【文章內(nèi)容簡介】 、音樂廳融為一體 橫濱世紀(jì)之窗 以五花八門的世界盡在這里為宣傳口號，匯集了時(shí)裝、食品、娛樂等方面各具特色的商店 160多家。位于 5樓的華納麥加爾影院是由 8家放映館組成的綜合電影院 橫濱杰克購物中心 以美國最大的體育用品連鎖店 “ 體育權(quán)威 ” 為首的大型店鋪云集的步行購物商品街 甘拓橫濱娛樂中心 最大級別的綜合性娛樂設(shè)施，集電影院、體驗(yàn)橫濱開港以來文化的娛樂園、音樂廳、婚禮會場、各類商店及餐飲店為一體 大型購物中心的集合 49 ? 橫濱二十一世紀(jì)港購物公園 特征要素 購物公園 精品購物中心的大匯集，各個(gè)中心檔次相近，但是主題與品牌各有差異 文化娛樂設(shè)施為紐帶，將各個(gè)購物中心巧妙連接，增加購物情趣，延長逗留時(shí)間 室外擁有良好的自然環(huán)境與開放空間，強(qiáng)化室內(nèi)與室外的聯(lián)系 50 ? 得出產(chǎn)品形態(tài)定位： 打造集文化旅游、休閑娛樂、購物于一體的特色濱水商業(yè)街 ? 定位目標(biāo) ：使“梅苑”乃至曹禺公園成為潛江“最可去”的地方 ? 最可逛： 最有看點(diǎn)，逛著不累。 ? 最可購： 物美價(jià)廉 ? 最可玩： 休閑娛樂盡在其中。 51 ? 主力客戶群體： 第三章、目 標(biāo) 客 戶 群 定 位 客戶群體分類 政府高級官 員 /國有及私有企業(yè)頂層領(lǐng)導(dǎo) 政府一般官員 /企業(yè)高管 /小私營老板 /教師 工薪階層 /政府一般公務(wù)員 農(nóng)業(yè)人口 /體力勞動者 52 ? 目標(biāo)客戶群分析 我們要實(shí)現(xiàn)搶占市場份額的戰(zhàn)略目標(biāo)，首要的是對我們所爭奪的陣地 —— 目標(biāo)客戶進(jìn)行深入的分析，掌握他們消費(fèi)行為及心理的共性。 53 ? ★ 他們處于事業(yè)的成熟期 ， 有一定的財(cái)富積累 。 我們賣給誰？ 他們在乎什么？ ★ 他們有自己的休閑社交方式 。 ★ 他們的自我意識很強(qiáng) ， 在乎人家對自己的看法 。 ★ 他們熱愛家庭 ， 視家庭生活為生命 。 ★ 他們狂熱工作 ， 但不視工作為全部 。 ★ 他們追逐金錢 ， 但不視金錢為唯一 。 ★ 他們視文化生活為自己生活中不可缺少的一部分 。 54 ? ★ 他們珍惜每一分鐘的時(shí)間 ， 無論工作或享受生活 。 我們賣給誰？ 他們在乎什么？ ★ 他們的生活中不能沒有藝術(shù)和審美 。 ★ 他們有能力發(fā)現(xiàn)和感受生活中的美 。 并將之實(shí)現(xiàn)為商業(yè)價(jià)值 。 ★ 他們注重投資 ， 更注重產(chǎn)品 ， 細(xì)節(jié)做得越好越喜歡 。 ★ 他們看重真文化 ， 反對偽情調(diào) 。 ★ 他們看好潛江前景 ， 有屬于自己的經(jīng)營之道 。 55 ? 三、目標(biāo)客戶群的購買理由 投資 投資理財(cái)?shù)乃枷肽壳吧钊肴诵?，人們都希望把閑置的資金利益最大化。 自營 自己有比較好的商業(yè)項(xiàng)目，苦于沒有好的地點(diǎn)經(jīng)營，或已經(jīng)有門店，想擴(kuò)大經(jīng)營的商戶。 56 ? 