【正文】 便，是人氣的聚集地。說明潛江需要的是與其書香生活體味一致的休閑娛樂場所。占地面積 8131平方米，總建筑面積 15400平方米，東區(qū)全長、占地面積 4750平方米、建筑面積 8972平方米；西區(qū)全長158米、占地面積 3381平方米、建筑面積 。 20 ? 商業(yè)基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 序號 棟號 一層 二層 三層 四層 棟小計 1 2A 2 2B 3 2C 4 2D 5 2E 6 2F 7 2G 8 2H 9 3A 10 3B 11 3C 12 3D 13 3E 14 樓層小計 21 ? 二、本項(xiàng)目商業(yè)特征之 SWOT分析 ①優(yōu)勢（ Strength） 文化價值 —— 曹禺公園是以當(dāng)代劇作大師曹禺先生命名的風(fēng)景園林景區(qū)， 既是文化主題公園，又有占地面積較大的園林，是潛江市著名景區(qū)。地理位置極 佳，進(jìn)可享城市商業(yè)繁華，退可靜享田園風(fēng)景旖旎。 23 ? ③機(jī)會分析 (Opportunity) 配套 —— 學(xué)校 /商業(yè) /公園 /百貨 /公交等配套共同營造 規(guī)劃 —— 居?xùn)|城，在未來的東西雙城樞紐規(guī)劃中，價值得以更好體現(xiàn) 機(jī)會 —— 曹禺文化風(fēng)情是潛江市場的空白點(diǎn) 利好信息 —— 8+1城市圈的發(fā)展，吸引外部購買力 24 ? ④威脅 (Threaten) ?對面錦繡潛城開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目已經(jīng)建成，且整街沿線將會大量開發(fā)，沿街商鋪與我們項(xiàng)目將有競爭 ?國家宏觀調(diào)控面仍然存在繼續(xù)出臺政策調(diào)控市場的可能 25 ? 三、得出產(chǎn)品形態(tài)定位： 打造集旅游、休閑娛樂于一體的特色濱水商業(yè)街 定位目標(biāo) ：使“梅苑”乃至曹禺公園成為潛江“最可去”的地方 最可逛： 最有看點(diǎn)，逛著不累。 26 ? 三、產(chǎn)品形態(tài)定位 27 ? 28 特色商業(yè)休閑娛樂案例研究 28 ? 特色商業(yè)休閑娛樂 類型 名稱 商業(yè)主題化、體驗(yàn)化以及時尚化 上海新天地 —— 現(xiàn)代與傳統(tǒng)的時尚結(jié)合 洛杉磯城市步道 —— 商業(yè)主題情景化的先鋒 橫濱 21世紀(jì)港購物公園 —— 城市中心商業(yè)集群發(fā)展新模式 29 ? 上海新天地 ? 新天地距淮海中路高檔消費(fèi)商業(yè)區(qū) 600米左右 ? 占地面積 52萬平米，緊鄰淮海中路商務(wù)圈 北至太倉路；西至馬當(dāng)路；南至自忠路；東至西藏南路 ? 原自然街坊 23個；原居住人口 7萬人 新天地是太平橋改造規(guī)劃的一部分 ? A太平橋人工湖綠地，占地 ，水面面積 ，已成為市中心景觀 ? B新天地，占地 3萬，建面 6萬，分南、北里。 北里主要為主題餐飲、特色商業(yè)、酒吧和藝術(shù)休閑娛樂， 。該中心功能主要包括國際影城、劇院餐廳、家居用品、健身及水療俱樂部、酒店式服務(wù)公寓（ 53套單元）等。 33 ? 城市故事的表述 傳統(tǒng)與現(xiàn)代共享一個空間 北里的石庫門建筑烘托老上海市民社區(qū)氛圍，與南里的現(xiàn)代建筑營建高檔次商務(wù)會展中心和娛樂文化區(qū)，形成視覺對立，而又和諧統(tǒng)一。新天地為他們提供了思想交融的空間，他們又將城市形象落實(shí)為文字、影響、聲音、氣味。 35 ? 城市人文資源的積淀： 豐富的城市歷史文化以及傳統(tǒng)建筑等人文資源。 藝術(shù)、 人文元素的注入： 藝術(shù)是創(chuàng)意階層表達(dá)、 續(xù)寫城市故事的方式，也是連接各種功能的紐帶 創(chuàng)意階層書寫城市魅力： 創(chuàng)意階層是城市觸覺敏銳的一群，他們能發(fā)現(xiàn)塵囂中最魅惑的部分，繪制出最誘人的姿態(tài)。 城市步道是舞臺的前景 步道兩旁佇立著立體的建筑 街上擁擠著各式的招牌活動 隨時保持一種視覺刺激 City Walk廊街與節(jié)日廣場共同構(gòu)成的夢幻舞臺 節(jié)日廣場 廊街 城市步道是美國洛杉磯著名的休閑娛樂購物中心，距離市區(qū)相距 3公里，于93年對外開放，共有 40多家專營店、餐飲部和娛樂場所，總建面約為 平米 38 ? 39 City Walk的建筑 建筑作為一種藝術(shù)形式，處世態(tài)度和生活方式，它們的靈感完全來自于當(dāng)?shù)氐碾娪?、賽車和電子游戲文化? 后工業(yè)時代的霓虹燈和金屬塑像 立面復(fù)古主義 40 ? 41 City Walk的建筑 這里 ， 商店門面成為一個聚集體 ， 而在這之上 ， 還有一類商業(yè)層 —— 廣告牌 。 41 ? 