【文章內容簡介】 物流的全過程。經營業(yè)種定位項目形象定位主要以中檔為主，在空間設置上、物業(yè)裝修風格上、樓層業(yè)種分布、錯位經營等方面均考慮其零售功能的必然性。使其具備零售與批發(fā)雙重特征。以低、中檔產品為主，由于以批發(fā)業(yè)態(tài)為主導，使之產品定位上不能過于高檔，充分考慮到經營者的經營利潤及批發(fā)市場經營產品價格低廉之特征。因此，本案經營產品為低、中檔。同時，結合商圈特征，本案所經營的產品仍以服飾為主。四、項目競爭策略與方向 分析康復路商圈內的原有各大商業(yè)物業(yè)現況，繼承原有商業(yè)物業(yè)的基本特征，提升本物業(yè)的核心競爭力。同時，考慮到本項目的規(guī)模優(yōu)勢、地段優(yōu)勢、理念優(yōu)勢等特征，在定位、規(guī)劃、招商、管理上尋找突破點，使之本案具備它的唯一性與稀缺性，確定它的投資價值與經營價值。定位突破確定本項目在康復路商圈整體商業(yè)市場中所應當扮演的地位與角色，同時也根據開發(fā)商的開發(fā)目標與宗旨，本項目承擔著引領西安批發(fā)市場商業(yè)模式升級、提升專業(yè)型批發(fā)市場商業(yè)環(huán)境的重要使命，而這也就是本項目自身所蘊含的價值所在，使命與角色的特殊性決定了本項目的定位：以“集批發(fā)、零售、展示、交易、物流配送功能等為一體，具有強大輻射力的大型現代化物流交易中心。本項目整體定位依然是鎖定批發(fā)市場消費群為核心，結合于批發(fā)市場的商業(yè)特征，另附零售功能的實效特征。以其達到在項目定位上的突破，這一定位將有效地抑制對手的競爭，實現經營差異化、客戶資源網絡化、產品質量優(yōu)質化等。從而有利于提升項目整體競爭能力、商業(yè)特色的發(fā)揮及項目持續(xù)經營空間。規(guī)劃突破完成項目內部功能的規(guī)劃及組織，科學合理地進行業(yè)態(tài)、業(yè)種組合及分布，一方面最大程度地滿足經營商戶的經營價值之因素，另一方面也滿足消費市場的消費特征。通過對市場、對消費者及對商業(yè)項目的基本特征，以最大程度地保證商業(yè)及商業(yè)中心的持久良好運營性，確定項目的整體規(guī)劃與單層規(guī)劃的實效性與利益最大化。整體商業(yè)項目規(guī)劃：本案為批發(fā)與零售雙重業(yè)態(tài)相結合的商業(yè)物業(yè)，在購物空間、人流動線、貨品倉儲、貨車停放、產品擺放等各類問題上切合實際的考慮到零售與批發(fā)的需求。以引導消費為核心，以促進交易量或人流量為前提。滿足購物、休閑、餐飲、娛樂、展示等多功能的需求是本案在整體項劃所需考慮到的。個別樓層規(guī)劃：除其正常的人流動線、休息空間、購物環(huán)境等需求。還需充分考慮零售功能的實質性，建議在每一個樓層設定餐飲功能，解決經營戶的用餐與休息需求。在個別樓層設定小型咖啡廳或西餐廳等，在兒童樓層內設置一個小型兒童游樂場所等相關建議。招商突破即引進大商戶提升本案的商業(yè)價值是本案招商成功與否的關鍵，本案的規(guī)模、價格、經營價值、產品定位及商業(yè)組合等各要素均影響到招商工作進展的實質性。因此，本案在招商策略上需突破，一方面通過行業(yè)協會推薦具有實力或品牌性的大客戶，以大客戶帶動小客戶刺激入駐率。另一方面則展開異地招商，主要是以經營戶為主，以外地商戶刺激本地商戶為核心（包括具有實力的本地商戶）。在展開招商工作前期，應多角度的考慮到招商范圍的最大化（主要以江浙一帶的客戶為主），在招商過程中也著重強調本案的多功能性，多層面的吸引各類商戶對本案的青睞。本案的招商，一方面突破單一的批發(fā)性客戶（含零售客戶），另一方面突破本地性客戶（力求異地客戶最大化），第三方面突破不具備經濟實力或信譽的客戶（客戶優(yōu)質化是本案改變的目的）。