西安某大廈可行性研究報告(編輯修改稿)
2025-06-11 03:23 本頁面
【文章內容簡介】 攤比按75%計算。2425層透光戶型為豪華套，不透光戶型為標準間。雙人床標準間設在15層不透光部分。20221雙人床標準間12套15層4050豪華標準間17套22層小計270套1522層：功能面積（㎡）樓層計算依據(jù)備注會議室大（1個）㎡/人可同時容納200人中（2個）200附樓4層2㎡/人100人宴會廳（中餐廳）360附樓2層及主樓2層局部可同時容納200人以上廚房160附樓4層大堂4001商務中心501酒吧（咖啡廳、茶秀）2002歌舞廳2002美容美發(fā)1001桑那按摩2001健身房1501洗衣房200院中另建合計2176主體12層，裙樓23層，不含洗衣房總面積：7200㎡層高：12層戶數(shù)：48戶型：2梯4戶兩種戶型：120140㎡160180㎡或4種戶型：120140㎡兩種160180㎡兩種頂層4套復式依據(jù)：從市場的角度，140160㎡的戶型是最不好銷的?？偯娣e：10800㎡層高：18層戶數(shù)：72戶型：1梯4戶兩種戶型：120140㎡160180㎡或4種戶型：120140㎡兩種160180㎡兩種頂層4套復式12層和18層的區(qū)別：12層只需1部電梯，18層必須設置兩部電梯，結構上也略有差異。12層的單位建安成本約為1300元，18層的為1500元左右。1梯4戶和2梯4戶的區(qū)別：按12層，前者需一個消防通道，1部電梯，后者需2個消防通道，2部電梯，但公共走道面積前者大，因此兩者公攤面積差不多。但建安成本后者比前者大。18層差別不大。因此建議：若建12層，應為1梯4戶；若建18層，則主要看戶型設計和公攤面積的比較。：動靜分區(qū)，主臥朝陽，通透性好，采光好，以3室2廳2衛(wèi)為主立戶型，大戶型可做4室2廳2衛(wèi)，每戶兩衛(wèi)，復式23衛(wèi)，復式考慮露臺和跳空層，盡量避免“黑屋”，總公攤（不包括地下室）控制在78%，戶內有效使用面積盡量大（90%以內）⑴需求：，需36個（按方案2）；，需99個；，50%的住房率，需57個；共計需192個停車位。⑵地下停車場的設計依據(jù)：地下停車場平面示意圖兩種建設方案：地下停車場的立面示意圖方案①方案②方案①的經濟核算：經濟指標額度計算依據(jù)面積4320㎡停車場為地下1層，不包括地下二層設備間停車位123個35㎡/個造價693萬元1600元/㎡出租效益44萬元/年租價300元/個月247。44出售效益738萬元6萬元/個利潤45萬元738693方案②的經濟核算：經濟指標額度計算依據(jù)面積7630㎡停車場為地下2層，不包括地下二層設備間停車位191個40㎡/個造價1378萬元1800元/㎡（土方、結構、防水等成本增加）月回收期20年出售效益1146萬元6萬元/個利潤232萬元綜合比較分析上述兩個方案，方案②明顯投資大，效益差，因此建議采用方案①?！炎ⅲ和＼囄皇蹆r的核算：目前的市場價為10萬元/個，但銷售情況不好。按租售價格的關系計算，一般西安市消費者投資商業(yè)及寫字樓物業(yè)的年回報率為8%10%，這里按8%計算，300（元/個月）12（個月）247。8%=投資住宅（買房出租）的年回報率一般為4%6%，這里按5%計算，300（元/個月）12（個月）247。5%=綜合以上兩類投資物業(yè)的情況，我們認為車位價格應定位在6萬元/個。⑶本項目能夠提供的停車位：地下停車場為123個；綜合樓門前停車場約15個停車位；住宅樓西側空地建做停車場停車位約30個。共計168個停車位。⑷供需差額為24個。⑸停車場的使用管理：①綜合樓門前15個和樓后（裙樓下）30個車位供酒店使用；地下停車場95個車位供住戶和寫字間共同使用；住宅樓東側30個供寫字樓用戶使用。②建議使用IC卡管理系統(tǒng)，能夠有效解決不同用戶的管理問題，包括來訪客戶車輛的管理（臨時IC卡）。200481216:18:00鮮花(1)雞蛋(0)327等級：地產新秀文章：25積分：158門派：鐵血王朝注冊：200489第2樓以下內容只有回復后才可以瀏覽第五章營銷方案寫字樓中留出4000㎡自用辦公，其余寫字間出租；酒店自營；配套功能可自營或內部承包或出租；住宅樓40戶按成本價內部銷售，其余按市場價對外銷售；停車場除酒店留用57個，機動車位留出11個外，其余100個出租。寫字樓中留出4000㎡自用辦公，其余寫字間出售；酒店自營；配套功能可自營或內部承包或出租；住宅樓40戶按成本價內部銷售，其余按市場價對外銷售；停車場除酒店留用57個，機動車位留出11個外，其余出售。：項目銷售均價（元/㎡）出租均價（元/㎡月）可租售面積（㎡）備注寫字間52005012096酒店客房200/天7056配套功能1001616不計會議室停車場6萬元/個300/個100個住宅內部銷售2730（方案1）6000只計土地成本和建安成本2330（方案2）住宅公開銷售33001200（方案1）4800（方案2）第六章開發(fā)進度本項目在資金充足的情況下，宜采用同步開發(fā)策略，即綜合樓與住宅樓同步進行（同步完工）。開發(fā)周期估算為2年。此開發(fā)進度作為本方案經濟核算的依據(jù)之一附表1開發(fā)進度模擬表第七章財務分析及評價項目的總投資包括
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