42 City Walk的魅力 城市步道比著眼于功能性的購物廣場更能提供新奇感，它沒有將明媚的天空隔在室外，專門設(shè)計的步行街意在不斷的制造驚喜 街頭音樂家、魔術(shù)師、幽默劇、露天午餐、棕櫚樹 …… 這都能吸引人群圍觀，在步行的人群中掀起一陣陣漣漪。 42 ? 43 City Walk的魅力 人們在節(jié)日廣場的噴泉處嬉水 ， 一陣陣間歇的泉水從埋在地下的管子里噴射出來 ， 而美妙的音樂從街頭藝術(shù)家或 KWGB的揚(yáng)聲器緩緩傳來 …… 夜晚 ， 在大小與原物相仿 、光線暗淡的街燈下 ， 情侶們雙雙對對出入電影院 、 硬石搖滾咖啡屋 ，要不就躲在樹后偷偷的接吻 。 43 ? 44 City Walk的主題 城市步道真正讓人難忘的是電影 這里擁有全美最大的電影院 ， 共能容納6000名觀眾 。 摘錄攝影工作室能把人們帶到熒屏里面 ， 通過神奇的電腦合成照片 ， 可以進(jìn)入上百種電影的任何一個場景中 。位于 5樓的華納麥加爾影院是由 8家放映館組成的綜合電影院 橫濱杰克購物中心 以美國最大的體育用品連鎖店 “ 體育權(quán)威 ” 為首的大型店鋪云集的步行購物商品街 甘拓橫濱娛樂中心 最大級別的綜合性娛樂設(shè)施，集電影院、體驗(yàn)橫濱開港以來文化的娛樂園、音樂廳、婚禮會場、各類商店及餐飲店為一體 大型購物中心的集合 49 ? 橫濱二十一世紀(jì)港購物公園 特征要素 購物公園 精品購物中心的大匯集，各個中心檔次相近，但是主題與品牌各有差異 文化娛樂設(shè)施為紐帶，將各個購物中心巧妙連接，增加購物情趣，延長逗留時間 室外擁有良好的自然環(huán)境與開放空間，強(qiáng)化室內(nèi)與室外的聯(lián)系 50 ? 得出產(chǎn)品形態(tài)定位： 打造集文化旅游、休閑娛樂、購物于一體的特色濱水商業(yè)街 ? 定位目標(biāo) ：使“梅苑”乃至曹禺公園成為潛江“最可去”的地方 ? 最可逛： 最有看點(diǎn)，逛著不累。 51 ? 主力客戶群體： 第三章、目 標(biāo) 客 戶 群 定 位 客戶群體分類 政府高級官 員 /國有及私有企業(yè)頂層領(lǐng)導(dǎo) 政府一般官員 /企業(yè)高管 /小私營老板 /教師 工薪階層 /政府一般公務(wù)員 農(nóng)業(yè)人口 /體力勞動者 52 ? 目標(biāo)客戶群分析 我們要實(shí)現(xiàn)搶占市場份額的戰(zhàn)略目標(biāo)，首要的是對我們所爭奪的陣地 —— 目標(biāo)客戶進(jìn)行深入的分析，掌握他們消費(fèi)行為及心理的共性。 我們賣給誰？ 他們在乎什么？ ★ 他們有自己的休閑社交方式 。 ★ 他們熱愛家庭 ， 視家庭生活為生命 。 ★ 他們追逐金錢 ， 但不視金錢為唯一 。 54 ? ★ 他們珍惜每一分鐘的時間 ， 無論工作或享受生活 。 ★ 他們有能力發(fā)現(xiàn)和感受生活中的美 。 ★ 他們注重投資 ， 更注重產(chǎn)品 ， 細(xì)節(jié)做得越好越喜歡 。 ★ 他們看好潛江前景 ， 有屬于自己的經(jīng)營之道 。 自營 自己有比較好的商業(yè)項(xiàng)目，苦于沒有好的地點(diǎn)經(jīng)營，或已經(jīng)有門店，想擴(kuò)大經(jīng)營的商戶。 客戶意識 —— 進(jìn)出大城市 ， 見識廣 、 理念新 、 不滿足于現(xiàn)狀 ， 追求高享受 。 他們需要的是一個可以把休閑、購物、觀光、娛樂、餐飲甚至旅游整合一體的綜合體驗(yàn)街區(qū)。 58 ? 本項(xiàng)目的特殊地理位置決定了在產(chǎn)品形象塑造上以人文文化底蘊(yùn)為主，突出 核心的差異化優(yōu)勢 :一條賦予曹禺精神的中國文化風(fēng)情商街 ；然而目標(biāo)客戶群的居住追求集中在投資理財上，偏重于物業(yè)增值的追求，因此，又不能失去商業(yè)價值。 徽派仿古建筑，傳承東方建筑神韻；形、色與自然的融合；意境 ?? 絕無老市區(qū)嘈雜市井味，自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，清新優(yōu)雅，文氣十足、朝氣蓬勃。本地：以潛江當(dāng)?shù)匾言诮?jīng)營的品牌為主。400 米東方美學(xué)風(fēng)情街 潛江名片式風(fēng)情街，優(yōu)雅走來；坐擁曹禺公園無敵美景，恬靜走來；它是那么深得人心，滿足每一種味蕾享受。 產(chǎn)品屬性： 曹禺公園；中國古典式商鋪； 80至 800平方米不等；客戶群為中年成功人士 71 ? 產(chǎn)品類型 總建筑面積（ M2） 銷售均價（元 / M2） 總金額（萬元） 一層 約 8000 8000 6400 二層 約 7100 4500 3200 三四層 約 700 3000 210 合計 約 15800 / 9810 銷 售 測 算 72 ? 低開髙走，以快打慢 項(xiàng)目預(yù)計在今年下半年正式開始銷售，推售周期約為 。 三、項(xiàng)目的價格推售策略