經營突破在傳統(tǒng)的概念里，批發(fā)市場都是“走量”（也為交易量）的性質，他們都有著固定的客戶網絡。同時對于經營方面沒有太多的要求，而作為本案則需要在經營方面實現突破，一方面以西北地區(qū)為首要銷售網絡，大至全國各地的主要城市，同時也需拓展國外市場。對于這類范圍的定義，不是單靠一個目標則可以實現的，而是關系到多方面因素。首先最為重要的則是經營戰(zhàn)略上的突破，而作為經營戰(zhàn)略的核心就是以商戶為核心目標，商戶的銷售產品是否達到銷售網絡的最大化就極其重要。作為本案，時刻關注商戶的經營狀況，及時調整經營戰(zhàn)略，與核心銷售網絡的行業(yè)協會保持密切關系。展開各類活動，如訂貨會、新品展示會、行業(yè)交流會、產品博覽會等活動促進經營狀況的甚佳是本案的經營突破。管理突破管理是四個元素的核心，是決定一個項目成敗的關鍵，也是項目未來可持續(xù)經營的內在動力。通過引進專業(yè)的商業(yè)經營管理公司，實現經營管理的實效性、持續(xù)性、有序性，從而保證項目物業(yè)的未來可持續(xù)性經營、效益最大化及實現物業(yè)的保值、升值作用。而更深一層的提升了產權式商業(yè)物業(yè)的管理模式，實現三權分離之原則。而作為本案，管理更為關鍵，因本案是批發(fā)與零售雙重業(yè)態(tài)均具備的商業(yè)物業(yè)。在管理上，突破單一性的安全管理、秩序管理或車輛管理等，而則需在經營管理上尋找突破，擴大管理范圍、提高管理質量、補充管理要件等。五、提升本案定位之思路 經營理念的領導者現西安的商業(yè)狀態(tài)還處于白熱化階段，各個方面的商業(yè)形勢良好，但在商業(yè)環(huán)境與模式上還需要完善、提升與創(chuàng)新。特別是批發(fā)市場商業(yè)物業(yè)，現處于興起階段。本項目的經營理念則是重點，就是打造具有代表性（康復路的代表者）與創(chuàng)造性（新康復路的商業(yè)巨頭）的地標級商業(yè)項目，一個代表著原康復路的商業(yè)勢氣與一個鑄造新康復路商業(yè)巨頭項目的有機給合，形成了一個世人關注的西北商貿中心。導入商業(yè)與文化（西安以古文化深厚而聞名）的嫁接，以文化內涵來提升它的商業(yè)價值。本項目不做跟隨者，而是實現領導者之作用。從商業(yè)業(yè)態(tài)、商品品種、商業(yè)模式、購物環(huán)境、推廣手法、營銷理念上進行創(chuàng)新與突破，使其具備真正意義上的商業(yè)領導者。批零兼營的承傳追隨者據市場調研的清晰化，本案的大規(guī)模則具有相應的優(yōu)勢與劣勢，同時也結合于市場的特性，本案必須以“批零兼營”的業(yè)態(tài)模式進行消化規(guī)模的龐大性。在固有的批發(fā)市場特性中，以批發(fā)單一功能而鑄造，欠缺零售功能。而作為本案，批零雙重業(yè)態(tài)模式并肩齊行。這種業(yè)態(tài)模式的提出，一方面由于規(guī)模化的支持，另一方面也由兩者客戶相互促進的效果。使其在每一個樓層的商業(yè)氛圍都得到更好的烘托，每一個商戶的交易量都得到更大的提升。作為本案，即將成為西北地區(qū)首個以“批零兼營”的業(yè)態(tài)模式而著稱的商業(yè)物業(yè)。它在不久的將來，即將成為西安各大商業(yè)物業(yè)承傳追隨的對象。這是一種新型理念的提出，更是一種未來趨勢的所在。它在于創(chuàng)新，在于被后來者所追仿的理念，更在于它應勢于市場需求而早先存在?，F代物流的挑戰(zhàn)者和補缺者物流的專業(yè)化分工特點雖然日益明顯，但是物流的組織和管理卻不斷向綜合性發(fā)展，各種物流方式和物流載體之間的聯系越來越緊密。但是，我國目前的物流行業(yè)管理仍沿用著計劃經濟時期的部門分割體制。