【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 商品：緊身衣 、 熔巖燈 、 竹簾以及那個(gè)時(shí)代代表性偶像的照片以及私人物品 45 特色商業(yè)休閑娛樂(lè) 類(lèi)型 名稱(chēng) 商業(yè)主題化、體驗(yàn)化以及時(shí)尚化 上海新天地 —— 現(xiàn)代與傳統(tǒng)的時(shí)尚結(jié)合 洛杉磯城市步道 —— 商業(yè)主題情景化的先鋒 橫濱 21世紀(jì)港購(gòu)物公園 —— 城市中心商業(yè)集群發(fā)展新模式 46 橫濱 21世紀(jì)港 ? 橫濱 21世紀(jì)港項(xiàng)目是東京第四次首都圈基本規(guī)劃的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目之一，該計(jì)劃目的在于分擔(dān)日益向東京集中的商業(yè)以及商務(wù)辦公功能，引導(dǎo)此類(lèi)城市功能向商務(wù)核心城市集中 ? 該項(xiàng)目距離東京市核心區(qū) 30公里，是為了配合將橫濱市發(fā)展為國(guó)際文化城市和自立型核心城市規(guī)劃而啟動(dòng)的 ?項(xiàng)目占地約為 186公頃，開(kāi)發(fā)內(nèi)容主要以商業(yè)和商務(wù)辦公為主體， 2023年該區(qū)域就業(yè)人口達(dá)到 5萬(wàn)人，入住公司數(shù)量達(dá)到 980家 東京邊緣區(qū)新興的城市商業(yè)消費(fèi)中心之一 47 Mall Park Experience Shopping 三位一體的綜合商業(yè)功能 娛樂(lè) 購(gòu)物 文化 歷史與現(xiàn)代的交融 科技與人文的呼應(yīng) 橫濱未來(lái)科技館 橫濱海事博物館 紅磚國(guó)際展覽館 橫濱太平洋大廈 懷舊的歷史建筑和現(xiàn)代特色的標(biāo)志建筑 Mall Park 購(gòu)物公園 48 橫濱王后方形廣場(chǎng) 以王后廣場(chǎng)為中心，將別具一格的百貨大樓、泛太平洋大酒店、音樂(lè)廳融為一體 橫濱世紀(jì)之窗 以五花八門(mén)的世界盡在這里為宣傳口號(hào)，匯集了時(shí)裝、食品、娛樂(lè)等方面各具特色的商店 160多家。位于 5樓的華納麥加爾影院是由 8家放映館組成的綜合電影院 橫濱杰克購(gòu)物中心 以美國(guó)最大的體育用品連鎖店 “ 體育權(quán)威 ” 為首的大型店鋪云集的步行購(gòu)物商品街 甘拓橫濱娛樂(lè)中心 最大級(jí)別的綜合性?shī)蕵?lè)設(shè)施，集電影院、體驗(yàn)橫濱開(kāi)港以來(lái)文化的娛樂(lè)園、音樂(lè)廳、婚禮會(huì)場(chǎng)、各類(lèi)商店及餐飲店為一體 大型購(gòu)物中心的集合 49 橫濱二十一世紀(jì)港購(gòu)物公園 特征要素 購(gòu)物公園 精品購(gòu)物中心的大匯集，各個(gè)中心檔次相近，但是主題與品牌各有差異 文化娛樂(lè)設(shè)施為紐帶，將各個(gè)購(gòu)物中心巧妙連接，增加購(gòu)物情趣，延長(zhǎng)逗留時(shí)間 室外擁有良好的自然環(huán)境與開(kāi)放空間，強(qiáng)化室內(nèi)與室外的聯(lián)系 50 得出產(chǎn)品形態(tài)定位： 打造集文化旅游、休閑娛樂(lè)、購(gòu)物于一體的特色濱水商業(yè)街 ? 定位目標(biāo) ：使“梅苑”乃至曹禺公園成為潛江“最可去”的地方 ? 最可逛： 最有看點(diǎn)，逛著不累。 ? 最可購(gòu)： 物美價(jià)廉 ? 最可玩： 休閑娛樂(lè)盡在其中。 