永順商業(yè)街定位營(yíng)銷方案116(編輯修改稿)
2025-02-09 05:42 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 經(jīng)營(yíng)者 自營(yíng)者 消費(fèi)者 開(kāi)發(fā)商 商管公司 投資者 銷售 銷售 銷售 出租 出租 出租 管理 服務(wù) 維護(hù) 維護(hù) 出售 出售 服務(wù) 管理 商業(yè)運(yùn)作解剖 項(xiàng)目租售方式 租售方式 統(tǒng)一規(guī)劃，引進(jìn)知名品牌 又租又售，且租且售 具體操作 面向投資者銷售 統(tǒng)一招商，代為租賃 面向經(jīng)營(yíng)者銷售 提供品牌加盟 按上級(jí)代理要求 引導(dǎo)自我經(jīng)營(yíng) 商業(yè)運(yùn)作解剖 商業(yè)盈利模式 商業(yè)運(yùn)作解剖 商業(yè)管理模式 統(tǒng)一服務(wù) 設(shè)立專門管理服務(wù)部門，對(duì)業(yè)主、商家及消費(fèi)者進(jìn)行規(guī)范統(tǒng)一的售后服務(wù)，保障商家良性循環(huán)和市場(chǎng)口碑。 統(tǒng)一規(guī)劃 統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃和形象標(biāo)識(shí)，各業(yè)態(tài)資源合理分配和利用，形成優(yōu)勢(shì)共享互補(bǔ)，并根據(jù)實(shí)際情況適當(dāng)調(diào)整，保持商業(yè)街良性競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)現(xiàn)有序發(fā)展。 統(tǒng)一管理 對(duì)商戶資料統(tǒng)一管理，提供標(biāo)準(zhǔn)物管服務(wù)，確保商家守法規(guī)范經(jīng)營(yíng)，保障良好經(jīng)營(yíng)秩序，樹(shù)立良好的品牌形象。 統(tǒng)一促銷 不定期舉行各種統(tǒng)一促銷活動(dòng)并定期舉辦各項(xiàng)專業(yè)活動(dòng)，讓商業(yè)街不斷形成新的市場(chǎng)熱點(diǎn)，擴(kuò)大知名度，確保持續(xù)繁榮。 統(tǒng)一招商 制定商家準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，儲(chǔ)備商業(yè)及商家資源，選擇符合經(jīng)營(yíng)條件的商家入駐，確保品牌競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力和經(jīng)營(yíng)品質(zhì)。 商管公司 統(tǒng)一宣傳 實(shí)行統(tǒng)一形象包裝，統(tǒng)一營(yíng)銷策劃、宣傳推廣，使廣場(chǎng)迅速擴(kuò)大市場(chǎng)影響力，聚攏人氣，朝品牌化、形象化健康發(fā)展。 商業(yè)運(yùn)作解剖 商管公司 業(yè)務(wù)架構(gòu) 具體步驟 招商策略 招商的目的 —— 以商促銷 銷售 ?設(shè)定所謂銷售門檻，造成稀缺效應(yīng) ?開(kāi)盤大折扣價(jià)格優(yōu)惠推廣引起轟勱 ?實(shí)際銷售價(jià)格低開(kāi)促進(jìn)迅速去化后迅速高走爭(zhēng)取利潤(rùn) 行銷 ?遍地撒網(wǎng) ?廣域派單 ?緊密跟蹤 ?長(zhǎng)期維護(hù) 招商 ?商管先行，建設(shè)商管模式 ?示范性招商先行 實(shí)際招商在后 1）鄉(xiāng)鎮(zhèn)招商先行，用鄉(xiāng)鎮(zhèn) 刺激縣城 2）縣城招商側(cè)向進(jìn)攻 利用鄉(xiāng)鎮(zhèn)招商信息刺激并引導(dǎo)縣城招商 推廣 ?商管公司管理 ?