【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 8 20 83 413 846 30 124 619 1269 2F 主力店 8500 20 204 1020 2092 30 306 1530 3137 合計(jì) 20232 　 885 4517 9852 　 1309 6681 14566 采用 1F租賃 +主力店租賃 +1F街鋪?zhàn)匀讳N售 +1F內(nèi)鋪?zhàn)赓U模式，保守預(yù)測(cè)短期內(nèi)如 100%銷售可回籠資金 7777萬(wàn)元，前 10年總收益約 ，僅出售面積 3535平方米，持有 16577㎡ 物業(yè)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)收益。p租售模式 2： 1F租賃 +主力店租賃 +1F街鋪?zhàn)匀讳N售 +1F內(nèi)鋪?zhàn)赓U三、租售建議本項(xiàng)目租售收益分析樓層 規(guī)劃業(yè)態(tài) 建筑面積 保守預(yù)測(cè)租金預(yù)估（元/月㎡）首年租金收益（萬(wàn)元）前 5年租金收益（萬(wàn)元）前 10年租金收益（萬(wàn)元）售價(jià)預(yù)估（元/㎡ ）銷售總收益（萬(wàn)元）返租總金額（萬(wàn)元）前 10年純收益（萬(wàn)元）1F 潮流前線 3112 40 149 770 1725 　 　 　 1725 1F街鋪 品牌零售 3535 80 339 1749 3919 22023 7777 / 7777 1F內(nèi)鋪 品牌零售 1527 60 110 566 1270 　 　 　 1270 1F內(nèi)鋪 主力店 3438 20 83 413 846 　 　 　 846 2F 主力店 8500 20 204 1020 2092 　 　 　 2092 合計(jì) 20232 　 885 4517 9852 　 7777 　 13709 備注：商鋪?zhàn)饨鹎?3年不變，第四年開(kāi)始每年遞增 5%；主力店租金前 3年不變，第四年開(kāi)始每 3年遞增 5%。采用 1F租賃 +主力店租賃 +1F街鋪?zhàn)匀讳N售 +1F內(nèi)鋪?zhàn)赓U模式，樂(lè)觀預(yù)測(cè)短期內(nèi)如 100%銷售可回籠資金 9898萬(wàn)元，前 10年總收益約 ，僅出售面積 3535平方米，持有 16577㎡ 物業(yè)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)收益。p租售模式 2： 1F租賃 +主力店租賃 +1F街鋪?zhàn)匀讳N售 +1F內(nèi)鋪?zhàn)赓U三、租售建議本項(xiàng)目租售收益分析樓層 規(guī)劃業(yè)態(tài) 建筑面積 樂(lè)觀預(yù)測(cè)租金預(yù)估（元/月㎡）首年租金收益（萬(wàn)元）前 5年租金收益（萬(wàn)元）前 10年租金收益（萬(wàn)元）售價(jià)預(yù)估（元/㎡ ）銷售總收益（萬(wàn)元）返租總金額（萬(wàn)元）前 10年純收益（萬(wàn)元）1F 潮流前線 3112 60 224 1154 2588 　 　 　 2588 1F街鋪 品牌零售 3535 120 509 2623 5879 28000 9898 / 9898 1F內(nèi)鋪 品牌零售 1527 80 147 755 1693 　 　 　 1693 1F內(nèi)鋪 主力店 3438 30 124 619 1269 　 　 　 1269 2F 主力店 8500 30 306 1530 3137 　 　 　 3137 合計(jì) 20232 　 1309 6681 14566 　 9898 　 18585 備注：商鋪?zhàn)饨鹎?3年不變，第四年開(kāi)始每年遞增 5%；主力店租金前 3年不變，第四年開(kāi)始每 3年遞增 5%。p租售模式 3： 1F租賃 +主力店租賃 +1F獨(dú)立商鋪?zhàn)匀讳N售采用 1F與主力店租賃 +1F商鋪?zhàn)匀怀鍪鄣哪Ｊ?，保守預(yù)測(cè)短期 100%銷售回籠資金約 1億元，前 10年純收益約 ，出售面積 5062平方米，持有 1F及主力店 15050㎡ 的商業(yè)長(zhǎng)久收益。