51 主力客戶群體： 第三章、目 標(biāo) 客 戶 群 定 位 客戶群體分類(lèi) 政府高級(jí)官 員 /國(guó)有及私有企業(yè)頂層領(lǐng)導(dǎo) 政府一般官員 /企業(yè)高管 /小私營(yíng)老板 /教師 工薪階層 /政府一般公務(wù)員 農(nóng)業(yè)人口 /體力勞動(dòng)者 52 目標(biāo)客戶群分析 我們要實(shí)現(xiàn)搶占市場(chǎng)份額的戰(zhàn)略目標(biāo)，首要的是對(duì)我們所爭(zhēng)奪的陣地 —— 目標(biāo)客戶進(jìn)行深入的分析，掌握他們消費(fèi)行為及心理的共性。 53 ★ 他們處于事業(yè)的成熟期 ， 有一定的財(cái)富積累 。 我們賣(mài)給誰(shuí)？ 他們?cè)诤跏裁矗? ★ 他們有自己的休閑社交方式 。 ★ 他們的自我意識(shí)很強(qiáng) ， 在乎人家對(duì)自己的看法 。 ★ 他們熱愛(ài)家庭 ， 視家庭生活為生命 。 ★ 他們狂熱工作 ， 但不視工作為全部 。 ★ 他們追逐金錢(qián) ， 但不視金錢(qián)為唯一 。 ★ 他們視文化生活為自己生活中不可缺少的一部分 。 54 ★ 他們珍惜每一分鐘的時(shí)間 ， 無(wú)論工作或享受生活 。 我們賣(mài)給誰(shuí)？ 他們?cè)诤跏裁矗? ★ 他們的生活中不能沒(méi)有藝術(shù)和審美 。 ★ 他們有能力發(fā)現(xiàn)和感受生活中的美 。 并將之實(shí)現(xiàn)為商業(yè)價(jià)值 。 ★ 他們注重投資 ， 更注重產(chǎn)品 ， 細(xì)節(jié)做得越好越喜歡 。 ★ 他們看重真文化 ， 反對(duì)偽情調(diào) 。 ★ 他們看好潛江前景 ， 有屬于自己的經(jīng)營(yíng)之道 。 55 三、目標(biāo)客戶群的購(gòu)買(mǎi)理由 投資 投資理財(cái)?shù)乃枷肽壳吧钊肴诵?，人們都希望把閑置的資金利益最大化。 自營(yíng) 自己有比較好的商業(yè)項(xiàng)目，苦于沒(méi)有好的地點(diǎn)經(jīng)營(yíng)，或已經(jīng)有門(mén)店，想擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)的商戶。 56 項(xiàng)目所針對(duì)的終端消費(fèi)者 對(duì)時(shí)尚生活不懈追求的白領(lǐng) ，他們普遍受教育層次偏高； 有穩(wěn)定的收入； 生活講求格調(diào)； 對(duì)休閑娛樂(lè)有強(qiáng)勁的消費(fèi)欲望； ?? 終端消費(fèi)者特點(diǎn)： 消費(fèi)習(xí)慣 —— 于日常生活及其他消費(fèi)追求高端 ， 如該客戶群體追求品牌 /奢侈 類(lèi)商品如品牌衣著 、 汽車(chē) 、 房產(chǎn)等 。 客戶意識(shí) —— 進(jìn)出大城市 ， 見(jiàn)識(shí)廣 、 理念新 、 不滿足于現(xiàn)狀 ， 追求高享受 。 在 商業(yè)上 ， 他們需要的是一個(gè)可以把休閑 、 購(gòu)物 、 觀光 、 娛樂(lè) 、 餐 飲甚至旅游整合一體的綜合體驗(yàn)街區(qū) 。 他們需要的是一個(gè)可以把休閑、購(gòu)物、觀光、娛樂(lè)、餐飲甚至旅游整合一體的綜合體驗(yàn)街區(qū)。 57 第四章、項(xiàng) 目 定 位 —— 入市態(tài)勢(shì) “要攻敵，先攻心” 要實(shí)現(xiàn)建立品牌，搶占市場(chǎng)的戰(zhàn)略目標(biāo)，就要抓準(zhǔn)客戶的需求，以準(zhǔn)確的入市態(tài)勢(shì)搶占市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)技術(shù)性擊倒對(duì)手。 