分階段性執(zhí)行宣傳策略 1）形象訴求 2）商業(yè)價(jià)值訴求 3）經(jīng)營(yíng)價(jià)值訴求 4）招商成果訴求 5）投資價(jià)值及開(kāi)業(yè)訴求 以商促銷 招商 目的 以商促銷 招商 目的 以商促銷 招商策略 第一階段 春節(jié)前 廣域傳播以示范性招商造勢(shì) 使商家被勱接受 暗地篩選客戶 第二階段 開(kāi)盤前 利用鄉(xiāng)鎮(zhèn)招商成果造勢(shì) 鎖定縣城意向客戶 利用門檻銷售 造成稀缺恐慌 第三階段 交房前 用銷售促進(jìn)招商 用招商來(lái)引導(dǎo)銷售 第四階段 試營(yíng)業(yè)前 利用開(kāi)業(yè)和商家裝修進(jìn)場(chǎng)促進(jìn)銷售和招商 階段性執(zhí)行 第一階段 春節(jié)前 示范性招商為主，縣城及周邊為輔，確定 10家入駐商家 第二階段 開(kāi)盤前 20家入駐商家簽約，帶勱銷售 第三階段 交房前 大面積面向縣城及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)招商 第四階段 試營(yíng)業(yè)前 梳理商鋪，針對(duì)性招商 項(xiàng)目招商政策建議 項(xiàng)目租金定位 本項(xiàng)目 入戶率低，人流量少 平均單鋪面積153㎡ ，太大 純內(nèi)街，展示性、易達(dá)性較差 一拖二，二層商業(yè)價(jià)值低 周邊商業(yè)租金定價(jià)：位置好或面積小為 /㎡ /天；位置差或面積大為 /㎡ /天，幾乎都是純一層商業(yè) 建議前 3年定價(jià) /平米 /天 ， 第 4年遞增 10%，第 4年后，每?jī)赡赀f增 10% 本項(xiàng)目招商政策建議 招商政策建議： 前三年定租金價(jià)格為 /平米 /天； 租三年免一年半，實(shí)際前三年每年租金為 /平米 /天 ，第四年租金遞增 10%，即 /平米 /天 ,第四年后，每?jī)赡赀f增 10%； 由商業(yè)管理公司統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一宣傳、統(tǒng)一促銷、統(tǒng)一服務(wù)、統(tǒng)一管理，租鋪者與商管公司簽訂租賃協(xié)議； 大商家入駐在租金條件上可給予更高優(yōu)惠。 銷售運(yùn)作的解析 銷售政策解析 銷售策略 目前商業(yè)市場(chǎng)有四種操作策略，根據(jù)不同的操作策略，所引進(jìn)的業(yè)態(tài)及長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)效果也各不相同。 純 銷 售 帶租約銷售 短期返租銷售 長(zhǎng)期返租銷售 一般為三年返租 一般為十年返租 銷售模式 銷售模式 銷售政策解析 銷售策略 純銷售模式 適合于純社區(qū)沿街商業(yè)銷售 優(yōu)勢(shì)： ? 發(fā)展商可在短期內(nèi)回籠資金，降低項(xiàng)目整體資金壓力，無(wú)需承擔(dān)返 租補(bǔ)貼與相關(guān)稅費(fèi)； ? 將商業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力轉(zhuǎn)移向中小業(yè)主，由其分擔(dān)經(jīng)營(yíng)壓力。 劣勢(shì)： ?產(chǎn)權(quán)分散，主力店或品牌店難以進(jìn)駐； ?無(wú)法規(guī)劃經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)及規(guī)范整體形象； ? 對(duì)于商業(yè)做旺主要靠市場(chǎng)自身調(diào)整，所需時(shí)間較長(zhǎng)； ? 若經(jīng)營(yíng)不好，對(duì)于項(xiàng)目整體形象有一定影響。 適用： ?純街鋪銷售； ? 商業(yè)體量極少或零星商業(yè)物業(yè)； ?位置非常好，銷售出售無(wú)壓力物業(yè)。
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