與物流相關的各部分分別由鐵道、交通、民航、內貿等不同政府部門進行管理。依據這種條塊管理體制，形成了自上而下的縱向隸屬和管理格局，嚴重制約著在全社會范圍內經濟合理的對物流進行政體統(tǒng)籌和規(guī)劃，妨礙著物流的社會化進程，制約著現代物流的進一步發(fā)展。而作為本案的建造目的，一方面使其本案在產品引進、定位、特性上均符合的批發(fā)市場的特征，進一步促進物流的必然性。同時，在物流管理、格局上進行打破，使其成為西安首個以“主題物流”為中心的成功典范商業(yè)項目。真正做到現代物流定位的挑戰(zhàn)者與補缺者是本案的最終目的。市場分體定位與產品規(guī)劃一、項目基礎狀況與商圈概況 ，建筑面積21萬平方米，總投資達8億人民幣，是目前國內民營企業(yè)在西部投資規(guī)模最大的商業(yè)項目。建筑風格新穎，商業(yè)氣息濃厚?！拔鞅鄙虅罩行摹敝黧w高40米，面寬150米，單層建筑面積為2萬平方米，擁有觀光電梯，自動扶手梯90多部；外立面裝飾豪華，色彩明麗；廣場人流與車流分離，規(guī)劃合理、科學；長200米，寬50米，面積6000平方米的大型停車場，可容納車輛300輛之多的大型商業(yè)物業(yè)項目。在康復路批發(fā)市場建成初期，有60％—70％的商戶來自江浙一帶，這個數字即使到現在，也不低于55％。同時又由于康復路市場面臨著周邊新市場的形成，將導致康復路市場經營狀況受到一定影響。由于忽視硬件設施建設，使得市場競爭力和對商戶的吸引力明顯減弱，同時電力、通訊等配套設施也相對滯后。面對著現有康復路種種狀況的現有局面，新康復路市場的使命則在于向西安為圓心的周邊地區(qū)實現物資集散為核心的目的，打造西北地區(qū)具有較高知名的商業(yè)物業(yè)，并成為唯一超大規(guī)劃具備商貿與物流并享功能的商業(yè)中心?！驴祻吐贰裎鞅鄙藤Q中心二、項目區(qū)位環(huán)境分析 區(qū)位前景：本案所處的區(qū)位，為西安新城區(qū)的商業(yè)繁華地帶?？祻吐芬呀涍^了20多年的發(fā)展，形成今天為人熟知的以批發(fā)市場為主的核心商圈。由于政府目光長遠化，已投入大量資金或通過引進外商策略而提升現有康復路的知名度或商業(yè)價值性。因此，本案所處的區(qū)位前景十分良好。繁華程度：歷經20年變遷的康復路商圈，已經形成多個專業(yè)型的批發(fā)市場，如丹尼爾交易廣場、丹尼爾商城、澳龍品牌服裝城、多彩新世界、華北服飾品牌廣場等約15個以服飾為主的批發(fā)市場。產品的多樣化，使之各地批發(fā)商來此購物，貨車的進進出出也形成了另一道風景線。該商圈的繁華程度不容置疑。商業(yè)氛圍：該商圈以批發(fā)為主，人流量較大，吸引著全國各地的批發(fā)商，同時也吸引了本地零售客戶的前往。由于西安為西北地區(qū)的經濟主導城市，各大商家將在此設立品牌店或代理店。因此，造在商業(yè)氛圍濃厚，客戶資源龐大。交通狀況：本案所于長樂路與康復路交叉處，而長樂路又為通往康復路商圈的主干道或必經之路。該商圈內的長纓路，貝斯特貨運站與客運站均在此，均有50多條線路通往西地區(qū)各省市、縣或鎮(zhèn)等。因此，本案的交通狀況甚佳。配套設施：該商圈內配有銀行、郵局、醫(yī)院、餐飲店、便利店等。使之，來此批貨或購物的商戶與客戶均能享受便利性與便捷性。同時，也為附近的居民提供相應的便利。三、項目SWOT分析 優(yōu)勢：本案交通便捷，商圈內的配套設施齊全，提供了便捷性。規(guī)模超大，業(yè)種齊全、為永久性產權式物業(yè)。絕對地段優(yōu)勢，批零兼營業(yè)態(tài)模式為網絡各地客戶資源提供了充足的支撐點；劣勢：小面積分割是否能受到當地經營者的青睞確需經過考驗；因商圈特征所限制，以服飾為主的批發(fā)市場能否代替原有康復路商圈內的其它項目還處于未知狀態(tài)。