58 本項(xiàng)目的特殊地理位置決定了在產(chǎn)品形象塑造上以人文文化底蘊(yùn)為主，突出 核心的差異化優(yōu)勢(shì) :一條賦予曹禺精神的中國(guó)文化風(fēng)情商街 ；然而目標(biāo)客戶群的居住追求集中在投資理財(cái)上，偏重于物業(yè)增值的追求，因此，又不能失去商業(yè)價(jià)值。 一、項(xiàng)目形象定位 59 深厚而富有內(nèi)涵的中國(guó)文化風(fēng)情商業(yè)街如一段歌偈、無(wú)弦之音，無(wú)語(yǔ)之舌，一種圓融完美的心境令游客返觀一切、游心太玄；令他們享受文化內(nèi)涵、體會(huì)文人情懷；令他們的靈魂自由，奔放、果決、豁達(dá)、充滿自信， 釋放人與景（自然），人與物，人與人之間的情感世界。 徽派仿古建筑，傳承東方建筑神韻；形、色與自然的融合；意境 ?? 絕無(wú)老市區(qū)嘈雜市井味，自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，清新優(yōu)雅，文氣十足、朝氣蓬勃。 60 業(yè)態(tài)的稀缺性和建筑的購(gòu)物觀光一體性 集休閑、娛樂(lè)、餐飲、購(gòu)物一體的一站式體驗(yàn)消費(fèi)，填補(bǔ)區(qū)域市場(chǎng)空白，讓投資者充分看到其未來(lái)的 商業(yè)價(jià)值 61 業(yè)態(tài)分布 62 目標(biāo)商家 業(yè)態(tài) 目標(biāo)商家名錄 餐飲 麥當(dāng)勞、小李子油悶大蝦、骨頭王、夢(mèng)巴黎等當(dāng)?shù)靥厣惋? 咖啡廳 必勝客 、 名典咖啡、老街、星巴克等西餐休閑區(qū)域 KTV娛樂(lè) 錢(qián)柜連鎖、星光之夜等 休閑會(huì)所 天上人間、富僑足藝、顏如玉女子會(huì)所等 工藝品 Diy畫(huà)廊、學(xué)府琴行、書(shū)香門(mén)第等以人文藝術(shù)為主 特色商品 龍蝦、黃鱔魚(yú)等特色產(chǎn)品 超市 中百倉(cāng)儲(chǔ)、意億超市等 娛樂(lè) 城市英雄、威利斯水上世界等 外圍：以武漢品牌商戶為主。本地：以潛江當(dāng)?shù)匾言诮?jīng)營(yíng)的品牌為主。 63 我 們 的 形 象 廣 告 口 號(hào) 緣，妙 不 可 言 梅 苑 曹禺公園 400 米東方美學(xué)風(fēng)情街 潛江名片式風(fēng)情街，優(yōu)雅走來(lái)；坐擁曹禺公園無(wú)敵美景，恬靜走來(lái)；它是那么深得人心，滿足每一種味蕾享受。與她相遇，就是一種緣，何其美妙！ 64 高收益的 投資 永久的 回報(bào) 特殊人文 地理 品牌推廣語(yǔ)： 一座公園、一間旺鋪、一生幸福 65 項(xiàng)目 LOGO 66 項(xiàng)目 VI應(yīng)用 紙杯、信封 67 名片 68 羅馬旗 69 二、項(xiàng)目定價(jià)策略 潛江各區(qū)域價(jià)格比較： 水牛城區(qū)域： 18000元 /平方米 左右 中百倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)域： 10000元 /平方米 左右 世貿(mào)廣場(chǎng)區(qū)域： 10000元 /平方米 左右 錦繡潛城： 8000元 /平方米 左右 70 市場(chǎng)比較定價(jià)法： 區(qū)域位置比較：位于潛江北部，位置稍偏，各類(lèi)配套尚不齊全。 產(chǎn)品屬性： 曹禺公園；中國(guó)古典式商鋪； 80至 800平方米不等；客戶群為中年成功人士 71 產(chǎn)品類(lèi)型 總建筑面積