三、租售建議備注：商鋪?zhàn)饨鹎?3年不變，第四年開(kāi)始每年遞增 5%；主力店租金前 3年不變，第四年開(kāi)始每 3年遞增 5%。本項(xiàng)目租售收益分析樓層 規(guī)劃業(yè)態(tài) 建筑面積 保守預(yù)測(cè)租金預(yù)估（元/月㎡）首年租金收益（萬(wàn)元）前 5年租金收益（萬(wàn)元）前 10年租金收益（萬(wàn)元）售價(jià)預(yù)估（元/㎡ ）銷售總收益（萬(wàn)元）返租總金額（萬(wàn)元）前 10年純收益（萬(wàn)元）1F 潮流前線 3112 40 149 770 1725 　 　 　 1725 1F街鋪 品牌零售 3535 80 339 1749 3919 22023 7777 / 7777 1F內(nèi)鋪 品牌零售 1527 60 110 566 1270 15000 2291 / 2291 1F內(nèi)鋪 主力店 3438 20 83 413 846 　 　 　 846 2F 主力店 8500 20 204 1020 2092 　 　 　 2092 合計(jì) 20232 　 885 4517 9852 　 10068 　 14730 p租售模式 3： 1F租賃 +主力店租賃 +1F獨(dú)立商鋪?zhàn)匀讳N售采用 1F與主力店租賃 +1F商鋪?zhàn)匀怀鍪鄣哪Ｊ?，保守預(yù)測(cè)短期 100%銷售回籠資金約 ，前 10年純收益約 2億元，出售面積 5062平方米，持有 1F及主力店 15050㎡ 的商業(yè)長(zhǎng)久收益。三、租售建議備注：商鋪?zhàn)饨鹎?3年不變，第四年開(kāi)始每年遞增 5%；主力店租金前 3年不變，第四年開(kāi)始每 3年遞增 5%。本項(xiàng)目租售收益分析樓層 規(guī)劃業(yè)態(tài) 建筑面積 樂(lè)觀預(yù)測(cè)租金預(yù)估（元/月㎡）首年租金收益（萬(wàn)元）前 3年租金收益（萬(wàn)元）前 10年租金收益（萬(wàn)元）售價(jià)預(yù)估（元 /㎡ ）銷售總收益（萬(wàn)元）返租總金額（萬(wàn)元）前 10年純收益（萬(wàn)元）1F 潮流前線 3112 60 224 1154 2588 　 　 　 2588 1F街鋪 品牌零售 3535 120 509 2623 5879 28000 9898 / 9898 1F內(nèi)鋪 品牌零售 1527 80 147 755 1693 20230 3054 / 3054 1F內(nèi)鋪 主力店 3438 30 124 619 1269 　 　 　 1269 2F 主力店 8500 30 306 1530 3137 　 　 　 3137 合計(jì) 20232 　 1309 6681 14566 　 12952 　 19946 三、租售建議綜合以上三種租售模式收益分析，模式 1短期無(wú)法回籠資金，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)資金壓力過(guò)大，模式 2多持有少量 1527平方米內(nèi)鋪長(zhǎng)久經(jīng)營(yíng)，對(duì)長(zhǎng)期收益意義不大，考慮到本項(xiàng)目既充分保證短期資金回籠，又保證長(zhǎng)遠(yuǎn)總體收益，租售比建議采用模式 3，即為 ——樓層 業(yè)態(tài)規(guī)劃 租售模式 租售比例 備注1F 潮流前線 租賃 銷售占比：34%，約占1/3；租賃占比：66%，約占2/3；持有物業(yè)抵押銀行融資或資產(chǎn)包上市1F街鋪 品牌零售 +餐飲 +銀行自然出售1F內(nèi)鋪 品牌零售 自然出售1F 主力店 租賃 持有物業(yè)抵押銀行融資或資產(chǎn)包上市2F 主力店 租賃四、投資分析項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用表　 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 單價(jià)（元 /㎡ ） 面積 開(kāi)發(fā)成本（元）商業(yè)部分（20232㎡ ）總開(kāi)發(fā)成本 6007 20232 120,812,784其中：土地費(fèi)用 647 20232 13,012,464　　　前期工程 380 20232 7,642,560　　　建安工程 3571 20232 71,819,952　　　配套設(shè)施 294 20232 5,912,928　開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 196 20232 3,941,952不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用（建安成本的 5%） 179 20232 3,600,048營(yíng)銷費(fèi)用（收入%） 267 20232 5,369,904管理費(fèi)用（收入3%） 119 20232 2,393,328p項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本測(cè)算本項(xiàng)目商業(yè)部分平均單方成本 6007元，總開(kāi)發(fā)成本測(cè)算約 。說(shuō)明：以上財(cái)務(wù)部提供的成本預(yù)算。四、投資分析p項(xiàng)目總收入測(cè)算按本方案建議租售模式即 1F租賃 +主力店租賃 +1F獨(dú)立商鋪?zhàn)匀讳N售來(lái)測(cè)算，本項(xiàng)目租售收益如下：本項(xiàng)目出售面積 5062平方米，持有 1F及主力店 15050㎡ 的商業(yè)長(zhǎng)久收益的情況下，保守測(cè)算前期銷售收入比開(kāi)發(fā)成本少 2023萬(wàn)元，前 10年總收益凈利潤(rùn) 2649萬(wàn)，樂(lè)觀預(yù)測(cè)前期銷售收入比開(kāi)發(fā)成本多871萬(wàn)元，前 10年總收益凈利潤(rùn) 7865萬(wàn)。本項(xiàng)目租售收益測(cè)算樓層 規(guī)劃業(yè)態(tài) 建筑面積 保守預(yù)測(cè) 樂(lè)觀預(yù)測(cè)前 10年租金收益（萬(wàn)元）銷售總收益（萬(wàn)元）前 10年純收益（萬(wàn)元）前 10年租金收益（萬(wàn)元）銷售總收益（萬(wàn)元）前 10年純收益（萬(wàn)元）1F 潮流前線 3112 1725 　 1725 2588 　 2588 1F街鋪 品牌零售 3535 　 7777 7777 　 9898 9898 1F內(nèi)鋪 品牌零售 1527 　 2291 2291 　 3054 3054 1F內(nèi)鋪 主力店 3438 846 　 846 1269 　 1269 2F 主力店 8500 2092 　 2092 3137 　 3137 合計(jì) 20232 4662 10068 14730 6994 12952 19946 總開(kāi)發(fā)成本（萬(wàn)元）保守預(yù)測(cè) 樂(lè)觀預(yù)測(cè)總銷售收入（萬(wàn)元）前 10年租金收益（萬(wàn)元）前 10年總收益（萬(wàn)元）短期資金差額（萬(wàn)元）前 10年總利潤(rùn)（萬(wàn)元）總銷售收入（萬(wàn)元）前 10年租金收益（萬(wàn)元）前 10年總收益（萬(wàn)元短期資金差額（萬(wàn)元）前 10年總利潤(rùn)（萬(wàn)元）12081 10068 4662 14730 2023 2649 12952 6994 19946 871 7865 第一部分商業(yè)定位第三部分銷售策略第二部分租售建議1. 物業(yè)定位2. 主題定位3. 形象定位4. 業(yè)態(tài)定位1. 價(jià)格預(yù)估2. 盈利模式3. 租售建議4. 投資分析1. 銷售總控2. 銷售策略3. 銷售方式4. 銷售部署第四部分招商部署1. 招商思路2. 招商策略3. 招商政策4. 