【文章內(nèi)容簡介】 商品：緊身衣 、 熔巖燈 、 竹簾以及那個時代代表性偶像的照片以及私人物品 45 特色商業(yè)休閑娛樂 類型 名稱 商業(yè)主題化、體驗化以及時尚化 上海新天地 —— 現(xiàn)代與傳統(tǒng)的時尚結(jié)合 洛杉磯城市步道 —— 商業(yè)主題情景化的先鋒 橫濱 21世紀(jì)港購物公園 —— 城市中心商業(yè)集群發(fā)展新模式 46 橫濱 21世紀(jì)港 ? 橫濱 21世紀(jì)港項目是東京第四次首都圈基本規(guī)劃的重點建設(shè)項目之一，該計劃目的在于分擔(dān)日益向東京集中的商業(yè)以及商務(wù)辦公功能，引導(dǎo)此類城市功能向商務(wù)核心城市集中 ? 該項目距離東京市核心區(qū) 30公里，是為了配合將橫濱市發(fā)展為國際文化城市和自立型核心城市規(guī)劃而啟動的 ?項目占地約為 186公頃，開發(fā)內(nèi)容主要以商業(yè)和商務(wù)辦公為主體， 2023年該區(qū)域就業(yè)人口達到 5萬人，入住公司數(shù)量達到 980家 東京邊緣區(qū)新興的城市商業(yè)消費中心之一 47 Mall Park Experience Shopping 三位一體的綜合商業(yè)功能 娛樂 購物 文化 歷史與現(xiàn)代的交融 科技與人文的呼應(yīng) 橫濱未來科技館 橫濱海事博物館 紅磚國際展覽館 橫濱太平洋大廈 懷舊的歷史建筑和現(xiàn)代特色的標(biāo)志建筑 Mall Park 購物公園 48 橫濱王后方形廣場 以王后廣場為中心，將別具一格的百貨大樓、泛太平洋大酒店、音樂廳融為一體 橫濱世紀(jì)之窗 以五花八門的世界盡在這里為宣傳口號，匯集了時裝、食品、娛樂等方面各具特色的商店 160多家。位于 5樓的華納麥加爾影院是由 8家放映館組成的綜合電影院 橫濱杰克購物中心 以美國最大的體育用品連鎖店 “ 體育權(quán)威 ” 為首的大型店鋪云集的步行購物商品街 甘拓橫濱娛樂中心 最大級別的綜合性娛樂設(shè)施，集電影院、體驗橫濱開港以來文化的娛樂園、音樂廳、婚禮會場、各類商店及餐飲店為一體 大型購物中心的集合 49 橫濱二十一世紀(jì)港購物公園 特征要素 購物公園 精品購物中心的大匯集，各個中心檔次相近，但是主題與品牌各有差異 文化娛樂設(shè)施為紐帶，將各個購物中心巧妙連接，增加購物情趣，延長逗留時間 室外擁有良好的自然環(huán)境與開放空間，強化室內(nèi)與室外的聯(lián)系 50 得出產(chǎn)品形態(tài)定位： 打造集文化旅游、休閑娛樂、購物于一體的特色濱水商業(yè)街 ? 定位目標(biāo) ：使“梅苑”乃至曹禺公園成為潛江“最可去”的地方 ? 最可逛： 最有看點，逛著不累。 ? 最可購： 物美價廉 ? 最可玩： 休閑娛樂盡在其中。 51 主力客戶群體： 第三章、目 標(biāo) 客 戶 群 定 位 客戶群體分類 政府高級官 員 /國有及私有企業(yè)頂層領(lǐng)導(dǎo) 政府一般官員 /企業(yè)高管 /小私營老板 /教師 工薪階層 /政府一般公務(wù)員 農(nóng)業(yè)人口 /體力勞動者 52 目標(biāo)客戶群分析 我們要實現(xiàn)搶占市場份額的戰(zhàn)略目標(biāo)，首要的是對我們所爭奪的陣地 —— 目標(biāo)客戶進行深入的分析，掌握他們消費行為及心理的共性。 53 ★ 他們處于事業(yè)的成熟期 ， 有一定的財富積累 。 我們賣給誰？ 他們在乎什么？ ★ 他們有自己的休閑社交方式 。 ★ 他們的自我意識很強 ， 在乎人家對自己的看法 。 ★ 他們熱愛家庭 ， 視家庭生活為生命 。 ★ 他們狂熱工作 ， 但不視工作為全部 。 ★ 他們追逐金錢 ， 但不視金錢為唯一 。 ★ 他們視文化生活為自己生活中不可缺少的一部分 。 54 ★ 他們珍惜每一分鐘的時間 ， 無論工作或享受生活 。 我們賣給誰？ 他們在乎什么？ ★ 他們的生活中不能沒有藝術(shù)和審美 。 ★ 他們有能力發(fā)現(xiàn)和感受生活中的美 。 并將之實現(xiàn)為商業(yè)價值 。 ★ 他們注重投資 ， 更注重產(chǎn)品 ， 細節(jié)做得越好越喜歡 。 ★ 他們看重真文化 ， 反對偽情調(diào) 。 ★ 他們看好潛江前景 ， 有屬于自己的經(jīng)營之道 。 