【正文】 子女，有穩(wěn)定的居所，具有較為敏銳的投資理財(cái)意識(shí)，渴望有一個(gè)品質(zhì)、功能、保值的高性能居所。4. 企事業(yè)單位員工周邊大型企事業(yè)單位的工薪族，生活規(guī)律，對(duì)生活品質(zhì)相對(duì)要求較低，易于滿足。 各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)如下表所示：（接下頁）項(xiàng)目 指標(biāo) 備注 畝 110000 ㎡ 住宅 93000 ㎡多層 7F 76000 ㎡高層 18F 17000 ㎡不包括地下面積，地下面積部分做設(shè)備用房，部分做鍋爐房 商業(yè) 7000 ㎡北側(cè) 3000 ㎡西側(cè) 4000 ㎡ 沿街 16 層辦公樓8000 ㎡ 不包括地下面積，地下做設(shè)備用房 地下建筑面積2022 ㎡ 其中 50％作為設(shè)備用房，可公攤銷售 面積不包含配套公建及地下部分 35% 770 戶 平均每戶面積為 120㎡ 109000 ㎡規(guī)劃布局圖詳見附件一。2022 年 10 月開盤銷售，銷售周期 21 個(gè)月，到 2022 年 6 月末全部銷售完畢。同時(shí)規(guī)定納稅人為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，扣除項(xiàng)目可按取得土地使用權(quán)所支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計(jì) 20％扣除。計(jì)算設(shè)定前提條件：、前期費(fèi)用年初一次性投入，戶外基礎(chǔ)設(shè)施在主體完工后投入；，天然氣入網(wǎng)費(fèi)在竣工后投入；，設(shè)定建設(shè)期間各季度資金投入比例分別為 14％、15％、15％、15％、15％、14％、12％；，建設(shè)投資不含建設(shè)期利息；，設(shè)定項(xiàng)目年基準(zhǔn)收益率為 8％，則計(jì)算用季度折現(xiàn)率＝8％/4＝2％。項(xiàng)目自有資金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：所得稅后： %； 所得稅前：%。動(dòng)態(tài)投資回收期全投資稅前 月；稅后 月自有資金稅前 月；稅后 月項(xiàng)目靜態(tài)、動(dòng)態(tài)投資回收期均小于設(shè)定的項(xiàng)目建設(shè)周期 30 個(gè)月，所以風(fēng)險(xiǎn)較小。這些因素受國家西部?jī)?nèi)地政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項(xiàng)目測(cè)算效益的實(shí)現(xiàn)。不考慮建設(shè)過程，在項(xiàng)目竣工后以一定銷售面積的銷售收入可達(dá)到總投資時(shí)的面積百分比來表示盈虧平衡點(diǎn)。當(dāng)投資增加10％時(shí)，％，仍大于設(shè)定的季度收益率2％，抗風(fēng)險(xiǎn)性很強(qiáng)；? 當(dāng)銷售收入增加時(shí)，內(nèi)部收益率隨之升高，顯線性關(guān)系，其指標(biāo)影響較大，非常敏感，反之則降低。2．創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目涉及面廣，資金密集，勞動(dòng)密集（建筑行業(yè)仍主要以手工勞動(dòng)為主） ，本項(xiàng)目的開發(fā)將直接創(chuàng)造大量的就業(yè)機(jī)會(huì)。綜合項(xiàng)目周邊情況，空間設(shè)計(jì)講究與外部環(huán)境的呼應(yīng)，在應(yīng)用現(xiàn)代智能科技的同時(shí)體現(xiàn)對(duì)歷史的尊重，在追求主人尊崇的同時(shí)充分滿足舒適性的需要，為建筑披上了無限延展的思想空間，賦予了項(xiàng)目代言都市高尚住宅的精神特質(zhì)。還應(yīng)推行競(jìng)投招標(biāo)、工料包干等一系列措施，落實(shí)資金供應(yīng)計(jì)劃，以確保項(xiàng)目經(jīng)營目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。