永順商業(yè)街定位營銷方案116(編輯修改稿)
2025-02-09 05:42 本頁面
【文章內容簡介】 經營者 自營者 消費者 開發(fā)商 商管公司 投資者 銷售 銷售 銷售 出租 出租 出租 管理 服務 維護 維護 出售 出售 服務 管理 商業(yè)運作解剖 項目租售方式 租售方式 統(tǒng)一規(guī)劃，引進知名品牌 又租又售，且租且售 具體操作 面向投資者銷售 統(tǒng)一招商，代為租賃 面向經營者銷售 提供品牌加盟 按上級代理要求 引導自我經營 商業(yè)運作解剖 商業(yè)盈利模式 商業(yè)運作解剖 商業(yè)管理模式 統(tǒng)一服務 設立專門管理服務部門，對業(yè)主、商家及消費者進行規(guī)范統(tǒng)一的售后服務，保障商家良性循環(huán)和市場口碑。 統(tǒng)一規(guī)劃 統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃和形象標識，各業(yè)態(tài)資源合理分配和利用，形成優(yōu)勢共享互補，并根據實際情況適當調整，保持商業(yè)街良性競爭，實現(xiàn)有序發(fā)展。 統(tǒng)一管理 對商戶資料統(tǒng)一管理，提供標準物管服務，確保商家守法規(guī)范經營，保障良好經營秩序，樹立良好的品牌形象。 統(tǒng)一促銷 不定期舉行各種統(tǒng)一促銷活動并定期舉辦各項專業(yè)活動，讓商業(yè)街不斷形成新的市場熱點，擴大知名度，確保持續(xù)繁榮。 統(tǒng)一招商 制定商家準入標準，儲備商業(yè)及商家資源，選擇符合經營條件的商家入駐，確保品牌競爭實力和經營品質。 商管公司 統(tǒng)一宣傳 實行統(tǒng)一形象包裝，統(tǒng)一營銷策劃、宣傳推廣，使廣場迅速擴大市場影響力，聚攏人氣，朝品牌化、形象化健康發(fā)展。 商業(yè)運作解剖 商管公司 業(yè)務架構 具體步驟 招商策略 招商的目的 —— 以商促銷 銷售 ?設定所謂銷售門檻，造成稀缺效應 ?開盤大折扣價格優(yōu)惠推廣引起轟勱 ?實際銷售價格低開促進迅速去化后迅速高走爭取利潤 行銷 ?遍地撒網 ?廣域派單 ?緊密跟蹤 ?長期維護 招商 ?商管先行，建設商管模式 ?示范性招商先行 實際招商在后 1）鄉(xiāng)鎮(zhèn)招商先行，用鄉(xiāng)鎮(zhèn) 刺激縣城 2）縣城招商側向進攻 利用鄉(xiāng)鎮(zhèn)招商信息刺激并引導縣城招商 推廣 ?商管公司管理 ?分階段性執(zhí)行宣傳策略 1）形象訴求 2）商業(yè)價值訴求 3）經營價值訴求 4）招商成果訴求 5）投資價值及開業(yè)訴求 以商促銷 招商 目的 以商促銷 招商 目的 以商促銷 招商策略 第一階段 春節(jié)前 廣域傳播以示范性招商造勢 使商家被勱接受 暗地篩選客戶 第二階段 開盤前 利用鄉(xiāng)鎮(zhèn)招商成果造勢 鎖定縣城意向客戶 利用門檻銷售 造成稀缺恐慌 第三階段 交房前 用銷售促進招商 用招商來引導銷售 第四階段 試營業(yè)前 利用開業(yè)和商家裝修進場促進銷售和招商 階段性執(zhí)行 第一階段 春節(jié)前 示范性招商為主，縣城及周邊為輔，確定 10家入駐商家 第二階段 開盤前 20家入駐商家簽約，帶勱銷售 第三階段 交房前 大面積面向縣城及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)招商 第四階段 試營業(yè)前 梳理商鋪，針對性招商 項目招商政策建議 項目租金定位 本項目 入戶率低，人流量少 平均單鋪面積153㎡ ，太大 純內街，展示性、易達性較差 一拖二，二層商業(yè)價值低 周邊商業(yè)租金定價：位置好或面積小為 /㎡ /天；位置差或面積大為 /㎡ /天，幾乎都是純一層商業(yè) 建議前 3年定價 /平米 /天 ， 第 4年遞增 10%，第 4年后，每兩年遞增 10% 本項目招商政策建議 招商政策建議： 前三年定租金價格為 /平米 /天； 租三年免一年半，實際前三年每年租金為 /平米 /天 ，第四年租金遞增 10%，即 /平米 /天 ,第四年后，每兩年遞增 10%； 由商業(yè)管理公司統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一宣傳、統(tǒng)一促銷、統(tǒng)一服務、統(tǒng)一管理，租鋪者與商管公司簽訂租賃協(xié)議； 大商家入駐在租金條件上可給予更高優(yōu)惠。 銷售運作的解析 銷售政策解析 銷售策略 目前商業(yè)市場有四種操作策略，根據不同的操作策略，所引進的業(yè)態(tài)及長期經營效果也各不相同。 純 銷 售 帶租約銷售 短期返租銷售 長期返租銷售 一般為三年返租 一般為十年返租 銷售模式 銷售模式 銷售政策解析 銷售策略 純銷售模式 適合于純社區(qū)沿街商業(yè)銷售 優(yōu)勢： ? 發(fā)展商可在短期內回籠資金，降低項目整體資金壓力，無需承擔返 租補貼與相關稅費； ? 將商業(yè)經營壓力轉移向中小業(yè)主，由其分擔經營壓力。 劣勢： ?產權分散，主力店或品牌店難以進駐； ?無法規(guī)劃經營業(yè)態(tài)及規(guī)范整體形象； ? 對于商業(yè)做旺主要靠市場自身調整，所需時間較長； ? 若經營不好，對于項目整體形象有一定影響。 適用： ?純街鋪銷售； ? 商業(yè)體量極少或零星商業(yè)物業(yè)； ?位置非常好，銷售出售無壓力物業(yè)。
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