招商部署一、銷售總控p銷售目標(biāo)樓層 形式 數(shù)量（間）面積（㎡） 銷售額預(yù)測(cè)（元）1F 街鋪 65 3535 約 1億內(nèi)鋪 22 1527 約 3000萬(wàn)合計(jì) 87 5062 約 p節(jié)點(diǎn)總控3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月TIME蓄客期 認(rèn)籌期 強(qiáng)銷期 清貨期目標(biāo)任務(wù) 儲(chǔ)備 200批客戶銷售開(kāi)盤銷售 80%（ 67間）銷售 20%（ 20間）認(rèn)籌 80批二、銷售策略p銷售模式：龍頭商鋪帶租約出售，其余自然出售。本項(xiàng)目可出售面積僅 5000多平方米，其中街鋪 3500多平方米，內(nèi)鋪只有 1500多平方米，為了使本項(xiàng)目不承擔(dān)返租壓力，全部采用直接銷售方式，由于龍頭商家租賃時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)，面積需要更大，有可能組合 2間或以上商鋪?zhàn)赓U，從經(jīng)營(yíng)的角度，龍頭商鋪帶租約出售在某種程度上能保證商業(yè)招商的統(tǒng)一性。p推貨策略：自購(gòu)自營(yíng)優(yōu)先內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，再開(kāi)放投資者。商家自購(gòu)自營(yíng)既解決銷售問(wèn)題，又解決招商問(wèn)題，更重要的是能有效處理租賃（經(jīng)營(yíng)者）與銷售（投資者）的矛盾問(wèn)題。故此，在公開(kāi)發(fā)售前一周，針對(duì)自購(gòu)自營(yíng)者、重要關(guān)系戶進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。既使自購(gòu)自營(yíng)者有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，又能真正對(duì)銷售價(jià)格實(shí)戰(zhàn)摸底。二、銷售策略p價(jià)格策略：采用 “ 低開(kāi)高走 ” 策略，越早買越便宜。遵從人們 “ 買升不買跌 ” 的購(gòu)買心理，采用 “ 低開(kāi)高走 ” 的價(jià)格策略，一方面逐步拉升價(jià)格，實(shí)現(xiàn)較好收益，另一方面形成即買即升值的局勢(shì)，一定程度上加快銷售速度。具體控制如下：銷售階段 價(jià)格控制幅度 備注內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期 在各階段實(shí)施執(zhí)行過(guò)程中，可采用折扣控制方式。開(kāi)盤期 +3%強(qiáng)銷期 +5%清貨期 2%二、銷售策略p銷售時(shí)機(jī)：主力店確定后，再啟動(dòng)認(rèn)籌，龍頭商家確定后再發(fā)售。商業(yè)項(xiàng)目招商與銷售關(guān)系既相互促進(jìn)，又相互對(duì)立。如招商良好，將會(huì)對(duì)銷售有極大促進(jìn)作用，如招商很差，則對(duì)銷售起相反作用。為此，銷售時(shí)機(jī)的選擇尤為重要，不管是商家自購(gòu)自營(yíng)還是投資者購(gòu)買，對(duì)商業(yè)前景信心很重要，主力店及龍頭商家的進(jìn)駐對(duì)銷售有極大促進(jìn)作用。因此，在公開(kāi)發(fā)售時(shí)機(jī)選擇在主力店及部分龍頭商家確定后進(jìn)行，同時(shí)亦有效化解龍頭商家租賃面積與投資者購(gòu)買面積出現(xiàn)沖突問(wèn)題。—— 主力店進(jìn)駐是投資者購(gòu)買信心重要支撐，當(dāng)然在確定主力店意向后，即時(shí)啟動(dòng)主力店造勢(shì)宣傳推廣。三、銷售方式pVIP認(rèn)籌：216。認(rèn)籌時(shí)間：開(kāi)盤前 50天；216。認(rèn)籌政策： 3萬(wàn)抵 5萬(wàn)，或者日進(jìn)千金，每早一天認(rèn)籌，多優(yōu)惠 1000元；p內(nèi)部認(rèn)購(gòu)：216。認(rèn)購(gòu)時(shí)間：開(kāi)盤前一周內(nèi)216。認(rèn)購(gòu)對(duì)象：自購(gòu)自營(yíng)者及重要關(guān)系戶216。認(rèn)購(gòu)政策：額外 97折