戶有效需求尚未得到有效釋放。第三章 地塊分析一、土地現(xiàn)狀及區(qū)域環(huán)境1．地塊現(xiàn)狀本項目位于戶縣城東板塊，距新城區(qū)人民路 150 米左右，項目地塊北臨灃京路、西臨朝陽路。2) 板塊內競爭較小板 塊 內 樓 盤 6 家 ， 其 中 財 富 中 心 為 商 業(yè) 項 目 ， 豐 澤 園 與 京 兆 溫 泉 小 區(qū) 項 目銷 售 進 入 尾 聲 。3．OPPORTUNITY 機會分析1）市場空白點多板塊內產品類型單一，戶型面積較大，空白點較多，市場潛力較大。 綜合分析：戶縣房地產市場近年來發(fā)展迅速，年增長率達到 20％左右，項目地塊區(qū)位條件優(yōu)越，在戶縣中心東移的形式下，前景看好。雖然單位擁有自己的生 活 社 區(qū) ， 但 是 更 多 的 置 業(yè) 者 渴 望 今 后 擁 有 更 高 品 質 的 生 活 居 所 ，屬 于 購 買 力 較 強 的 特 殊 群 體 。5. 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)潛在客群周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的財富階級，因不滿足自身現(xiàn)有居住狀況或為子女求學考慮而進入戶縣置業(yè)的群體。切實貫徹“百年大計、質量第一”的方針，落實國家《質量振興綱要》和《建設工程質量管理條列》 ，促進建筑施工企業(yè)加強質量管理，使建設工程質量水平過硬，業(yè)績卓著。2. 投資估算取費說明1）土地費用土地費用按 50 萬元每畝計算，出讓金比例 ％，過戶契稅按 3％計算。三、銷售計劃與銷售收入本項目物業(yè)涉及多層住宅、高層住宅、商業(yè)、寫字樓，戶縣當?shù)啬壳案邔幼≌N售緩慢，寫字樓市場幾乎空白，市場接受抗性較大，盡管本項目面世在一年以后，但為避免風險，避免樂觀給項目決策帶來失誤，為盡力將所有不可預見風險含概在內，我們設定項目的銷售周期定為 21 個月，2022 年 10 月開盤銷售，2022 年 6 月底銷售完畢。評價指標的計算過程詳見附表。它是考察項目在