然而煙花的美好總是短暫的，那便注定要承受曇花一現(xiàn)、繁華過后的平淡。在很長(zhǎng)一段時(shí)間里，若云沉浸在這種自認(rèn)為簡(jiǎn)單的幸福中。他越來越沉默寡言，不再像以前那么陽光。她借用了那 21 天理論，將對(duì)老公的依戀從心中一點(diǎn)點(diǎn)抽離，強(qiáng)制性的適應(yīng)著。殊不知現(xiàn)實(shí)的婚姻里，也有了縹緲的感覺，幸福只活在自己的期待里，卻總是不向自己走來。王心泉并沒有為若云在身邊的陪伴而感到幸福，反而要驅(qū)趕她自己去看電視，他寧可一個(gè)人陶醉在斗地主的世界里，把若云支的遠(yuǎn)遠(yuǎn)的?？粗瞎少徱淮蠖选吧秸浜Ｎ丁薄?美味佳肴”，就像外出旅游一樣雀躍，將她丟到一邊，視而不見，若云心中說不出的滋味。附件四：銷售計(jì)劃及收入表附件五：全投資現(xiàn)金流量表附件六：資金來源與運(yùn)作表附件七：自有資金現(xiàn)金流量表附件八：損益表這個(gè)深夜，若云在網(wǎng)絡(luò)里昏昏沉沉，與藍(lán)雨聊著天，偶爾去文學(xué)網(wǎng)站看看文字，不知游蕩了多久。綜上所述，本可行性研究的結(jié)論是：建設(shè)風(fēng)景洋房項(xiàng)目是完全可行的。本項(xiàng)目地處灃京路，位于城市新區(qū)，擁有完善城市配套，本項(xiàng)目為目前戶縣唯一帶電梯多層住宅小區(qū)，社區(qū)環(huán)境優(yōu)美，有大面積綠化水景，關(guān)注客戶的需求心態(tài)，追求居住的高舒適性，志在樹立戶縣高尚居住新形象，樹立模范標(biāo)桿。綜合上述，本測(cè)算研究的結(jié)論是：根據(jù)本部分投資、收益及風(fēng)險(xiǎn)模擬測(cè)算和評(píng)估，項(xiàng)目開發(fā)是可行的。影響本項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益的主要不確定因素為開發(fā)面積、開發(fā)成本和容積率。在這一點(diǎn)上，銷售收入等于總成本費(fèi)用，剛好盈虧平衡，盈虧平衡分析就是要找出盈虧平衡點(diǎn)，考察項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)的適應(yīng)能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。1． 資金來源與運(yùn)用表（財(cái)務(wù)平衡表）2022 年 2022 年 2022 年 時(shí)間項(xiàng)目 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2合計(jì)一、資金來源8034 1899 1930 3669 3572 3670 3803 3780 3608 3146 0 0 0 3669 3572 3670 3803 3780 3608 3146 4034 899 1930 0 0 0 0 　 　 　 4000 1000 0 0 0 0 0 　 　 　 二、資金運(yùn)作8034 1899 1930 1997 1992 1881 6663 597 1298 1175 期費(fèi)5955 　 　 　 　 　 　 　 　 　 及配套0 103 135 0 0 0 0 0 493 0 2030 1746 1746 1746 1746 1630 1048 349 0 0 49 49 49 49 49 49 49 40 31 31 0 0 0 202 196 202 209 208 198 173 及附加 0 0 0 0 0 0 0 0 575 971 0 0 0 0 0 0 5357 　 　 　 三、盈余資金0 0 0 1672 1581 1789 2860 3182 2310 1971 四、累計(jì)盈余資金0 1 0 1672 3253 5041 2181 5364 7674 9645 　從資金平衡表可以看出，在項(xiàng)目開工的后兩個(gè)季度因?yàn)闆]有銷售收入，需靠自有資金及銀行貸款作為資金投入，支付地價(jià)款，前期費(fèi)用及本期建設(shè)投資，其中自有資金共需 6863 萬元，占項(xiàng)目總投資的 ％，需借助銀行貸款5000 萬元。