項(xiàng)目所針對的終端消費(fèi)者 對時(shí)尚生活不懈追求的白領(lǐng) ，他們普遍受教育層次偏高； 有穩(wěn)定的收入； 生活講求格調(diào)； 對休閑娛樂有強(qiáng)勁的消費(fèi)欲望； ?? 終端消費(fèi)者特點(diǎn)： 消費(fèi)習(xí)慣 —— 于日常生活及其他消費(fèi)追求高端 ， 如該客戶群體追求品牌 /奢侈 類商品如品牌衣著 、 汽車 、 房產(chǎn)等 。 客戶意識 —— 進(jìn)出大城市 ， 見識廣 、 理念新 、 不滿足于現(xiàn)狀 ， 追求高享受 。 在 商業(yè)上 ， 他們需要的是一個(gè)可以把休閑 、 購物 、 觀光 、 娛樂 、 餐 飲甚至旅游整合一體的綜合體驗(yàn)街區(qū) 。 他們需要的是一個(gè)可以把休閑、購物、觀光、娛樂、餐飲甚至旅游整合一體的綜合體驗(yàn)街區(qū)。 57 ? 第四章、項(xiàng) 目 定 位 —— 入市態(tài)勢 “要攻敵，先攻心” 要實(shí)現(xiàn)建立品牌，搶占市場的戰(zhàn)略目標(biāo)，就要抓準(zhǔn)客戶的需求，以準(zhǔn)確的入市態(tài)勢搶占市場，實(shí)現(xiàn)技術(shù)性擊倒對手。 58 ? 本項(xiàng)目的特殊地理位置決定了在產(chǎn)品形象塑造上以人文文化底蘊(yùn)為主，突出 核心的差異化優(yōu)勢 :一條賦予曹禺精神的中國文化風(fēng)情商街 ；然而目標(biāo)客戶群的居住追求集中在投資理財(cái)上，偏重于物業(yè)增值的追求，因此，又不能失去商業(yè)價(jià)值。 一、項(xiàng)目形象定位 59 ? 深厚而富有內(nèi)涵的中國文化風(fēng)情商業(yè)街如一段歌偈、無弦之音，無語之舌，一種圓融完美的心境令游客返觀一切、游心太玄；令他們享受文化內(nèi)涵、體會文人情懷；令他們的靈魂自由，奔放、果決、豁達(dá)、充滿自信， 釋放人與景（自然），人與物，人與人之間的情感世界。 徽派仿古建筑，傳承東方建筑神韻；形、色與自然的融合；意境 ?? 絕無老市區(qū)嘈雜市井味，自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，清新優(yōu)雅，文氣十足、朝氣蓬勃。 60 ? 業(yè)態(tài)的稀缺性和建筑的購物觀光一體性 集休閑、娛樂、餐飲、購物一體的一站式體驗(yàn)消費(fèi)，填補(bǔ)區(qū)域市場空白，讓投資者充分看到其未來的 商業(yè)價(jià)值 61 ? 業(yè)態(tài)分布 62 ? 目標(biāo)商家 業(yè)態(tài) 目標(biāo)商家名錄 餐飲 麥當(dāng)勞、小李子油悶大蝦、骨頭王、夢巴黎等當(dāng)?shù)靥厣惋? 咖啡廳 必勝客 、 名典咖啡、老街、星巴克等西餐休閑區(qū)域 KTV娛樂 錢柜連鎖、星光之夜等 休閑會所 天上人間、富僑足藝、顏如玉女子會所等 工藝品 Diy畫廊、學(xué)府琴行、書香門第等以人文藝術(shù)為主 特色商品 龍蝦、黃鱔魚等特色產(chǎn)品 超市 中百倉儲、意億超市等 娛樂 城市英雄、威利斯水上世界等 外圍：以武漢品牌商戶為主。本地：以潛江當(dāng)?shù)匾言诮?jīng)營的品牌為主。 63 ? 我 們 的 形 象 廣 告 口 號 緣，妙 不 可 言 梅 苑 曹禺公園 400 米東方美學(xué)風(fēng)情街 潛江名片式風(fēng)情街，優(yōu)雅走來；坐擁曹禺公園無敵美景，恬靜走來；它是那么深得人心，滿足每一種味蕾享受。