規(guī)模過大，客戶資源有限，能否在原有康復路商圈內的吸納一定量經營者直接關系到本案的成功與否。機會：本案為政府重要支持的項目，大打政府品牌有利于促進本案的去化。開發(fā)理念上得到創(chuàng)新、業(yè)態(tài)模式上得到提升、經營策略上得到改善等均為本案提供了有利機會。以本案的地段優(yōu)勢及稀缺性，利用異地推廣渠道，針對各大專業(yè)批發(fā)市場，鎖定行業(yè)協會關系網，使之為本案創(chuàng)造最大化的商業(yè)機會。威脅：競爭對手已先推向市場，開始制造活動吸納康復路客源；客戶的引進與業(yè)種分布、樓層功能布局、品牌構建比例的妥當性直接影響著本案的成功與否。四、市場分體定位 結合于上述的分析，本案的定位仍然延續(xù)著原有康復路商圈的特性，以服飾產品為主。但在業(yè)態(tài)模式上得到創(chuàng)新，以首個批零兼營雙重業(yè)態(tài)相結合的商業(yè)物業(yè)而亮相于市場。市場定位前提，就在于市場調研的準確性。而作為基于市場定位的后備之事，則在于進行有效的推廣。而推廣的策略與實施的方法，均需要有針對性與實質性。案名定義：新康復路●西北商貿中心新康復路：繼承著原康復路的商業(yè)氣勢，重塑康復路市場。為提升康復路商圈形象力，為擴大康復路經營者的經營范圍，為減少康復路商圈經營者的后顧之憂，為促進西安經濟發(fā)展的保證而承擔著這一使命。以繼承而創(chuàng)造作為新康復路的開發(fā)理念，以新康復路的新形象而奠定商業(yè)價值。西北商貿中心：西北：則是以地域為概念，則以西北五省為范圍。商貿：是集于物流、商流、信息流為一體的交易場所。它以國內市場為核主，以拓國外市場為目標。是一種商業(yè)的定義、一種商氣的濃重、一種財富的象征。它代表著一種生活方式的全新演繹，一種傳統(tǒng)購物空間的演變。它注入了豐富性與時尚性。它含蓋了文化的本身，也體現了商業(yè)之氛圍。中心：是西安地區(qū)的城市中心，是西北地區(qū)的經濟中心，它具有雙重中心之概念。推廣語定義◆主打廣告語：“盛市康復路，商貿新中心”盛市康復路：一種繁榮景象的體現，一種盛市狀況的超越。繼承原有康復路之繁華景象，超越原有康復路之現況。以未來發(fā)展趨勢為核心，以標志性的核心商業(yè)圈為宗旨。一個發(fā)展成大商貿、大流通、大市場為核心的商貿集散基地。是西安、乃至西北地區(qū)的交易新中心之購物場所?！艉诵睦砟睿海^核心主題：打造西安新康復路首席地標級商業(yè)交易廣場主推廣告語：盛市康復路，商貿新中心推廣總精神：主導未來財富先鋒 創(chuàng)造財富新領域推廣定位：王者之風 世人矚目”目標客戶群體定義投資者：市場：本案鎖定全國市場的投資者，主要以江浙一帶的客戶為主，另以西安為中心的周邊市場投資者為輔。范圍：*具有一定經濟實力且熱衷于房地產投資的專業(yè)人士；*事業(yè)穩(wěn)定、具有一定的收入水平和儲蓄的群體；*有著相應的存款而又喜歡跟從大趨勢投資的群體；特征：*有較高的承受力，最關注的是物業(yè)在未來的升值潛力；*對投資房地產信心較強，部分曾有投資房地產經驗；*對統(tǒng)一管理有較大需求，希望增強投資信心；*投資潛力不可低估?？蛻魜碓矗?公司長期以來積累的客戶資源 *市場上的專業(yè)投資客戶及炒家 *部分有資金實力和投資意識的白領 *溫州、寧波地區(qū)買家*外省市買家*商戶，自用型買家經營者：市場：以西安市場為主，以康復路現有商戶為目標。另附江浙一帶的商戶及廣州、武漢地區(qū)的商戶。范圍：*從事多年經營事業(yè)的個體者 *擁有產品（品牌）區(qū)域代理權企業(yè)或個人者；*不滿足于現有工作模式，而有意投身于經營事業(yè)者；*繼承家業(yè)的個人或團體者；