本項(xiàng)目選取的年基準(zhǔn)收益率為 8%，則季度基準(zhǔn)收益率為 2％，由此可計(jì)算得：全部投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：稅前 2762 萬元；稅后為 1484 萬元；自有資金的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：稅前 9104 萬元；稅后為 5071 萬元；可見項(xiàng)目稅前、稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值均大于零且較高，經(jīng)濟(jì)效益顯著。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。本項(xiàng)目涉及高層住宅和寫字樓、商業(yè)，建設(shè)周期稍長(zhǎng)，為了增強(qiáng)客戶對(duì)項(xiàng)目的信心，宜把項(xiàng)目開盤時(shí)間稍往后壓，使客戶真正看到入住在即，達(dá)到熱銷場(chǎng)面，烘托人氣，帶動(dòng)銷售。2）前期費(fèi)用前期費(fèi)用包括政府繳費(fèi)和前期工程費(fèi)，政府繳費(fèi)按戶縣城建局最新標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，前期費(fèi)用參考可類比項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生額及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)確定?！〈隧?xiàng)目建設(shè)的工程質(zhì)量監(jiān)理，面向省內(nèi)外知名的監(jiān)理公司實(shí)施公開招標(biāo)，擇優(yōu)選擇。四、產(chǎn)品定位1．產(chǎn)品定位簡(jiǎn)約現(xiàn)代風(fēng)格的磚混電梯多層和少量高層住宅2．戶型定位舒適型兩房及三房住宅戶型 兩室 三室 四室 復(fù)式面積區(qū)間 8090㎡ 120140㎡ 155165㎡ 165㎡以上配比 30% 60% 5% 5%注：頂層部分根據(jù)實(shí)際需要布置“機(jī)動(dòng)復(fù)式產(chǎn)品”并根據(jù)后續(xù)銷售狀況可做平層與躍層轉(zhuǎn)換。3. 教師文化程度較高，福利待遇穩(wěn)定。但同時(shí)地塊不規(guī)則，地上拆遷單位眾多，給開發(fā)進(jìn)展帶來威脅。2）營銷的差異化存在板塊內(nèi)項(xiàng)目營銷力較弱，專業(yè)整合能力差。 氮 肥 廠 項(xiàng) 目 因 開 發(fā) 商 資 金 問 題 至 今 未 有 明 顯 動(dòng) 作 ?！罢驏|、經(jīng)濟(jì)向東” ，戶縣在向東發(fā)展的陣陣?yán)薰穆曋?，人民路以東，灃京路以北已建成西安灃京工業(yè)園。 絕大部分消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目地比較認(rèn)可，認(rèn)可的消費(fèi)者主要是對(duì)項(xiàng)目的交通和周邊環(huán)境比較滿意。四、戶縣房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié) 戶縣房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)量和銷售量規(guī)模都很小，商品房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)幅度較大。而漸成開發(fā)熱點(diǎn)的灃京路沿線，則成為代表城東板塊的核心中軸，以漸趨豐滿與彰顯成熟的商業(yè)配套，逐步提升了整個(gè)板塊的商業(yè)價(jià)值，升值潛力不言而喻。同時(shí)戶縣周邊如大王、余下鎮(zhèn)屬于戶縣周邊富裕的村鎮(zhèn)，部分居民富裕程度已經(jīng)超過了戶縣縣城中等居民水平，但因其本身的地域環(huán)境與生活環(huán)境不足以滿足這些新財(cái)富階層的生活需求，所以這其中的大部分人將很有可能涌入戶縣置業(yè)，市場(chǎng)潛力十分巨大。2022 年在交易所辦理商品房備案的大約有 550 戶左右，總建筑面積大約在 65000㎡（含二手房交易） 。高新，社會(huì)富有階層的聚集地。房地產(chǎn)市場(chǎng)將告別成長(zhǎng)期