與她相遇，就是一種緣，何其美妙！ 64 ? 高收益的 投資 永久的 回報(bào) 特殊人文 地理 品牌推廣語： 一座公園、一間旺鋪、一生幸福 65 ? 項(xiàng)目 LOGO 66 ? 項(xiàng)目 VI應(yīng)用 紙杯、信封 67 ? 名片 68 ? 羅馬旗 69 ? 二、項(xiàng)目定價(jià)策略 潛江各區(qū)域價(jià)格比較： 水牛城區(qū)域： 18000元 /平方米 左右 中百倉儲區(qū)域： 10000元 /平方米 左右 世貿(mào)廣場區(qū)域： 10000元 /平方米 左右 錦繡潛城： 8000元 /平方米 左右 70 ? 市場比較定價(jià)法： 區(qū)域位置比較：位于潛江北部，位置稍偏，各類配套尚不齊全。 產(chǎn)品屬性： 曹禺公園；中國古典式商鋪； 80至 800平方米不等；客戶群為中年成功人士 71 ? 產(chǎn)品類型 總建筑面積（ M2） 銷售均價(jià)（元 / M2） 總金額（萬元） 一層 約 8000 8000 6400 二層 約 7100 4500 3200 三四層 約 700 3000 210 合計(jì) 約 15800 / 9810 銷 售 測 算 72 ? 低開髙走，以快打慢 項(xiàng)目預(yù)計(jì)在今年下半年正式開始銷售，推售周期約為 。 采用“低開高走”的推售策略，在前期形成巨大的人氣，在短期內(nèi)快速提升知名度和銷售率，搶占市場份額，同時(shí)借助“羊群效應(yīng)”和市場的發(fā)展，實(shí)施提價(jià)策略，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤最大化。 三、項(xiàng)目的價(jià)格推售策略 73 ? 第五章、 整 體 推 廣 策 略 —— 我們的武器？ —— 如何使用我們的武器？ 74 ? 整體推廣思路 ?以人文旅游的定位為最高標(biāo)準(zhǔn)。 ?倡導(dǎo)一種高投資搞回報(bào)的理財(cái)理念。 ?推廣手段上，多種策略相結(jié)合，使項(xiàng)目與社會、媒體及潛在客戶形成良好互動。 75 ? 一、產(chǎn)品內(nèi)涵解構(gòu) 推銷產(chǎn)品 的年代已經(jīng)過去 現(xiàn)在是 推銷文化 的時(shí)代 我們堅(jiān)信： 思想可以動人 ！ 我們堅(jiān)信： 文化可以銷售 ！ 我們要從品牌文化內(nèi)涵的角度全面地為項(xiàng)目做傳播 76 ? 項(xiàng)目的形象定位： 梅 苑 項(xiàng)目的形象描述： ?悠久歷史底蘊(yùn)的 ?人文時(shí)尚的 ?休閑情趣的 ?新穎創(chuàng)意的 77 ? 宣傳主題定位： ?一座公園 ， 一間商鋪 ， 一生幸福 ?公園中的商鋪僅此一家 ?梅苑改變生活 ， 旺鋪改變?nèi)松?！ ?給工作更多的浪漫和遐想 ?在梅苑 ， 才知道生活是一種境界 78 ? 項(xiàng)目賣點(diǎn)提煉： ?稀貴區(qū)域位置 ?15000平方米的純商業(yè)配套 ， 休閑生活享受 ?潛江中部 ， 區(qū)域發(fā)展?jié)摿Υ? 79 ? 為了項(xiàng)目的順利推廣，必要的營銷手段在商業(yè)地產(chǎn)的推 廣中是必不可少的，下面是我司從營銷角度提出的