55 三、目標(biāo)客戶群的購買理由 投資 投資理財?shù)乃枷肽壳吧钊肴诵模藗兌枷Ｍ验e置的資金利益最大化。 自營 自己有比較好的商業(yè)項目，苦于沒有好的地點經(jīng)營，或已經(jīng)有門店，想擴大經(jīng)營的商戶。 56 項目所針對的終端消費者 對時尚生活不懈追求的白領(lǐng) ，他們普遍受教育層次偏高； 有穩(wěn)定的收入； 生活講求格調(diào)； 對休閑娛樂有強勁的消費欲望； ?? 終端消費者特點： 消費習(xí)慣 —— 于日常生活及其他消費追求高端 ， 如該客戶群體追求品牌 /奢侈 類商品如品牌衣著 、 汽車 、 房產(chǎn)等 。 客戶意識 —— 進出大城市 ， 見識廣 、 理念新 、 不滿足于現(xiàn)狀 ， 追求高享受 。 在 商業(yè)上 ， 他們需要的是一個可以把休閑 、 購物 、 觀光 、 娛樂 、 餐 飲甚至旅游整合一體的綜合體驗街區(qū) 。 他們需要的是一個可以把休閑、購物、觀光、娛樂、餐飲甚至旅游整合一體的綜合體驗街區(qū)。 57 第四章、項 目 定 位 —— 入市態(tài)勢 “要攻敵，先攻心” 要實現(xiàn)建立品牌，搶占市場的戰(zhàn)略目標(biāo)，就要抓準(zhǔn)客戶的需求，以準(zhǔn)確的入市態(tài)勢搶占市場，實現(xiàn)技術(shù)性擊倒對手。 58 本項目的特殊地理位置決定了在產(chǎn)品形象塑造上以人文文化底蘊為主，突出 核心的差異化優(yōu)勢 :一條賦予曹禺精神的中國文化風(fēng)情商街 ；然而目標(biāo)客戶群的居住追求集中在投資理財上，偏重于物業(yè)增值的追求，因此，又不能失去商業(yè)價值。 一、項目形象定位 59 深厚而富有內(nèi)涵的中國文化風(fēng)情商業(yè)街如一段歌偈、無弦之音，無語之舌，一種圓融完美的心境令游客返觀一切、游心太玄；令他們享受文化內(nèi)涵、體會文人情懷；令他們的靈魂自由，奔放、果決、豁達、充滿自信， 釋放人與景（自然），人與物，人與人之間的情感世界。 徽派仿古建筑，傳承東方建筑神韻；形、色與自然的融合；意境 ?? 絕無老市區(qū)嘈雜市井味，自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，清新優(yōu)雅，文氣十足、朝氣蓬勃。 60 業(yè)態(tài)的稀缺性和建筑的購物觀光一體性 集休閑、娛樂、餐飲、購物一體的一站式體驗消費，填補區(qū)域市場空白，讓投資者充分看到其未來的 商業(yè)價值 61 業(yè)態(tài)分布 62 目標(biāo)商家 業(yè)態(tài) 目標(biāo)商家名錄 餐飲 麥當(dāng)勞、小李子油悶大蝦、骨頭王、夢巴黎等當(dāng)?shù)靥厣惋? 咖啡廳 必勝客 、 名典咖啡、老街、星巴克等西餐休閑區(qū)域 KTV娛樂 錢柜連鎖、星光之夜等 休閑會所 天上人間、富僑足藝、顏如玉女子會所等 工藝品 Diy畫廊、學(xué)府琴行、書香門第等以人文藝術(shù)為主 特色商品 龍蝦、黃鱔魚等特色產(chǎn)品 超市 中百倉儲、意億超市等 娛樂 城市英雄、威利斯水上世界等 外圍：以武漢品牌商戶為主。本地：以潛江當(dāng)?shù)匾言诮?jīng)營的品牌為主。 63 我 們 的 形 象 廣 告 口 號 緣，妙 不 可 言 梅 苑 曹禺公園 400 米東方美學(xué)風(fēng)情街 潛江名片式風(fēng)情街，優(yōu)雅走來；坐擁曹禺公園無敵美景，恬靜走來；它是那么深得人心，滿足每一種味蕾享受。與她相遇，就是一種緣，何其美妙！ 64 高收益的 投資 永久的 回報 特殊人文 地理 品牌推廣語： 一座公園、一間旺鋪、一生幸福 65 項目 LOGO 66 項目 VI應(yīng)用 紙杯、信封 67 名片 68 羅馬旗 69 二、項目定價策略 潛江各區(qū)域價格比較： 水牛城區(qū)域： 18000元 /平方米 左右 中百倉儲區(qū)域： 10000元 /平方米 左右 世貿(mào)廣場區(qū)域： 10000元 /平方米 左右 錦繡潛城： 8000元 /平方米 左右 70 市場比較定價法： 區(qū)域位置比較：位于潛江北部，位置稍偏，各類配套尚不齊全。 產(chǎn)品屬性： 曹禺公園；中國古典式商鋪； 80至 800平方米不等；客戶群為中年成功人士 71 產(chǎn)品類型 總建筑面積